• Überzeugendes operatives Liegenschaftenergebnis
• Fortgesetzte und anhaltende Reduktion der Leerstandsquote
• Erfreuliches Ergebnis der Generalunternehmung dank Verkaufsgewinnen und konstanter Profitabilität im Drittgeschäft
• Bestätigung der Erwartungen für das gesamte Geschäftsjahr 2016

In einem zunehmend anspruchsvollen Marktumfeld vermochte sich Allreal erneut ausgesprochen erfolgreich zu behaupten. Das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt belief sich im ersten Halbjahr 2016 auf CHF 69.8 Millionen. Es lag damit 3.9 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahrs (1. Halbjahr 2015: CHF 67.2 Mio.). Das erfreuliche Resultat ist einerseits geprägt vom guten Liegenschaftenergebnis des Geschäftsfelds Immobilien, andererseits von den Gewinnen aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften und einem ansprechenden Resultat im Drittgeschäft im Geschäftsfeld Generalunternehmung.

Die Bewertung der Anlageliegenschaften führte zu einer mit dem Vorjahr vergleichbaren positiven Wertveränderung um insgesamt CHF 10.3 Millionen. Bereinigt um die positive Wertkorrektur, ergibt sich ein leicht über dem bereits sehr guten Vorjahreswert liegendes operatives Unternehmensergebnis von CHF 61.4 Millionen (1. Halbjahr 2015: CHF 59.1 Mio.).

Die im ersten Halbjahr 2016 mit der Vermietung und Verwaltung von Liegenschaften und der Tätigkeit als Generalunternehmer erzielte Gesamtleistung belief sich auf CHF 348.9 Millionen. Sie lag damit erwartungsgemäss 11.8 Prozent unter dem Vergleichswert des Vorjahrs (1. Halbjahr 2015: CHF 395.5 Mio.). Der tiefere Umsatz ist in erster Linie auf den Rückgang des von der Generalunternehmung abgewickelten Projektvolumens zurückzuführen.

Am Stichtag beschäftigte Allreal in Bern, Cham, St. Gallen und Zürich 308 Mitarbeitende (31.12.2015: 337 Mitarbeitende). Die Abnahme des Personalbestands im Geschäftsfeld Generalunternehmung widerspiegelt die konsequente Ausrichtung auf Projekte mit kalkulierbaren Risiken und intakten Gewinnmöglichkeiten und das daraus resultierende tiefere Projektvolumen.

Geschäftsfeld Immobilien

Die im zweiten Halbjahr 2015 und in der Berichtsperiode getätigten Verkäufe von Renditeliegenschaften bewirkten gegenüber der Vergleichsperiode einen geringfügigen Rückgang der Mieterträge um 2.3 Prozent auf CHF 86.5 Millionen (1. Halbjahr 2015: CHF 88.5 Mio.). Im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2015 verzeichneten die Mieterträge aufgrund der tieferen Leerstandsquote trotz kleinerem Bestand an Renditeliegenschaften dennoch einen Anstieg.

Dank zahlreicher Erfolge bei der Erst- und Wiedervermietung sowohl von Wohn- als auch von Geschäftsliegenschaften verzeichnete die kumulierte Leerstandsquote einen Rückgang um 1.4 Prozentpunkte auf 6.2 Prozent des Soll-Mietertrags (1. Halbjahr 2015: 7.6%). Aufgrund positiv verlaufender Verhandlungen mit verschiedenen Mietinteressenten ist ein weiterer Rückgang der Leerstandsquote im zweiten Halbjahr 2016 absehbar. Dies nicht zuletzt dank einem nach dem Bilanzstichtag abgeschlossenen Mietvertrag für das Bürogebäude Boulevard Lilienthal 2–8 mit einer Nutzfläche von 13 400 Quadratmetern in Opfikon ZH, das damit voll vermietet ist.

Der Liegenschaftenaufwand belief sich im ersten Halbjahr 2016 auf CHF 11.5 Millionen, was – gemessen am Gesamtmietertrag – einer Aufwandquote von 13.3 Prozent entspricht (1. Halbjahr 2015: CHF 15.9 Mio./18.0%). Damit liegt der Wert deutlich unter der normalisierten Bandbreite von 15 bis 17 Prozent; er wird sich in der zweiten Jahreshälfte 2016 jedoch an die Untergrenze von 15 Prozent annähern.

