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Halbjahresbericht 2010

  • Ausgezeichnetes Halbjahresresultat belegt Wettbewerbsfähigkeit
  • Ertragsstabile Renditeliegenschaften mit ausgezeichneter Rendite
  • Generalunternehmung überzeugt mit hoher Ertragskraft
  • Solide finanzierte Grossprojekte mit guten Gewinnaussichten

Im ersten Halbjahr 2010 war Allreal erneut ausgesprochen erfolgreich. Der Gesamtumsatz verzeichnete eine Zunahme um 13.2 Prozent auf CHF 306.6 Millionen. Mit CHF 62.3 Millionen übertraf das Unternehmensergebnis den Vorjahreswert von CHF 39.4 Millionen deutlich. Das höchste von der Gesellschaft je erzielte Halbjahresresultat unterstreicht sowohl die Leistungsfähigkeit des Unternehmens als auch die hervorragende Positionierung in einem anspruchsvollen Marktumfeld.

Per Stichtag schloss die Allreal-Aktie bei CHF 118.50 und damit nur 3.7 Prozent unter dem Schlusskurs des Vorjahres. Die aus Kursentwicklung plus Dividende und Erlös aus Bezugsrechten resultierende Gesamtperformance für das erste Halbjahr 2010 betrug damit 2.7 Prozent. Per 30. Juni 2010 lag der Aufschlag gegenüber dem inneren Wert (NAV) je Aktie bei 7.7 Prozent (31.12.2009: 9.2%).

Zusätzlich zu den aufgrund des Portfolioausbaus erwartungsgemäss höheren Mieterträgen haben insbesondere die zyklisch anfallenden Gewinne aus Projektabschlüssen zu einem im Vergleich zur Vorjahresperiode deutlich höheren operativen Unternehmensergebnis (exkl. Neubewertungseffekt) von CHF 57.4 Millionen (1. Halbjahr 2009: 44.8 Mio.) beigetragen. Die Steigerung um 28.1 Prozent ist umso erfreulicher, als mehrere in der Berichtsperiode in Ausführung befindliche Sanierungen von Renditeliegenschaften zu einem leichten Anstieg des Liegenschaftenaufwandes führten. Des Weiteren wurden im Gegensatz zum ersten Halbjahr 2009 keine Renditeliegenschaften veräussert; somit entfielen auch die entsprechenden Verkaufsgewinne.

Da die Bewertung der Anlageliegenschaften in Summe zu einer leicht positiven Wertveränderung führte, lag auch das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt mit CHF 62.3 Millionen deutlich über dem Vorjahreswert (1. Halbjahr 2009: CHF 39.4 Mio.).

Geschäftsfeld Immobilien

Der Erwerb eines voll vermieteten Bürogebäudes mit 13 400 Quadratmetern Nutzfläche in Zürich Oerlikon und die in der Berichtsperiode erfolgte Übernahme von zwei Anlageliegenschaften im Bau führten zu einem Ausbau des Bestandes der Renditeliegenschaften um 8.3 Prozent auf CHF 2.4 Milliarden. Bei den in das Portfolio übernommenen Liegenschaften handelt es sich um einen für MAN Diesel & Turbo AG Schweiz erstellten Turboprüfstand auf dem Escher-Wyss-Areal in Zürich-West und die Zentrumsüberbauung in Wallisellen mit 61 Mietwohnungen sowie rund 12 000 Quadratmetern Verkaufs- und Büroflächen.

In der Berichtsperiode wurden keine Verkäufe von Renditeliegenschaften getätigt. Am 30. Juni 2010 umfasste das Portfolio der Gesellschaft 71 Renditeliegenschaften mit einem durchschnittlichen Marktwert von CHF 33.7 Millionen sowie drei Anlageliegenschaften im Bau mit einem Investitionsvolumen von CHF 605 Millionen.

Die Bewertung der Anlageliegenschaften (Renditeliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau) führte zu einer leichten Aufwertung um CHF 6.3 Millionen (1. Halbjahr 2009: CH  –7.1 Mio.).

Durch die Zugänge bei den Renditeliegenschaften resultierte, zusammen mit den Aufwertungsgewinnen, eine Wertzunahme des Liegenschaftenportfolios um CHF 120.7 Millionen auf CHF 2.64 Milliarden (31.12.2009: CHF 2.52 Mia.).

