Finanzkommentar
Konzerngesamtergebnisrechnung
Das Geschäftsjahr 2014 schliesst mit einem operativen Unternehmensergebnis von CHF 109 Millionen und liegt damit erwartungsgemäss unter dem Rekordresultat des Vorjahrs (2013: CHF 116 Mio.). Der Rückgang um CHF 7 Millionen entfällt auf das Geschäftsfeld Immobilien, das im Vorjahr sehr hohe Verkaufsgewinne (vor Steuern) von CHF 20 Millionen verbuchte.
Im Geschäftsfeld Immobilien erhöhten sich die Mieterträge gegenüber dem Jahr 2013 infolge Portfolioausbaus und trotz deutlicher Leerstandszunahme um 7.2 Prozent auf CHF 159 Millionen. Die Veränderungsrate bei den Mieten (like-for-like rental growth) betrug 0.4 Prozent. Die kumulierte Leerstandsquote stieg auf enttäuschende 7.9 Prozent des Soll-Mietertrags (2013: 4.7%). Für das Jahr 2015 ist jedoch nicht mit einer weiteren Erhöhung der Ertragsausfälle zu rechnen. Der Liegenschaftenaufwand lag mit 15.8 Prozent des Mietertrags leicht höher als im Vorjahr. Wegen der gestiegenen Leerstände und des höheren Liegenschaftenaufwands fiel die Nettorendite auf 4.5 Prozent (2013: 4.8%).
Mit der Veräusserung dreier Renditeliegenschaften für CHF 54 Millionen wurde ein Buchgewinn von CHF 3 Millionen erzielt, was 6 Prozent über den Marktwerten per 31. Dezember 2013 entspricht.
Die Bewertung der Anlageliegenschaften führte zu einer Abwertung um CHF 6 Millionen und verteilte sich auf die Kategorien Wohnliegenschaften (CHF 23 Mio.), Geschäftsliegenschaften (CHF −28 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF −1 Mio.). Während die Bewertung der Wohnliegenschaften durch den anhaltenden Renditedruck beeinflusst ist, widerspiegeln die Marktwertschätzungen der Geschäftsliegenschaften die steigenden Leerstände und die stagnierenden bis leicht sinkenden Mietpreise.
Das Geschäftsfeld Generalunternehmung erzielte einen Erfolg aus Geschäftstätigkeit von CHF 103 Millionen. Mit dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften wurde ein beachtlicher Gewinn von CHF 35 Millionen erzielt (2013: CHF 34 Mio.). Weil sich das abgewickelte Projektvolumen um rund 20 Prozent reduzierte, sanken die Honorarerträge, die Gewinne aus Bautätigkeit und die aktivierten Eigenleistungen um CHF 9 Millionen auf CHF 67 Millionen.
Der Betriebsaufwand (CHF 67 Mio.) war in der Berichtsperiode positiv beeinflusst von einem Einmaleffekt aus der Bilanzierung der Personalvorsorge. Bedingt durch eine vom Stiftungsrat beschlossene Anpassung des Vorsorgeplans bei der Pensionskasse Allreal, ergab sich eine Gutschrift im Personalaufwand von CHF 4.5 Millionen.
Der Nettofinanzaufwand (CHF 37 Mio.) war einerseits geprägt durch rund CHF 5 Millionen tiefere aktivierte Bauzinsen als in der Vorjahresperiode sowie andererseits durch nicht liquiditätswirksame Aufzinsungseffekte der Wandel- und Obligationenanleihen in der Höhe von rund CHF 5 Millionen. Im Jahr 2015 werden diese Effekte massiv tiefer ausfallen.
Der operative Steueraufwand von CHF 31 Millionen entsprach 21.9 Prozent des Unternehmensergebnisses vor Steuern. Davon entfielen CHF 29 Millionen auf laufende Steuern und CHF 2 Millionen auf latente Steuern. Aus der Neubewertung der Anlageliegenschaften wurde der Erfolgsrechnung CHF 1 Million an latenten Steuern gutgeschrieben.
