Allreal Holding AG
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Solides Resultat im ersten Halbjahr 2013

  • Stabile Mieterträge und erfreuliche Nettorendite
  • Weiterer Anstieg des Projektvolumens
  • Vorteilhafte Finanzierung
  • Bestätigung der Erwartungen für das Geschäftsjahr 2013

Mit CHF 55.5 Millionen lag das Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt im ersten Halbjahr 2013 11.7 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahres. Zum guten operativen Resultat wesentlich beigetragen haben sowohl höhere Mieterträge als auch der tiefere Finanzaufwand.

Das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt belief sich in der Berichtsperiode auf CHF 59.2 Millionen. Trotz besserem operativem Ergebnis liegt dieser Wert unter dem ersten Halbjahr 2012, da die Aufwertungsgewinne geringer sind als in der Vorjahresperiode.

In der Berichtsperiode stiegen sowohl die Erträge aus der Vermietung der Renditeliegenschaften und der Liegenschaftenverwaltung als auch das von der Generalunternehmung abgewickelte Projektvolumen. Dies resultierte in einer Zunahme der Gesamtleistung im ersten Halbjahr 2013 um 26.8 Prozent auf CHF 612.4 Millionen.

Als defensiver Titel in einem volatilen Gesamtmarkt vermochte sich die Allreal-Aktie gut zu behaupten. Sie schloss am Stichtag mit CHF 132.80, was einem Rückgang gegenüber dem Jahresendkurs 2012 um 5.9 Prozent entspricht. Unter Berücksichtigung der Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie ergibt sich für das erste Halbjahr eine Gesamtperformance der Aktie von –2 Prozent. Damit hat sie sich als stabiler Wert mit geringen Kursschwankungen und hoher Ertragssicherheit bestätigt.

Geschäftsfeld Immobilien

Der Rückgang leerstandsbedingter Ertragsausfälle und der Ausbau des Portfolios der Renditeliegenschaften führten im ersten Halbjahr 2013 zu einer leichten Zunahme der Mieterträge um 1.4 Prozent auf CHF 72.8 Millionen.

Die Leerstandsquote verharrte im ersten Halbjahr 2013 bei tiefen 4.9 Prozent. Bei den Büroflächen ist tendenziell mit einem Anstieg der Leerstandsquote zu rechnen, da sich die Wiedervermietung freiwerdender Flächen zunehmend anspruchsvoll gestaltet.

Der direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften lag in der Berichtsperiode bei 13.2 Prozent. Darin enthalten sind erste Aufwendungen für die umfassende Sanierung einer 1979 gebauten und 1999 erworbenen Liegenschaft in Bülach mit 49 Mietwohnungen.

Aus der Vermietung des Wohn- und Geschäftsliegenschaften umfassenden Portfolios resultierte im ersten Halbjahr 2013 erneut eine konstant hohe Nettorendite von sehr respektablen 4.9 Prozent.

Der nach dem Erwerb der Hammer Retex Gruppe im Jahr 2012 in der Berichtsperiode erstmals voll ertragswirksame Erfolg aus Liegenschaftenverwaltung belief sich auf CHF 3.6 Millionen. Mit der Integration der Verwaltungstätigkeit von Hammer Retex in die Struktur von Allreal schreitet die Übernahme der Verwaltung eigener Renditeliegenschaften planmässig voran.

In der Berichtsperiode wurden zwei Anlageliegenschaften im Bau in den Bestand der Renditeliegenschaften überführt. Dabei handelt es sich um die Wohnliegenschaft Neunbrunnenstrasse in Zürich-Oerlikon (per 1. April 2013) und die an Allianz vermieteten Bürogebäude auf dem Richti-Areal in Wallisellen (per 1. Juni 2013). Beide Liegenschaften werden im zweiten Halbjahr 2013 voll ertragswirksam. Weitere Bestandesänderungen verzeichnete das Portfolio der Renditeliegenschaften durch die Veräusserung von zwei älteren Wohnliegenschaften an der Zürcherstrasse in Schlieren (per 28. Juni 2013) und einer Geschäftsliegenschaft an der Kronenstrasse in Dielsdorf (per 1. April 2013). Aus den Verkäufen resultierte ein vier Prozent über Marktwert liegender Gewinn von CHF 0.7 Millionen.

Das sich seit Oktober 2012 in Ausführung befindliche Bürogebäude am Lilienthal-Boulevard in Opfikon wurde in das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau übernommen. Für rund die Hälfte der insgesamt 13 100 Quadratmeter Nutzfläche konnte bereits vor Baubeginn ein Mietvertrag abgeschlossen werden.