Die mit der sinkenden Leerstandsquote einhergehende Reduktion der Ertragsausfälle und der tiefere Liegenschaftenaufwand resultierten in einer Nettorendite von guten 4.3 Prozent.

Mit der Verwaltung, Bewirtschaftung und Vermarktung von Liegenschaften für Dritte erzielte Hammer Retex in der Berichtsperiode einen Umsatz von CHF 2.2 Millionen (1. Halbjahr 2015: CHF 3.2 Mio.). Der Umsatzrückgang ist primär dem höheren Anteil von gruppeneigenen Mandaten geschuldet.

Mit CHF 77.0 Millionen lag das vom Geschäftsfeld Immobilien im ersten Halbjahr 2016 erzielte Betriebsergebnis exklusive Neubewertung 12.8 Prozent unter dem von ausserordentlichen Verkaufsgewinnen geprägten Resultat der Vorjahresperiode (1. Halbjahr 2015: CHF 88.3 Mio.).

Das Portfolio der Renditeliegenschaften verzeichnete im ersten Halbjahr 2016 einen Zu- und vier Abgänge.

Beim Zugang handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus aus eigener Entwicklung und Realisation an der Schiffbaustrasse in Zürich-West, bei dem zum Zeitpunkt der Fertigstellung im Juni 2016 alle Wohnungen und ein ansehnlicher Teil der Geschäftsflächen bereits vermietet waren.

In der Berichtsperiode erfolgten der Verkauf von drei Geschäftsliegenschaften in Zürich und Dietlikon mit einer Nutzfläche von insgesamt gegen 15 000 Quadratmetern an einen institutionellen Investor sowie die Veräusserung eines im Baurecht gehaltenen Bürogebäudes in Zürich Aussersihl. Der mit den Verkäufen erzielte Gewinn betrug CHF 5.6 Millionen (1. Halbjahr 2015: CHF 18.4 Mio.) und lag damit 6.0 Prozent über dem summierten Bilanzwert der vier veräusserten Liegenschaften.

Per 30. Juni 2016 umfasste das Portfolio der Renditeliegenschaften 20 Wohn- und 39 Geschäftsliegenschaften.

Nach dem Zugang einer geplanten Wohnüberbauung in Bülach ZH und dem Abgang des Wohn- und Geschäftshauses an der Schiffbaustrasse in Zürich-West – beide durch Umklassierung – umfasste das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau zwei Projekte mit einem summierten Marktwert per Stichtag von CHF 45.8 Millionen, einem geschätzten Investitionsvolumen von 111.0 Millionen und einem jährlichen Sollmietertrag von CHF 6.7 Millionen.

Die Bewertung der Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaftenschätzer per 30. Juni 2016 resultierte in einer insgesamt positiven Wertkorrektur vor Steuern von CHF 10.3 Millionen (1. Halbjahr 2015: CHF 10.5 Mio.). Davon entfielen auf die Renditeliegenschaften CHF 3.8 Millionen und auf die Anlageliegenschaften im Bau CHF 6.5 Millionen.

Die in der Berichtsperiode getätigten Verkäufe und Umklassierungen und die positive Wertveränderung ergaben einen Gesamtwert des Portfolios per Stichtag von CHF 3.42 Milliarden (31.12.2015: CHF 3.53 Mia.).

Der Anteil des Geschäftsfelds Immobilien am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe lag in der Berichtsperiode bei 70.8 Prozent (1. Halbjahr 2015: 94.2%).

Geschäftsfeld Generalunternehmung

Der mit Entwicklung und Realisation von Projekten für Dritte, dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften und aktivierten Leistungen für Eigenprojekte erzielte Erfolg aus Generalunternehmung belief sich im ersten Halbjahr 2016 auf CHF 49.8 Millionen (1. Halbjahr 2015: CHF 36.1 Mio.).

