Geschäftsfeld Immobilien

Der im Geschäftsjahr 2014 fortgesetzte Ausbau des Portfolios der Renditeliegenschaften führte in der Berichtsperiode zu einem Anstieg der Mieterträge um 7.2 Prozent auf CHF 159.2 Millionen (2013: CHF 148.5 Mio.). Zum Ertragswachstum wesentlich beigetragen haben sowohl die im Geschäftsjahr 2014 erstmals voll ertragswirksamen Liegenschaften Neunbrunnenstrasse in Zürich Oerlikon und der Hauptsitz von Allianz in Wallisellen als auch die in der Berichtsperiode verzeichneten Neuzugänge mit einem jährlichen Soll-Mietertrag von insgesamt CHF 48 Millionen. Dass die Zunahme der Mieterträge nicht noch deutlicher ausgefallen ist, ist den höheren leerstandsbedingten Ertragsausfällen und den 2013 und 2014 getätigten Verkäufen von Anlageliegenschaften geschuldet. Am Stichtag belief sich der Anteil der Wohnliegenschaften am Total der Mieterträge auf 17.5 Prozent, jener der Geschäftsliegenschaften auf 82.5 Prozent.

Bei den Nutzungsarten kam es in der Berichtsperiode nur zu geringfügigen Veränderungen. Auf Büro/Dienstleistung entfielen 57 Prozent, auf Wohnen 20 Prozent, auf Verkauf 6 Prozent, auf Gewerbe/Lager 7 Prozent, auf Parking 6 Prozent und auf übrige Nutzungen 4 Prozent.

Die befristeten Mietverträge für Geschäftsliegenschaften verzeichneten eine durchschnittliche Laufzeit von 8.7 Jahren (2013: 6.8 Jahre). Der Anteil der im Geschäftsjahr 2015 zu erneuernden Verträge lag am Stichtag bei tiefen 4.1 Prozent (2013: 9.4%). Der Anteil der zehn grössten Mieter am gesamten Ertrag aus Vermietung von Geschäftsliegenschaften belief sich auf 51.1 Prozent (2013: 50.4%).

Das Überangebot bei den Geschäftsflächen und beim höherpreisigen Wohnraum hat sich in der Berichtsperiode weiter akzentuiert. Entsprechend anspruchsvoll und aufwendig gestaltete sich der Abbau von Leerständen.

Trotz grosser Anstrengungen und zahlreicher Vermietungserfolge stieg die kumulierte Leerstandsquote auf 7.9 Prozent (2013: 4.7%). Zur Zunahme beigetragen haben insbesondere die Anfangsleerstände in den 2014 zu den Renditeliegenschaften umklassierten Anlageliegenschaften im Bau sowie je eine Bestandsliegenschaft in Winterthur und in Zürich Oerlikon, deren Mietverträge in der Berichtsperiode ausliefen. Zusätzlich zum Abschluss von Mietverträgen für kleinere und mittlere Flächen kam es zur Verlängerung des Mietvertrags mit MAN Turbo Schweiz AG um mindestens zehn Jahre. Das Unternehmen nutzt auf dem Escher-Wyss-Areal in Zürich eine Fläche von 50 000 Quadratmetern und zählt damit zu den fünf grössten Mietern von Allreal. Der jährliche Mietzins beläuft sich auf über CHF 9 Millionen.

In der Berichtsperiode verzeichnete der Liegenschaftenaufwand eine Zunahme auf CHF 25.1 Millionen (2013: CHF 22.3 Mio.), entsprechend einer am Mietertrag gemessenen Liegenschaftenaufwandsquote von 15.8 Prozent. Insbesondere bei den Geschäftsliegenschaften ist der gute Zustand des Gebäudes zunehmend Voraussetzung für eine erfolgreiche Vermietung. Deshalb ist auch zukünftig von einer Aufwandsquote von 15 bis 17 Prozent auszugehen.

Zu den Liegenschaften, die in der Berichtsperiode grössere Investitionen auslösten, zählten unter anderem das Escher-Wyss-Areal in Zürich, das Dreieck-Areal in Winterthur, die Geschäftsliegenschaften Baarermatte und Oberdorfstrasse in Baar sowie das Bürogebäude Kalchbühlstrasse in Zürich.

Die im Geschäftsjahr 2014 mit der Vermietung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften erzielte Nettorendite lag trotz höherer Leerstände und Liegenschaftenaufwendungen bei im Marktvergleich guten 4.5 Prozent.

Mit der Verwaltung, Bewirtschaftung und Vermarktung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften erwirtschaftete Hammer Retex einen Ertrag von CHF 6.6 Millionen (2013: CHF 6.8 Mio.). Gemessen am Marktwert aller Renditeliegenschaften belief sich der Anteil der von Hammer Retex verwalteten Allreal-Liegenschaften am Stichtag auf rund 36 Prozent. Die durch Übertragung an die eigene Verwaltung erzielte Einsparung bei den Dritthonoraren belief sich auf CHF 1.1 Millionen.

In der Berichtsperiode verzeichnete das Portfolio der Renditeliegenschaften sieben Zu- und drei Abgänge.