In der Berichtsperiode stiegen die Mieterträge gegenüber dem 1. Halbjahr 2009 (CHF 65.5 Mio.) um beachtliche 6.3 Prozent auf CHF 69.6 Millionen. Zum Wachstum beigetragen hat einerseits der Ausbau des Portfolios – unter anderem durch die Bürogebäude White Plaza in Basel und Eggbühlstrasse in Zürich Oerlikon –, andererseits die Qualität der bestehenden Mietverhältnisse.

Im ersten Halbjahr 2010 wurden wie geplant mehrere grössere, werterhaltende beziehungsweise wertsteigernde Gebäudesanierungen ausgelöst. Dies führte gegenüber der Vergleichsperiode zu einer Zunahme des Liegenschaftenaufwandes auf CHF 10.6 Millionen, entsprechend 15.2 Prozent der Mieterträge. Dank der Umsetzung zahlreicher Optimierungsmassnahmen betrug die Nettorendite des Portfolios dennoch hohe 5.1 Prozent (1. Halbjahr 2009: 5.3%).

Mit vier Prozent lag die Leerstandsquote nur unwesentlich über dem auch im Branchenvergleich äusserst erfreulich tiefen Vorjahreswert (2009: 3.7%).

Das Geschäftsfeld Immobilien erzielte ein Betriebsergebnis exklusive Neubewertungseffekt (EBIT) in Höhe von CHF 55.9 Millionen (1. Halbjahr 2009: CHF 57.8 Mio.). Der Anteil am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe lag bei 56 Prozent (1. Halbjahr 2009: 78.0%).

Geschäftsfeld Generalunternehmung

Mit CHF 63 Millionen lag der Erfolg aus Generalunternehmung massiv über dem Vorjahreswert (1. Halbjahr 2009: CHF 43.2 Mio.). Zum hervorragenden Ergebnis beigetragen haben insbesondere die in der Berichtsperiode angefallenen Gewinne aus abgeschlossenen Eigenprojekten. Dabei handelt es sich vor allem um die Wohnsiedlung Im Gschwader in Uster mit 82 Eigentums- und 63 Mietwohnungen, 65 Eigentumswohnungen am Eichenweg im Entwicklungsgebiet Dietlimoos in Adliswil sowie die Wohnüberbauung Im Weieracher in Aeugst am Albis mit acht Eigentumswohnungen und vier Doppeleinfamilienhäusern.

Substanziellen Anteil am sehr erfreulichen Resultat des Geschäftsfeldes Generalunternehmung haben aber auch Kalkulation, Planung und Abwicklung der zu bearbeitenden Projekte sowie die Vergabegewinne, die im ersten Halbjahr 2010 realisiert werden konnten.

Bei nur geringfügig höherem Aufwand erzielte das Geschäftsfeld Generalunternehmung mit Projektentwicklung, Realisation und dem Kauf/Verkauf von Liegenschaften in der Berichtsperiode ein gegenüber dem Vorjahr deutlich höheres Betriebsergebnis von CHF 38.2 Millionen (1. Halbjahr 2009: CHF 17.6 Mio.).

Mit dem am 1. Februar 2010 erfolgten Spatenstich auf dem zwischen Bahnhof Wallisellen und Einkaufszentrum Glatt gelegenen Richti-Areal nahm Allreal das schweizweit momentan wohl grösste privat finanzierte Bauvorhaben in Angriff. Das sowohl mit öffentlichen Verkehrsmitteln – S-Bahn, Bus und Glattalbahn (letztere ab 10. Dezember 2010) – als auch für den motorisierten Individualverkehr hervorragend erschlossene Grundstück ist in mehrere Baufelder aufgeteilt. Mit einer bebaubaren Fläche von insgesamt 64 500 Quadratmetern und einer Nutzfläche von 125 000 Quadratmetern bieten diese Raum für rund 300 Eigentums- und Mietwohnungen, etwa 2 500 Arbeitsplätze sowie zirka 12 000 Quadratmeter Gewerbe- und Verkaufsflächen.

Das erste Projekt ist ein 18-geschossiger, rund 70 Meter hoher Büroturm und ein mit Passerellen verbundenes, sechsstöckiges Bürogebäude. Für die rund 40 000 Quadratmeter Nutzfläche wurde ein langjähriger Mietvertrag mit Allianz Suisse abgeschlossen. Die beiden Bürogebäude im Minergie-Standard bieten – je nach Ausbau – Raum für rund 1 500 Büro-Arbeitsplätze sowie für Gewerbe- und Ladenflächen im Erdgeschoss. Die Fertigstellung ist für Sommer 2013 geplant.