Zum 38 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahrs liegenden Resultat wesentlich beigetragen haben die Gewinne aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften von CHF 22.1 Millionen, wovon über 80 Prozent auf die Eigentumsübertragungen von 90 Wohneinheiten beim Projekt Guggach in Zürich Unterstrass entfallen.

Mit CHF 24.4 Millionen lag der Erfolg aus Realisation Generalunternehmung – die Entwicklung und Ausführung von Projekten für Dritte – bei einer erfreulich stabilen Bruttomarge von 11.3 Prozent (1. Halbjahr 2015: 11.6%) auf Vorjahresniveau.

Die im ersten Halbjahr 2016 angefallenen Gewinne aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften und ein tieferer Betriebsaufwand führten zu einem markant über Vorjahr liegenden Betriebsergebnis (EBIT) des Geschäftsfelds Generalunternehmung von CHF 24.3 Millionen (1. Halbjahr 2015: CHF 6.0 Mio.).

In Bülach-Nord plant Allreal auf einer Fläche von über 55 000 Quadrat-metern die Realisation eines mehrheitlich für Wohnen genutzten Quartiers mit insgesamt rund 420 Miet- und 70 Eigentumswohnungen im mittleren Preissegment sowie Büro- und Gewerbeflächen. Das Investitionsvolumen des Projekts aus eigener Entwicklung beläuft sich auf über CHF 306 Millionen. In der Berichtsperiode übergab die Projektentwicklung das erste von insgesamt acht Teilprojekten an die Realisation. Die bis 2018 für das eigene Portfolio zu erstellende Wohnsiedlung umfasst vier Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 76 Mietwohnungen. Ein Grossteil der weiteren Projekte soll an einen bereits bestimmten Investor verkauft werden.

Bis zur Baureife weiterentwickelt und an die Realisation übergeben wurde im ersten Halbjahr 2016 auch die Entwicklungsliegenschaft am Kirschblütenweg in Basel. Sämtliche zwölf Wohneinheiten mit Bezugstermin 2018 sind bereits verkauft.

Das von der Sparte Realisation im ersten Halbjahr 2016 abgewickelte Projektvolumen belief sich auf CHF 260.2 Millionen (1. Halbjahr 2015: CHF 303.8 Mio.). Der im Vergleich zur Vorjahresperiode tiefere Wert widerspiegelt die konsequente Ausrichtung auf die Realisation von Projekten mit kalkulierbaren Risiken und guten Gewinnaussichten.

Der Anteil des für Dritte abgewickelten Projektvolumens lag bei CHF 215.5 Millionen, jener der Entwicklungsprojekte für den Verkauf an Dritte bei CHF 17.8 Millionen und jener für Eigenprojekte für das eigene Portfolio bei CHF 26.9 Millionen (1. Halbjahr 2015: CHF 224 Mio. / CHF 36 Mio. / CHF 44 Mio.).

Vom gesamten Projektvolumen entfielen auf Neubauprojekte 69.2 Prozent und auf Renovations- und Umbauprojekte 30.8 Prozent (1. Halbjahr 2015: 76.4%/23.6%). Der am Stichtag gesicherte Arbeitsvorrat von CHF 714 Millionen garantiert die Auslastung der vorhandenen Kapazitäten während mehr als zwölf Monaten.

Mit einem Absatz von 49 Einheiten gestaltete sich der Verkauf von Entwicklungsliegenschaften erfreulich. Der im ersten Halbjahr 2016 erzielte Verkaufsgewinn von CHF 22.1 Millionen resultiert zu einem grossen Teil aus dem Projekt Guggach in Zürich Unterstrass. Zum guten Absatz beigetragen haben auch die Projekte Kirschblütenweg in Basel, Pfruendmatt in Mettmenstetten und Cholplatz in Bülach. Nach dem in der Berichtsperiode erfolgten Verkauf der letzten Eigentumswohnung bei dem damit abgeschlossenen Projekt Holengass in Meilen standen per Stichtag in 6 Projekten insgesamt 38 Einheiten zum Verkauf, 14 davon bezugsbereit.

