Geschäftsbericht 2015: Lagebericht
Erfolgreiches Geschäftsjahr 2015

• Erneut gutes Unternehmensergebnis
• Gewinnbringender Verkauf von Renditeliegenschaften
• Ausrichtung auf Projekte mit guten Gewinnmöglichkeiten
• Antrag auf erhöhte Ausschüttung von CHF 5.75 pro Aktie

Das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt belief sich im Geschäftsjahr 2015 auf CHF 121.9 Millionen. Damit lag es 16.8 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahrs. Zum guten Resultat beigetragen haben insbesondere die deutlich höheren Mieterträge sowie Gewinne aus dem Verkauf von Renditeliegenschaften.

Per 31. Dezember 2015 erfuhr das Portfolio der Anlageliegenschaften eine insgesamt positive Wertkorrektur um CHF 15.8 Millionen. Unter Ausklammerung des Neubewertungseffekts resultierte ein operatives Unternehmensergebnis von CHF 109.7 Millionen.

Die Erträge aus Vermietung und Verwaltung von Liegenschaften und das von der General­unternehmung abgewickelte Projektvolumen ergaben eine Gesamtleistung von CHF 793.9 Millionen.

Da austretende Mitarbeitende aufgrund des tieferen Projektvolumens der Generalunternehmung nicht ersetzt wurden, verringerte sich die Zahl der Vollzeitstellen in der Berichtsperiode um 10.3 Prozent auf per Stichtag deren 312.

Allreal-Aktie mit einer Barrendite von 4.3 Prozent

Am 31. Dezember 2015 schloss die Allreal-Aktie bei CHF 133.60 und damit 2.6 Prozent unter dem Vergleichswert des Vorjahrs. Die Kursveränderung in der Berichtsperiode und die Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie ergaben eine Gesamtperformance von 1.5 Prozent. Der Verwaltungsrat wird der am 15. April 2016 stattfindenden Generalversammlung eine Erhöhung der Ausschüttung auf CHF 5.75 pro Aktie beantragen. Diese für private Anleger steuerfreie Auszahlung entspricht – bezogen auf den Schlusskurs per 31. Dezember – einer Barrendite von 4.3 Prozent.

Geschäftsfeld Immobilien mit erfreulichem Ertragswachstum

Die Erträge aus Vermietung der Renditeliegenschaften verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr eine Zunahme um 9.9 Prozent auf CHF 174.9 Millionen. Der deutliche Anstieg widerspiegelt in erster Linie die Tatsache, dass im Geschäftsjahr 2015 mehrere Renditeliegenschaften erstmals über die gesamte Berichtsperiode ertragswirksam waren.

Aus der gegenüber dem Vorjahr um 0.4 Prozentpunkte auf 7.5 Prozent gesunkenen kumulierten Leerstandsquote und einer Liegenschaftenaufwandsquote von 18.2  Prozent ergab sich für das Geschäftsjahr 2015 eine Nettorendite von 4.2 Prozent.

In der Berichtsperiode kam es beim Portfolio der Renditeliegenschaften zum Zugang eines voll vermieteten Gewerbehauses in Dübendorf. Aus den im Geschäftsjahr 2015 getätigten Verkäufen von zwei Geschäftsliegenschaften sowie einer Wohnliegenschaft resultierte ein hoher Gewinn vor Steuern von CHF 21.1 Millionen.

Unter Berücksichtigung der Zu- und Abgänge zählte das Portfolio am Stichtag 19 Wohn- und 43 Geschäftsliegenschaften.

Bei dem in der Berichtsperiode durch Umklassierung erfolgten Zugang bei den Anlage­liegen­schaften im Bau handelt es sich um ein Bürogebäude am Schiffbauplatz in Zürich-West. Am Stichtag umfasste das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau damit insgesamt zwei Objekte.

Die durch den externen Liegenschaftenschätzer vorgenommene Bewertung der 64 Anlage­liegen­schaften ergab eine insgesamt positive Wertveränderung von CHF 15.8 Millionen.

Unter Berücksichtigung der Veränderungen im Bestand und der insgesamt positiven Wertkorrektur belief sich der Wert der Gesamtportfolios auf CHF 3.53 Milliarden.

Geschäftsfeld Generalunternehmung mit guter operativer Leistung

Der im Geschäftsjahr 2015 erzielte Erfolg aus Generalunternehmung belief sich auf CHF 78.8 Millionen und lag damit trotz eines um CHF 2.7 Millionen höheren Erfolgs aus der Realisation von Drittprojekten 23.3 Prozent unter dem Vergleichswert des Vorjahrs. Dieses war geprägt vom Verkauf einer grösseren Entwicklungsliegenschaft und einer deutlich höheren Zahl von Eigenprojekten.

