Geschäftsfeld Generalunternehmung

Mit der Projektentwicklung, der Realisation und dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften erwirtschaftete das Geschäftsfeld Generalunternehmung im Geschäftsjahr 2014 einen Erfolg aus Geschäftstätigkeit von CHF 102.8 Millionen (2013: CHF 110.7 Mio.). Das Resultat ist wesentlich geprägt vom erfolgreichen Verkauf von Entwicklungsliegenschaften.

Das Betriebsergebnis (EBIT) des Geschäftsfelds betrug CHF 46.2 Millionen (2013: CHF 45.2 Mio.). Zu dem trotz tieferer Erträge der Sparte Realisation über dem Vorjahreswert liegenden Ergebnis beigetragen haben die Gewinne aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften und eine aus der Anwendung von IAS 19 resultierende einmalige Gutschrift beim Personalvorsorgeaufwand.

Die operative Marge des Geschäftsfelds Generalunternehmung lag in der Berichtsperiode bei guten 44.9 Prozent (2013: 40.8%). Im Geschäftsjahr 2014 belief sich das Unternehmensergebnis auf CHF 30.9 Millionen (2013: CHF 29.0 Mio.), entsprechend einer ansehnlichen Eigenkapitalrendite von 17.7 Prozent (2013: 12.5%).

Projektentwicklung

Mit Eigen- und Drittprojekten verzeichnete die Sparte Projektentwicklung in der Berichtsperiode eine fortgesetzt gute Auslastung der gegenüber dem Vorjahr nochmals leicht erhöhten Kapazitäten. Herausragendes Beispiel für die Leistungsfähigkeit der Sparte ist das 2014 fertiggestellte Richti-Areal in Wallisellen. Das vollumfänglich mit eigenen Mitteln finanzierte Bauvorhaben garantierte einerseits eine gute Auslastung der Sparte Realisation während rund vier Jahren. Andererseits ermöglichte das Projekt sowohl eine hohe Zahl von Eigentumsübertragungen von Entwicklungsliegenschaften als auch den Ausbau des Portfolios der Renditeliegenschaften.

In der Berichtsperiode erfolgte die Durchführung eines Studienauftrags für ein Bürogebäude beim Schiffbauplatz in Zürich-West. Das von der Jury einstimmig zur Weiterbearbeitung empfohlene Projekt umfasst auf sechs Geschossen eine nutzbare Fläche von rund 13 000 Quadratmetern. Sofern sämtliche Bewilligungen zeitgerecht verfügbar sind, wird der Baubeginn bereits Mitte 2015 erfolgen. Per 31. Dezember 2014 war praktisch die gesamte Nutzfläche bereits vermietet.

Für das 30 278 Quadratmeter grosse Bäuler-Areal in Rümlang ZH definierte die Projektentwicklung im Geschäftsjahr 2014 ein nutzerneutrales und modular aufgebautes Bebauungskonzept, das im Markt auf erfreuliches Interesse stiess.

Die Planung für das in Bülach ZH geplante Quartier mit gemischter Nutzung wurde in der Berichtsperiode weiter vorangetrieben. Auf dem rund 55 000 Quadratmeter grossen Areal Bülachguss plant Allreal die Realisation von über 450 Miet- und Eigentumswohnungen sowie von Büro- und Gewerbeflächen. Das Projekt verfügt über ein geschätztes Investitionsvolumen von rund CHF 300 Millionen.

Weitere wichtige Projektentwicklungen, die im Geschäftsjahr 2014 zusätzlich zu den bereits erwähnten neu in Angriff genommen, massgeblich weiterbearbeitet oder abgeschlossen wurden:

[GE]:Gebietsentwicklung

[AE]:Arealentwicklung

[PE]:Projektentwicklung

[*]:Auftrag für Dritte

Das potenzielle Auftragsvolumen der bearbeiteten Projekte belief sich auf rund CHF 1 Milliarde.