Konzernbilanz und Konzerneigenkapitalnachweis
Der Marktwert der Anlageliegenschaften belief sich am 31. Dezember 2014 auf CHF 3 514 Millionen (31.12.2013: CHF 3 446 Mio.). Zum rund 2 Prozent höheren Liegenschaftenbestand trugen Investitionen und Verkäufe (CHF 205 Mio.), Umklassierungen von und zu anderen Bilanzpositionen (CHF −131 Mio.) sowie die Neubewertung (CHF −6 Mio.) bei.
Die verzinslichen Finanzanlagen sind deutlich um CHF 128 Millionen auf CHF 143 Millionen angestiegen. Die grösste Einzelposition beinhaltet von Allreal vorfinanzierte Mieterausbauten auf dem Toni-Areal, die über die 20-jährige Mietvertragslaufzeit durch den Kanton Zürich amortisiert werden.
Mit einem Buchwert von CHF 301 Millionen per 31. Dezember 2014 reduzierte sich der Bestand an Entwicklungsliegenschaften auf den tiefsten Stand der letzten zehn Jahre und ist angesichts des anspruchsvollen Marktumfelds Ausdruck einer vorsichtigen Strategie für den Start neuer Eigenprojekte. Im Jahr 2014 wurden für CHF 212 Millionen Entwicklungsliegenschaften an Dritte zu Eigentum übertragen. Neben den Entwicklungsreserven (CHF 39 Mio.) und den angefangenen Bauten (CHF 167 Mio.) haben die fertiggestellten Liegenschaften (CHF 95 Mio.) einen grossen Anteil an der gesamten Bilanzposition. Bei den fertiggestellten Liegenschaften wurden jedoch bereits Verträge in Höhe von CHF 34 Millionen geschlossen, die im Jahr 2015 vollzogen werden.
Die latenten Steuern betrugen am Bilanzstichtag CHF 104 Millionen (31.12.2013: CHF 114 Mio.), und die übrigen Verbindlichkeiten erhöhten sich leicht auf CHF 268 Millionen (31.12.2013: CHF 254 Mio.).
Das Konzerneigenkapital fiel in der Berichtsperiode um CHF 15 Millionen und betrug am Bilanzstichtag CHF 1 954 Millionen. Positiv zu Buche schlug neben dem Unternehmensergebnis (CHF 104 Mio.) der fast vollständige Verkauf eigener Aktien (CHF 4 Mio.). Demgegenüber standen die Auszahlung an die Aktionäre (CHF −88 Mio.) sowie wegen des tiefen Zinsniveaus die Bewertung der Zinssatzswaps (CHF −24 Mio.) und der Personalvorsorge (CHF −13 Mio.).
Das Eigenkapital je Aktie sank in der Folge um CHF 1.25 auf CHF 122.55 (NAV nach latenten Steuern).
Konzerngeldflussrechnung
Die erfreuliche Geschäftsentwicklung resultierte in einem höheren Geldfluss vor Veränderungen des Nettoumlaufvermögens von CHF 159 Millionen (2013: CHF 153 Mio.). Unter Berücksichtigung der deutlichen Verringerung des Nettoumlaufvermögens infolge Verkäufen von Entwicklungsliegenschaften ergab sich ein Geldfluss von CHF 222 Millionen, der unter anderem zur Bezahlung der fälligen Nettofinanzkosten (CHF 35 Mio.) und der laufenden Steuern (CHF 29 Mio.) eingesetzt wurde. Daraus resultierte ein gegenüber dem Vorjahr unveränderter Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit von CHF 158 Millionen.
Die hohe Investitionstätigkeit fiel mit CHF 235 Millionen bei den Anlageliegenschaften im Bau am stärksten aus. Weitere Investitionen und Verkäufe von Renditeliegenschaften resultierten in der Summe in einem Geldfluss aus Investitionstätigkeit von CHF 199 Millionen (2013: CHF 116 Mio.). Im Folgejahr ist mit einer Abschwächung der Investitionen zu rechnen.