Bei den Zugängen handelt es sich ausschliesslich um umklassierte Anlageliegenschaften im Bau. Dazu zählen

• zwei Mehrfamilienhäuser der Wohnsiedlung Eikenøtt in Gland VD mit insgesamt 57 Wohnungen, von denen am Stichtag 51 vermietet waren
• das Mehrfamilienhaus Favrehof auf dem Richti-Areal in Wallisellen mit 118 Mietwohnungen, von denen am Stichtag 117 vermietet waren
• das Wohnhochhaus Escher-Terrassen in Zürich-West mit 51 Mietwohnungen, von denen am Stichtag 30 vermietet waren.

Bei den neu ins Portfolio der Renditeliegenschaften übernommenen Geschäftsliegenschaften handelte es sich um

• das an den Kanton Zürich vermietete und von zwei Fachhochschulen genutzte Toni-Areal in Zürich-West mit einer Nutzfläche (inkl. 100 Mietwohnungen) von 87 000 Quadratmetern und einem Vermietungsstand am Stichtag von 96 Prozent
• ein siebengeschossiges Bürogebäude an der Herostrasse in Zürich Altstetten mit einer Nutzfläche von 10 839 Quadratmetern und einem Vermietungsstand am Stichtag von 57 Prozent
• das sechsgeschossige Geschäftshaus Lilienthal im Glattpark Opfikon mit einer Nutzfläche von 13 131 Quadratmetern und einem Vermietungsstand am Stichtag von 51 Prozent
• das an UPC Cablecom vermietete sechsgeschossige Bürogebäude Richtiring in Wallisellen mit einer Nutzfläche von 25 571 Quadratmetern und einem Vermietungsstand am Stichtag von 96 Prozent.

Aus den im Geschäftsjahr 2014 getätigten Verkäufen einer älteren Wohnliegenschaft in Schlieren ZH (per 1. Dezember 2014) und je einer Geschäftsliegenschaft in Zürich Altstetten (per 1. April 2014) und in Zürich Seebach (per 15. Dezember 2014) resultierte ein 6.1 Prozent über dem bilanzierten Marktwert liegender Gewinn vor Steuern von CHF 3.1 Millionen.

In der Berichtsperiode verzeichnete das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau den Zugang eines in Realisation befindlichen Wohn- und Geschäftshauses an der Schiffbaustrasse in Zürich-West sowie sieben Abgänge durch Umklassierung.

Damit bestand das Portfolio der Anlageliegenschaften per 31. Dezember 2014 aus insgesamt 64 Renditeliegenschaften – 20 Wohn- und 44 Geschäftsliegenschaften – und einer Anlageliegenschaft im Bau.

Die Bewertung der 65 Anlageliegenschaften (2013: 67 Liegenschaften) durch den externen Liegenschaftenschätzer resultierte in einer in der Summe negativen Wertkorrektur vor Steuern um CHF 5.9 Millionen (2013: CHF +8.1 Mio.). Die Wohnliegenschaften verzeichneten eine positive Wertveränderung um CHF 23.0 Millionen. Demgegenüber erfuhren die Geschäftsliegenschaften eine Abwertung um 28.2 Millionen. Bei der einzigen Anlageliegenschaft im Bau kam es zu einer geringfügigen Abwertung um CHF 0.7 Millionen. Die in der Summe negative Wertveränderung widerspiegelt sowohl die allgemein anspruchsvolle Situation bei der Vermietung von Geschäftsflächen als auch die marktbedingt höheren Leerstände. Die Wertkorrektur entspricht 0.17 Prozent des Marktwerts des Gesamtportfolios.

Per 31. Dezember 2014 resultierten die Veränderungen im Bestand und die vorgenommene Wertkorrektur in einem Gesamtwert aller Anlageliegenschaften von CHF 3.51 Milliarden (2013: CHF 3.45 Mia.). Davon entfielen CHF 3 509.6 Millionen auf die Renditeliegenschaften und 4.0 Millionen auf die Anlageliegenschaft im Bau. Der durchschnittliche Marktwert der 64 Renditeliegenschaften betrug CHF 54.8 Millionen (2013: CHF 43.5 Mio.). Der Anteil der Wohnliegenschaften am Portfolio der Renditeliegenschaften lag bei 692.5 Millionen beziehungsweise 19.7 Prozent, jener der Geschäftsliegenschaften bei 2 817.1 Millionen beziehungsweise 80.3 Prozent.

Wegen der 2014 erfolgten Umklassierung des Toni-Areals und aufgrund zahlreicher weiterer Neuzugänge ergab sich bei der geografischen Verteilung der Renditeliegenschaften – gemessen am Marktwert – ein gegenüber den Vorjahren verändertes Bild: Per 31. Dezember 2014 belief sich der Anteil der Stadt Zürich auf 53.5 Prozent (2013: 50.5%), jener des übrigen Kantons Zürich auf 34.6 Prozent (2013: 34.8%), auf die beiden Basel entfielen 6.1 Prozent (2013: 8.1%), auf die Kantone Genf und Waadt 3.9 Prozent (2013: 4.2%) und auf den Raum Zug 1.9 Prozent (2013: 2.4%).

2014 betrug der Anteil des Geschäftsfelds Immobilien am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt 72.6 Prozent.