Erfreuliches Halbjahresergebnis 2014

• Renditeliegenschaften mit steigenden Mieterträgen
• Erfolgreicher Abschluss mehrerer Grossprojekte
• Vorteilhafte Finanzierung als solide Basis für die Geschäftstätigkeit
• Unveränderte Einschätzung des weiteren Geschäftsverlaufs

Im ersten Halbjahr 2014 verzeichnete Allreal einen erfreulichen Geschäftsverlauf und vermochte ein ansprechendes Resultat zu erzielen. Das Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt belief sich auf CHF 55.4 Millionen und lag auf Vorjahresniveau.

Aufgrund höherer Aufwertungsgewinne lag das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt mit CHF 65.2 Millionen um 10.1 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahrs.

Die Erträge aus der Vermietung der Renditeliegenschaften und der Liegenschaftenverwaltung sowie das abgewickelte Projektvolumen resultierten in der Summe in einer Gesamtleistung von CHF 567.7 Millionen (1. Halbjahr 2013: CHF 612.4 Mio.).

Am Stichtag zählte Allreal an fünf Standorten 380 Mitarbeitende. Im Rahmen der angestrebten Konsolidierung verringerte sich die Zahl der Vollzeitstellen über Fluktuation von 371 auf 355.

Aktie mit ansehnlicher Gesamtrendite von über sechs Prozent

Am Stichtag schloss die Aktie bei einem Kurs von CHF 126.00 und damit zwei Prozent über dem Wert per 31. Dezember 2013. Die aus positiver Kursveränderung und der Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie resultierende Gesamtperformance beläuft sich auf 6.4 Prozent.

Geschäftsfeld Immobilien

In der Berichtsperiode verzeichneten die Mieterträge gegenüber dem ersten Halbjahr 2013 eine Zunahme um 2.5 Prozent auf CHF 74.6 Millionen. Zum Wachstum beigetragen hat insbesondere der erstmals während sechs Monaten voll ertragswirksame Hauptsitz von Allianz auf dem Richti-Areal in Wallisellen. Ohne die gewinnbringenden Verkäufe zweier grösserer Geschäftsliegenschaften im vierten Quartal 2013 wäre das Mietertragswachstum deutlich stärker ausgefallen.

Die kumulierte Leerstandsquote lag in der Berichtsperiode bei 5.6 Prozent und damit 0.7 Prozentpunkte über dem Vergleichswert des Vorjahrs. Die Zunahme ist insbesondere den Anfangsleerständen der Wohnliegenschaft Escher-Terrassen in Zürich-West geschuldet.

Der Liegenschaftenaufwand der Renditeliegenschaften belief sich im ersten Halbjahr 2014 auf CHF 10.9 Millionen beziehungsweise 14.6 Prozent des Mietertrags, und die Nettorendite lag – wie bereits im Geschäftsjahr 2013 – bei sehr guten 4.8 Prozent.

Im Verlauf des ersten Halbjahrs 2014 übernahm Hammer Retex die Verwaltung weiterer Renditeliegenschaften von Allreal. Am Stichtag verwaltete das 2012 erworbene Unternehmen – gemessen am Marktwert des Portfolios – bereits 36 Prozent der Renditeliegenschaften.

Durch Umklassierung von vier Anlageliegenschaften im Bau erfuhr das Portfolio der Renditeliegenschaften in der Berichtsperiode einen markanten Ausbau. Bei den Zugängen handelt es sich um die zweite Etappe der Wohnliegenschaft Eikenøtt in Gland VD, um die beiden Wohnliegenschaften Favrehof in Wallisellen ZH und Escher-Terrassen in Zürich-West sowie um die Geschäftsliegenschaft Toni-Areal. Die Übergabe der vom Kanton Zürich im Toni-Areal gemieteten Flächen erfolgte termingerecht per 1. Mai 2014; die anspruchsvolle Abrechnung des Gesamtprojekts ist im Gange. Die von Allreal vorfinanzierten Mieterausbauten werden ab dem 30. Juni 2014 in der Konzernbilanz als Finanzanlage geführt und durch den Mieter über die 20-jährige Mietvertragsdauer amortisiert. Entsprechend reduzierte sich der Marktwert der Liegenschaft um den Betrag der Mieterausbauten. Der Bezug der ebenfalls zur Liegenschaft gehörenden 100 Mietwohnungen startete wie geplant im April 2014. Bis zum Ende der Berichtsperiode waren 80 Prozent der Wohneinheiten vermietet.

Aus dem Verkauf der Geschäftsliegenschaft Buckhauserstrasse 32 in Zürich Altstetten (per 1. April 2014) resultierte ein 15 Prozent über dem Marktwert liegender Gewinn von CHF 0.9 Millionen.

