4   Erläuterungen zur Konzernbilanz

Bei den Geschäftsliegenschaften wurden wertvermehrende Investitionen getätigt bei den Gebäuden Grünhof-Areal, Zürich (CHF 2.7 Mio.), Kalchbühlstrasse 22/24, Zürich (CHF 0.4 Mio.), Förrlibuckstrasse 109, Zürich (CHF 10.1 Mio.), Boulevard-Lilienthal 2–8, Opfikon (CHF 1.3 Mio.), Baarermatte, Baar (CHF 0.6 Mio.), Missionsstrasse 60–64a, Basel (CHF 0.1 Mio.), Viaduktstrasse 40–44, Basel (CHF 0.1 Mio.), und auf dem Escher-Wyss-Areal (CHF 6.6 Mio.). Bei den Wohnliegenschaften wurden wertvermehrende Investitionen getätigt bei Hardturmstrasse 5, Zürich (CHF 1.4 Mio.), und Eikenøtt, Gland (CHF 0.1 Mio.).

Der Zukauf in den Anschaffungskosten betrifft den Erwerb der Geschäftsliegenschaft Sonnentalstrasse 8 in Dübendorf (CHF 50.0 Mio.).

Mit der Veräusserung dreier Renditeliegenschaften wurde deren Marktwert per 31. Dezember 2015 von CHF 94.2 Mio. (CHF 124.0 Anschaffungskosten und CHF –29.8 Mio. Neubewertung) ausgebucht.

Da die Voraussetzungen gemäss Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen (vgl. 2.9) erfüllt waren, wurde das in Erstellung befindliche und bisher als Teil des Escher-Wyss-Areals bilanzierte Bürogebäude Schiffbauplatz Zürich erfolgsneutral von den Anlageliegenschaften zu den Anlageliegenschaften im Bau umklassiert.

Bezogen auf die einzelnen Regionen und Liegenschaftenarten, verteilen sich Anschaffungskosten und Marktwerte per 31. Dezember wie folgt:

[1]Aus Neubewertung im Vergleich zum Vorjahr

Unter den Anschaffungskosten werden mit dem Erwerb entstandene Kosten (Kaufpreis, Notariats- und Handänderungskosten, Provisionen), die effektiven Gestehungskosten der Zugänge aus Bautätigkeit sowie wertvermehrende Investitionen und Gesamterneuerungen erfasst.

Die Neubewertung der Anlageliegenschaften beruht auf dem per 31. Dezember durchgeführten Bewertungsgutachten des externen Liegenschaftenschätzers nach der Discounted-Cashflow-Methode (vgl. Seite 149 bis 155 des Geschäftsberichts).

Dabei wird das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie den prognostizierten Netto-Cashflows. Die jährlichen Zahlungsströme werden auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der dazu verwendete Diskontierungszinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen und einem spezifischen Risikozuschlag. Dieser berücksichtigt Marktrisiken und die damit verbundene Illiquidität einer Immobilie. Die Diskontierungszinssätze variieren je nach Makro- und Mikrolage und nach Immobiliensegment.

Für diesen Bewertungsprozess besichtigt der Liegenschaftenschätzer mindestens alle drei Jahre sowie nach Zukauf oder nach Beendigung grösserer Umbauarbeiten jede Liegenschaft. Bei der Ermittlung der Zahlungsströme stützt sich der Liegenschaftenschätzer auf von Allreal zur Verfügung gestellte Mieterspiegel (Stichtag 1. Januar des Folgejahrs), alle Geschäftsmietverträge, Detailbudgets und Mittelfristplanungen pro Liegenschaft sowie geplante und ausgeführte Investitionsvorhaben. Davon ausgehend leitet der Liegenschaftenschätzer aus seiner Sicht die vertraglichen und nachhaltig erzielbaren Marktmieten sowie die zukünftigen Liegenschaftenaufwendungen ab. Die Bewertungsresultate werden mit der Gruppenleitung besprochen und durch diese plausibilisiert.

Als Liegenschaftenschätzer ist wie im Vorjahr im Auftragsverhältnis Jones Lang LaSalle AG tätig. Es bestehen keine weiteren Geschäftsverbindungen oder Beteiligungen zwischen Allreal und dem Liegenschaftenschätzer.

