Stabiler Geschäftsverlauf im ersten Halbjahr 2015

• Gewinnbringender Verkauf von Renditeliegenschaften
• Lohnende Ausrichtung auf Projekte mit intakten Gewinnmöglichkeiten
• Gesicherte Handlungsfreiheit dank solider Finanzierung
• Bestätigung der Erwartungen für das Geschäftsjahr 2015

Das mit Immobilien und Generalunternehmung erzielte Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt belief sich im ersten Halbjahr 2015 auf CHF 59.1 Millionen. Das Resultat liegt damit 6.7 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahrs. Zur erfreulichen Entwicklung beigetragen haben in erster Linie einmalig anfallende Gewinne aus Verkäufen von Renditeliegenschaften sowie der konstante Anstieg der Mieterträge. Das im zunehmend anspruchsvollen Marktumfeld erwirtschaftete Ergebnis belegt sowohl die operative Stärke als auch die Ertragskraft des Unternehmens.

Die insgesamt positive Wertkorrektur der Anlageliegenschaften resultierte in der Berichtsperiode in einem Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt von CHF 67.2 Millionen. Dies entspricht einer Zunahme gegenüber dem Vergleichswert des Vorjahrs um 3.1 Prozent.

Die Erträge aus der Vermietung und der Verwaltung von Liegenschaften sowie das abgewickelte Projektvolumen summierten sich im ersten Halbjahr 2015 auf eine Gesamtleistung von CHF 395.5 Millionen (1. Halbjahr 2014: CHF 567.7 Mio.). Grund für den 30.3 Prozent unter der Vorjahresperiode liegenden Wert sind die Beschränkung der Generalunternehmung auf Projekte mit intaktem Gewinnpotenzial und der damit einhergehende Rückgang des Projektvolumens.

In Basel, Bern, Cham, St. Gallen und Zürich beschäftigte das seit 1. Mai 2015 von Roger Herzog geführte Unternehmen insgesamt 351 Mitarbeitende (31.Dezember 2014: 376 Mitarbeitende). Über natürliche Fluktuation verringerte sich die Zahl der Vollzeitstellen in der Berichtsperiode um 5 Prozent auf 330.

Geschäftsfeld Immobilien

Der Ausbau des Portfolios der Renditeliegenschaften in den Vorjahren führte im ersten Halbjahr 2015 zu einem markanten Anstieg der Mieterträge um 18.6 Prozent auf CHF 88.5 Millionen (1. Halbjahr 2014: CHF 74.6 Mio.). Zum starken Wachstum beigetragen haben insbesondere diejenigen Liegenschaften, die im ersten Halbjahr 2015 erstmals über einen gesamten Berichtszeitraum ertragswirksam waren. Dazu zählen die Wohnüberbauungen Eikenøtt in Gland VD und Favrehof in Wallisellen, das Toni-Areal in Zürich-West, das an UPC Cablecom vermietete Bürogebäude Richtiring in Wallisellen sowie die Geschäftsliegenschaften Lilienthal in Opfikon und Herostrasse in Zürich Altstetten.

Die kumulierte Leerstandsquote verringerte sich in der Berichtsperiode um 0.3 Prozentpunkte auf 7.6 Prozent des Soll-Mietertrags. Dass die Reduktion trotz erfolgreicher Neuvermietungen und des Verkaufs einer grösstenteils leerstehenden Geschäftsliegenschaft in Zürich Oerlikon nicht deutlicher ausfiel, ist der schleppenden Erstvermietung von Wohnungen in Zürich-West sowie dem noch nicht realisierten Abbau von Leerständen in mehreren Geschäftsliegenschaften im Grossraum Zürich geschuldet. Aufgrund der laufenden Verhandlungen mit verschiedenen Mietinteressenten ist eher mit einem weiteren Abbau der Leerstandsquote im zweiten Halbjahr 2015 zu rechnen.

Der Liegenschaftenaufwand belief sich im ersten Halbjahr 2015 auf CHF 15.9 Millionen. Gemessen am Gesamtmietertrag, entspricht dies einer Quote von 18.0 Prozent. Die Zunahme um 3.4 Prozentpunkte gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahrs widerspiegelt in erster Linie die Umsetzung baulicher Massnahmen, die im Hinblick auf erfolgreiche Weiter- und Neuvermietungen getätigt wurden. Der grösste Anteil entfiel auf die Erneuerungsmassnahmen bei den beiden Geschäftsliegenschaften Hardstrasse 309 (Escher-Wyss-Areal) in Zürich-West und Kalchbühlstrasse 22/24 in Zürich Wollishofen.

