Konzerngesamtergebnisrechnung

Das Geschäftsjahr 2015 schliesst mit einem operativen Unternehmensergebnis von CHF 109.7 Millionen und liegt damit leicht über dem Vorjahr (2014: CHF 109.1 Mio.).

Im Geschäftsfeld Immobilien erhöhten sich die Mieterträge infolge des Ausbaus des Portfolios in den Vorjahren auf CHF 174.9 Millionen (2014: CHF 159.2 Mio.). Die Veränderungsrate bei den Mieten (like-for-like rental growth) betrug –0.8 Prozent. Die kumulierte Leerstandsquote wurde um 0.4 Prozentpunkte auf 7.5 Prozent des Soll-Mietertrags gesenkt. Aufgrund der Zunahme der werterhaltenden Investitionen lag der Liegenschaftenaufwand mit 18.2 Prozent des Mietertrags 2.4 Prozentpunkte über Vorjahr. Vor allem wegen des höheren Liegenschaftenaufwands fiel die Nettorendite auf 4.2 Prozent (2014: 4.5%).

Mit der Veräusserung dreier Renditeliegenschaften für CHF 116.0 Millionen wurde ein Buchgewinn von insgesamt CHF 21.1 Millionen erzielt, was 23 Prozent über den Marktwerten per 31. Dezember 2014 entspricht.

Die Bewertung der Anlageliegenschaften führte zu einer Aufwertung um CHF 15.8 Millionen und verteilte sich auf die Kategorien Wohnliegenschaften (CHF 32.1 Mio.), Geschäftsliegenschaften (CHF −30.1 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF 13.8 Mio.). Während die Bewertung der Wohnliegenschaften durch den anhaltenden Renditedruck positiv beeinflusst ist, widerspiegeln die Marktwertschätzungen der Geschäftsliegenschaften die steigenden Leerstände und die stagnierenden bis leicht sinkenden Mietpreise.

Das Geschäftsfeld Generalunternehmung erzielte bei einem abgewickelten Projektvolumen von CHF 612.9 Millionen (2014: CHF 871 Mio.) einen Erfolg aus Geschäftstätigkeit von CHF 78.8 Millionen. Durch den Rückgang des abgewickelten Projektvolumens um 29.6 Prozent sanken die Honorarerträge, die Gewinne aus Bautätigkeit und die aktivierten Eigenleistungen um CHF 7.3 Millionen auf CHF 59.9 Millionen. Mit dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften wurde ein Gewinn vor Steuern von CHF 18.0 Millionen erzielt (2014: CHF 34.6 Mio.).

Der Betriebsaufwand von CHF 69.4 Millionen stieg in der Berichtsperiode um CHF 2.2 Millionen. Der Vergleichswert des Vorjahrs wurde durch einen Einmaleffekt aus der Bilanzierung der Personalvorsorge (IAS 19) mit CHF 4.5 Millionen positiv beeinflusst. Unter Ausklammerung der Bilanzierung der Personalvorsorge wurde der Betriebsaufwand um 9 Prozent gesenkt.

Der Nettofinanzaufwand von CHF 41.8 Millionen war einerseits geprägt durch rund CHF 1.3 Millionen tiefere aktivierte Bauzinsen als in der Vorjahresperiode, andererseits durch Negativzinsen in Höhe von CHF 5.5 Millionen und einen ineffektiven Teil der Marktwertveränderung von CHF 51.0 Millionen bei Zinssatzswaps.

Der operative Steueraufwand von CHF 25.9 Millionen entsprach 19.1 Prozent des Unternehmensergebnisses vor Steuern. Davon entfielen CHF 14.9 Millionen auf laufende Steuern und CHF 11.0 Millionen auf latente Steuern. Aus der Neubewertung der Anlageliegenschaften wurden der Erfolgsrechnung CHF 3.6 Millionen an latenten Steuern belastet.

