Anhang

1     Bewertungsmodell und -annahmen

1.1  Bewertungsmodell

Das DCF-Modell von Jones Lang LaSalle AG entspricht einem Zwei-Phasen Modell und ermittelt den Marktwert der Liegenschaften auf der Basis zukünftiger Cashflows. Basierend auf einer Prognose der zukünftigen Einnahmen und Ausgaben werden über einen Detail-Betrachtungszeitraum von zehn Jahren die potenziellen jährlichen Sollmieteinnahmen ermittelt und um die nicht auf die Mieter übertragbaren Kosten reduziert. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen somit den prognostizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten, jedoch vor Finanzierung und Steuern. Am Ende des Detail-Betrachtungszeitraumes wird auf der Grundlage einer ewigen Rente aus dem Exit-Cashflow sowie unter Berücksichtigung der zukünftigen eigentümerlastigen Instandsetzungsmassnahmen ein Residualwert (Exitwert) ermittelt. Der Marktwert ergibt sich als Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten Netto-Cashflows über den Detail-Betrachtungszeitraum und dem diskontierten Residualwert.

1.2  Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze

Der für die Wertermittlung verwendete nominale Diskontierungszinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10-jährigen Bundesobligation und einem spezifischen Risikozuschlag, welcher nebst Nutzung, Lage und Grösse des Objektes auch die aktuelle Situation auf dem Transaktionsmarkt berücksichtigt. Dieser Risikozuschlag berücksichtigt somit das Marktrisiko und die damit verbundene höhere Illiquidität einer Immobilie gegenüber einer Bundesobligation. Der Renditeunterschied (Spread) zwischen einer Bundesanleihe und einer Immobilieninvestition wird von Jones Lang LaSalle AG regelmässig anhand von Immobilientransaktionen verifiziert.

Die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze werden objektspezifisch nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegmenten differenziert. Die Diskontierung der Zahlungsströme der Jahre 1 bis 10, sowie der Exitwert erfolgt jeweils per Mitte Jahr („mittschüssig“). Damit wird der effektive Anfall der Zahlungsströme möglichst realitätsnah modelliert.

Der durchschnittliche kapitalgewichtete nominale Diskontierungszinssatz per 31. Dezember 2015 für das Segment der Wohnliegenschaften beträgt 4.24% (31. Dezember 2014 angepasst: 4.51%), der durchschnittliche kapitalgewichtete reale Kapitalisierungszinssatz 3.74% (31. Dezember 2014 angepasst: 4.01%).

Der durchschnittliche kapitalgewichtete nominale Diskontierungszinssatz per 31. Dezember 2015 für das Segment der Geschäftsliegenschaften beträgt 4.88% (31. Dezember 2014 angepasst: 4.98%). Der durchschnittliche kapitalgewichtete reale Kapitalisierungszinssatz liegt bei 4.40% (31. Dezember 2014 angepasst: 4.50%).

1.3  Mietzinseinnahmen

Basis der Bewertungen sind die Mietzinseinnahmen zum Stichtag vom 1. Januar 2016. Ausgehend von den aktuellen Vertragsmieten werden die jährlichen Sollmieteinnahmen prognostiziert. Dies geschieht durch die mietvertraglich vereinbarte oder mietgesetzlich zulässige Indexierung der Vertragsmieten und im Fall von auslaufenden (Geschäfts-)Mietverträgen durch Ansetzen von aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten. Die Marktmieten basieren auf den Mietpreisdatenbanken und dem Immobilien Research von Jones Lang LaSalle AG. Bei mieterseitigen Verlängerungsoptionen kommt in der Regel der tiefere Mietzins zwischen Markt- und Vertragsmiete zur Anwendung. Im Fall von unbefristeten Wohnungsmietverträgen werden bei deutlicher Abweichung der Vertragsmieten vom Marktniveau ebenfalls nachhaltige Marktmieten angesetzt.