Auf dem Toni-Areal in Zürich-West sollten die bislang stark eingeschränkten Um- und Ausbauarbeiten nun wie geplant ausgeführt werden können – dies, nachdem das Bundesgericht im Juni 2010 die Klage eines Clubbetreibers gegen die korrekte Kündigung des befristeten Mietvertrages abschliessend abgewiesen hat. Die Übergabe der bezugsbereiten Liegenschaft an die Hochschulen dürfte wie vorgesehen im Sommer 2013 erfolgen.

Das vom Geschäftsfeld Generalunternehmung im ersten Halbjahr 2010 abgewickelte Projektvolumen belief sich auf ansehnliche CHF 260.3 Millionen (1. Halbjahr 2009: CHF 243.5 Mio.). Davon entfielen 58.4 Prozent auf Drittaufträge, 32.6 Prozent auf Projekte aus eigener Entwicklung für den Verkauf an private oder institutionelle Investoren und neun Prozent auf Projekte für das eigene Portfolio.

Der am Stichtag gesicherte Arbeitsvorrat von CHF 1.8 Milliarden garantiert die Auslastung der vorhandenen Kapazitäten während mehr als 24 Monaten.

Dank marktgerechter Projekte mit ausgezeichnetem Preis-Leistungs-Verhältnis und dem unverändert vorteilhaften Zinsumfeld gestaltete sich der Verkauf von Wohneigentum auch im ersten Halbjahr 2010 wiederum sehr erfolgreich: Von Anfang Januar bis Ende Juni wurden insgesamt 72 Einheiten abgesetzt (1. Halbjahr 2009: 138 Einheiten). In der Berichtsperiode konnten ausserdem wiederum mehrere für die Entwicklung und Realisation von Stockwerkeigentum geeignete Grundstücke erworben beziehungsweise vertraglich gesichert werden.

Der vom Geschäftsfeld erarbeitete Anteil am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe lag bei ansehnlichen 44 Prozent (1. Halbjahr 2009: 22%).

Gut abgesicherte Finanzierung als Erfolgsfaktor

Mit einem per 30. Juni 2010 auf 47 Monate abgesicherten durchschnittlichen Zinssatz für Finanzverbindlichkeiten von 2.60 Prozent (31.12.2009: 2.56%/36 Monate) ist das Unternehmen vorteilhaft finanziert. Durch die deutliche Verlängerung der Restlaufzeit sind die Fremdkapitalzinsen langfristig abgesichert.

Die Rückzahlung der 1.875% Wandelanleihe 2006–2010 im Umfang von CHF 152.9 Millionen wurde am 2. Juni 2010 vollzogen.

Mit der im Mai 2010 durchgeführten Kapitalerhöhung um CHF 225 Millionen verfügt Allreal nun über die insbesondere zur Finanzierung der grossen Eigenprojekte in Wallisellen und Zürich-West benötigten Mittel. Die in einem anspruchsvollen Umfeld und bei schwierigen Marktbedingungen erfolgreich durchgeführte Transaktion belegt das intakte Vertrauen der Anleger in die Gesellschaft und die bewährte Kombination eines ertragsstabilen Liegenschaftenportfolios mit der Tätigkeit des Generalunternehmers.

Aufgrund der durch die Transaktion zugeflossenen Mittel lag der Anteil des Eigenkapitals am Stichtag bei 46.7 Prozent (31.12.2009: 41.5%) und das Net Gearing bei 90.4 Prozent (31.12.2009: 115.2%).

Wegen der zyklisch anfallenden Gewinne der Generalunternehmung übertraf die operative Eigenkapitalrendite mit ansehnlichen 8.3 Prozent den Vergleichswert der Vorjahresperiode deutlich (1. Halbjahr 2009: 7.1%).

Positive Einschätzung des weiteren Geschäftsverlaufs

Angesichts des sich abzeichnenden Wachstums der Mieterträge, des hohen Auftragsbestandes und der vorteilhaften Finanzierung gehen Verwaltungsrat und Gruppenleitung von einem in beiden Geschäftsfeldern stabilen Geschäftsverlauf im zweiten Halbjahr 2010 aus. Für das gesamte Geschäftsjahr 2010 erwartet das Unternehmen ein operatives Ergebnis über dem Vorjahresresultat.

Der Verwaltungsrat und die Gruppenleitung danken den Mitarbeitenden für ihren Beitrag zum erneut hervorragenden Halbjahresergebnis und den Aktionären für das Vertrauen und ihre Unterstützung.

 

        

Dr. Thomas Lustenberger
Präsident des Verwaltungsrates

Bruno Bettoni
Vorsitzender der Gruppenleitung

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