Konzernbilanz und Konzerneigenkapitalnachweis

Der Marktwert der Anlageliegenschaften belief sich am 31. Dezember 2015 auf CHF 3525.2 Millionen (31.12.2014: CHF 3513.6 Mio.). Zum 0.3 Prozent höheren Liegenschaftenbestand trugen Investitionen, Käufe und Verkäufe (CHF –4.2 Mio.) sowie die Neubewertung (CHF 15.8 Mio.) bei.

Die verzinslichen Finanzanlagen stiegen um CHF 0.9 Millionen auf CHF 143.4 Millionen. Die grösste Einzelposition beinhaltet von Allreal vorfinanzierte Mieterausbauten auf dem Toni- und dem Dreieck-Areal, die über die Mietvertragslaufzeiten durch den Kanton Zürich amortisiert werden.

Der Buchwert der Entwicklungsliegenschaften betrug per Bilanzstichtag CHF 295.5 Millionen. Im Jahr 2015 wurden für CHF 126.3 Millionen Entwicklungsliegenschaften an Dritte zu Eigentum übertragen, wovon CHF 79.6 Millionen aus dem Projekt Guggach in Zürich. Neben den Entwicklungsreserven (CHF 71.4 Mio.) und den angefangenen Bauten (CHF 171.4 Mio.) haben die fertiggestellten Liegenschaften (CHF 52.7 Mio.) einen wesentlichen Anteil an der gesamten Bilanzposition. Bei den fertiggestellten Liegenschaften wurde in der Berichtsperiode der bilanzierte Wert durch Verkäufe jedoch deutlich um CHF 47.3 Millionen reduziert.

Die latenten Steuern betrugen am Bilanzstichtag CHF 121.2 Millionen (31.12.2014: CHF 103.9 Mio.), und die übrigen Verbindlichkeiten reduzierten sich auf CHF 200.9 Millionen (31.12.2014: CHF 268.3 Mio.).

Das Konzerneigenkapital stieg in der Berichtsperiode um CHF 39.9 Millionen und betrug am Bilanzstichtag CHF 1994.7 Millionen (31.12.2014 CHF 1954.0 Mio.). Positiv zu Buche schlugen das Unternehmensergebnis von CHF 121.9 Millionen, die Veränderung der Personalvorsorge (CHF 8.9 Mio.) und die Höherbewertung der Zinssatzswaps (CHF 1.2 Mio.). Demgegenüber standen die Auszahlung an die Aktionäre (CHF −87.5 Mio.) und der Erwerb eigener Aktien (CHF –4.4 Mio.).

Das Eigenkapital je Aktie stieg in der Folge um CHF 2.80 auf CHF 125.35 (NAV nach latenten Steuern).

Konzerngeldflussrechnung

Die stabile Geschäftsentwicklung führte zu einem höheren betrieblichen Geldfluss vor Veränderungen des Nettoumlaufvermögens von CHF 152.3 Millionen (2014: CHF 159.2 Mio.). Unter Berücksichtigung der Erhöhung des Nettoumlaufvermögens von CHF 53.6 Millionen ergab sich ein Geldfluss von CHF 98.7 Millionen, der unter anderem zur Bezahlung der fälligen Nettofinanzkosten (CHF 38.0 Mio.) und der laufenden Steuern (CHF 28.7 Mio.) eingesetzt wurde. Daraus resultierte ein Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit von CHF 33.7 Millionen (2014: CHF 158 Mio.).

Investitionen in Anlageliegenschaften im Bau von CHF 16.7 Millionen und in Renditeliegenschaften von CHF 73.4 Millionen werden durch Verkäufe von Renditeliegenschaften von CHF 115.3 Millionen kompensiert. In Finanzanlagen (Finanzierung von Mieterausbauten) betrugen die Netto-Investitionen CHF 2.1 Millionen und in übrige Sachanlagen CHF 0.4 Millionen. Daraus resultierte in der Summe ein Geldfluss aus Investitionstätigkeit von CHF 22.7 Millionen (2014: CHF –198.5 Mio.).