1.4  Indexierung

Mieten für Büro- und Gewerbeflächen werden üblicherweise an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt, während Mietverträge für Wohnräume an die Veränderung des von der Nationalbank quartalsweise errechneten Referenzzinssatzes geknüpft sind, zusätzlich aber auch noch einen Teuerungsanteil beinhalten. Basierend auf den Prognosen der einschlägigen Konjunkturforschungsstellen (KOF, BAK, SECO) für die Entwicklung des LIK und der Hypothekarzinsen werden von der Jones Lang LaSalle AG regelmässig Annahmen für die zukünftige Indexierung der Vertragsmieten getroffen, wobei für alle Bewertungen, die zum selben Bewertungsstichtag erstellt werden, jeweils die gleichen Annahmen verwendet werden.

Bei den Bewertungen per Bewertungsstichtag geht die Jones Lang LaSalle AG in den ersten 10 Jahren sowohl bei den Geschäfts- wie auch den Wohnungsmieten von einer jährlichen Steigerung von 0.50% aus (31.12.2014: 1.00%). In den Bewertungen werden dabei für jede Mieteinheit die vertraglich vereinbarten prozentualen Ansätze berücksichtigt. Bei fehlenden Angaben werden die zukünftigen Mieteinnahmen zu 100% an die angenommenen Wachstumsraten gekoppelt. Die gleichen Wachstumsraten werden in der Regel auch für die zukünftige Entwicklung der aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten verwendet. In den ersten 10 Jahren wird die Teuerung in den Cashflows berücksichtigt, beim Exitwert mittels Verwendung eines realen Kapitalisierungszinssatzes.

1.5  Leerstand

Für ablaufende Mietverträge von Verkaufs- und Büroflächen wird ein objekt- und segmentspezifischer Leerstand angesetzt. Diese Absorptionszeit (Leerstand in Monaten nach Vertragsende) wird spezifisch für jedes Objekt festgelegt und liegt in der Regel zwischen drei und sechs Monaten. In speziellen Fällen werden auch längere oder kürzere Wiedervermietungsszenarien angenommen. Das allgemeine Leerstandrisiko wird über einen strukturellen Leerstand berücksichtigt, der ebenfalls objektspezifisch angesetzt wird.

Bei den Wohnliegenschaften werden in der Regel keine spezifischen Leerstände angesetzt, da die Mietverträge üblicherweise nicht befristet sind. Die normale Mieterfluktuation wird mit Hilfe eines strukturellen Leerstandes berücksichtigt, der objektspezifisch angesetzt wird.

1.6  Bewirtschaftungskosten

Die zugrunde gelegten Bewirtschaftungskosten basieren grundsätzlich auf den jeweiligen Liegenschaftsabrechnungen sowie den Kostenbudgets für das Jahr 2016. Die nicht umlagefähigen Kosten betreffen Betriebs- und Unterhaltskosten, die in der Regel aufgrund der vertraglichen Bedingungen nicht auf den Mieter umgewälzt werden können oder Bewirtschaftungskosten, die infolge Leerstandes vom Hauseigentümer zu tragen sind. Anhand der Analyse der historischen Zahlen und Benchmarks von Jones Lang LaSalle AG werden die zukünftigen Bewirtschaftungskosten modelliert.

1.7  Instandsetzungskosten

Neben den Mietzinseinnahmen kommen den zukünftigen Instandsetzungskosten eine grosse Bedeutung zu. Die Allreal-Gruppe führt detaillierte 10-Jahresbudgets für Instandsetzungen. Diese werden von Jones Lang LaSalle AG auf ihre Plausibilität geprüft und in den Bewertungen berücksichtigt. Zudem berücksichtigt die Jones Lang LaSalle AG eigene Schätzungen für notwendige Investitionen während der 10-Jahresperiode.

Die zur Ermittlung des Exitwertes langfristig erforderlichen Instandsetzungsmassnahmen („Capex“) werden objektspezifisch unter der Annahme berechnet, dass je nach Bauweise und Nutzung der Liegenschaft bestimmte Anteile der Bauwerkssubstanz eine begrenzte Lebensdauer aufweisen und folglich über die Gesamtlebensdauer zyklisch erneuert werden müssen. Der im Exitjahr in einen (Instandsetzungs-)Fonds umgerechnete Betrag berücksichtigt ausschliesslich Kosten zur Substanzerhaltung, welche das der Bewertung zugrunde liegende Vertrags- und Marktzinsniveau langfristig sichern.