Unter Berücksichtigung der im ersten Halbjahr 2014 getätigten Handänderungen und Umklassierungen verzeichnete das Portfolio der Renditeliegenschaften per 30. Juni 2014 eine Zunahme von 60 auf 63 Renditeliegenschaften. Dabei handelt es sich um 21 Wohn- und 42 Geschäftsliegenschaften.

Nach Umklassierung von vier fertiggestellten Projekten von den Anlageliegenschaften im Bau ins Portfolio der Renditeliegenschaften zählte das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau am Stichtag noch drei in Realisation befindliche Projekte.

Die Bewertung der 66 Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaftenschätzer ergab per 30. Juni 2014 eine in der Summe positive Wertveränderung um CHF 12.4 Millionen.

Am Stichtag betrug der Gesamtwert des Portfolios der Anlageliegenschaften CHF 3.46 Milliarden (31.12.2013: CHF 3.44 Mia.). Der Marktwert der Renditeliegenschaften belief sich auf CHF 3.25 Milliarden, jener der Anlageliegenschaften im Bau auf CHF 0.21 Milliarden.

In der Berichtsperiode betrug das Betriebsergebnis exklusive Neubewertung (EBIT) CHF 62.4 Millionen (1. Halbjahr 2013: CHF 63.1 Mio.). Der Anteil des Geschäftsfelds Immobilien am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe lag bei 64.4 Prozent (1. Halbjahr 2013: 73.1 %).

Geschäftsfeld Generalunternehmung

In der Berichtsperiode belief sich der Erfolg aus Generalunternehmung auf CHF 63.0 Millionen (1. Halbjahr 2013: CHF 54.3 Mio.). Das 16 Prozent über dem Vorjahreswert liegende Ergebnis ist geprägt durch eine hohe Zahl von Eigentumsübertragungen von Entwicklungsliegenschaften. Bei einem Verkaufsvolumen von insgesamt rund CHF 183 Millionen wurde ein Vorsteuergewinn von CHF 28.3 Millionen erzielt.

Gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahrs verzeichnete das Betriebsergebnis (EBIT) des Geschäftsfelds im ersten Halbjahr 2014 einen Anstieg um 50.5 Prozent auf CHF 31.6 Millionen (1. Halbjahr 2013: CHF 21.0 Mio.).

Die Sparte Projektentwicklung überzeugte in der Berichtsperiode mit einer konstant hohen Auslastung. Zu den im ersten Halbjahr 2014 erfolgreich vorangetriebenen Projekten zählen neben anderen die Arealentwicklungen auf den Grundstücken in Bülach Nord und in Dielsdorf sowie das vor Baubeginn stehende Wohn- und Geschäftshaus Schiffbaustrasse in Zürich-West. Für das in unmittelbarer Nachbarschaft geplante Geschäftshaus am Schiffbauplatz wurde im ersten Halbjahr 2014 ein Architekturwettbewerb mit internationaler Beteiligung durchgeführt. In der Berichtsperiode wurde das Wohnbauprojekt Pfruendmattstrasse in Mettmenstetten ZH mit einem geschätzten Investitionsvolumen von CHF 37.0 Millionen an die Realisation übergeben.

In der Sparte Realisation führte der Abschluss mehrerer Projekte in der Berichtsperiode wie erwartet zu einem Rückgang des abgewickelten Projektvolumens. Dieses belief sich im ersten Halbjahr 2014 auf 489.6 Millionen (1. Halbjahr 2013: CHF 536.0 Mio.). Ein wichtiger Meilenstein für die Sparte Realisation war die termingerecht per 1. Mai 2014 erfolgte Übergabe der vom Kanton Zürich auf dem Toni-Areal gemieteten Flächen.

In der Berichtsperiode lag der Anteil der Eigenprojekte am gesamten Projektvolumen bei 42.5 Prozent (1. Halbjahr 2013: 54.9 %). Der gegenüber der Vergleichsperiode tiefere Wert widerspiegelt den Abschluss der grossen Eigenprojekte auf dem Richti-Areal in Wallisellen und auf dem Toni-Areal in Zürich-West. Vom im ersten Halbjahr 2014 abgewickelten Projektvolumen entfielen 88 Prozent auf Neubauten und 12 Prozent auf Renovationen und Umbauten (1. Halbjahr 2013: 89 %/11 %).

Der am Stichtag gesicherte Arbeitsvorrat von CHF 1.08 Milliarden gewährleistet die Auslastung der in der Sparte Realisation verfügbaren Kapazitäten während über eines Jahres.