Der gestiegene Liegenschaftenaufwand und die leerstandsbedingten Ertragsausfälle resultierten in einer gegenüber dem Vergleichswert des Vorjahrs tieferen Nettorendite von 4.2 Prozent.

Im ersten Halbjahr 2015 erwirtschaftete die in Cham und in Zürich domizilierte Hammer Retex einen Ertrag von CHF 3.2 Millionen (1. Halbjahr 2014: CHF 3.5 Mio.). Gemessen am Marktwert der Renditeliegenschaften, betreute das auf Verwaltung, Bewirtschaftung und Vermarktung von Immobilien spezialisierte Unternehmen total 40 Prozent des Allreal-Portfolios.

In der Berichtsperiode erfolgte die Veräusserung zweier Renditeliegenschaften. Der mit dem Verkauf einer Wohnliegenschaft in Effretikon ZH an einen privaten Investor und einer Geschäftsliegenschaft in Zürich Oerlikon an die Stadt Zürich erzielte Gewinn belief sich auf CHF 18.4 Millionen. Er lag damit 26 Prozent über dem bilanzierten Marktwert.

Da im ersten Halbjahr 2015 keine Zugänge zum Portfolio der Renditeliegenschaften zu verzeichnen waren, umfasste dieses am Stichtag 19 Wohn- und 43 Geschäftsliegenschaften mit einem durchschnittlichen Marktwert von CHF 55.5 Millionen.

Ende April 2015 erfolgte auf dem zum Escher-Wyss-Areal gehörenden Schiffbauplatz in Zürich-West der Baustart für ein Bürogebäude mit über 10 000 Quadratmetern Nutzfläche und einem Investitionsvolumen von CHF 73 Millionen. Per 30. Juni 2015 wurde das Projekt aus eigener Entwicklung ins Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau übernommen. In der Folge umfasste dieses am Stichtag zwei Projekte mit einem Investitionsvolumen von insgesamt CHF 96 Millionen; der Wert belief sich auf CHF 33.8 Millionen.

Die durch den externen Liegenschaftenschätzer per 30. Juni 2015 vorgenommene Bewertung der 62 Renditeliegenschaften und der 2 Anlageliegenschaften im Bau resultierte in einer in der Summe positiven Wertveränderung um CHF 10.5 Millionen. Davon entfielen auf das Portfolio der Renditeliegenschaften CHF 2.0 Millionen, auf jenes der Anlageliegenschaften im Bau CHF 8.5 Millionen.

Der Wert des gesamten Portfolios der Anlageliegenschaften belief sich am Stichtag auf CHF 3.47 Milliarden (31.12.2014: CHF 3.51 Mia.). Die Renditeliegenschaften repräsentierten einen Marktwert von CHF 3.44 Milliarden, die Anlageliegenschaften im Bau einen solchen von CHF 0.03 Milliarden.

Das in der Berichtsperiode vom Geschäftsfeld Immobilien erzielte Betriebsergebnis exklusive Neubewertung (EBIT) lag bei CHF 88.3 Millionen (1. Halbjahr 2014: CHF 62.4 Mio.), der Anteil am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe bei hohen 94.2 Prozent (1. Halbjahr 2014: 64.4%).

Geschäftsfeld Generalunternehmung

Die in der Sparte Realisation eingeleiteten Massnahmen zur Steigerung der Rentabilität resultierten in einem 13 Prozent über dem Vorjahreswert liegenden Erfolg aus Realisation Generalunternehmung (Drittprojekte) von CHF 26.0 Millionen. Demgegenüber belief sich der Erfolg aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften auf lediglich CHF 3.6 Millionen. Der mit CHF 28.3 Millionen markant höhere Vergleichswert des Vorjahrs war geprägt vom gewinnbringenden Verkauf einer grösseren Entwicklungsliegenschaft in Wallisellen an einen institutionellen Investor. In der Folge verzeichnete der Erfolg aus Generalunternehmung im ersten Halbjahr 2015 einen markanten Rückgang um 42.7 Prozent auf CHF 36.1 Millionen (1. Halbjahr 2014: 63.0 Mio.).

