Allreal schafft Werte

• Überzeugendes Halbjahresresultat auf hohem Niveau
• Kontinuierlicher Ausbau des ertragsstabilen Liegenschaftenbestandes
• Markante Zunahme des abgewickelten Projektvolumens
• Finanzierung ermöglicht Fortführung des Wachstumskurses

Mit einem überzeugenden Resultat im ersten Halbjahr 2011 gelang es Allreal, an das rekordhohe Ergebnis der Vorjahresperiode anzuknüpfen. Der Gesamt­umsatz erfuhr eine deutliche Steigerung um 24 Prozent auf CHF 380.9 Millionen. Zum respektablen Umsatzwachstum beigetragen hat vor allem die starke Zunahme des abgewickelten Projektvolumens.

Auch ertragseitig vermochte Allreal erneut zu überzeugen. Das Unter­nehmens­ergebnis inkl. Neubewertungseffekt betrug CHF 66.5 Millionen und lag damit 6.7 Prozent über dem Resultat des Vorjahres. Obwohl in der Berichts­periode im Gegensatz zum Vorjahr in der Generalunternehmung ein tieferer Gewinn aus abgeschlossenen Projekten anfiel, belief sich das operative Unter­nehmens­ergebnis (exklusive Neubewertungseffekt) auf beachtliche CHF 54.1 Millionen (1. Halbjahr 2010: CHF 57.4 Mio.).

Mit CHF 138.50 per 30. Juni 2011 schloss die Allreal-Aktie 1.7 Prozent über dem Schlusskurs des Vorjahres (31.12.2010: CHF 136.20) und übertraf damit den Gesamtmarkt deutlich. Die positive Kursentwicklung und die Ausschüttung von CHF 5.50 je Aktie an die Aktionäre resultierten in einer ansehnlichen Gesamt­performance von 5.7 Prozent.

Die im zweiten Quartal 2011 erfolgreich platzierte 2.50% Obligationenanleihe 2011–2016 von CHF 150 Millionen ermöglicht eine für das Unternehmen vorteilhafte Finanzierung der laufenden Eigenprojekte sowie den Erwerb weiterer Liegenschaften oder ganzer Portfolios.

Geschäftsfeld Immobilien

Das Portfolio der Renditeliegenschaften verzeichnete in der Berichtsperiode zwei bedeutende Zugänge. Per 1. Juni 2011 erfolgte wie geplant die Übernahme der Wohnsiedlung Moos-/­Grütstrasse in Adliswil. Das gemeinsam mit Helvetia Versicherungen entwickelte und realisierte Projekt umfasst insgesamt 207 Mietwohnungen und zwei Ateliers in zwölf Mehrfamilienhäusern, die alle den Minergie-Standard erfüllen. Der von Allreal in den eigenen Bestand übernommene Teil der Wohnsiedlung zählt 137 Mietwohnungen und zwei Ateliers in acht Mehrfamilienhäusern. Die Renditeliegenschaft wurde zum Zeitpunkt der Übernahme ertragswirksam.

Ende Juni 2011 erfolgte der Erwerb einer weiteren Geschäftsliegenschaft in der Westschweiz. Das 2004 erstellte Bürogebäude Le Lumion befindet sich in unmittelbarer Nähe des Flughafens Genf-Cointrin auf dem Gebiet der Genfer Vorortsgemeinde Le Grand-Saconnex. Die Immobilie hat eine Nutzfläche von rund 5 500 Quadratmetern und ist nahezu vollständig vermietet. Die Liegenschaft mit einem Jahresmietertrag von rund CHF 3.6 Millionen wird per 1. Juli 2011 ertragwirksam.

Im ersten Halbjahr 2011 erfolgte der gewinnbringende Verkauf einer älteren Wohnliegenschaft in Zürich-Affoltern. Ausserdem wurde die Veräusserung einer kleineren Geschäftsliegenschaft in Basel beurkundet; die Eigentums­übertragung wird im zweiten Halbjahr 2011 stattfinden.

In Folge setzte sich das Portfolio der Renditeliegenschaften am Stichtag aus 47 Geschäfts- und 19 Wohnliegenschaften mit einem durchschnittlichen Marktwert von CHF 38 Millionen zusammen.

Das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau verzeichnete in der Berichts­periode zwei Zugänge und einen Abgang. Bei den Zugängen handelt es sich um das bislang als Entwicklungsliegenschaft ausgewiesene Wohnhochhaus Escher-Terrassen in Zürich-West und um den von Allianz Suisse zu nutzenden Bürokomplex auf dem Richti-Areal in Wallisellen. Beide Projekte werden nach Fertigstellung in das Portfolio der Renditeliegenschaften übernommen.
Der Abgang betrifft die in die Renditeliegenschaften überführte Wohnsiedlung Moos-/­Grütstrasse in Adliswil.

