Allreal schafft Werte

• Gutes Resultat im ersten Halbjahr 2012
• Stabiles Liegenschaftenergebnis
• Fortgesetzte Zunahme des abgewickelten Projektvolumens
• Möglichkeit zur Nutzung von Opportunitäten dank solider Finanzierung

Im ersten Halbjahr 2012 verzeichnete die Gesamtleistung eine Steigerung um 16 Prozent auf CHF 483.1 Millionen. Zu dem gegenüber der Vergleichsperiode höheren Wert haben sowohl der Anstieg der Mieterträge als auch die Ausweitung des abgewickelten Projektvolumens beigetragen.

Das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt belief sich auf CHF 64.4 Millionen. Das nur leicht unter dem Vorjahreswert liegende Resultat ist einerseits auf das gute operative Betriebsergebnis zurückzuführen, andererseits ist es wesentlich geprägt von einem Einmaleffekt bei den Finanzierungskosten und einer aus dem Baufortschritt resultierenden Höherbewertung der sechs im Bau befindlichen Anlageliegenschaften.

Der zur Abwicklung des weiter gestiegenen Projektvolumens notwendige Ausbau des Mitarbeiterbestandes führte zu einem gegenüber der Vergleichsperiode nochmals deutlich höheren Personalaufwand. In Folge lag das operative Unternehmensergebnis von CHF 49.9 Millionen sechs Prozent unter dem Vergleichswert des Vorjahres.

Das gute Resultat belegt die Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens auf Basis des bewährten Geschäftsmodells. Dank der Kombination eines ertragsstabilen Liegenschaftenportfolios mit der Tätigkeit des Generalunternehmers hat sich Allreal im zunehmend anspruchsvollen wirtschaftlichen Umfeld bestens behauptet. Immobilienseitig ist dieses geprägt von zunehmendem Renditedruck und tendenziell leicht steigenden Leerstandsquoten, in der Generalunternehmung von weiter sich akzentuierendem Margendruck bei anhaltend lebhafter Bau- und Investitionstätigkeit.

Dank der am 4. April rückwirkend auf 1. Januar 2012 erfolgten Übernahme der in Cham ZG domizilierten Hammer Retex Gruppe vermochte Allreal geografisch zu expandieren und die Angebotspalette weiter zu ergänzen. Die unter dem Dach von Hammer Retex zusammengefassten Unternehmen mit insgesamt rund 50 Mitarbeitenden bieten – schwergewichtig in der Zentralschweiz – ein breites Spektrum von Immobiliendienstleistungen an. Dazu gehören insbesondere die Tätigkeit als Generalunternehmer, die Immobilienverwaltung, die Vermietung von Wohn- und Geschäftsflächen sowie der Verkauf von Liegenschaften. Der Erwerb des regional bestens verankerten Unternehmens akzentuiert das von Allreal angestrebte Wachstum und schafft darüber hinaus zusätzliche Synergien.

Am Stichtag schloss die Allreal-Aktie mit CHF 138.20 und damit 1.2 Prozent über dem Jahresendkurs per 31. Dezember 2011. Die positive Kursentwicklung, die von der Generalversammlung 2012 beschlossene Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie und die im Rahmen der Kapitalerhöhung ausgegebenen Bezugsrechte ergaben in Summe eine Gesamtperformance von respektablen 7.1 Prozent.

Die im Mai 2012 erfolgreich durchgeführte Kapitalerhöhung führte zu einem Zufluss von netto CHF 265 Millionen. Die vorläufig für die Rückzahlung kurzfristiger Kredite verwendeten Mittel ermöglichen dem Unternehmen insbesondere die Finanzierung von Eigenprojekten.

Geschäftsfeld Immobilien

Der Verkauf einer zur Sanierung anstehenden Geschäftsliegenschaft mit einer Nutzfläche von rund 2000 Quadratmetern in Muttenz BL per 30. März 2012 blieb in der Berichtsperiode die einzige Mutation im Bestand der Renditeliegenschaften. Dieser umfasste am Stichtag 45 Geschäfts- und 19 Wohnliegenschaften mit einem durchschnittlichen Marktwert von CHF 39.4 Millionen.

Nach Zugang eines in Ausführung befindlichen Mehrfamilienhauses auf dem Richti-Areal in Wallisellen zählte das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau am Stichtag vier Wohnliegenschaften, eine Geschäftsliegenschaft sowie eine gemischt genutzte Liegenschaft.

Die vom externen Liegenschaftenschätzer vorgenommene Bewertung der Anlageliegenschaften führte in Summe zu einer Höherbewertung um CHF 19.0 Millionen, entsprechend 0.6 Prozent des Gesamtwertes. Dabei entfielen CHF –1.3 Millionen auf das Portfolio der Renditeliegenschaften und 20.3 Millionen auf das Portfolio der im Bau befindlichen Anlageliegenschaften.