Aufgrund einer Sensitivitätsanalyse bei den Anlageliegenschaften mit einem Marktwert von CHF 3525.2 Mio. am Bilanzstichtag (31.12.2014: CHF 3513.6 Mio.) würde die isolierte Veränderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze um 50 Basispunkte zu einer Werterhöhung um CHF 468.2 Mio. beziehungsweise zu einer Wertreduktion um CHF 364.3 Mio. führen (31.12.2014: CHF 371.9 Mio. / CHF –368.3 Mio.). Die Bandbreiten für die in der Sensitivitätsanalyse verwendeten Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze bewegen sich bei den tieferen Zinssätzen zwischen 3.0 und 4.9% (Wohnliegenschaften) und zwischen 3.5 und 5.2% (Geschäftsliegenschaften) sowie bei den höheren Zinssätzen zwischen 4.0 und 5.4% (Wohnliegenschaften) und zwischen 4.5 und 6.2% (Geschäftsliegenschaften).

Bei der Bewertung der Renditeliegenschaften per 31. Dezember 2015 kamen bezogen auf die Regionen und Liegenschaftenarten folgende Bandbreiten der Mieten zur Anwendung:

Eine Erhöhung respektive eine Reduktion der den Bewertungen zugrunde liegenden Marktmieten aller Anlageliegenschaften um 5% hätte eine Werterhöhung respektive eine Wertreduktion von CHF 149.0 Mio. zur Folge.

Im Zusammenhang mit der Wertbestimmung nach dem Konzept des «Highest and Best Use» hat der externe Liegenschaftenschätzer mit dem Escher-Wyss-Areal Zürich eine Renditeliegenschaft identifiziert, die die Vorgaben gemäss IFRS 13 erfüllt. Das Nichtausnützen dieser Wertpotenziale hängt mit bestehenden und nicht sofort kündbaren Mietvertragsverhältnissen zusammen, die sich teils über mehrere Jahre erstrecken.

Bei einem Anfangsbestand von CHF 0.4 Mio. und im Jahr 2015 angefallenen Baukosten von CHF 3.5 Mio. wurde das Projekt Bodan-Areal in Romanshorn mit dem Verkauf an eine Drittpartei mit CHF 3.9 Mio. in die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (Auftragssaldi Generalunternehmung) umgegliedert.

Bei den übrigen Sachanlagen handelt es sich um aktivierte Ausbaukosten und Einrichtungen für Geschäfts- und Verkaufsräumlichkeiten an den Standorten Basel, Bern, St. Gallen und Zürich (CHF 0.4 Mio.), Informatikausrüstung (CHF 0.3 Mio.) und Kunstgegenstände (CHF 0.9 Mio.).

Für Innenausbauten von Geschäfts- und Gewerbeflächen wurden Mietern im Geschäftsfeld Immobilien die angefallenen Kosten durch Allreal vorfinanziert, die über die Laufzeit der Mietverträge auf Annuitätsbasis durch die Mieter vollständig zurückbezahlt werden. Die vorfinanzierten Mieterausbauten haben Laufzeiten mit Endfälligkeiten bis ins Jahr 2034 und werden abhängig von den vertraglichen Einzelbestimmungen mit 1 bis 5.25% p. a. verzinst. Die grösste Einzelposition entfällt mit CHF 128.9 Mio. auf den Kanton Zürich als Gegenpartei (Mieterausbauten Toni- und Dreieck-Areal). Die in der Berichtsperiode vereinnahmten Zinserträge beliefen sich auf CHF 1.8 Mio. und wurden dem Finanzertrag gutgeschrieben.

Per Bilanzstichtag setzten sich die vorfinanzierten Mieterausbauten wie folgt zusammen:

Die immateriellen Vermögenswerte betreffen GU-Aufträge für Dritte und Kundenbeziehungen aus Liegenschaftenverwaltung, die im Rahmen der Akquisition von Hammer Retex im Jahr 2012 erworben und über die verbleibende Restlaufzeit bis Ende 2015 amortisiert wurden.

Die Debitoren des Geschäftsfelds Immobilien in Höhe von CHF 6.0 Mio. beinhalten nicht fällige Guthaben gegenüber Liegenschaftenverwaltungsgesellschaften.

Die effektiven Debitorenausfälle im Geschäftsfeld Generalunternehmung beliefen sich auf CHF 0.1 Mio. (2014: CHF 0.3 Mio.). Für Ertragsausfälle im Geschäftsfeld Immobilien vgl. 3.1.

Für die nicht wertberichtigten Debitoren Generalunternehmung besteht folgende Fälligkeitsstruktur per 31. Dezember:

Die bilanzierten Werte verstehen sich in Übereinstimmung mit den unter 2.14 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen nach Abzug geleisteter Anzahlungen pro Projekt, die sich per 31. Dezember in Bau für Dritte befinden beziehungsweise noch nicht abgerechnet und bezahlt sind.