Die Verbindlichkeiten aus Finanzierung erhöhten sich um CHF 26.9 Millionen. Mit der Auszahlung an die Aktionäre (CHF –87.5 Mio.) und der Zunahme eigener Aktien (CHF –4.4 Mio.) ergab sich ein Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit von CHF –64.9 Millionen (2014: Geldzufluss CHF 46.9 Mio.).

Die Veränderung der liquiden Mittel betrug in der Berichtsperiode CHF –8.5 Millionen (2014: CHF 6.9 Mio.).

Finanzielle Situation

Die Anlage- und Finanzierungsrichtlinien von Allreal und die in den Kreditverträgen mit Banken festgesetzte Verschuldungshöhe wurden während des gesamten Geschäftsjahrs eingehalten. Per 31. Dezember 2015 betrug die konsolidierte Eigenkapitalquote 48.2 Prozent (mindestens 35%), das Net Gearing 88.0 Prozent (maximal 150%), der Zinsdeckungsfaktor 4.3 (mindestens 2.0) und der Refinanzierungsgrad der Anlage- und Entwicklungsliegenschaften 46.5 Prozent (maximal 70%).

Die durchschnittliche Verzinsung der Finanzverbindlichkeiten lag am Stichtag bei 2.15 Prozent mit einer leicht erhöhten Zinsbindung von 52 Monaten (31.12.2014: 1.93% / 50 Monate). Die Nettofinanzschulden stiegen in der Berichtsperiode um CHF 35.8 Millionen auf CHF 1754.2 Millionen.

Allreal verfolgt eine Finanzierungsstrategie, mit der mehr als ein Drittel aller Finanzschulden über den Kapitalmarkt refinanziert werden soll. Per Bilanzstichtag waren fünf Obligationenanleihen über total CHF 645 Millionen ausstehend, was 36.3 Prozent aller Finanzverbindlichkeiten entspricht.

Die sofort verfügbaren Kreditlimiten beliefen sich am Bilanzstichtag auf CHF 554 Millionen, was Gewähr bietet für eine hohe finanzielle Flexibilität. Die Verschuldungskapazität beträgt rund CHF 1.25 Milliarden. Damit ist Allreal solide finanziert.

Jahresabschluss der Allreal Holding AG

Der Jahresgewinn sank im Vergleich zur Vorjahresperiode um CHF 18.6 Millionen auf CHF 28.9 Millionen. Mit CHF 30.0 Millionen waren die Dividendenerträge um CHF 8.0 Millionen tiefer als im Vorjahr, und der Finanzertrag betrug CHF 20.3 Millionen (2014: CHF 24.0 Mio.). Infolge erstmaliger Anwendung des neuen Schweizer Rechnungslegungsrechts wurden die Beteiligungen einer Einzelbewertung unterzogen, was in der Summe zu einer erfolgswirksamen Wertberichtigung um CHF 9.2 Millionen führte. Der Finanzaufwand lag bei CHF 10.2 Millionen (2014: CHF 11.7 Mio.). Die übrigen Aufwendungen sanken auf CHF 2.0 Millionen (2014: CHF 2.8 Mio.).

Die Bilanzsumme stieg infolge höherer Finanzverbindlichkeiten um rund CHF 158.0 Millionen auf CHF 2.02 Milliarden. Im ersten Halbjahr 2015 wurden eine 1.375%-Obligationenanleihe 2015–2025 über CHF 100 Millionen und eine 0.75%-Obligationenanleihe 2015–2021 über CHF 120 Millionen emittiert.

Per 31. Dezember 2015 betrug das Eigenkapital CHF 1363.5 Millionen (31.12.2014: CHF 1426.4 Mio.). Davon entfielen CHF 232.7 Millionen auf Reserven aus Kapitaleinlagen, deren Ausschüttung für Privataktionäre steuerfrei ist.

Die Abnahme des Eigenkapitals um CHF 62.9 Millionen ergibt sich aus dem Jahresgewinn 2015 von CHF 28.9 Millionen abzüglich der im April 2015 ausbezahlten Reservenausschüttung von CHF 87.5 Millionen und dem Kauf eigener Aktien für rund CHF 4.3 Millionen.

Diagramme