Auf der Finanzierungsseite erhöhten sich die Finanzschulden um fast CHF 131 Millionen. Mit der Auszahlung an die Aktionäre (CHF 88 Mio.) und der Abnahme eigener Aktien (CHF 4 Mio.) ergab sich ein Nettomittelzufluss von CHF 47 Millionen (2013: Geldabfluss CHF 42 Mio.).
Finanzielle Situation
Die Anlage- und Finanzierungsrichtlinien von Allreal und die in den Kreditverträgen mit Banken festgesetzte Verschuldungshöhe wurden während des gesamten Geschäftsjahrs eingehalten. Per 31. Dezember 2014 betrug die konsolidierte Eigenkapitalquote 47.6 Prozent (mindestens 35%), das Net Gearing 87.9 Prozent (maximal 150%), der Zinsdeckungsfaktor 4.8 (mindestens 2.0) und der Refinanzierungsgrad der Anlage- und Entwicklungsliegenschaften 45.9 Prozent (maximal 70%).
Die durchschnittliche Verzinsung der Finanzverbindlichkeiten lag am Stichtag bei 1.93 Prozent mit einer leicht verkürzten Zinsbindung von 50 Monaten (31.12.2013: 2.13% / 56 Monate). Die Nettofinanzschulden stiegen in der Berichtsperiode um CHF 131 Millionen, wobei CHF 206 Millionen auf die höhere Beanspruchung von Bankkrediten und CHF 75 Millionen auf tiefere Ausstände von Wandel- und Obligationenanleihen entfielen.
Allreal verfolgt eine Finanzierungsstrategie, mit der rund ein Drittel aller Finanzschulden über den Kapitalmarkt refinanziert werden soll. Per Bilanzstichtag sind drei Obligationenanleihen über total CHF 425 Millionen ausstehend, was 24 Prozent aller Finanzverbindlichkeiten entspricht. Eine Beanspruchung des Kapitalmarkts ist damit auch im Jahr 2015 wahrscheinlich.
Die sofort verfügbaren Kreditlimiten beliefen sich am Bilanzstichtag auf CHF 543 Millionen, was Gewähr bietet für eine hohe finanzielle Flexibilität, um zeitnah grössere Zukäufe zu ermöglichen. Die Verschuldungskapazität beträgt rund CHF 1.3 Milliarden. Damit ist Allreal solide finanziert.
Jahresabschluss der Allreal Holding AG
Der Jahresgewinn stieg im Vergleich zur Vorjahresperiode um 7 Prozent auf CHF 47.5 Millionen. Das reduzierte Nettofinanzergebnis von CHF 12 Millionen wurde durch die Erhöhung der Dividendenerträge auf CHF 38 Millionen überkompensiert. Die übrigen Aufwendungen und Steuern blieben mit CHF 3 Millionen konstant.
Die Bilanzsumme sank wegen tieferer Finanzverbindlichkeiten um rund CHF 115 Millionen auf CHF 1.86 Milliarden. Im ersten Halbjahr 2014 wurde eine 1.25%-Obligationenanleihe 2014−2019 emittiert, um die Rückzahlung der 2.125%-Wandelanleihe über CHF 199.8 Millionen Anfang Oktober 2014 sicherzustellen.
Zur Vereinfachung der rechtlichen Organisationsstruktur hat die Allreal Holding AG die bisher von der Allreal Office AG gehaltene 100%-Beteiligung an der Apalux AG zu Buchwerten von CHF 66 Millionen übernommen.
Per 31. Dezember 2014 betrug das Eigenkapital CHF 1 427 Millionen (31.12.2013: CHF 1 467 Mio.). Davon entfielen CHF 320 Millionen auf Reserven aus Kapitaleinlagen, deren Ausschüttung für Privataktionäre steuerfrei ist.
Die Abnahme des Eigenkapitals um CHF 40 Millionen ergibt sich aus dem Jahresgewinn 2014 von CHF 48 Millionen abzüglich der im April 2014 ausbezahlten Reservenausschüttung von CHF 88 Millionen.