Realisation

Mit CHF 870.6 Millionen lag das von der Sparte Realisation im Geschäftsjahr 2014 mit Dritt- und Eigenprojekten abgewickelte Projektvolumen 19.9 Prozent unter dem Vergleichswert des Vorjahrs (2013: CHF 1 087.0 Mio.). Hauptgrund für die deutliche Abnahme sind die Ende 2013 und in der Berichtsperiode fertiggestellten Grossprojekte in Zürich-West und auf dem Richti-Areal in Wallisellen. Den Rückgang des Volumens zusätzlich akzentuiert hat der im Hinblick auf die Verbesserung der Rentabilität vollzogene Verzicht auf die Bearbeitung von Projekten mit fehlenden Gewinnaussichten.

Die Anpassung der Kapazitäten an das tiefere Projektvolumen erfolgte schrittweise über die natürliche Fluktuation sowie durch die Beendigung von Vertragsverhältnissen mit freien Mitarbeitenden.

Vom in der Berichtsperiode abgewickelten Projektvolumen entfielen 62.8 Prozent auf Drittprojekte, 20.9 Prozent auf Eigenprojekte und 16.3 Prozent auf Entwicklungsprojekte für den Verkauf an Dritte (2013: 57.1%/19.6%/23.3%). Der Anteil der Neubauprojekte lag bei 77.5 Prozent, jener der Renovationen und Umbauten bei 22.5 Prozent (2013: 85.8%/14.2%).

Im Geschäftsjahr 2014 bearbeitete die Sparte Realisation rund 120 Projekte. Der am Stichtag gesicherte Arbeitsvorrat von rund CHF 820 Millionen entspricht einer Auslastung der vorhandenen Kapazitäten während gut zwölf Monaten.

Kosten- und Termindruck bei der Ausführung der zu realisierenden Projekte haben in der Berichtsperiode weiter zugenommen. Darüber hinaus verursachen die verschärfte Solidarhaftung sowie strengere arbeits- und sozialversicherungsrechtliche Bestimmungen deutlich höhere Haftungsrisiken. Aus diesem Grund setzt die Sparte Realisation seit Mitte 2014 schrittweise eine Reihe von Massnahmen um.

2014 abgeschlossene Projekte

Die Übergabe des Toni-Areals an den Kanton Zürich erfolgte per 1. Mai 2014. Beim hauptsächlich von der Zürcher Hochschule der Künste ZHdK und der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften genutzten Gebäude in Zürich-West handelt es sich um das grösste und komplexeste Einzelprojekt, das Allreal je realisiert hat. Die Liegenschaft verfügt über eine Nutzfläche von 87 000 Quadratmetern. Davon entfallen auf die Fachhochschulen 71 000, auf Sammlungen/Museen 6 000 und auf die 100 Mietwohnungen 10 000 Quadratmeter. Der von Allreal mit dem Kanton Zürich abgeschlossene Mietvertrag hat eine Laufzeit von mindestens 20 Jahren.

Ein weiteres Grossprojekt, dessen Abschluss in das Geschäftsjahr 2014 fiel, ist das gemischt genutzte Neubauquartier Richti in Wallisellen. Dieses geniesst sowohl in Fachkreisen als auch in der öffentlichen Wahrnehmung den Ruf eines ökologischen und städtebaulichen Vorzeigeprojekts mit zukunftsweisendem Charakter. In der Berichtsperiode wurden die letzten Gebäude auf dem Richti-Areal fertiggestellt. Dabei handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus für das eigene Portfolio, ein an einen institutionellen Investor veräussertes Wohn- und Geschäftshaus und ein an UPC Cablecom vermietetes Bürogebäude. Das Investitionsvolumen des Gesamtprojekts beläuft sich auf insgesamt über CHF 800 Millionen.

Ende Oktober 2014 erfolgte die termingerechte Übergabe der ersten Etappe des Bürogebäudes Superblock (Nutzfläche rund 50 000 m2) in Winterthur an die Bauherrschaft AXA Winterthur.