Trotz eines gegenüber dem ersten Halbjahr 2014 tieferen Betriebsaufwands lag das Betriebsergebnis (EBIT) des Geschäftsfelds mit CHF 6.0 Millionen massiv unter dem Vergleichswert des Vorjahrs (1. Halbjahr 2014: CHF 31.6 Mio.). Die im zweiten Halbjahr 2015 anfallenden Gewinne aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum beim Projekt Guggach werden sich ausgleichend sowohl auf den EBIT als auch auf den Erfolg aus Generalunternehmung auswirken.

Mit der Entwicklung von Projekten für den Verkauf an Dritte und für das eigene Portfolio sowie mit Aufträgen für Dritte leistet die Sparte Projektentwicklung einen unverzichtbaren Beitrag sowohl zum Erfolg des Geschäftsfelds als auch des gesamten Unternehmens. Zu den Projekten, die in der Berichtsperiode bis zur Baureife gebracht und an die Sparte Realisation übergeben werden konnten, gehören das Geschäftshaus am Schiffbauplatz in Zürich-West, ein für den Verkauf an einen Investor vorgesehenes Wohn- und Geschäftshaus in Romanshorn TG und eine Wohnüberbauung mit 18 Eigentumswohnungen in Steinen SZ.

Nach der rechtskräftig erfolgten Verabschiedung des Gestaltungsplans Bülach Nord hat Allreal die Option für den Erwerb des Teilareals Bülachguss per 1. Juli 2016 ausgeübt. Auf Basis des bereits vorliegenden städtebaulichen Richtprojekts für das rund 55 000 Quadratmeter grosse Areal plant Allreal ab dem zweiten Halbjahr 2016 die Realisation eines Quartiers mit rund 450 Miet- und Eigentumswohnungen sowie Büro- und Gewerbeflächen mit einem Investitionsvolumen vor rund CHF 300 Millionen. Ebenfalls weiter vorangetrieben wurden – nebst anderen – die Projekte Kirschblütenweg in Basel, Bäuler-Areal in Rümlang, Neuwisen-Areal in Dielsdorf, Jungholz/Neunbrunnen-Areal in Zürich Oerlikon und Delta-Areal in Solothurn. Zudem gewann die Sparte Projektentwicklung im ersten Halbjahr 2015 drei Investoren- und Gesamtleistungswettbewerbe.

Die gegenüber der Vorjahresperiode geringere Anzahl von Eigenprojekten und die konsequente Beschränkung auf Drittprojekte mit kalkulierbaren Risiken und intakten Gewinnmöglichkeiten resultierten erwartungsgemäss in einem weiteren Rückgang des abgewickelten Projektvolumens um 37.9 Prozent auf CHF 303.8 Millionen.

Von dem im ersten Halbjahr 2015 abgewickelten Projektvolumen entfielen CHF 224 Millionen auf Projekte für Dritte, CHF 36 Millionen auf Entwicklungsprojekte für den Verkauf an Dritte und CHF 44 Millionen auf Projekte für das eigene Portfolio. Der Anteil der Neubauprojekte lag bei 76.4 Prozent, jener der Renovations- und Umbauprojekte bei 23.6 Prozent. Bei der geografischen Verteilung ergab sich folgendes Bild: Zürich 84.2 Prozent, Cham 8.4 Prozent, St. Gallen 3.2 Prozent, Basel 2.7 Prozent und Bern 1.5 Prozent. In der Berichtsperiode befanden sich durchschnittlich rund 100 Projekte in Ausführung. Am Stichtag belief sich der gesicherte Arbeitsvorrat auf CHF 895 Millionen. Nach dem Abgang des bisherigen Stelleninhabers hat Roger Herzog zusätzlich zur Funktion des Vorsitzenden der Gruppenleitung die Führung der Sparte Realisation übernommen.

In der Berichtsperiode erfolgte der Verkauf von 20 Eigentumswohnungen aus eigener Entwicklung und Realisation für insgesamt CHF 31.9 Millionen. Damit liegt das Ergebnis aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften deutlich unter dem von der Veräusserung eines Wohn- und Geschäftshauses geprägten Resultat des Vorjahrs (1. Halbjahr 2014: 47 Einheiten / CHF 182.8 Mio.). Die Eigentumsübertragungen und der Bezug der ersten von insgesamt 197 Wohnungen des Projekts Guggach in Zürich Unterstrass werden ab November 2015 stattfinden. In diesem Zusammenhang ist mit substanziellen Verkaufsgewinnen zu rechnen, die sich positiv auf das Ergebnis der Generalunternehmung auswirken werden.