Die Neubewertung von Rendite- und Anlageliegenschaften im Bau resultierte in einer Aufwertung vor Steuern um CHF 18.1 Millionen, entsprechend 0.6 Prozent des Marktwertes der am Stichtag im Portfolio geführten Anlageliegenschaften. Zu der in Summe positiven Wertveränderung haben insbesondere die im zweiten Halbjahr 2010 und im ersten Halbjahr 2011 in den Bestand der Anlage­liegenschaften übernommenen Neuzugänge beigetragen.

Nach Neubewertung belief sich der Wert aller Anlageliegenschaften (Renditeliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau) per Stichtag auf CHF 2 844.4 Millionen (31.12.2010: CHF 2 619.3 Mio.). Davon entfielen CHF 2 507.3 Millionen auf Renditeliegenschaften und CHF 337.1 Millionen auf Anlageliegenschaften im Bau.

Die Mieterträge verzeichneten im ersten Halbjahr 2011 eine leichte Zunahme um 0.3 Prozent auf CHF 69.8 Millionen.

Am Stichtag betrug die Leerstandsquote tiefe 4.6 Prozent, entsprechend einer leichten Abnahme gegenüber dem Vorjahr um 0.2 Prozentpunkte. Dank Erfolgen bei der Erst- und Wiedervermietung von Büro- und Gewerbeflächen dürfte sich die Quote bis Jahresende tendenziell noch weiter verringern.

Die in der Berichtsperiode getätigten Investitionen in werterhaltende Massnahmen und laufende Unterhaltskosten addierten sich in Summe auf CHF 8.5 Millionen. Der gegenüber dem ersten Halbjahr 2010 trotz gewachsenem Portfolio tiefere Liegenschaftenaufwand entspricht 12.2 Prozent der Mieterträge (1. Halbjahr 2010: 15.2%). Aufgrund grösserer werterhaltender Sanierungen, die im zweiten Halbjahr 2011 in Angriff genommen werden, wird sich der Prozentsatz bis Ende Jahr auf den langjährigen Mittelwert von 13 bis 15 Prozent der Mieterträge erhöhen.

Mit der Vermietung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften wurde eine respektable Nettorendite von 5.1 Prozent erzielt (1. Halbjahr 2010: 5.1 Prozent).

In der Berichtsperiode belief sich das Betriebsergebnis exklusive Neubewertung (EBIT) auf CHF 58.8 Millionen (1. Halbjahr 2010: CHF 55.9 Mio.). Der Anteil des Geschäftsfeldes Immobilien am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe lag bei 68.6 Prozent (1. Halbjahr 2010: 56.0%).

Geschäftsfeld Generalunternehmung

Mit einem Erfolg aus Geschäftstätigkeit von CHF 51.7 Millionen erzielte das Geschäftsfeld Generalunternehmung erneut ein ausgezeichnetes Resultat. Der Wert liegt zwar 17.9 Prozent unter dem Rekordergebnis des Vorjahres, doch dieses war ausserordentlich stark geprägt von zyklisch anfallenden Gewinnen aus abgeschlossenen Eigenprojekten (1. Halbjahr 2010: CHF 63.0 Mio.). Das Resultat des ersten Halbjahres 2011 ist denn auch das zweithöchste seit Bestehen des Unternehmens.

Das Betriebsergebnis (EBIT) betrug im 1. Halbjahr 2011 CHF 26.7 Millionen (1. Halbjahr 2010: CHF 38.2 Mio.). Es war gleichermassen geprägt von tieferen Projektgewinnen und einem leicht höheren Personalaufwand infolge Ausbau des Mitarbeiterbestandes.

Die Sparte Projektentwicklung vermochte ihre Rolle als wichtiger Umsatz- und Gewinntreiber erneut zu bestätigen. Bedeutende Eigen- und Drittprojekte sind einerseits die auf eigenen Grundstücken laufenden Arealentwicklungen Richti Wallisellen und Escher-Wyss in Zürich-West, andererseits eine von den Behörden und privaten Grundeigentümern in Auftrag gegebene Gebiets­entwicklung in Adliswil sowie die von der AXA Winterthur als Investor zu realisierende Geschäfts- und Wohnüberbauung Superblock in Winterthur. Die in der Regel bis zur Baureife zu führenden Projekte repräsentieren ein potenzielles, im Arbeitsvorrat noch nicht berücksichtigtes Investitionsvolumen von deutlich über CHF 1 Milliarde.

