Marktumfeld

Wohneigentum erfreut sich weiterhin einer regen Nachfrage. Diese beschränkt sich jedoch zunehmend auf tief- und mittelpreisige Angebote an zentrumsnahen oder gut erschlossenen Lagen. Teurere Liegenschaften sind dagegen immer schwieriger abzusetzen. Zum einen, weil in diesem Segment das Angebot die Nachfrage immer deutlicher übersteigt, andererseits wegen der verschärften Bedingungen bei der Vergabe von Hypotheken. Die stetige Warnung vor einer Immobilienblase hat dazu geführt, dass die kreditgebenden Banken dem Niederstwertprinzip folgend höherpreisiges Wohneigentum tendenziell eher konservativ bewerten. Käufer von Wohneigentum müssen deshalb in der Regel mehr Eigenkapital aufbringen und die Hypotheken schneller amortisieren. In der Folge hat sich das Preiswachstum deutlich abgeschwächt; in gewissen Regionen ist sogar eine rückläufige Entwicklung festzustellen. Deutlich längere Absorptionszeiten und höhere Vermarktungskosten bringen die Verkaufsgewinne zusätzlich unter Druck.

Da bei den Mietwohnungen das Angebot an hochpreisigem Wohnraum die Nachfrage ebenfalls übersteigt, nimmt der Leerwohnungsbestand in dieser Kategorie weiter zu. Zusätzlich erschwert wird die Vermietung teurerer Wohnungen durch die beträchtliche Zahl der von zum Zweck der Weitervermietung von Privaten erworbenen Eigentumswohnungen. Liegenschaften mit Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment erfreuen sich jedoch insbesondere bei institutionellen Anlegern einer unverändert hohen Nachfrage.

Die Preise für zur Entwicklung und Realisation von Wohnraum geeigneten Grundstücken verharren auf hohem Niveau, und Anzeichen für eine Trendwende sind nicht zu erkennen. Entsprechend anspruchsvoll bleibt der Erwerb von Bauland für die Realisation von Projekten mit risikogerechter Rendite.

Bei den Geschäftsliegenschaften nehmen die Leerstände weiter zu. Diese Entwicklung verstärkt die Zurückhaltung auf Investorenseite und führt zu einer spürbaren Abkühlung im Transaktionsmarkt. Büro- und Geschäftshäuser bleiben zwar nach wie vor gefragt, das Interesse beschränkt sich jedoch auf neuere, langfristig und möglichst vollständig vermietete Liegenschaften an guten Lagen. Für Eigentümer von Geschäftsliegenschaften erweisen sich Erst-, Weiter- und Wiedervermietung als gleichermassen anspruchsvoll. Der Abschluss von Verträgen bedingt in der Regel längere mietfreie Perioden und zulasten des Vermieters gehende Aus- und Umbauten. Bei älteren Gebäuden lässt sich eine Wiedervermietung ohne umfassende Sanierung in der Regel nicht mehr bewerkstelligen. Das Mietzinsniveau ist je nach Region tendenziell eher stabil bis leicht rückläufig. Aufgrund des sich schweizweit abzeichnenden Überangebots an Geschäftsflächen dürfte der Druck auf die Mieten mittelfristig weiter zunehmen.

Generalunternehmung

Die Unsicherheit über den weiteren Konjunkturverlauf, das Überangebot bei den Geschäftsflächen und die abflachende Dynamik im Miet- und Wohneigentumsmarkt werden sich zwangsläufig negativ auf die zurzeit noch lebhafte Hochbautätigkeit auswirken. Ein Rückgang des Hochbauvolumens würde den bereits bestehenden Druck auf die Margen in der gesamten Branche zusätzlich verstärken und eine wirtschaftlich erfolgreiche Geschäftstätigkeit zwangsläufig weiter erschweren. Sollte diese Entwicklung tatsächlich eintreten, wäre eine Konsolidierung in der Baubranche durchaus möglich. Das könnte allenfalls dazu führen, dass professionelle Bauherren vermehrt Wert auf eine gesunde Finanzierung und eine gute Bonität der an Bauvorhaben beteiligten Unternehmen legen. Dies nicht zuletzt auch darum, weil die sorgfältige Risikobeurteilung einen immer grösseren Stellenwert geniesst. Kapitalkräftige Anbieter von baubezogenen Leistungen – und dazu gehören in jedem Fall finanziell gut aufgestellte Generalunternehmungen – dürften von dieser Entwicklung voraussichtlich zunehmend profitieren.

Falls die Hochbautätigkeit ihren Zenit tatsächlich überschritten hat, werden die heute noch voll ausgelasteten Unternehmen des Bauhaupt- und -nebengewerbes in absehbarer Zeit zwangsläufig über freie Kapazitäten verfügen. Falls diese nicht abgebaut werden, würde dies dazu führen, dass Unternehmer zwecks besserer Auslastung wieder tiefer offerieren. In diesem Fall hätten Generalunternehmer wieder vermehrt die Möglichkeit, Vergabegewinne zu realisieren.

Es steht ausser Zweifel, dass der massive Kosten- und Termindruck im Baugewerbe die Einhaltung der vertraglich festgelegten Qualitätsstandards zusätzlich erschwert. Zudem erhöht sich dadurch das Risiko von Lohndumping und anderen Verstössen gegen arbeits- und sozialversicherungsrechtliche Vorschriften. Um die daraus resultierenden Haftungsrisiken zu minimieren und die Qualität der vergebenen Arbeiten sicherzustellen, müssen die Generalunternehmer ihre Aufsichts- und Kontrollpflicht mittels der dafür geeigneten Konzepte und Massnahmen konsequenter wahrnehmen. Der damit verbundene administrative, organisatorische und technische Mehraufwand bindet zusätzliche Ressourcen und verursacht massiv höhere Kosten, die die Gewinnmöglichkeiten zusätzlich einschränken.