Vorwort

• Solides Unternehmensergebnis
• Markantes Wachstum des Liegenschaftenportfolios
• Generalunternehmung behauptet sich in anspruchsvollem Umfeld
• Vorteilhafte Finanzierung ermöglicht Nutzung von Opportunitäten
• Antrag auf unveränderte Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie

Mit einem Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt von CHF 109.1 Millionen erwirtschaftete Allreal im Geschäftsjahr 2014 ein solides Resultat. Dank höherer Mieterträge und eines tieferen betrieblichen Aufwands lag der operative Gewinn lediglich 6 Prozent unter dem von ausserordentlichen Verkaufsgewinnen geprägten Vorjahreswert.

Das Portfolio der Anlageliegenschaften erfuhr in der Berichtsperiode eine in der Summe negative Wertkorrektur um CHF 5.9 Millionen. In der Folge belief sich das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt auf CHF 104.4 Millionen und lag damit 14.3 Prozent unter dem Wert des Vorjahrs.

Die Erträge aus Vermietung und Verwaltung und das abgewickelte Projektvolumen ergaben eine Gesamtleistung von CHF 1 036.4 Millionen.

Am Stichtag belief sich die Zahl der in Basel, Bern, Cham, St. Gallen und Zürich beschäftigten Mitarbeitenden auf 376 Personen. Die Anpassung der personellen Kapazitäten an das aufgrund des Abschlusses mehrerer Grossprojekte rückläufige Projektvolumen führte zu einer Verringerung des Mitarbeiterbestands um 23 auf 348 Vollzeitstellen. Sie erfolgte über natürliche Fluktuation.

Festhalten an der anlegerfreundlichen Ausschüttungspolitik

Am 31. Dezember 2014 schloss die Allreal-Aktie bei CHF 137.10. Der Jahresendkurs lag damit 11 Prozent über dem Wert des Vorjahrs. Die positive Kursentwicklung und die Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie ergaben für das Geschäftsjahr 2014 eine erfreuliche Gesamtperformance von 15.5 Prozent. An der Generalversammlung vom 17. April 2015 wird der Verwaltungsrat eine gegenüber dem Vorjahr unveränderte Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie beantragen, was einer Barrendite von 4 Prozent entspricht. Die Auszahlung wird wie bereits in den Vorjahren aus den Reserven aus Kapitalanlagen erfolgen und für Privatanleger steuerfrei sein.

Geschäftsfeld Immobilien mit steigenden Mieterträgen

Der fortgesetzte Ausbau des Portfolios der Renditeliegenschaften führte in der Berichtsperiode zu einer Zunahme der Mieterträge um 7.2 Prozent auf CHF 159.2 Millionen.

Trotz gestiegener Leerstandsquote und eines gegenüber dem Vorjahr höheren Liegenschaftenaufwands lag die mit dem Liegenschaftenportfolio erzielte Nettorendite bei im Marktvergleich guten 4.5 Prozent.

Der Ausbau des Portfolios der Renditeliegenschaften erfolgte ausschliesslich durch Umklassierung von im Geschäftsjahr 2014 fertiggestellten Anlageliegenschaften im Bau. Dabei handelte es sich um zwei Mehrfamilienhäuser in Gland VD, eine Wohnüberbauung und ein Bürogebäude in Wallisellen, ein Wohnhochhaus in Zürich, zwei Geschäftsliegenschaften in Zürich und ein Bürogebäude in Opfikon.

Aus dem Verkauf dreier Renditeliegenschaften im Gesamtwert von rund CHF 54 Millionen resultierte ein Gewinn vor Steuern von CHF 3.1 Millionen. Veräussert wurden eine ältere Wohnliegenschaft in Schlieren und zwei Geschäftsliegenschaften in Zürich.

Am Stichtag umfasste das Portfolio der Renditeliegenschaften 20 Wohn- und 44 Geschäftsliegenschaften.