In Summe resultierten Bestandesänderungen und Bewertungsdifferenzen in einem gegenüber dem Stichtag des Vorjahres um 3.2 Prozent höheren Wert des Rendite- und Anlageliegenschaften im Bau umfassenden Portfolios. Per 30. Juni belief sich der Wert des gesamten Portfolios damit auf CHF 3.05 Milliarden. Der Anteil der Renditeliegenschaften betrug 2.53 Milliarden, jener der Anlageliegenschaften im Bau CHF 522 Millionen.

Gegenüber der Vergleichsperiode verzeichneten die Mieterträge im ersten Halbjahr 2012 eine Zunahme um 2.9 Prozent auf CHF 71.8 Millionen. Zur erfreulichen Entwicklung beigetragen haben zwei erstmals voll ertragswirksame Liegenschaften.

Die im ersten Halbjahr 2012 mit der Vermietung von Renditeliegenschaften erzielte Nettorendite betrug im Marktvergleich respektable 4.9 Prozent; dies trotz der sich abzeichnenden Abflachung der Nachfrage bei den Büroflächen.

Die Leerstandsquote lag am Stichtag bei tiefen 4.9 Prozent. Aufgrund des per März 2012 erfolgten Auszugs des Hauptmieters einer Geschäftsliegenschaft an der Brandschenkestrasse in Zürich wird der Leerstand für das gesamte Geschäftsjahr 2012 rund fünf Prozent betragen.

Die in der Berichtsperiode bei Renditeliegenschaften getätigten Aufwendungen für werterhaltende Massnahmen und laufende Betriebs- und Unterhaltskosten beliefen sich in Summe auf CHF 9.7 Millionen, was einer im langjährigen Mittel liegenden Quote von 13.5 Prozent aller Mieterträge entspricht.

In der Berichtsperiode belief sich das Betriebsergebnis exklusive Neubewertung (EBIT) auf CHF 60.4 Millionen (1. Halbjahr 2011: CHF 58.8 Mio.). Der Anteil des Geschäftsfeldes Immobilien am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe lag bei 71.2 Prozent (1. Halbjahr 2011: 69.9%).

Geschäftsfeld Generalunternehmung

Der Erfolg aus Geschäftstätigkeit der Generalunternehmung (Projektentwicklung, Realisation, Kauf/Verkauf von Liegenschaften) belief sich in der Berichtsperiode auf CHF 53.2 Millionen und lag somit sechs Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahres.

Das Betriebsergebnis (EBIT) lag in der Berichtsperiode bei CHF 24.0 Millionen. Der Rückgang um 4.8 Prozent gegenüber dem Vergleichswert des Vorjahres ist die direkte Folge des im Zuge des höheren Projektvolumens notwendig gewordenen Ausbaus des Mitarbeiterbestandes und dem damit verbunden Anstieg der Personalkosten. Neuanstellungen und die Integration der Hammer Retex Gruppe führten zu einer deutlichen Zunahme von 297 auf 365 Vollzeitstellen.

Die im ersten Halbjahr 2012 von der Sparte Projektentwicklung für Dritte und auf eigene Rechnung bearbeiteten Bauvorhaben repräsentieren ein konstant hohes potenzielles Auftragsvolumen von rund CHF 1 Milliarde. Zu den in der Berichtsperiode erfolgreich weiter entwickelten Projekten gehören nebst anderen eine bedeutende Gebietsentwicklung für Dritte in Adliswil sowie die Entwicklung eines rund 55 000 Quadratmeter grossen Grundstücks in Bülach mit einem möglichen Baubeginn ab 2015.

Bis zur Baureife beziehungsweise Baueingabe weiterentwickelt wurden im ersten Halbjahr 2012 ausserdem je ein Eigenprojekt für den Verkauf von Wohneigentum in Erlenbach, Mönchaltorf und Zürich-Unterstrass sowie zwei Projekte auf dem Escher-Wyss-Areal in Zürich-West.

Mit der Kabelnetzbetreiberin upc cablecom kam es im Februar 2012 zum Abschluss eines langjährigen Mietvertrages für das von Allreal entwickelte und seit Mai 2011 sich in Ausführung befindende Geschäftshaus Richtiring in Wallisellen. Das repräsentative Gebäude bietet Raum für rund 1400 Büroarbeitsplätze. Damit sind zwei Jahre vor Fertigstellung der Überbauung Richti-Areal praktisch sämtliche Büroflächen bereits vermietet.

