Geschäftsfeld Immobilien

Die Erträge aus der Vermietung der Renditeliegenschaften verzeichneten gegenüber der Vorjahresperiode eine Zunahme um 4.5 Prozent auf CHF 148.5 Millionen (2012: CHF 142.1 Mio.). Zum erfreulichen Resultat beigetragen haben nebst dem Portfoliowachstum auch die Erfolge bei der Erst- und Wiedervermietung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften sowie die daraus resultierende tiefe Quote von leerstandsbedingten Ertragsausfällen. 2013 lag der Anteil der Wohnliegenschaften am Total der Mieterträge bei 17 Prozent, jener der Geschäftsliegenschaften bei 83 Prozent.

Bei den Anteilen der verschiedenen Nutzungsarten am gesamten Soll-Mietertrag kam es im Vergleich zum Vorjahr nur zu marginalen Änderungen. So entfielen in der Berichtsperiode auf Büro/Dienstleistung 53.1, auf Wohnen 19.0, auf Verkauf 8.7, auf Parking 7.3, auf Gewerbe/Lager 7.0 und auf übrige Nutzungen 4.9 Prozent.

Die durchschnittliche Laufzeit der befristeten Mietverträge für Geschäftsliegenschaften lag am Stichtag bei 6.8 Jahren (31.12.2012: 6.4 Jahre). Der Anteil der 2014 zu erneuernden Verträge beläuft sich auf 9.4 Prozent. Vom Ertrag aus Vermietung von Geschäftsliegenschaften entfielen 50.4 Prozent (2012: 43.4%) auf die zehn grössten Mieter.

Wegen des Überangebots, das sich in der Berichtsperiode weiter akzentuierte, gestaltete sich die Vermietung von Büroflächen vor allem im Grossraum Zürich zunehmend anspruchsvoll. Umso positiver ist die mit 4.7 Prozent ausgesprochen tiefe kumulierte Leerstandsquote (2012: 5.0%) zu beurteilen, wobei 39.5 Prozent auf drei Geschäftsliegenschaften in Glattbrugg, Urdorf und Zürich entfielen. Aufgrund bereits absehbarer Veränderungen ist für 2014 mit einer zwischen 5 und 6 Prozent liegenden Leerstandsquote zu rechnen.

Im Geschäftsjahr 2013 belief sich der Aufwand für die Verwaltung und den Betrieb der vermieteten Renditeliegenschaften sowie für werterhaltende Unterhalts- und Reparaturarbeiten auf CHF 22.3 Millionen (2012: CHF 19.6 Mio.). Gemessen am Mietertrag, entsprach dies einem im mehrjährigen Durchschnitt liegenden Wert von 15 Prozent.

In der Berichtsperiode wurden rund CHF 5.5 Millionen in die Sanierung eines 1999 erworbenen Mehrfamilienhauses mit 49 Mietwohnungen in Bülach ZH investiert. Damit befindet sich die über 30-jährige Liegenschaft energetisch und bezüglich Komfort wieder auf einem zeitgemässen Stand.

Um den Anforderungen des Hauptmieters MAN Diesel & Turbo AG Schweiz langfristig gerecht zu werden, sind 2014 auf dem Escher-Wyss-Areal in Zürich-West grössere Investitionen geplant. Dies hat zur Folge, dass der Liegenschaftenaufwand in der Folgeperiode deutlich über dem langjährigen Durchschnittswert liegen wird.

Die in der Berichtsperiode mit der Vermietung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften erzielte Nettorendite lag ähnlich dem Vorjahr bei respektablen 4.8 Prozent.

Die 2012 erworbene und damit erstmals über ein gesamtes Geschäftsjahr ertragswirksame Hammer Retex Gruppe erwirtschaftete in der Berichtsperiode einen Erfolg aus Liegenschaftenverwaltung von CHF 6.8 Millionen (2012: CHF 4.4 Mio.). Das Unternehmen leistete damit einen erfreulichen Beitrag zum guten Resultat des Geschäftsfelds Immobilien. Die Zahl der von Hammer Retex verwalteten Liegenschaften aus dem eigenen Portfolio wird schrittweise weiter ausgebaut.

In der Berichtsperiode kam es bei den Anlageliegenschaften zu zahlreichen Veränderungen. Das Portfolio der vermieteten Renditeliegenschaften verzeichnete zwei Zu- und sechs Abgänge, jenes der Anlageliegenschaften im Bau drei Zu- und zwei Abgänge.

Beim ersten Zugang zum Portfolio der Renditeliegenschaften handelt es sich um die Wohnliegenschaft Neunbrunnenstrasse in Zürich Oerlikon. Das von Allreal entwickelte und ab 2011 im Minergie-Standard realisierte Mehrfamilienhaus verfügt über 40 grosszügig bemessene 3½- bis 5½-Zimmer-Mietwohnungen im mittleren Preissegment. Die Liegenschaft ist inzwischen voll vermietet und seit 1. April 2013 ertragswirksam.

