Die Erträge aus der Vermietung der Renditeliegenschaften verzeichneten im Geschäftsjahr 2015 eine deutliche Zunahme um 9.9 Prozent auf CHF 174.9 Millionen (2014: CHF 159.2 Mio.). Der starke Anstieg der Mieterträge resultiert aus dem starken Portfoliowachstum des Vorjahrs. Bei den im Vorjahr neu ins Portfolio übernommenen Liegenschaften, die erstmal über die gesamte Berichtsperiode voll ertragswirksam waren, handelt es sich um die Wohnüberbauungen Eikenøtt in Gland VD mit 65 Mietwohnungen und Favrehof in Wallisellen ZH mit 118 Mietwohnungen, das Toni-Areal in Zürich-West mit 100 Mietwohnungen und einer Nutzfläche von 87 000 Quadrat­metern, das Bürogebäude Richtiring in Wallisellen mit einer Nutzfläche von 25 525 Quadratmetern, das Bürogebäude Lilienthal in Opfikon ZH mit einer Nutzfläche von 13 414 Quadratmetern und das Bürogebäude Herostrasse in Zürich Altstetten mit einer Nutzfläche von 11 256 Quadratmetern.

Vom Total der Mieterträge entfielen im Geschäftsjahr 2015 18 Prozent auf Wohn- und 82 Prozent auf Geschäftsliegenschaften (2014: 17.5%/82.5%). Bei der Aufteilung nach Nutzungsarten ergab sich in der Berichtsperiode ein gegenüber dem Vorjahr nur geringfügig verändertes Bild. Demnach belief sich der gerundete Anteil von Büro/Dienstleistung auf 57 Prozent, jener von Wohnen auf 20 Prozent, jener von Gewerbe/Lager auf 7 Prozent, jener von Parking auf 7 Prozent, jener von Verkauf auf 6 Prozent und derjenige der übrigen Nutzungen auf 3 Prozent.

Die durchschnittliche Laufzeit der befristeten Mietverträge für Geschäftsliegenschaften lag am Stichtag bei 7.4 Jahren (2014: 8.7 Jahre). Per 31. Dezember 2015 lag der Anteil der im Folgejahr zu erneuernden befristeten Mietverträge bei tiefen 2.8 Prozent (2014: 4.1%).

Vom gesamten Ertrag aus Vermietung von Geschäftsliegenschaften in Höhe von CHF 143.4 Millionen lag der Anteil der zehn grössten Mieter bei 59.9 Prozent (2014: 51.1%), jener der fünf grössten Mieter bei 45.6 Prozent (2014: 42.4%).

In dem von Leerständen und einem Angebotsüberhang geprägten Marktumfeld gestaltete sich die Erst- und Wiedervermietung von Geschäftsflächen und höherpreisigem Wohnraum ausgesprochen anspruchsvoll. Dennoch gelang es in der Berichtsperiode, die kumulierte Leerstandquote um 0.4 Prozentpunkte auf 7.5 Prozent des Soll-Mietertrags zu senken.

Im Geschäftsjahr 2015 wurden zahlreiche befristete Mietverträge über insgesamt 25 000 Quadrat­­meter neu abgeschlossen oder verlängert. Darüber hinaus kam es in der Berichtsperiode zum angestrebten Abbau der Anfangsleerstände bei den Wohnliegenschaften Escher-Terrassen und Toni-Areal in Zürich-West. Obwohl es sich bei beiden Objekte um höherpreisige Angebote handelt, waren per Stichtag rund 90 Prozent der Wohnungen vermietet. Dazu beigetragen haben einerseits bauliche Massnahmen, andererseits die Anpassung der Mieten an das Marktniveau.

Der Anteil der vier grössten Leerstände am kumulierten Leerstand lag bei 40.7 Prozent. Dabei handelt es sich um folgende Liegenschaften: Bürogebäude Lilienthal in Opfikon ZH (12.2 %), Bürogebäude Herostrasse in Zürich Altstetten (10.4%), Bürogebäude Bellerivestrasse 30 in Zürich Riesbach (10.2%) und die Erdgeschoss-/Verkaufsflächen Richti in Wallisellen ZH (7.9%).

Der Liegenschaftenaufwand belief sich im Geschäftsjahr 2015 auf CHF 31.8 Millionen (2014: CHF 25.1 Mio.). Am Mietertrag gemessen entspricht dies einer Quote von 18.2 Prozent (2014: 15.8%). Der Anstieg ist die Folge der Modernisierung von Renditeliegenschaften und deren teilweise aufwendige Anpassung an die Bedürfnisse der Nutzer im Hinblick auf eine erfolgreiche Weiter- oder Wiedervermietung. Bei den Liegenschaften mit dem grössten Erneuerungs- und Sanierungsaufwand handelt es sich um die beiden voll vermieteten Bürogebäude an der Hardstrasse in Zürich-West und an der Kalchbühlstrasse in Zürich Wollishofen.

Die im Geschäftsjahr 2015 mit der Vermietung von Wohn- und Geschäftsflächen erzielte Nettorendite lag bei 4.2 Prozent und damit 0.3 Prozentpunkte unter dem Vergleichswert des Vorjahrs.

