Das Tätigkeitsgebiet des Geschäftsfelds Generalunternehmung umfasst die Entwicklung und Realisation von Bauprojekten für Dritte, für das eigene Portfolio und für den Verkauf von Entwicklungsliegenschaften. Der im Geschäftsjahr 2015 erzielte Erfolg aus Generalunternehmung belief sich auf CHF 78.8 Millionen (2014: CHF 102.8 Mio.).

Damit lag der Erfolg aus Geschäftstätigkeit aus Generalunternehmung trotz höherer Honorare und Gewinne aus der Bautätigkeit für Dritte deutlich unter dem Vorjahreswert. Dieser war massgeblich beeinflusst vom Gewinn aus dem Verkauf eines grösseren Wohn- und Geschäftshauses an einen institutionellen Investor.

Aufgrund der gegenüber 2014 geringen Anzahl von Eigenprojekten lagen die entsprechenden Honorare (aktivierte Eigenleistungen) in der Berichtsperiode ebenfalls stark unter dem Vergleichswert des Vorjahrs.

Mit CHF 61.1 Millionen lag der Betriebsaufwand trotz tieferen Personalbestands CHF 1.2 Millionen über dem Vergleichswert des Vorjahrs. Grund dafür ist die im Zusammenhang mit dem Rechnungslegungsstandard IAS 19 (Personalvorsorgeverpflichtung) angefallene Belastung von CHF 1.5 Millionen. Im Vorjahr war aus der Anwendung von IAS 19 noch eine einmalige Gutschrift von CHF 4.5 Millionen angefallen. Daraus ergab sich für 2015 ein gegenüber 2014 um insgesamt CHF 6.0 Millionen tieferer normalisierter Personalaufwand.

Der in der Berichtsperiode erzielte Erfolg aus Generalunternehmung betrug CHF 78.8 Millionen. Davon entfielen auf Eigenprojekte CHF 29.5 Millionen und auf Drittprojekte CHF 49.3 Millionen (2014: CHF 56.1 Mio. / CHF 46.7 Mio.). Bei einem Betriebsaufwand von CHF 61.3 Millionen belief sich das Betriebsergebnis (EBIT) auf CHF 21.4 Millionen (2014: CHF 46.2 Mio.).

Die vom Geschäftsfeld Generalunternehmung im Geschäftsjahr 2015 erzielte operative Marge betrug 27.4 Prozent (2014: 44.9%). Das Unternehmensergebnis belief sich in der Berichtsperiode auf CHF 13.6 Millionen (2014: CHF 30.9 Mio.).

Projektentwicklung

Die Sparte Projektentwicklung bearbeitete in der Berichtsperiode Projekte mit einem potenziell zu realisierenden Auftragsvolumen von über CHF 1 Milliarde. Neben Projekten für das eigene Portfolio und für den Verkauf an private und institutionelle Investoren (Entwicklungsliegenschaften) arbeitet die Sparte zunehmend auch im Auftrag Dritter.

Die für Allreal bedeutende Arealentwicklung Bülachguss wurde in der Berichtsperiode erfolgreich weiter vorangetrieben. In Bülach ZH plant Allreal auf zwei Grundstücken mit einer Fläche von insgesamt 55 300 Quadratmetern ein neues Quartier mit 490 Wohnungen sowie Büro- und Gewerbeflächen. Der für Bülach-Nord geltende öffentliche Gestaltungsplan wurde 2015 rechtskräftig verabschiedet. Ein für die Realisation des geplanten Quartiers notwendiger privater Gestaltungsplan wurde im November 2015 bei der Gemeinde Bülach eingereicht.

Die Arealentwicklung Bülachguss basiert auf dem städtebaulichen Entwurf des Architekturbüros Diener & Diener. Vorgesehen sind die Sanierung und der Umbau eines bestehenden Gewerbebaus sowie die Realisation von 20 Neubauten mit insgesamt 420 Miet- und 70 Eigentumswohnungen. Ein grosszügig bemessener zentraler Park und weitere Grünflächen sorgen für eine hohe Wohn- und Aufenthaltsqualität.