Das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau verzeichnete in der Berichtsperiode den Zugang eines in Realisation befindlichen sechsgeschossigen Wohn- und Geschäftshauses mit einer Nutzfläche von rund 3 400 Quadratmetern in Zürich-West sowie den Abgang von sieben Liegenschaften durch Umklassierung zu den Renditeliegenschaften. Per 31. Dezember 2014 zählte das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau damit noch eine Liegenschaft.

Die Bewertung des Portfolios der Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaftenschätzer resultierte in einer in der Summe negativen Wertveränderung um CHF 5.9 Millionen. Während die Wohnliegenschaften eine positive Wertveränderung verzeichneten, erfuhren vor allem die Geschäftsliegenschaften eine Abwertung. Der Liegenschaftenschätzer zog dabei in erster Linie die von einem Überangebot geprägte Marktsituation bei den Geschäftsflächen im Grossraum Zürich in Betracht.

Per 31. Dezember 2014 betrug der Gesamtwert des Portfolios CHF 3.51 Milliarden. Dies entspricht einer Zunahme gegenüber dem Vorjahr um CHF 67.8 Millionen.

Geschäftsfeld Generalunternehmung überzeugt mit stabilem Ergebnis

Mit einem Erfolg aus Geschäftstätigkeit von CHF 102.8 Millionen vermochte sich das Geschäftsfeld Generalunternehmung in einem sehr anspruchsvollen Marktumfeld gut zu behaupten. Wesentlich zum unter dem Vorjahreswert liegenden Ergebnis haben die Verkäufe von Entwicklungsliegenschaften beigetragen.

Die mit tieferen Personalkosten einhergehende Verringerung des Betriebsaufwands vermochte den Rückgang der Vergabegewinne und der Honorare nahezu auszugleichen. Zur Aufwandminderung wesentlich beigetragen hat eine erfolgswirksame Gutschrift von CHF 4.5 Millionen im Zusammenhang mit dem Rechnungslegungsstandard IAS 19 (Personalvorsorgeverpflichtung). Mit CHF 46.2 Millionen lag das Betriebsergebnis (EBIT) 2.2 Prozent über dem Vorjahreswert.

Die Sparte Projektentwicklung bearbeitete im Geschäftsjahr 2014 Eigen- und Drittprojekte mit einem konstant hohen potenziellen Auftragsvolumen von rund CHF 1 Milliarde. Zu den grössten und wichtigsten Entwicklungen, die in der Berichtsperiode weiter vorangetrieben wurden, zählten ein mehrheitlich bereits vermietetes Bürogebäude (Nutzfläche 13 100 m²) auf dem Escher-Wyss-Areal in Zürich-West, zwei Geschäftshäuser (Nutzfläche rund 40 000 m²) auf dem Bäuler-Areal in Rümlang ZH, das Bülachguss-Areal (rund 450 Wohnungen und Gewerbe) in Bülach ZH, das Neuwisen-Areal (rund 200 Wohnungen und Gewerbe) in Dielsdorf ZH sowie das Gebiet Dietlimoos-Moos (rund 400 Wohnungen und Gewerbe) in Adliswil ZH. Bei den 2014 an die Sparte Realisation übergebenen Projekten handelte es sich um die Überbauung Pfruendmattstrasse in Mettmenstetten ZH mit 35 Reiheneinfamilienhäusern und das Wohn- und Geschäftshaus Schiffbaustrasse in Zürich-West mit 23 Mietwohnungen und Gewerbeflächen im Erd- und im ersten Obergeschoss.

Das von der Sparte Realisation in der Berichtsperiode abgewickelte Projektvolumen belief sich auf CHF 870.6 Millionen. Der 19.9 Prozent unter dem Vorjahr liegende Wert widerspiegelt in erster Linie den Abschluss mehrerer Grossprojekte. Vom abgewickelten Projektvolumen entfielen 62.8 Prozent auf Drittprojekte, 20.9 Prozent auf Eigenprojekte und 16.3 Prozent auf Entwicklungsprojekte für den Verkauf an Dritte.