Der Anteil des Geschäftsfelds Generalunternehmung am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe lag im ersten Halbjahr 2016 bei 29.2 Prozent (1. Halbjahr 2015: 5.8%).

Trotz Belastung durch Negativzinsen vorteilhafte Finanzierung

Aufgrund des massiven Mittelzuflusses aus dem Verkauf von Entwicklungs- und Renditeliegenschaften erfuhren die Finanzschulden eine Reduktion um CHF 170 Millionen auf per Stichtag 1.61 Milliarden (31.12.2015: CHF 1.78 Mia.).

In der Berichtsperiode erfolgte die Ablösung einer 2.50%-Obligationenanleihe über CHF 150 Millionen durch eine 0.625%-Obligationenanleihe über den gleichen Betrag mit einer Laufzeit bis 2024. Die Negativzinsen bei den Zinssatzswaps führten im ersten Halbjahr 2016 zu einem leicht höheren Finanzaufwand. Der durchschnittliche Zinssatz für Fremdkapital betrug am Stichtag 2.14 Prozent bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 61 Monaten (31.12.2015: 2.15% / 52 Monate).

Per 30. Juni 2016 beliefen sich die frei verfügbaren Kreditlimiten auf CHF 643 Millionen, und die Verschuldungskapazität lag bei CHF 1.4 Milliarden. Damit bleibt das Unternehmen vorteilhaft finanziert und in der Lage, sich ergebende Opportunitäten rasch zu nutzen.

Die Eigenkapitalquote lag am Stichtag bei 49.8 Prozent und das Net Gearing bei 80.4 Prozent (31.12.2015: 48.2%/88.0%). Die Eigenkapitalrendite exklusive Neubewertungseffekt stieg in der Berichtsperiode um 0.2 Prozentpunkte auf 6.6 Prozent.

Ausblick

Über mehr als eine Dekade verzeichnete der Immobilienmarkt ein kontinuierliches Wachstum. Die Unsicherheit über den weiteren Konjunkturverlauf und über die Entwicklung der gesetzlichen und politischen Rahmenbedingungen, verbunden mit einem regional sich abzeichnenden Überangebot sowohl beim Wohnraum als auch bei den Geschäftsflächen, wird jedoch zwangsläufig in ein zunehmend anspruchsvolleres Marktumfeld münden.

Dank der Kombination eines ertragsstabilen Immobilienportfolios mit der Tätigkeit des Generalunternehmers kann diese Entwicklung für Allreal auch mit Chancen verbunden sein. Das Unternehmen blickt deshalb durchaus zuversichtlich und mit Optimismus in die Zukunft.

Potenzial sieht Allreal insbesondere bei der Entwicklung und Realisation von Wohn- und Geschäftsliegenschaften für das eigene Portfolio und beim gewinnbringenden Verkauf an Dritte. Die bereits in Angriff genommenen oder in der Entwicklung schon weit fortgeschrittenen Eigenprojekte ermöglichen ein Portfoliowachstum in den kommenden Jahren von insgesamt über CHF 200 Millionen.

Parallel zur stärkeren Gewichtung und Dynamisierung der Projektentwicklung wird Allreal einerseits die Massnahmen zum weiteren Abbau der Leerstandsquote und andererseits die Anstrengungen zur Steigerung der Effizienz sowie zur Sicherung von Qualität und Profitabilität weiterhin konsequent umsetzen.

Für das zweite Halbjahr 2016 erwartet das Unternehmen einen stabilen Geschäftsverlauf und rechnet deshalb für das gesamte Geschäftsjahr 2016 weiterhin mit einem operativen Unternehmensergebnis, das in etwa jenem des Vorjahrs entsprechen dürfte.

Verwaltungsrat und Gruppenleitung danken den Aktionären für ihr Vertrauen und den Mitarbeitenden für ihre Leistungsbereitschaft, sind doch beides unabdingbare Voraussetzungen sowohl für das starke Halbjahresresultat 2016 als auch für die optimistische Einschätzung der Zukunftsaussichten.

Bruno Bettoni Präsident des Verwaltungsrats		Roger Herzog Vorsitzender der Gruppenleitung

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