Mit dem Verkauf von 47 Wohneinheiten aus eigener Entwicklung und Produktion lag der Absatz im ersten Halbjahr 2014 deutlich unter dem historischen Rekordergebnis der Vorjahresperiode. Wichtigster Grund für den Rückgang sind der Verkaufserfolg im Geschäftsjahr 2013 und die damit verbundene Limitierung der verfügbaren Objekte. Des Weiteren erschwerten der zunehmende Angebotsüberhang sowie die strengeren Finanzierungsrichtlinien der Banken den Verkauf von Wohneigentum. Per 30. Juni 2014 standen in 8 Projekten insgesamt 176 Einheiten, davon 19 bezugsbereite, zum Verkauf.

Die im ersten Halbjahr 2014 getätigten Verkäufe von Entwicklungsliegenschaften beliefen sich in der Summe auf CHF 182.8 Millionen (1. Halbjahr 2013: CHF 97.1 Mio.). In diesem Betrag enthalten ist die am 17. Juni 2014 erfolgte Eigentumsübertragung des Wohn- und Geschäftshauses Ringhof (71 Mietwohnungen/ rund 4600 m² Bürofläche) auf dem Richti-Areal in Wallisellen an einen institutionellen Investor.

Mit einem operativen Unternehmensergebnis von CHF 20.3 Millionen belief sich der Anteil des Geschäftsfelds Generalunternehmung am Ergebnis der Gruppe auf 35.6 Prozent (1. Halbjahr 2013: 26.9 %).

Starke Kapitalausstattung als Basis für den Geschäftserfolg

Die Finanzschulden verzeichneten im ersten Halbjahr 2014 einen Anstieg um CHF 123 Millionen auf CHF 1.8 Milliarden und wurden mit einer neuen 1.25 %-Obligationenanleihe im Umfang von CHF 125 Millionen und einer Laufzeit bis 2019 refinanziert.

Per 30. Juni 2014 lag der durchschnittliche Zinssatz für Fremdkapital bei 2.07 Prozent und damit leicht unter dem Vergleichswert des Vorjahrs, und die durchschnittliche Zinsbindung betrug 51 Monate (31.12.2013: 2.13 %/56 Monate).

Offene Kreditlimiten in Höhe von CHF 651 Millionen und eine Verschuldungskapazität per Stichtag von CHF 1.3 Milliarden erlauben die problemlose Refinanzierung der im Oktober 2014 anstehenden Rückzahlung der 2.125 %-Wandelanleihe. Die Rückzahlung der Anleihe über CHF 200 Millionen wird ab dem vierten Quartal 2014 zu einer nochmals tieferen Durchschnittsverzinsung der Finanzverbindlichkeiten führen.

Am Stichtag lag die Eigenkapitalquote bei 47.0 Prozent und das Net Gearing bei 88.5 Prozent (31.12.2013: 49.3 %/80.8 %).

Anspruchsvolle zweite Jahreshälfte

Durch Umklassierung der drei Geschäftsliegenschaften Herostrasse in Zürich Altstetten, Lilienthal-Boulevard in Opfikon und Richtiring in Wallisellen wird das Portfolio der Renditeliegenschaften im zweiten Halbjahr 2014 weiter wachsen. Die Zunahme der vermietbaren Fläche wird sich mittelfristig positiv auf das Resultat des Geschäftsfelds Immobilien auswirken. Bedingt durch das Portfoliowachstum, ist für das zweite Halbjahr 2014 mit einem starken Anstieg der Mieterträge zu rechnen.

Die Entwicklung und die Realisation von Neu- und Umbauprojekten unterliegen einem hohen Konkurrenz- und Margendruck. Deshalb gestaltet sich die mit der Konsolidierung des Geschäftsfelds Generalunternehmung einhergehende Ausrichtung auf Projekte mit intaktem Gewinnpotenzial sehr anspruchsvoll. Beim Verkauf von Wohneigentum ist unverändert mit längeren Absorptionszeiten und damit einhergehend mit geringeren Verkaufsgewinnen zu rechnen. Für das zweite Halbjahr 2014 ist deshalb von einem unter dem der Berichtsperiode liegenden Resultat der Generalunternehmung auszugehen.

Für das gesamte Geschäftsjahr 2014 rechnet Allreal trotz erfreulichem Geschäftsverlauf im ersten Halbjahr 2014 mit einem operativen Ergebnis, das auf dem Niveau früherer Jahre, aber unter demjenigen des Vorjahrs liegt.

Verwaltungsrat und Gruppenleitung danken den Mitarbeitenden für ihren Beitrag zum Halbjahresergebnis und den Aktionären für das Vertrauen und ihre Unterstützung.

Dr. Thomas Lustenberger Präsident des Verwaltungsrats		Bruno Bettoni Vorsitzender der Gruppenleitung