1.8  Bewertung von Anlageliegenschaften im Bau

In den Anwendungsbereich von IAS 40 fallen auch alle Immobilien, welche für die spätere Nutzung als Renditeliegenschaft vorgesehen sind und sich aktuell im Bau oder in der Entwicklung befinden. Somit sind nach IAS 40 auch Immobilien, die für das eigene Anlageportfolio entwickelt und erstellt werden, zum Marktwert zu bilanzieren. Die Bilanzierung zum Marktwert setzt unter anderem voraus, dass der Fair Value zuverlässig ermittelt werden kann.

Die Marktwertermittlung der Anlageliegenschaften im Bau erfolgt wie bei den Renditeliegenschaften mit der DCF-Methode. Dabei wird der Marktwert der Immobilie nach Fertigstellung (Beginn Nutzungsphase) ermittelt und dieser mit den während der Bauphase noch anfallenden Zahlungsströme (Landkosten, Baukosten, Drittprojektkosten, Gebühren, etc.) risikoadjustiert auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Die vorgängig gemachten Ausführungen zur Wertentwicklung mit der DCF-Methode bei den Renditeliegenschaften kommen auch bei der Bewertung der Anlageliegenschaften im Bau zur Anwendung.

Als Grundlage für die Bestimmung des Marktwertes der Anlageliegenschaften im Bau stellt die Allreal-Gruppe Projektberichte zur Verfügung, die Auskunft zum Projektstand (Stand Ausführung, Stand Vermietung), zu den aufgelaufenen und den voraussichtlich noch anfallenden Projektkosten sowie zu den Terminen (voraussichtlicher Fertigstellungstermin) geben. Die Unterlagen werden von Jones Lang LaSalle AG auf ihre Plausibilität geprüft und in den Bewertungen berücksichtigt.

2     Allgemeine Übersicht Immobilienmarkt Schweiz

2.1  Mietmarkt Mehrfamilienhäuser

Die Angebotsmieten sind gemäss diverser Mietpreiszinsindizes im Vergleich zum Vorjahr erneut gestiegen. Gemäss Homegate Angebotspreisindex im Dezember 2015 haben sich die Angebotsmieten im Schweizer Durchschnitt innerhalb von einem Jahr um 0.6% erhöht. Trotz einer weiteren Referenzzinssatzsenkung im Juni 2015 von 2.0% auf 1.75% haben sich auch die effektiven Durchschnittsmieten gemäss Bundesamt für Statistik (BfS) im Jahr 2015 leicht erhöht (+0.1%). Im Vergleich zu den Vorjahren ist jedoch eine Abflachung der Wachstumsraten erkennbar. Die Leerwohnungsziffer stieg in der Gesamtschweiz per 1. Juni 2015 von 1.08% (2014) auf 1.19% nur leicht an, aber es gibt regionale Unterschiede. Während das Angebot von leerstehenden Mietwohnungen in Kernstädten auf tiefem Niveau verharrt, zeigt der Trend der Leerstände in Agglomerationsgemeinden und ländlichen Regionen nach oben. Eine Stütze der Nachfrage ist die nach wie vor hohe Nettoeinwanderung (+62’000 Personen in den ersten drei Quartalen 2015). Urbane und gut erschlossene Agglomerationsgemeinden dürften weiterhin von einer robusten Mietnachfrage profitieren während an peripheren Standorten höhere Leerstände erwartet werden.