Von der Sparte Realisation wurden in der Berichtsperiode die Vorbereitungs- beziehungsweise Bauarbeiten für zahlreiche grössere Eigen- und Drittprojekte in Angriff genommen. Dazu zählen insbesondere das Wohnhochhaus Escher-Terrassen in Zürich-West, das Bürogebäude Richtiring in Wallisellen mit rund 1400 Arbeitsplätzen, die Wohnsiedlung Schinebüel in Birmenstorf mit 63 Eigentumswohnungen, die Wohnüberbauung Promenade in Horgen mit 80 Miet- und 51 Eigentumswohnungen sowie das Wohn- und Geschäftshaus Polygon in Wetzikon mit 40 Mietwohnungen und Gewerberäumen.

Das Richti-Areal in Wallisellen und das Toni-Areal in Zürich-West sind zwei Grossbaustellen, die stark im Fokus des öffentlichen Interesses stehen. Die Realisation der beiden Projekte mit einem addierten Investitionsvolumen von zirka CHF 1.2 Milliarden verläuft ebenso nach Plan wie die meisten der weiteren rund 120 Projekte, die sich im ersten Halbjahr 2011 in Ausführung befanden.

Das in der Berichtsperiode abgewickelte Projektvolumen belief sich auf CHF 347.8 Millionen und lag damit 33.6 Prozent über dem Wert des Vorjahres (1. Halbjahr 2010: CHF 260.3 Mio.).

Der per Stichtag gesicherte Arbeitsvorrat von CHF 1.9 Milliarden garantiert eine volle Auslastung während deutlich über zwei Jahren.

In Basel realisiert Allreal für CHF 87 Millionen das Projekt Markthalle. Der unmittelbar beim Bahnhof gelegene Komplex umfasst einen markanten Kuppelbau, zwei Randbauten mit Büro- und Gewerbeflächen sowie einen 14-geschossigen Neubau mit 45 Mietwohnungen. Im April 2011 beschloss die Credit Suisse Anlagestiftung den Erwerb der teilweise bereits vermieteten Liegenschaft. Eigentumsübertragung und Verbuchung des Gewinns erfolgen nach Fertigstellung des Projekts im Frühjahr 2012.

Mit einem Absatz von 106 Wohneinheiten war Allreal im ersten Halbjahr 2011 wiederum ausgesprochen erfolgreich (1. Halbjahr 2010: 72 Einheiten). Dies belegt einerseits die Qualität der Wohnungen, andererseits die Fähigkeit zur Entwicklung von marktgerechten Angeboten.

In der Berichtsperiode erwarb Allreal ein zur Entwicklung und Realisation von rund 50 Eigentumswohnungen ausgezeichnet geeignetes Grundstück im zürcherischen Mönchaltorf. Darüber hinaus sicherte sich das Unternehmen ein rund 44 000 Quadratmeter grosses Areal im verkehrsgünstig gelegenen Bezirkshauptort Bülach sowie ein für zirka 200 Eigentumswohnungen vorgesehenes 20 000 Quadratmeter grosses Grundstück in Zürich-Unterstrass.

Der Anteil des Geschäftsfeldes Generalunternehmung am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe belief sich auf 31.4 Prozent (1. Halbjahr 2010: 44.0%).

Vorteilhafte und gut abgesicherte Finanzierung

Am Stichtag waren die Finanzverbindlichkeiten mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 2.52 Prozent und einer Laufzeit von 43 Monaten fortgesetzt vorteilhaft finanziert (31.12.2010: 2.59%/46 Monate).

Die im Mai 2011 emittierte 2.50% Obligationenanleihe ermöglicht dem Unternehmen die Finanzierung von Eigenprojekten sowie den Erwerb von Grundstücken und Renditeliegenschaften ohne höhere hypothekarische Belehnung des Portfolios. Aktuell verfügt das Unternehmen dadurch über frei verfügbare Kreditlimiten von rund CHF 350 Millionen. Abhängig vom Baufortschritt einzelner Projekte können die Kreditlimiten um weitere CHF 350 Millionen erhöht werden.

In Eigenprojekte getätigte Investitionen sowie die Ausschüttung an die Aktionäre führten in Summe zu einem Rückgang des Eigenkapitalanteils. Dieser belief sich per 30. Juni 2011 auf 44.9 Prozent, bei einem Net Gearing von 97.8 Prozent (31.12.2010: 48.7%/84.2%).

Zuversichtlicher Ausblick

Aufgrund des guten Halbjahresabschlusses und der sich für das zweite Halbjahr abzeichnenden Entwicklung rechnet Allreal für das Geschäftsjahr 2011 mit einem operativen Ergebnis in Höhe des Vorjahres.

Verwaltungsrat und Gruppenleitung danken den Mitarbeitenden für ihren Beitrag zum ausgezeichneten Halbjahresergebnis und den Aktionären für das Vertrauen und ihre Unterstützung.

 

Dr. Thomas Lustenberger Präsident des Verwaltungsrates		Bruno Bettoni Vorsitzender der Gruppenleitung