Von den flüssigen Mitteln in Höhe von CHF 23.4 Mio. (31.12.2014: CHF 31.9 Mio.) sind CHF 19.8 Mio. als Kontokorrentguthaben frei verfügbar und CHF 3.6 Mio. nur für bestimmte Drittbauprojekte der Generalunternehmung verwendbar. Per Bilanzstichtag sind alle Gelder zu marktüblichen Konditionen bei Schweizer Banken angelegt, die, sofern sie ein Rating haben, mit mindestens «BBB+» beurteilt werden.

Das Aktienkapital der Allreal Holding AG besteht per Bilanzstichtag aus 15 942 821 Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert (zu 100% liberiert). Jede Aktie verfügt über eine Stimme und berechtigt bei Eintragung ins Aktienregister zur Teilnahme an der Generalversammlung.

Der Aktienbestand hat sich wie folgt entwickelt:

Am 31. Dezember 2015 hielt Allreal 33 220 eigene Aktien (31.12.2014: 1 568 Aktien). Der durchschnittliche Einstandspreis pro Aktie beträgt CHF 134.38 (31.12.2014: CHF 126.18). Der Gesamterwerbspreis wird vom konsolidierten Eigenkapital in Abzug gebracht.

Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das Aktienkapital – gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts – bis 28. März 2016 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzierung von Aktien um maximal CHF 100.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 2 000 000 Namenaktien à nominal CHF 50 zu erhöhen (genehmigtes Kapital).

Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 – unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre – ein bedingtes Kapital von maximal CHF 125.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 2 500 000 Namenaktien à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt. Dieses bedingte Kapital hat sich infolge Konversion von Wandelobligationen in Aktien um CHF 0.2 Mio. auf CHF 124.8 Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2015).

Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 10.0 Mio. (200 000 Namenaktien à nominal CHF 50) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung. Dieses bedingte Kapital ist nicht beansprucht.

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 15. April 2016 eine Ausschüttung von CHF 5.75 pro Aktie, was einem Gesamtbetrag von CHF 91.7 Mio. in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen entspricht. Im Jahr 2015 wurden CHF 87.5 Mio. Reserven aus Kapitaleinlagen an die Aktionäre ausgeschüttet (CHF 5.50 pro Aktie). Eigene Aktien sind nicht dividendenberechtigt.

Fristigkeit der Finanzierung (Kapitalbindung zu Nominalwerten)

Die Finanzschulden der Allreal-Gruppe bestehen aus grundpfandgesicherten Bankkrediten (feste Vorschüsse und Festhypotheken) und fünf Obligationenanleihen. Die Bankkredite in Form von festen Vorschüssen werden auf rollender Basis verlängert. Als langfristige Finanzverbindlichkeiten sind neben den Obligationenanleihen nur Bankkredite erfasst, die eine vertraglich vereinbarte Restlaufzeit von mehr als zwölf Monaten haben.

In den Verbindlichkeiten aus Finanzierung sind folgende Anleihen bilanziert:

1.375%-Obligationenanleihe 2015–2025

Am 31. Dezember 2015 ist die 1.375%-Obligationenanleihe mit CHF 100.5  Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 1.375% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 1.32% entspricht, abgegrenzt.

0.75%-Obligationenanleihe 2015–2021

Am 31. Dezember 2015 ist die 0.75%-Obligationenanleihe mit CHF 120.5 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF –0.1 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 0.75% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 0.67% entspricht, abgegrenzt.

2.00%-Obligationenanleihe 2013–2020

Am 31. Dezember 2015 ist die 2.00%-Obligationenanleihe mit CHF 149.2 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.1 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 2.00% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 2.12% entspricht, abgegrenzt.

1.25%-Obligationenanleihe 2014–2019

Am 31. Dezember 2015 ist die 1.25%-Obligationenanleihe mit CHF 124.7 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.1 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 1.25% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 1.32% entspricht, abgegrenzt.

2.50%-Obligationenanleihe 2011–2016

Am 31. Dezember 2015 ist die 2.50%-Obligationenanleihe mit CHF 149.9 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert, und es wurden in der Berichtsperiode CHF 0.3 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 2.50% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 2.71% entspricht, abgegrenzt.