Zweiter Zugang war der mit langjährigen Mietverträgen an Allianz Suisse vermietete Bürokomplex auf dem Richti-Areal in Wallisellen. Das 18-geschossige Bürohochhaus und der 6-geschossige Annexbau haben eine Nutzfläche von insgesamt über 50 000 Quadratmetern. Damit verfügen die beiden repräsentativen Gebäude über Raum für mehr als 1800 Arbeitsplätze, zahlreiche Sitzungs- und Besprechungszimmer sowie für mehrere Verpflegungsmöglichkeiten. Das von Allreal entwickelte und ab 2010 im Minergie-Standard realisierte Projekt ist seit 1. Juni 2013 ertragswirksam; der Bezug und die Inbetriebnahme der Räumlichkeiten durch die Nutzer waren Anfang Dezember 2013 abgeschlossen.

Beide Zugänge zum Portfolio der Renditeliegenschaften sind Projekte, die bis zur Umklassierung als Anlageliegenschaften im Bau bilanziert waren.

Im Geschäftsjahr 2013 wurden vier Geschäfts- und zwei Wohnliegenschaften für rund CHF 217 Millionen veräussert. Die aus den Verkäufen realisierten Gewinne vor Steuern beliefen sich gesamthaft auf erfreuliche CHF 20 Millionen.

Zu den veräusserten Renditeliegenschaften zählten eine kleinere, 1979 erstellte Geschäftsliegenschaft an der Kronenstrasse in Dielsdorf ZH (per 1. April 2013), zwei ältere Wohnliegenschaften an der Zürcherstrasse in Schlieren ZH mit insgesamt 51 Mietwohnungen (per 28. Juni 2013), eine kleinere Geschäftsliegenschaft an der Farlifangstrasse in Zumikon ZH (per 30. September 2013), eine Zentrumsüberbauung beim Bahnhof Wallisellen (per 1. Oktober 2013) sowie um eine Geschäftsliegenschaft an der Dreikönigstrasse in der Zürcher City (per 2. Dezember 2013).

Bei den Anlageliegenschaften im Bau kam es in der Berichtsperiode zum Zugang von drei im Bau befindlichen Geschäftsliegenschaften aus eigener Entwicklung und Produktion mit einem zu erwartenden Soll-Mietertrag von insgesamt CHF 48 Millionen pro Jahr. Es waren dies ein am Stichtag bereits zu 50 Prozent vermietetes Bürogebäude am Lilienthal-Boulevard in Opfikon ZH, ein ebenfalls bereits zu über 50 Prozent vermietetes siebengeschossiges Bürogebäude an der Herostrasse in Zürich Altstetten sowie ein praktisch vollständig an UPC Cablecom vermietetes sechsgeschossiges Bürogebäude auf dem Richti-Areal in Wallisellen. Die drei Bürogebäude mit einer Nutzfläche von insgesamt rund 48 000 Quadratmetern werden 2014 fertiggestellt und in das Portfolio der Renditeliegenschaften übernommen.

Per 31. Dezember 2013 zählte das Portfolio der Anlageliegenschaften damit insgesamt 67 Liegenschaften; davon 18 Wohnliegenschaften, 42 Geschäftsliegenschaften und 7 Anlageliegenschaften im Bau.

Aus der vom externen Liegenschaftenschätzer vorgenommenen Bewertung sämtlicher Anlageliegenschaften ergab sich eine Höherbewertung des Portfolios vor Steuern um CHF 8.1 Millionen (2012: CHF –8.2 Mio.). Zur positiven Wertveränderung beigetragen haben mit CHF 19.2 Millionen vor allem die Anlageliegenschaften im Bau, während die Aufwertungen der Wohnliegenschaften um 43.5 Millionen die um CHF 54.6 Millionen tiefere Bewertung der Geschäftsliegenschaften nahezu auszugleichen vermochten. Der seit 1. Januar 2013 geltende Rechnungslegungsstandard IFRS 13 verlangt eine Bewertung der Renditeliegenschaften nach dem Konzept der bestmöglichen Nutzung einer Liegenschaft. Dies führte in der Berichtsperiode zu einer Aufwertung um CHF 19 Millionen.

Unter Berücksichtigung der Bestandsänderungen und der positiven Wertveränderung ergab sich per 31. Dezember 2013 ein Marktwert des gesamten Portfolios von CHF 3.44 Milliarden (31.12.2012: 3.16 Mia.).

Der durchschnittliche Wert der 60 Renditeliegenschaften belief sich damit auf CHF 43.5 Millionen, jener der Anlageliegenschaften im Bau auf CHF 119.4 Millionen (31.12.2012: CHF 39.5 Mio. / CHF 104.7 Mio.).

Gemessen am Marktwert der Renditeliegenschaften, entfielen per 31. Dezember 2013 auf die Stadt Zürich 50.5, den übrigen Kanton Zürich 34.8, die beiden Basel 8.1, den Kanton Genf 4.2 und den Raum Zug 2.4 Prozent.

2013 betrug der Anteil des Geschäftsfelds Immobilien am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt 75.6 Prozent.