Das von der Sparte Realisation in der Berichtsperiode abgewickelte Projektvolumen verzeichnete gegenüber dem ersten Halbjahr 2011 eine weitere Zunahme um 17.9 Prozent auf CHF 409.9 Millionen.

Die beiden Grossprojekte auf dem Toni-Areal in Zürich-West und auf dem Richti-Areal in Wallisellen bewirkten eine leichte Zunahme des Anteils der Eigenprojekte am gesamten Projektvolumen auf 42.5 Prozent (1. Halbjahr 2011: 40.8%).

Der per 30. Juni 2012 gegenüber dem Stichtag des Vorjahres praktisch unverändert gebliebene gesicherte Arbeitsvorrat von rund CHF zwei Milliarden, zu dem die Hammer Retex Gruppe CHF 270 Millionen beiträgt, sichert die Auslastung der aktuell verfügbaren Kapazitäten während mehr als zwei Jahren.

Mit einem Absatz von 102 Wohneinheiten vermochte die Sparte Kauf/Verkauf an das Rekordergebnis des Vorjahres anzuknüpfen (1. Halbjahr 2011: 106 Einheiten). Am Stichtag standen in sieben Projekten insgesamt 193 Einheiten zum Verkauf. Die Auswertung der im ersten Halbjahr getätigten Verkäufe belegt, dass sich insbesondere Angebote im mittleren bis oberen Preissegment nach wie vor einer lebhaften Nachfrage erfreuen. Demgegenüber gestaltet sich der Absatz von Objekten im obersten Preissegment zunehmend anspruchsvoll.

Der Anteil des seit Mitte Juni 2012 wieder von Bruno Bettoni geleiteten Geschäftsfeldes Generalunternehmung am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe belief sich auf 28.8 Prozent (1. Halbjahr 2011: 30.1%).

Solide Finanzierung ermöglicht Fortführung des Wachstumskurses

Das nach wie vor tiefe Zinsniveau und die im Rahmen der Kapitalerhöhung zugeflossenen Mittel begünstigten die vorteilhafte Absicherung der laufenden Finanzverbindlichkeiten. Per 30. Juni betrug der durchschnittliche Zinssatz für Fremdkapital 2.38 Prozent mit einer durchschnittlichen Dauer der Zinsbindung von 55 Monaten (31.12.2011: 2.30%/51 Monate).

Aus der im Mai 2012 erfolgreich durchgeführten Kapitalerhöhung mit Bezugsrechtsangebot resultierte ein Mittelzufluss von CHF 265 Millionen. Bis zu deren Verwendung zur Finanzierung der laufenden Eigenprojekte oder zum Erwerb weiterer Liegenschaften ermöglicht die zusätzliche Liquidität die Rückzahlung kurzfristiger Kredite und damit eine Verringerung der Finanzierungskosten. Dank der per Stichtag frei verfügbaren Kreditlimiten von über CHF 740 Millionen und einer Verschuldungskapazität von insgesamt CHF 1.4 Milliarden ist das Unternehmen in der Lage, Opportunitäten auch kurzfristig zu nutzen.

Aufgrund der im Rahmen der Kapitalerhöhung neu ausgegeben Aktien verzeichnete die Börsenkapitalisierung eine deutliche Zunahme gegenüber dem Stichtag des Vorjahres um 18.1 Prozent auf CHF 2.2 Milliarden. Die Eigenkapitalquote beträgt 49.3 Prozent und das Net Gearing 75.4 Prozent (31.12.2011: 43.6%/98.7%).

Zuversichtlicher Ausblick

Wie sich die wirtschaftlichen Unsicherheiten – insbesondere in der Europäischen Union – mittel- bis langfristig auf den  Konjunkturverlauf in der Schweiz auswirken werden, lässt sich kaum abschätzen. Ausgehend vom guten Geschäftsverlauf in der Berichtsperiode und der für das zweite Halbjahr erwarteten Entwicklung rechnet das Unternehmen für 2012 jedoch weiterhin mit einem nur leicht unter dem Vorjahr liegenden operativen Ergebnis.

Dank dem weiteren Ausbau des Portfolios, der grossen Zahl von vielversprechenden Projekten, dem hohen Arbeitsvorrat der Generalunternehmung und der soliden Finanzierung ist Allreal auch über das laufende Geschäftsjahr hinaus zuversichtlich.

Verwaltungsrat und Gruppenleitung danken den Mitarbeitenden für ihren Beitrag zum guten Halbjahresergebnis und den Aktionären für das Vertrauen und ihre Unterstützung.

Dr. Thomas Lustenberger Präsident des Verwaltungsrates		Bruno Bettoni Vorsitzender der Gruppenleitung