Mit CHF 61.1 Millionen lag der Betriebsaufwand trotz tieferen Personalbestands CHF 1.4 Millionen über dem Vergleichswert des Vorjahrs. Grund dafür ist die im Zusammenhang mit dem Rechnungslegungsstandard IAS 19 (Personalvorsorgeverpflichtung) angefallene Belastung von CHF 1.5 Millionen. Im Vorjahr war aus der Anwendung von IAS 19 noch eine einmalige Gutschrift von CHF 4.5 Millionen angefallen. Daraus ergab sich für 2015 ein gegenüber 2014 um insgesamt CHF 6.0 Millionen tieferer normalisierter Personalaufwand.

Das im Geschäftsjahr 2015 erzielte Betriebsergebnis vor Steuern (EBIT) belief sich auf CHF 21.6 Millionen.

Die von der Sparte Projektentwicklung in der Berichtsperiode bearbeiteten Projekte entsprechen einem potenziellen Auftragsvolumen von über CHF 1 Milliarde. Beim aktuell grössten Projekt handelt es sich um die bedeutende Entwicklung eines neuen Quartiers beim Bahnhof Bülach ZH mit 490 Miet- und Eigentumswohnungen sowie Büro- und Gewerbeflächen und einem Investitionsvolumen von über CHF 300 Millionen. Der vom Bewilligungsverfahren abhängige Baustart wird voraussichtlich im zweiten Halbjahr 2016 erfolgen.

Die Beschränkung auf die Realisation von Projekten mit kalkulierbaren Risiken und guten Gewinnmöglichkeiten sowie eine geringere Anzahl von Eigenprojekten führten im Geschäftsjahr 2015 erwartungsgemäss zum Rückgang des abgewickelten Projektvolumens um 29.6 Prozent auf CHF 612.9 Millionen. Davon entfielen auf Eigenprojekte 23.8 Prozent und auf Drittprojekte 76.2 Prozent.

Der gesicherte Arbeitsvorrat der Sparte belief sich am Stichtag auf rund CHF 815 Millionen und entspricht damit einer Auslastung von deutlich über zwölf Monaten.

Solide und gut abgesicherte Finanzierung

Die Finanzschulden verzeichneten in der Berichtsperiode eine geringfügige Zunahme um 1.5 Prozent auf CHF 1.78 Milliarden.

Zwei im März 2015 erfolgreich platzierte Obligationenanleihen über insgesamt CHF 220 Millionen ermöglichen die Finanzierung sowohl der laufenden Eigenprojekte als auch den Erwerb weiterer Liegenschaften und Grundstücke. Die zu 0.75 beziehungsweise zu 1.375 Prozent verzinslichen Anleihen haben eine Laufzeit von sechs (CHF 120 Mio.) beziehungsweise zehn (CHF 100 Mio.) Jahren.

Die Einführung von Negativzinsen führte bei den Zinssatzswaps zu einem höheren Finanzaufwand und einer Zunahme des durchschnittlichen Zinssatzes für Fremdkapital auf 2.15 Prozent. Dies bei einer gegenüber dem Vorjahreswert um zwei auf 52 Monate verlängerten durchschnittlichen Dauer der Zinsbindung.

Per 31. Dezember 2015 verfügte Allreal über kurzfristig und frei verfügbare Kreditlimiten von CHF 554 Millionen und damit über eine Verschuldungskapazität von rund CHF 1.25 Milliarden.

Am Stichtag belief sich die Eigenkapitalquote auf 48.2 Prozent und das Net Gearing auf 88.0 Prozent.

Gute Voraussetzungen für einen fortgesetzt stabilen Geschäftsverlauf

Dank der bewährten Strategie, der soliden Finanzierung und der zur langfristigen Sicherstellung der Rentabilität ergriffenen Massnahmen verfügt die seit 1. Mai 2015 von Roger Herzog geführte Allreal-Gruppe über intakte Voraussetzungen für eine weiterhin erfolgreiche Geschäftstätigkeit.

Ausgehend von einer sorgfältigen Einschätzung von Risiken und Chancen, rechnet Allreal für das Geschäftsjahr 2016 mit einem operativen Unternehmensergebnis, das in etwa jenem des Vorjahrs entsprechen dürfte.

Verwaltungsrat und Gruppenleitung danken allen Mitarbeitenden für ihren Beitrag zum guten Geschäftsergebnis 2015 und den Aktionären für das Vertrauen und die Unterstützung.