Halbjahresbericht 2013: Finanzbericht
11   Anlageliegenschaften

Die Veränderungen im ersten Halbjahr 2013 lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Wertvermehrende Investitionen Renditeliegenschaften

Bei den Geschäftsliegenschaften wurden wertvermehrende Investitionen beim Bürogebäude Hohlstrasse 600, Zürich (CHF 0.4 Mio.), sowie auf dem Escher-Wyss-Areal Zürich (CHF 0.8 Mio.) getätigt. Im Rahmen der Gesamtsanierung einer Wohnüberbauung in Bülach fielen aktivierbare Investitionen von CHF 1.1 Mio. an.

Abgänge Renditeliegenschaften

[1]GL = Geschäftsliegenschaft, WL = Wohnliegenschaft

Bei der Geschäftsliegenschaft Neugutstrasse 2–6/Bahnhofplatz 2/Bahnhofstrasse 25 in Wallisellen wurden CHF 0.5 Mio. in den Anschaffungskosten erfasste Bau- und Projektkosten infolge Wegfalls dieser Aufwendungen erfolgswirksam als Abgang verbucht.

Umklassierungen

Die Umklassierungen von den Anlageliegenschaften im Bau zu den Renditeliegenschaften (CHF 276.3 Mio.) betreffen die Überführung der Allianz-Bürogebäude Wallisellen und Neunbrunnenstrasse 47–53 Zürich. Demgegenüber steht die Umklassierung zu Anlagekosten der bislang als in den Entwicklungsliegenschaften bilanzierten Projekte Lilienthal-Boulevard Opfikon (CHF 19.9 Mio.) und Schiffbau-/Hardstrasse Zürich (CHF 0.9 Mio.).

Grösste Mieter Geschäftsliegenschaften

Vom Gesamtmietertrag aus Geschäftsliegenschaften entfallen auf:

Im ersten Halbjahr 2013 entfallen auf die fünf grössten Mieter 34% des Mietertrags aus Geschäftsliegenschaften. Die zehn grössten Mieter generieren 48% der vereinnahmten Mieterträge aus Geschäftsliegenschaften.

Bezogen auf den Gesamtmietertrag aller Renditeliegenschaften (Geschäfts- und Wohnliegenschaften) im ersten Halbjahr 2013, reduziert sich der Anteil der fünf grössten Mieter auf 28% (1. Halbjahr 2012: 26%).

Die gewichtete Restlaufzeit der befristeten Mietverträge beträgt 6.0 Jahre (31.12.2012: 6.4 Jahre).

Anlageliegenschaften im Bau per 30. Juni 2013

[1]Gemäss Bewertung per 30.06.2013

[2]Gebäude- und Landkosten

Eikenøtt, Gland

Neubau einer Wohnüberbauung mit 65 Mietwohnungen sowie 66 Parkplätzen und einer kumulierten Nettowohnfläche von 4958 Quadratmetern in Gland VD. Das Projekt wird durch die Losinger Construction SA ausgeführt und nach Bauvollendung in den Jahren 2013 und 2014 etappenweise in den Bestand der Renditeliegenschaften überführt. Für die Marktwertermittlung per Bilanzstichtag wurden nominelle Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze von 4.60% angewendet (31.12.2012: 4.90%).

Lilienthal-Boulevard, Opfikon

Neubau eines sechsgeschossigen Bürogebäudes mit Konferenzbereich und Cafeteria im Erdgeschoss und einer totalen vermietbaren Nutzfläche von 13 131 Quadratmetern und 124 Parkplätzen. Mit Mondelez International (Kraft Foods Europe GmbH) wurde für 6 960 Quadratmeter Nutzfläche ein zehnjähriger Mietvertrag abgeschlossen. Das Projekt wird durch die Generalunternehmung ausgeführt und nach Bauvollendung im Jahr 2014 im Bestand der Renditeliegenschaften bilanziert. Für die erstmalige Marktwertermittlung per Bilanzstichtag wurden nominelle Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze von 5.00% angewendet.

Favrehof, Wallisellen

Neubau einer Wohnüberbauung mit 118 Mietwohnungen und 116 Parkplätzen. Zusammen mit den 1 173 Quadratmetern vermietbarer Nutzfläche für Büro und Verkauf ergibt sich eine Gesamtnutzfläche von 13 815 Quadratmetern. Das Projekt wird durch die Generalunternehmung ausgeführt und nach Bauvollendung im Jahr 2014 im Bestand der Renditeliegenschaften bilanziert. Für die Marktwertermittlung per Bilanzstichtag wurden nominelle Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze von 4.80% angewendet (31.12.2012: 4.90%).

Escher-Terrassen, Zürich

Realisation eines 19-geschossigen Wohnhochhauses mit 51  Mietwohnungen mit einer kumulierten Nettowohnfläche von 6 091 Quadratmetern und Räumlichkeiten für die Probebühnen des Opernhauses sowie einer Tiefgarage mit 35 Einstellplätzen auf dem Escher-Wyss-Areal in Zürich-West. Das Projekt wird durch die Generalunternehmung ausgeführt und nach Bauvollendung im Jahr 2014 in den Bestand der Renditeliegenschaften überführt. Für die Marktwertermittlung per Bilanzstichtag wurden nominelle Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze von 4.90% angewendet (31.12.2012: 5.00%).

Toni-Areal, Zürich

Realisation eines Fachhochschulhauses für rund 5 000 Studierende, Dozierende und Mitarbeitende mit Räumlichkeiten für Veranstaltungen und Gewerbe sowie von 100 Mietwohnungen in Zürich-West durch die Generalunternehmung. Die vermietbare Nutzfläche inklusive Wohnen beläuft sich auf rund 87 500 Quadratmeter, wovon der Kanton Zürich beziehungsweise die Zürcher Fachhochschulen mindestens 73 100 Quadratmeter belegen werden (20-jähriger Mietvertrag). Die kumulierte Nettowohnfläche der 100 Mietwohnungen beläuft sich auf 9 992 Quadratmeter. Von den jährlichen CHF 28.7 Mio. Soll-Mieterträgen nach Fertigstellung entfallen CHF 6.9 Mio. auf die Amortisation der von Allreal vorfinanzierten Mieterausbauten, die über eine Laufzeit von 20 Jahren zurückbezahlt werden. Nach Bauvollendung im Jahr 2014 wird das Toni-Areal in den Bestand der Renditeliegenschaften überführt. Für die Marktwertermittlung per Bilanzstichtag wurden nominelle Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze von 4.70% angewendet (31.12.2012: 4.80%).

Alle Anlageliegenschaften im Bau befinden sich zu 100% im Alleineigentum von Allreal.

Die per 30. Juni 2013 zum Fair Value bilanzierten Renditeliegenschaften (CHF 2784.4 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF 569.4 Mio.) qualifizieren als Fair Values der Kategorie 3. In der Berichtsperiode gab es keine Anpassungen bei den Bewertungstechniken oder -prozessen.