Per Stichtag umfasste das Portfolio der Anlageliegenschaften insgesamt 68 Liegenschaften. Dabei handelt es sich um 18 Wohn- und 45 Geschäftsliegenschaften sowie um fünf Anlageliegenschaften im Bau.

Die vom externen Liegenschaftenschätzer vorgenommene Bewertung der Anlageliegenschaften ergab eine in der Summe positive Wertveränderung um insgesamt CHF 5.2 Millionen. Während sich die Auf- und Abwertungen bei den Renditeliegenschaften die Waage hielten, schlug der Baufortschritt bei den Anlageliegenschaften im Bau mit CHF 9.2 Millionen positiv zu Buche. Bei der Bewertung des Portfolios kam in der Berichtsperiode erstmals der per 1. Januar 2013 neu in Kraft getretene Rechnungslegungsstandard IFRS 13 zur Anwendung, der eine Bewertung nach dem Konzept der bestmöglichen Nutzungsart verlangt. Die daraus resultierenden Effekte führten zu einer Höherbewertung der Renditeliegenschaften um insgesamt CHF 19 Millionen.

Zu- und Abgänge sowie die positive Neubewertung führten zu einem Gesamtwert aller Anlageliegenschaften per Stichtag von CHF 3 353.8 Millionen, was einer Zunahme gegenüber dem per 31. Dezember 2012 ausgewiesenen Wert um sechs Prozent entspricht. Dabei entfallen auf die Renditeliegenschaften CHF 2 784.4 Millionen (83%) und auf die Anlageliegenschaften im Bau CHF 569.4 Millionen (17%).

In der Berichtsperiode belief sich das Betriebsergebnis exklusive Neubewertung (EBIT) auf CHF 63.1 Millionen (1. Halbjahr 2012: CHF 60.4 Mio.).

Der Anteil des Geschäftsfeldes Immobilien am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe lag bei 73.1 Prozent (1. Halbjahr 2012: 71.5%).

Geschäftsfeld Generalunternehmung

Im ersten Halbjahr 2013 erzielte die Generalunternehmung einen Erfolg aus Geschäftstätigkeit in Höhe von CHF 54.3 Millionen. Dieser Wert liegt CHF 1.1 Millionen über jenem der Vorjahresperiode.

Das Betriebsergebnis belief sich in der Berichtsperiode auf CHF 21.0 Millionen. Es lag damit nur unwesentlich unter dem Vorjahreswert von CHF 23.7 Millionen. Zum erfreulichen Resultat beigetragen hat die Tatsache, dass erste Gewinnbeiträge aus dem Verkauf von Wohneigentum in Wallisellen den gestiegenen Betriebsaufwand infolge Übernahme der Hammer Retex Gruppe sowie den höheren Personalbestand zu kompensieren vermochten.

Am Stichtag belief sich der Personalbestand auf 405 Mitarbeitende beziehungsweise 375 Vollzeitstellen (31.12.2012: 409 Mitarbeitende/378 Vollzeitstellen).

Die mit Drittaufträgen und Eigenprojekten gut ausgelastete Projektentwicklung bearbeitete in der Berichtsperiode ein konstant hohes potenzielles Projektvolumen von über CHF 1 Milliarde. Durch die Entwicklung von Projekten für ganze Gebiete, Areale oder einzelne Liegenschaften hat die Sparte erneut sowohl zu einer guten Auslastung der Generalunternehmung als auch zum weiteren Ausbau des Portfolios beigetragen. Zu den bedeutendsten im ersten Halbjahr 2013 bearbeiteten Projekten zählen das Escher-Wyss-Areal in Zürich, das Areal Bülachguss in Bülach, ein für Wohnungsbau geeignetes Areal in Dielsdorf und das Grünhof-Areal im Zürcher Stadtkreis 4. Darüber hinaus wurden mehrere Wohneigentumsprojekte in Zürich und Basel weiter vorangetrieben.

Das Projektvolumen, das die Sparte Realisation im ersten Halbjahr 2013 ausführte, verzeichnete gegenüber der Vergleichsperiode eine markante Zunahme um 30.8 Prozent auf CHF 536.0 Millionen. Mit der Fertigstellung mehrerer grösserer Projekte bis Mitte 2014 dürfte das abgewickelte Projektvolumen mittelfristig eher wieder abnehmen und dadurch die aktuell bestehenden personellen Engpässe entschärfen.