Weitere in der Berichtsperiode fertiggestellte und der Bauherrschaft übergebene Projekte nebst zahlreichen weiteren:

[*]:Auftrag für Dritte

Laufende Projekte

Auf dem Freilager-Areal in Zürich Albisrieden realisiert Allreal für die Zürcher Freilager AG eine Überbauung mit rund 800 Mietwohnungen, 200 Zimmern für studentisches Wohnen sowie Flächen für Gewerbe und Verkauf. In der Berichtsperiode verliefen die Arbeiten am aktuell grössten Drittauftrag gemäss Plan und ohne Schwierigkeiten. Die Übergabe an die Bauherrschaft wird 2016 erfolgen. Weitere bedeutende Projekte, die die Sparte Realisation im Geschäftsjahr 2014 weitergeführt hat, waren unter anderem Wohnüberbauungen in Zürich Unterstrass, Bottmingen BL, Rümlang ZH und Herisau AR, die Sanierung einer Geschäftsliegenschaft in Basel sowie die Erneuerung einer Wohnüberbauung in Wetzikon ZH.

2014 gestartete Projekte

Im Hinblick auf die bevorstehende Sanierung und Erneuerung des UBS-Gebäudes am Paradeplatz wurde Allreal mit der Realisation eines Provisoriums an der Pelikanstrasse in Zürich-City beauftragt.
Im August starteten die Bauarbeiten für ein Wohn- und Geschäftshaus an der Schiffbaustrasse in Zürich-West. Dabei handelt es sich um ein Eigenprojekt, das nach der für Ende 2017 / Anfang 2018 geplanten Fertigstellung ins Portfolio der Renditeliegenschaften übernommen werden soll.
Anfang Dezember erfolgte der Spatenstich für die Sanierung und den Ausbau der Universitätsklinik Balgrist in Zürich Riesbach. Die Bauzeit für das Grossprojekt beträgt rund drei Jahre.

Zu den wichtigsten Projekten, die zusätzlich zu den bereits beschriebenen im Geschäftsjahr 2014 neu in Angriff genommen wurden, gehörten:

[*]:Auftrag für Dritte

Verkauf von Entwicklungsliegenschaften

Mit einem Absatz von 84 Einheiten lag das 2014 erzielte Ergebnis deutlich unter dem Vergleichswert des Vorjahrs (2013: 256 Einheiten). Hauptgründe für den Rückgang sind die gegenüber den Vorjahren geringere Zahl zum Verkauf stehender Objekte im unteren und mittleren Preissegment, das im Grossraum Zürich vorhandene Überangebot beim höherpreisigen Wohneigentum sowie die weiter verschärften Bedingungen der kreditgebenden Banken.

Mit dem Verkauf der letzten von insgesamt 50 Wohnungen wurde in der Berichtsperiode das Projekt Bruggächer in Mönchaltorf ZH erfolgreich abgeschlossen. Beim Projekt Stockenstrasse in Kilchberg ZH waren am Stichtag zwar ebenfalls alle acht Wohnungen verkauft, aber die letzten Eigentumsübertragungen werden erst Mitte 2015 stattfinden.

Beim im Geschäftsjahr 2014 in Angriff genommenen Projekt Pfruendmattstrasse in Mettmenstetten ZH waren am Stichtag 17 von 35 Reiheneinfamilienhäuser bereits verkauft.

Per 31. Dezember 2014 standen damit 143 Wohneinheiten – davon 53 bezugsbereite – zum Verkauf (31.12.2013: 198). Dabei handelte es sich um folgende Projekte:

Unter Berücksichtigung der am 17. Juni 2014 erfolgten Eigentumsübertragung des Wohn- und Geschäftshauses Ringhof auf dem Richti-Areal in Wallisellen an einen institutionellen Investor summierten sich die in der Berichtsperiode getätigten Verkäufe von Entwicklungsliegenschaften auf CHF 211.6 Millionen. Der daraus resultierende Gewinn lag bei CHF 34.6 Millionen.

2014 belief sich der Anteil des Geschäftsfelds Generalunternehmung am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt auf 27.4 Prozent.