Nach einer Bauzeit von knapp fünfeinhalb Jahren erfolgte per 1. Mai 2014 die Übergabe des mehrheitlich von zwei Fachhochschulen genutzten Toni-Areals an den Kanton Zürich. Die Realisation des Grossprojekts erwies sich als ausgesprochen komplex und anspruchsvoll. Die Aufnahme des Schulbetriebs erfolgte wie geplant im September 2014. Der von Allreal mit dem Kanton Zürich abgeschlossene Mietvertrag hat eine Laufzeit von mindestens 20 Jahren.

Im Oktober 2014 übernahm UPC Cablecom das Bürogebäude Richtiring auf dem Richti-Areal in Wallisellen. Damit fand die zweite Etappe des gemischt genutzten Neubauquartiers zwischen Bahnhof Wallisellen und Zentrum Glatt ihren Abschluss. Auf dem 72 000 Quadratmeter grossen Grundstück entwickelte und realisierte Allreal drei Mehrfamilienhäuser, ein Wohn- und Geschäftshaus, ein Bürohochhaus sowie zwei Bürogebäude. Das Investitionsvolumen von Richti Wallisellen betrug insgesamt über CHF 800 Millionen.

Am Stichtag belief sich der gesicherte Arbeitsvorrat auf rund CHF 820 Millionen. Er sichert die Auslastung während rund zwölf Monaten.

Starke Kapitalbasis ermöglicht Finanzierung von Investitionen und Projekten

Die Finanzierung der laufenden Projekte für das eigene Portfolio führte in der Berichtsperiode zu einer Zunahme der Finanzschulden um rund CHF 131 Millionen auf CHF 1.75 Milliarden. Die Refinanzierung erfolgte mit einer im ersten Halbjahr 2014 begebenen 1.25%-Obligationenanleihe 2014–2019 im Umfang von CHF 125 Millionen. Der Betrag für die am 9. Oktober 2014 zurückbezahlte 2.125%-Wandelanleihe belief sich auf CHF 199.79 Millionen.

Mit einem gegenüber dem Vorjahr nochmals tieferen durchschnittlichen Zinssatz für Fremdkapital von 1.93 Prozent und einer nur geringfügig kürzeren durchschnittlichen Zinsbindung von 50 Monaten blieb das Unternehmen vorteilhaft finanziert.

Die frei und kurzfristig verfügbaren Kreditlimiten von über CHF 543 Millionen ermöglichen die Finanzierung der laufenden Projekte und weiterer Investitionen, insbesondere den Erwerb geeigneter Grundstücke und Liegenschaften. Am Stichtag betrug die Verschuldungskapazität CHF 1.3 Milliarden.

Aufgrund des leichten Rückgangs der Eigenkapitalquote auf 47.6 Prozent verzeichnete das Net Gearing per 31. Dezember 2014 eine Zunahme auf 87.9 Prozent. Mit 5.4 Prozent lag die Eigenkapitalrendite exklusive Neubewertungseffekt 0.8 Prozentpunkte unter dem Vergleichswert des Vorjahrs.

Von Unwägbarkeiten geprägte Einschätzung der Zukunftsaussichten

Die anspruchsvolle Marktsituation akzentuiert sich sowohl bei den Immobilien als auch bei der Generalunternehmung. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben deshalb anspruchsvoll.

Es gilt jedoch zu berücksichtigen, dass 2015 nur wenige Mietverträge zu erneuern oder zu verlängern sind. Hinzu kommt, dass Allreal dank vorhandener Entwicklungsliegenschaften und gesicherter Grundstücke über die Möglichkeit zur Entwicklung und Realisation von Eigenprojekten verfügt. Für diese besteht die Option eines späteren Verkaufs an private oder institutionelle Investoren.

Trotz Herausforderungen und Unwägbarkeiten geht das Unternehmen davon aus, im Geschäftsjahr 2015 ein operatives Unternehmensergebnis zu erzielen, das mit demjenigen des Berichtsjahrs mindestens vergleichbar ist.

Verwaltungsrat und Gruppenleitung danken allen Mitarbeitenden für ihren Beitrag zum soliden Geschäftsergebnis 2014 und den Aktionären für das Vertrauen und die Unterstützung.

Dr. Thomas Lustenberger Präsident des Verwaltungsrats		Bruno Bettoni Vorsitzender der Gruppenleitung