Das Toni-Areal in Zürich-West war in der Berichtsperiode das grösste und aufwendigste Einzelprojekt in Ausführung. Der Bezug der 100 Mietwohnungen wird ab April 2014 erfolgen, die Aufnahme des Studienbetriebs durch die Hochschulen im Sommer 2014.

Die Verantwortung für die Realisation liegt ab 1. August 2013 bei Raymond Cron. Er folgt auf Bruno Bettoni, der die Sparte ad interim geführt hat.

Vom abgewickelten Projektvolumen entfielen 54.9 Prozent auf Drittaufträge und 45.1 Prozent auf Eigenprojekte (1. Halbjahr 2012: 57.5%/42.5%). Der Anteil der Neubauprojekte lag bei 87 Prozent, jener der Renovationen und Umbauten bei 13 Prozent (1. Halbjahr 2012: 89%/11%).

Am Stichtag belief sich der gesicherte Arbeitsvorrat auf CHF 1.7 Milliarden (31.12.2012: CHF 1.7 Mia.).

Im ersten Halbjahr 2013 wurden 162 Wohneinheiten aus eigener Entwicklung und Realisation abgesetzt. Dies entspricht einer Zunahme gegenüber der Vorjahresperiode um 60 Einheiten. Vom Markt besonders gut aufgenommen wurden der Konradhof und der Escherhof auf dem Richti-Areal in Wallisellen sowie das Projekt Guggach in Zürich-Unterstrass. Der Wert der im ersten Halbjahr 2013 veräusserten Entwicklungsliegenschaften betrug CHF 97.1 Millionen. Per 30. Juni 2013 standen acht Projekte mit insgesamt 288 Eigentumswohnungen zum Verkauf.

Der Anteil des Geschäftsfeldes Generalunternehmung am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe belief sich auf 26.9 Prozent (1. Halbjahr 2012: 28.5%).

Vorteilhafte Finanzierung

Wegen der im Umfeld historisch tiefer Zinsen kurzfristigen Refinanzierung der Neuverschuldung und des Verzichts auf Zinsabsicherungen im ersten Halbjahr 2013 lag der durchschnittliche Zinssatz für Fremdkapital am Stichtag bei tiefen 1.96 Prozent und einer durchschnittlichen Dauer der Zinsbindung von 43 Monaten (31.12.2012: 2.13%/54 Monate). Eine längerfristige Absicherung des zurzeit kurzfristig verzinslichen Fremdkapitals ist für das zweite Halbjahr 2013 absehbar.

Dank der per Stichtag frei verfügbaren Kreditlimiten in Höhe von CHF 467 Millionen und einer Verschuldungskapazität von insgesamt CHF 1.1 Milliarden ist sichergestellt, dass nicht nur die laufenden Eigenprojekte finanziert bleiben, sondern darüber hinaus auch kurzfristig sich ergebende Investitionsmöglichkeiten genutzt werden können.

Gegenüber dem Stichtag des Vorjahres verzeichnete die Börsenkapitalisierung eine Abnahme um sechs Prozent auf CHF 2.11 Milliarden. Per 30. Juni 2013 betrug die Eigenkapitalquote 45.8 Prozent und das Net Gearing 89.6 Prozent (31.12.2012: 48.6%/80.6%).

Bestätigung der Erwartungen für das Geschäftsjahr 2013

Dank der bewährten Kombination eines ertragsstabilen Immobilienportfolios mit der Tätigkeit des Generalunternehmers ist Allreal in dem von Unsicherheiten geprägten wirtschaftlichen Umfeld gut aufgestellt. Zudem schaffen der weitere Ausbau des Liegenschaftenbestandes mit Eigenprojekten, der hohe Arbeitsvorrat der Generalunternehmung und die vorteilhafte Finanzierung eine solide Grundlage für die erfolgreiche Fortführung der Geschäftstätigkeit. Verwaltungsrat und Gruppenleitung sind deshalb zuversichtlich, dass das Unternehmen mögliche Herausforderungen erfolgreich zu bewältigen vermag.

Allreal geht von einem stabilen Geschäftsverlauf im zweiten Halbjahr 2013 aus und rechnet für das gesamte Geschäftsjahr weiterhin mit einem über dem Vorjahreswert liegenden operativen Ergebnis.

Verwaltungsrat und Gruppenleitung danken den Mitarbeitenden für ihren Beitrag zum Halbjahresergebnis und den Aktionären für das Vertrauen und ihre Unterstützung.

        

Dr. Thomas Lustenberger
Präsident des Verwaltungsrates

Bruno Bettoni
Vorsitzender der Gruppenleitung

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