2.2  Transaktionsmarkt Mehrfamilienhäuser

Der Anlagenotstand von institutionellen und privaten Anlegern hat sich durch die geldpolitischen Massnahmen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) mit der Einführung der Negativzinsen akzentuiert. Immobilienanlagen sind, trotz hoher Preise, im Vergleich zu anderen Anlageklassen beziehungsweise den rekordtiefen Renditen am Kapitalmarkt relativ attraktiv. Die Investitionsnachfrage für Mietwohnungsliegenschaften ist sehr hoch während das Angebot auf dem Markt begrenzt ist. Insbesondere Bestandesliegenschaften an zentralen Lagen wechseln selten die Hand, so dass für diese Objekte auf dem Transaktionsmarkt nochmals deutlich gesunkene Renditeansprüche wahrgenommen werden. Das tiefe Transaktionsvolumen bei Bestandesobjekten wird weiterhin durch Entwicklungsaktivitäten kompensiert, welche jedoch oft an peripheren Lagen zu finden sind. Der Anteil der Baubewilligungen für Mietwohnungen in ländlichen und tertiären Gemeinden stieg von ca. 6% im Jahr 2003 auf etwa 20% in den letzten Jahren. Die höheren Risiken bei Immobilien an peripheren Lagen, wie beispielsweise das mögliche strukturelle Leerstandsrisiko, werden von Investoren in Kauf genommen. Mitverantwortlich für das fehlende Angebot auf den Transaktionsmärkten für Mehrfamilienhäuser ist der bis vor kurzem tiefe Anteil von neu erstellten Mietwohnungen im Vergleich zur Quote der erstellten Eigentumswohnungen. Das knappe Angebot an Investitionsmöglichkeiten im Segment der Mehrfamilienhäuser führte somit landesweit zu gesunkenen Renditeanforderungen.

2.3  Mietmarkt Büroimmobilien

Die Nachfrage nach Mietobjekten im kommerziellen Segment ist gekoppelt an das wirtschaftliche Umfeld und die damit zusammenhängenden zukünftigen Erwartungen. Die inländische volkswirtschaftliche Diskussion ist nach wie vor geprägt von der Entscheidung der SNB im Januar 2015. Die anfänglichen Befürchtungen, dass die Schweizer Wirtschaft deswegen in eine Rezession fallen wird, haben sich bis dato nicht bestätigt, aber es ist zu einer deutlichen konjunkturellen Abkühlung gekommen. Die Mietmarktindikatoren im Büromarkt schwächten sich im Jahr 2015 ebenfalls ab. Die in den bedeutendsten Schweizer Büromärkten Zürich und Genf angebotenen Büroflächen stiegen Ende 2015 auf etwas über 5% und die Spitzenmieten beziehungsweise das Mietzinsniveau reduzierte sich leicht. Neben den reduzierten Mietansätzen werden den Mietinteressenten wesentliche Mietanreize gewährt. Mietzinsfreie Zeiten, Staffelmieten, Ausbaubeiträge, etc. sind im aktuellen Marktumfeld gängige Instrumente zur Produktdifferenzierung, die helfen, die Leerstände in gewissen Teilmärkten zu stabilisieren. Generell dürfte der Vermietungsmarkt aufgrund der anhaltend hohen Bautätigkeit sowie der ungewissen gesamtwirtschaftlichen Entwicklung der Schweiz jedoch noch für eine längere Zeit mieterfreundlich bleiben.

2.4  Transaktionsmarkt Büroimmobilien

Die Spitzenrenditen für innerstädtische Topliegenschaften im Bürosegment sind in der Schweiz im 2015 um ca. 30 Basispunkte gesunken. Da gleichzeitig die Rendite 10-jähriger Bundesobligationen um 50-70 Basispunkte gefallen ist, hat sich der Renditeunterschied zwischen den beiden Anlageklassen nochmals ausgeweitet. Der Renditeunterschied zwischen einer Investition in eine Büroimmobilie und einer sogenannten risikolosen Anlage liegt nun im historischen Vergleich bei hohen 300-350 Basispunkten. Büroliegenschaften an grossstädtischen A-Lagen geniessen dabei ein hohes Interesse, während sich die Nachfrage nach Objekten an B- und C-Lagen sowie Liegenschaften mit unattraktiver Mieter- oder Gebäudestruktur deutlich differenzierter präsentiert. Allfällige Leerstände und die entsprechende Vermarktungsdauer als auch die erzielbaren Einnahmen bei der Vermietung von Büroflächen an B- und C-Lagen werden von den Investoren aufgrund der schwächeren Mietmarktaussichten konservativer beurteilt.