Die auf acht Baubereichen zu realisierenden Projekte sind für den Verkauf an institutionelle Investoren und für den Ausbau des eigenen Portfolios vorgesehen. Das gesamte Investitions­volumen beläuft sich auf über CHF 300 Millionen. Falls es bei den laufenden Bewilligungsverfahren und Planungsarbeiten zu keinen unerwarteten Verzögerungen kommt, dürfte der Baustart im Herbst 2016 erfolgen.

Mit der Ende 2015 erfolgten Baueingabe für mehrere Neu- und Umbauten auf dem Grünhof-Areal in Zürich Aussersihl wurden die seit Längerem geplante Modernisierung und die bessere Ausnützung der Allreal-Renditeliegenschaften wesentlich vorangebracht. Aufgrund des anspruchsvollen Bewilligungsverfahrens und der rechtlichen Rahmenbedingungen dürfte der Baustart 2018 oder 2019 erfolgen. Das Investitionsvolumen dürfte sich auf insgesamt rund CHF 75 Millionen belaufen.

Durch den im Oktober 2015 erfolgten Erwerb des rund 46 000 Quadratmeter grossen Neuwisen-Areals beim Bahnhof Dielsdorf ZH verfügt Allreal über ein weiteres für die Entwicklung und Realisation von Miet- und Eigentumswohnungen bestens geeignetes Grundstück mit einem geschätzten Investitionsvolumen von rund CHF 175 Millionen.

Weitere wichtige Projektentwicklungen, die im Geschäftsjahr 2015 neu in Angriff genommen oder massgeblich weiterbearbeitet wurden, waren:

GE: Gebietsentwicklung

AE: Arealentwicklung

PE: Projektentwicklung

*Auftrag für Dritte

Projektentwicklungen, die im Geschäftsjahr 2015 durch Übergabe an den externen Auftraggeber oder an die Realisation abgeschlossen wurden, waren:

GE: Gebietsentwicklung

AE: Arealentwicklung

PE: Projektentwicklung

*Auftrag für Dritte

Realisation

Das von der Sparte Realisation im Geschäftsjahr abgewickelte Projektvolumen belief sich auf CHF 612.9 Millionen. Der 29.6 Prozent unter dem Vorjahr liegende Wert widerspiegelt einerseits die konsequente Beschränkung auf Projekte mit kalkulierbaren Risiken, andererseits die gegenüber den Vorjahren deutlich geringere Zahl von Eigen- und Entwicklungsprojekten. Auch in den Folgejahren soll sich das abgewickelte Projektvolumen in der Grössenordnung von CHF 500 bis 700 Millionen bewegen.

Die mit dem tieferen Projektvolumen einhergehende Verringerung des Personalbestands erfolgte über natürliche Fluktuation.

Von dem im Geschäftsjahr 2015 abgewickelten Projektvolumen von CHF 612.9 Millionen entfielen 76.2 Prozent auf Drittprojekte, 12.3 Prozent auf Eigenprojekte und 11.5 Prozent auf Entwicklungs­projekte für den Verkauf an Dritte. Der Anteil der Neubauprojekte lag in der Berichtsperiode bei 67.6 Prozent, jener der Renovations- und Umbauprojekte bei 32.4 Prozent.

In der Berichtsperiode befanden sich durchschnittlich jeweils rund 100 Projekte in Ausführung. Der per 31. Dezember 2015 gesicherte Arbeitsvorrat von CHF 815 Millionen entspricht einer Auslastung der vorhandenen Kapazitäten während deutlich über zwölf Monaten.

