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Glossar immobilienspezifischer Fachbegriffe

Anschaffungskosten
Summe aller mit dem Erwerb einer Liegenschaft entstandenen Kosten (Kaufpreis, Notariats- und Handänderungskosten, Provisionen) und/oder effektive Gestehungskosten aus eigener Bautätigkeit sowie wertvermehrende Investitionen und Gesamterneuerungen.

Bruttorendite
Berechnet sich aus dem Soll-Mietertrag in Prozent des fortgeführten Marktwertes per 1. Januar.

Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften
Differenz zwischen bezahltem Verkaufspreis (Verkaufserlös) und dem letzten bilanziell erfassten Marktwert, unter Berücksichtigung der Transaktionskosten aus dem Verkauf sowie allfällig abgegebener geldwirksamer Garantien an den Verkäufer.

Inkassoverluste und Ertragsausfälle aus mietfreien Zeiten
Summe aller Kosten aus Forderungsausfällen aus dem Mietgeschäft und Aufwendungen im Zusammenhang mit Rabatten an bestehende oder zukünftige Mieter, mietzinsfreie Zeiten usw. sowie von Ausfällen bei leerstehenden Flächen infolge Umbauarbeiten.

Investitionsvolumen
Total der Grundstück- und Baukosten (inkl. aktivierbarer Eigenleistungen und Bauzinsen) zu Anschaffungswerten.

Leerstandsquote
Summe aller kumulierten Mietzinsausfälle infolge Nichtvermietung und Leerstands in Prozent des Soll-Mietertrags.

Liegenschaftenerfolg
Mietertrag abzüglich Aufwendungen für Verwaltung, Betrieb, Unterhalt und Reparaturen sowie für werterhaltende Renovationen. Beschreibt das Liegenschaftenergebnis vor Abzug der Fremdkapitalkosten und Steuern (EBIT).

Marktwert
Entspricht dem geschätzten Betrag, zu dem eine Liegenschaft am Bewertungsstichtag zwischen einem kaufwilligen Erwerber und einem verkaufswilligen Verkäufer nach erfolgter ordnungsgemässer Vermarktung übertragen wird, wobei jede Partei unabhängig, wissentlich und ohne Zwang gehandelt hat.

Die Marktwertschätzung wird in der Regel mittels Discounted Cashflow-Methode (DCF) vorgenommen, unter Ausschluss der Einberechnung von Transaktionskosten.

Mietertrag
Bezeichnet die Summe aller im Betrachtungszeitraum erzielten Einnahmen (Soll-Mietertrag) abzüglich Baurechtszinsen, Leerstandsausfälle und Inkassoverluste.

Nettorendite
Berechnet sich aus dem Liegenschaftenerfolg in Prozent des fortgeführten Marktwertes per 1. Januar.

Neubewertungseffekt
Entspricht der im Vergleich zum Bilanzstichtag des Vorjahres aus Neubewertung resultierenden Höher- bzw. Tieferbewertung der Anlageliegenschaften (Renditeliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau) durch den externen Liegenschaftenschätzer, unter Berücksichtigung der daraus resultierenden Veränderungen der latenten Steuern (Differenz zwischen Markt- und Anschaffungswert).

Soll-Mietertrag
Bezeichnet die Summe aller im Betrachtungszeitraum möglichen Einnahmen bei Vollvermietung vor Abzug von Baurechtszinsen, Leerstandsausfällen und Inkassoverlusten.

Unterhalts- und Reparaturaufwand
Summe aller Kosten, die zur Wiederherstellung oder zur Bewahrung des Soll-Zustandes einer Liegenschaft notwendig und durch den Eigentümer zu tragen sind. Darunter fallen auch Reparatur- und Wartungskosten.

Verwaltungs- und Betriebsaufwand
Total aller Kosten, die dem Eigentümer durch den Gebrauch einer Liegenschaft exklusive Unterhalts- und Reparaturaufwendungen entstehen. Zum Verwaltungs- und Betriebsaufwand gehören auch alle auf den Mieter nicht überwälzbaren Nebenkosten, z.B. aufgrund mietvertraglicher Regelungen.


Die Begriffsdefinitionen lehnen sich an die Dokumentation D 0213 «Finanzkennzahlen für Immobilien» des SIA und des SVIT/USPI an (Ausgabe 2005).

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