Im ersten Halbjahr 2015 erfolgte mit der Eigentumsübertragung der letzten Wohnung der Abschluss des Projekts Stockenstrasse in Kilchberg ZH. Am Stichtag standen damit in 6 Projekten insgesamt 118 Wohneigentumseinheiten, davon 36 bezugsbereite, zum Verkauf.

Im ersten Halbjahr 2015 lag der Anteil des Geschäftsfelds Generalunternehmung am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe bei 5.8 Prozent
(1. Halbjahr 2014: 35.6%).

Finanzierung

Per 30. Juni 2015 beliefen sich die Finanzschulden unverändert gegenüber dem Stichtag des Vorjahrs auf CHF 1.75 Milliarden. Dies deshalb, weil die aus dem Verkauf zweier Renditeliegenschaften zugeflossenen Mittel die Ausschüttung von insgesamt CHF 87.7 Millionen an die Aktionäre zu kompensieren vermochten.

Die zwei im März 2015 begebenen Obligationenanleihen über insgesamt CHF 220 Millionen ermöglichen sowohl die Finanzierung der laufenden Eigenprojekte als auch den Erwerb weiterer Liegenschaften und Grundstücke. Die zu 0.75 beziehungsweise zu 1.375 Prozent verzinslichen Anleihen haben eine Laufzeit von sechs (CHF 120 Mio.) beziehungsweise zehn (CHF 100 Mio.) Jahren.

Die Einführung von Negativzinsen führte in der Berichtsperiode zu einer Erhöhung des Finanzaufwands bei den Zinssatzswaps um CHF 2.4 Millionen. Damit verbunden war eine Zunahme des durchschnittlichen Zinssatzes für Fremdkapital um 0.41 Prozentpunkte auf 2.34 Prozent. Per 30. Juni 2015 betrug die durchschnittliche Zinsbindung 58 Monate (31.12.2014: 50 Monate).

Mit offenen und kurzfristig verfügbaren Kreditlimiten in Höhe von CHF 673 Millionen lag die Verschuldungskapazität am Stichtag bei rund CHF 1.4 Milliarden. Damit verfügt das Unternehmen über die für eine erfolgreiche Geschäftstätigkeit und die Nutzung von Opportunitäten benötigte Sicherheit und Flexibilität.

Per 30. Juni 2015 beliefen sich die Eigenkapitalquote auf 47.3 Prozent und das Net Gearing auf 90.4 Prozent (31.12.2014: 47.6% / 87.9%). Die Eigenkapitalrendite exklusive Neubewertungseffekt verzeichnete in der Berichtsperiode gegenüber dem Vorjahr eine leichte Zunahme um 0.4 Prozentpunkte auf 6.4 Prozent. Der tiefere Aktienkurs führte zu einem Rückgang der Börsenkapitalisierung um 6.2 Prozent auf CHF 2 049.7 Millionen (31.12.2014: CHF 2 185.5 Mio.).

Ausblick

Unter den aktuell herrschenden wirtschaftlichen und konjunkturellen Rahmenbedingungen bleiben die angestrebte Verringerung der Leerstandsquote, die Konsolidierung des 2013 und 2014 stark ausgebauten Liegenschaftenbestands sowie die Steigerung der Rentabilität der Generalunternehmung ausgesprochen anspruchsvoll. Die bewährte Kombination des ertragsstabilen Immobilienportfolios mit der Tätigkeit des Generalunternehmers, verbunden mit dem breiten Leistungsspektrum und der Finanzkraft des Unternehmens, schafft jedoch auch interessante Möglichkeiten. Diese gilt es unter sorgfältiger Einschätzung der damit verbundenen Risiken konsequent zu nutzen.

Im zweiten Halbjahr 2015 rechnen Verwaltungsrat und Gruppenleitung mit einem fortgesetzt stabilen Geschäftsverlauf. Für das gesamte Geschäftsjahr 2015 geht das Unternehmen deshalb weiterhin von einem operativen Unternehmensergebnis aus, das mit demjenigen des Vorjahrs mindestens vergleichbar ist.

Verwaltungsrat und Gruppenleitung danken den Mitarbeitenden für ihren Beitrag zum soliden Halbjahresergebnis und den Aktionären für das Vertrauen und ihre Unterstützung.

Dr. Thomas Lustenberger Präsident des Verwaltungsrats		Roger Herzog Vorsitzender der Gruppenleitung