Im Geschäftsjahr 2015 abgeschlossene Projekte

Für die AXA Versicherungen AG realisierte Allreal in Winterthur das siebengeschossige Bürogebäude Superblock mit einer Nutzfläche von rund 47 000 Quadratmetern. Das Projekt mit einer Bausumme von rund CHF 230 Millionen verfügt über gut 2300 Arbeitsplätze, ein Personalrestaurant, eine Kinderkrippe sowie 18 Mietwohnungen. Genutzt wird das Gebäude von AXA Winterthur und der Stadtverwaltung Winterthur. Die termingerechte Übergabe des Ende 2011 in Angriff genommenen Gesamtprojekts erfolgte im März 2015.

Weitere in der Berichtsperiode fertiggestellte Projekte waren:

*Auftrag für Dritte

Laufende Projekte

Die 2013 im Auftrag der Zürcher Freilager AG in Angriff genommene Realisation einer Grossüberbauung mit 800 Mietwohnungen, 200 Studentenzimmern sowie Büro-, Gewerbe- und Gastronomieflächen in Zürich Albisrieden verlief weiterhin nach Plan. Das Projekt mit einer Bausumme von rund CHF 345 Millionen umfasst zehn Neubauten sowie die Sanierung und Aufstockung von zwei Bestandsbauten.

Der Ende 2013 gestartete Aus- und Umbau der Universitätsklinik Balgrist in Zürich Riesbach beinhaltet die Realisation eines neuen Eingangs- und Empfangsbereichs und zusätzlicher Therapieräume, die Erweiterung des Behandlungstrakts sowie den Umbau und die Modernisierung des Hörsaalgebäudes. Dabei handelt es sich um ein ausserordentlich komplexes und anspruchsvolles Projekt, da die Arbeiten ohne Einschränkungen des Spitalbetriebs zu realisieren sind. Die Bausumme beläuft sich auf über CHF 50 Millionen.

2015 gestartete Projekte

Ende April 2015 erfolgte der Baustart für ein fünfgeschossiges Bürogebäude am Schiffbauplatz in Zürich-West. Das Eigenprojekt verfügt über eine Nutzfläche von 13 143 Quadratmetern: Das Investitionsvolumen beläuft sich auf rund CHF 73 Millionen. Bei Baubeginn war ein Grossteil der Flächen bereits vermietet. Nach der auf Ende 2017 geplanten Fertigstellung wird die Geschäftsliegenschaft in das Portfolio der Renditeliegenschaften übernommen.

Weitere in der Berichtsperiode in Angriff genommene Projekte waren:

*Auftrag für Dritte

Verkauf von Entwicklungsliegenschaften

Aufgrund der strengeren Finanzierungsbedingungen und des grossen Angebots von zum Verkauf stehenden Wohnungen gestaltete sich der Absatz von Wohneigentum in der Berichtsperiode anspruchsvoll und aufwendig.

Mit dem Verkauf von 86 Eigenheimen (2014: 84 Einheiten) für insgesamt CHF 126.3 Millionen erzielte Allreal in der Berichtsperiode einen Verkaufsgewinn von CHF 18.0 Millionen.

Ab Ende November 2015 wurden beim Projekt Guggach in Zürich Unterstrass bis zum Stichtag die ersten 66 von 161 verkauften Einheiten übergeben. Das Projekt mit mehrheitlich mittelpreisigen Wohnungen wurde vom Markt ab Verkaufsstart ausgesprochen gut aufgenommen.

In der Berichtsperiode erfolgten die letzte Eigentumsübertragung beim Projekt Stockenstrasse in Kilchberg ZH sowie der Verkaufsstart der Projekte Kirschblütenweg in Basel und Stauffacher in Steinen SZ. Damit standen am Stichtag bei 8 Projekten insgesamt 87 Wohnungen – davon 28 bezugsbereite – zum Verkauf (31.12.2014: 143/53). Dabei handelte es sich um folgende Projekte:

2015 belief sich der Anteil des Geschäftsfelds Generalunternehmung am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt auf 12.5 Prozent.

Diagramme Geschäftsfeld Generalunternehmung