Der von Hammer Retex mit der Verwaltung und Bewirtschaftung von Geschäfts- und Wohnliegenschaften im Geschäftsjahr erzielte Ertrag belief sich auf CHF 6.1 Millionen (2014: CHF 6.6 Mio.). Gemessen am Marktwert, erhöhte sich der Anteil der vom Unternehmen betreuten Allreal-Liegenschaften in der Berichtsperiode von gerundeten 36 auf 40 Prozent, was zu einer Reduktion der Dritthonorare führte.

Mit dem Verkauf von drei Renditeliegenschaften erzielte Allreal im Geschäftsjahr 2015 einen hohen Gewinn von CHF 21.1 Millionen. Bei den allesamt über dem bilanzierten Marktwert veräusserten Liegenschaften handelt es sich um die Wohnliegenschaft Im Lindenhof in Effretikon ZH mit 26 Mietwohnungen (per 1. März 2015), die Geschäftsliegenschaft Eggbühlstrasse 21–25 in Zürich Oerlikon mit einer Nutzfläche von 20 175 Quadratmetern (per 1. April 2015) und die Geschäftsliegenschaft Oberdorfstrasse 9–13 in Baar ZG mit einer Nutzfläche von 6572 Quadratmetern (per 1. Oktober 2015).

Per 30. September 2015 verzeichnete das Portfolio der Renditeliegenschaften den Zugang der Gewerbeliegenschaft Sonnentalstrasse 8 in Dübendorf ZH. Das mit einem Mietvertrag mit einer Laufzeit von mindestens fünf Jahren voll vermietete Gebäude verfügt über eine Nutzfläche von 26 006 Quadratmetern. Der jährliche Soll-Mietertrag beläuft sich auf CHF 2.5 Millionen.

Die Liegenschaft liegt im Quartierplangebiet Hochbord in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs Stettbach. Im Rahmen der Revision der Nutzungsplanung soll das aktuell ausschliesslich gewerblich zu nutzende Grundstück der Zentrumszone zugeordnet werden. Nach erfolgter Umzonung ist zusätzlich zur gewerblichen Nutzung auch Wohnen zulässig. Dadurch verfügt die Liegenschaft langfristig über grosses Entwicklungspotenzial.

Per Stichtag umfasste das Portfolio der Renditeliegenschaften 19 Wohn- und 43 Geschäfts­liegenschaften (2014: 20/44).

Durch den Zugang eines Projekts aus eigener Entwicklung erhöhte sich der Bestand der Anlageliegenschaften im Bau auf zwei Gebäude mit einem Investitionsvolumen von insgesamt 96 Millionen, einem summierten Marktwert von CHF 49.9 Millionen und einem jährlichen Soll-Mietertragsvolumen bei Fertigstellung von CHF 6.0 Millionen.

Bei der per 30. Juni 2015 übernommenen Liegenschaft handelt es sich um ein im Bau befindliches, sechsgeschossiges Bürogebäude am Schiffbauplatz in Zürich-West mit einer zu 91 Prozent bereits vermieteten Nutzfläche von 13 143 Quadratmetern.

Die durch den externen Liegenschaftenschätzer vorgenommene Bewertung der insgesamt 64 Anlageliegenschaften – 62 Renditeliegenschaften und 2 Anlageliegenschaften im Bau – ergab eine in der Summe positive Wertveränderung vor Steuern um CHF 15.8 Millionen (2014: CHF –5.9 Mio.).

Im Portfolio der Renditeliegenschaften kam es bei den Wohnliegenschaften zu einer insgesamt positiven Aufwertung um CHF 32.1 Millionen (2014: CHF 23.0 Mio.) und bei den Geschäfts­liegenschaften zu einer insgesamt negativen Abwertung um CHF 30.1 Millionen (2014: CHF –28.2 Mio.). Das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau erfuhr eine Aufwertung um insgesamt CHF 13.8 Millionen (2014: CHF –0.7 Mio.).

Unter Berücksichtigung der Veränderungen im Bestand und der schätzungsbedingten Wertveränderung belief sich der Gesamtwert des Portfolios per Stichtag auf CHF 3.53 Milliarden (31.12.2014: CHF 3.51 Mia.). Dabei lag der Anteil der Renditeliegenschaften bei CHF 3475.3 Millionen beziehungsweise 98.6 Prozent, jener der Anlageliegenschaften im Bau bei CHF 49.9 Millionen beziehungsweise 1.4 Prozent.

Per 31. Dezember 2015 entfielen vom Portfolio der Renditeliegenschaften CHF 719.6 Millionen beziehungsweise 20.7 Prozent auf Wohnliegenschaften und CHF 2 755.7 Millionen beziehungsweise 79.3 Prozent auf Geschäftsliegenschaften.

Bei der am Marktwert gemessenen geografischen Verteilung der Renditeliegenschaften ergaben sich gegenüber dem Vorjahr nur marginale Veränderungen. Per 31. Dezember 2015 belief sich der Anteil der Stadt Zürich auf 52.1 Prozent (2014: 53.5%), jener des übrigen Kantons Zürich auf 36.6 Prozent (2014: 34.6%), auf die beiden Basel entfielen 6.3 Prozent (2014: 6.1%), auf die Kantone Genf und Waadt 3.8 Prozent (2014: 3.9%) und auf den Raum Zug 1.2 Prozent (2014: 1.9%).

2015 betrug der Anteil des Geschäftsfelds Immobilien am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt 87.5 Prozent.

Diagramme Geschäftsfeld Immobilien