Fristigkeit der Zinssätze (Zinsbindung zu Nominalwerten)

Die zeitliche Klassierung der Verbindlichkeiten aus Finanzierung erfolgt bei der Zinsbindung aufgrund des effektiven Fälligkeitsdatums der unterliegenden festen Vorschüsse und Hypotheken beziehungsweise des Laufzeitendes der Obligationenanleihen. Bei der Berechnung der Kapital- und Zinsbindung wurden die Anleihen mit ihren ausstehenden Nominalwerten und den Zinscoupons berücksichtigt.

Per 31. Dezember 2015 bestehen feste Vorschüsse in der Höhe von CHF 836.0 Mio. und Festhypotheken von CHF 296.8 Mio. (zu Nominalwerten), die zu 100% bei Schweizer Banken oder Versicherungen aufgenommen wurden.

Am Bilanzstichtag verteilen sich die Verbindlichkeiten aus Finanzierung (ohne Obligationenanleihen) zu Nominalwerten auf folgende Bankengruppen und Versicherungen:

Hätte Allreal keine Zinssatzswaps abgeschlossen, wären 47.0% der Finanzverbindlichkeiten variabel verzinslich und einem Zinsänderungsrisiko am Markt ausgesetzt (31. Dezember 2014: 62.6%).

Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2015 beträgt 2.15% (31. Dezember 2014: 1.93%).

Die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2015 beträgt 52 Monate (31. Dezember 2014: 50 Monate).

Weitere Ausführungen zu den Finanzinstrumenten vgl. 5.4.

Die Rückstellungen für Baugarantien decken bestehende Risiken aus abgeschlossenen Projekten des Geschäftsfelds Generalunternehmung ab. Die übrigen Rückstellungen beinhalten mögliche Mittelabflüsse aus pendenten Rechtsfällen. Rückstellungen für bestehende Risiken aus laufenden Aufträgen (Baurisiken) werden direkt mit den Projektsaldi in den Forderungen beziehungsweise Verbindlichkeiten verrechnet.

Kurzfristige Rückstellungen

Langfristige Rückstellungen

Die Rückstellungen wurden auf den Bilanzstichtag hin neu beurteilt und angepasst. Nach Beurteilung der Gesellschaft sind die gebildeten Rückstellungen notwendig, um rechtliche oder faktische Verpflichtungen aus bisherigen Ereignissen abzubilden, bei denen ein Mittelabfluss wahrscheinlich ist. Beträge und zeitliche Klassierung basieren auf Schätzungen, die dementsprechend mit Unsicherheiten behaftet sind.

Die Umklassierung von CHF 4.2 Mio. in den langfristigen Rückstellungen betrifft die Vorsorgeverpflichtung aus der Bilanzierung gemäss IAS 19 aus den langfristigen Verbindlichkeiten.

Die Unterteilung in kurz- und in langfristige Rückstellungen erfolgt je nach Einschätzung, ob eine Inanspruchnahme innerhalb eines Jahres oder später erfolgt.

Die übrigen langfristigen Verbindlichkeiten in Höhe von CHF 71.8 Mio. (31.12.2014: CHF 80.8 Mio.) betreffen die negativen Wiederbeschaffungswerte der Zinssatzswaps (Hedge Accounting), deren Restlaufzeit grösser als zwölf Monate ist (CHF 71.8 Mio.). Die steuerlichen Effekte sind in den latenten Steuerguthaben berücksichtigt.

Die bilanzierten Werte verstehen sich als Verbindlichkeiten nach Abzug entsprechender Gegenforderungen je Projekt, in Übereinstimmung mit den unter 2.20 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen; vgl. auch 4.6.

Die diversen Verbindlichkeiten beinhalten neben Sachkreditoren (CHF 0.1 Mio.) auch Verbindlichkeiten aus der Abrechnung von Sozialversicherungen und Quellensteuern (CHF 0.4 Mio.).

Auf den Bilanzstichtag werden sämtliche durch die Mitarbeitenden noch nicht bezogenen Ferienguthaben mit den individuellen Lohnansätzen bewertet und als Abgrenzung in der Konzernrechnung berücksichtigt, die sich per 31.12.2015 auf CHF 1.9 Mio. belaufen (31.12.2014: CHF 2.2 Mio.).

In den passiven Rechnungsabgrenzungen sind im Wesentlichen abgegrenzte Zinsaufwendungen aus Finanzverbindlichkeiten, vorausbezahlte Mieten, noch nicht abgerechnete Liegenschaften- oder Betriebsaufwendungen sowie noch nicht ausbezahlte Vergütungen an Verwaltungsrat und Gruppenleitung erfasst.