3   Erläuterungen zur Konzerngesamtergebnisrechnung

Der Mietertrag ermittelt sich wie folgt:

Die kumulierte Leerstandsquote betrug im Geschäftsjahr 2014 gesamthaft 7.9% des Soll-Mietertrags (2013: 4.7%), aufgeteilt auf die Geschäftsliegenschaften mit 7.8% und die Wohnliegenschaften mit 8.5% (2013: 5.0% bzw. 3.3%).

Im Übrigen setzt sich der Mietertrag wie folgt zusammen:

Der Mietertrag auf durchgehend gehaltenen Wohn- und Geschäftsliegenschaften veränderte sich gegenüber dem Vorjahr um 0.62 beziehungsweise 0.35% (like-for-like rental growth). Bei der Berechnung der Wachstumsrate auf dem Bestandsportfolio wurden Zu- und Abgänge in den Jahren 2013 und 2014 nicht berücksichtigt.

Der Liegenschaftenaufwand betrifft ausschliesslich die Renditeliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien.

Der Verwaltungs- und Betriebsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

Der Liegenschaftenaufwand für nicht vermietete Objekte belief sich im Jahr 2014 auf CHF 1.1 Mio. (2013: CHF 0.5 Mio.).

In der Berichtsperiode wurden die Geschäftsliegenschaften Buckhauserstrasse 32 und Thurgauerstrasse 39 in Zürich und die Wohnliegenschaft Badenerstrasse 58–60 in Schlieren verkauft. Nach Abzug der Transaktionskosten resultierte bei totalen Verkaufspreisen von CHF 54.6 Mio. ein Gesamterfolg von 3.1 Mio.

In der Vorjahresperiode wurden sechs Liegenschaften mit einem Verkaufserfolg von CHF 20.0 Mio. veräussert.

Der Erfolg aus Realisation Generalunternehmung setzt sich aus Architektur- und Generalunternehmer­honoraren (CHF 37.5 Mio.) und Gewinnen aus Bautätigkeit (CHF 11.9 Mio.) zusammen. Demgegenüber stehen direkt verrechnete Erlösminderungen für Bauversicherungen und -garantien, Erfüllungsgarantie, Delkredere sowie Drittaufwand aus Offerten (CHF −3.7 Mio.).

Im Geschäftsjahr 2014 wurden bei den Projekten Ringhof Wallisellen (Verkaufspreis CHF 87.5 Mio.), Bruggächer Mönchaltorf (CHF 45.2 Mio.), Cholplatz Bülach (CHF 33.6 Mio.), Lerchenbergstrasse Erlenbach (CHF 21.9 Mio.), Holengass Meilen (CHF 10.2 Mio.), Escherhof Wallisellen (CHF 10.0 Mio.), Stockenstrasse Kilchberg (CHF 2.0 Mio.) und Lilienthal-Boulevard Opfikon (CHF 1.2 Mio.) Einheiten zu Eigentum an Dritte übertragen, woraus Verkaufsgewinne von CHF 34.6 Mio. resultierten.

In den diversen Erträgen sind Honorare für die Tätigkeit von Projektentwicklungen Dritter von CHF 0.8 Mio. sowie übrige Erfolge aus Kommissionen und Dienstleistungen für Dritte von CHF 0.2 Mio. enthalten.

Von den Löhnen und Gehältern entfallen auf die Generalunternehmung CHF 39.3 Mio. und auf Hammer Retex CHF 6.6 Mio. Darüber hinaus erfolgten Vergütungen an den Verwaltungsrat der Allreal Holding AG (CHF 0.4 Mio.). Anderen Unternehmensbereichen zur Verfügung gestellte Personaldienstleistungen werden mittels Management Fees abgegolten und für die Konzernrechnung wieder eliminiert.

Im Personalvorsorgeaufwand ist eine Gutschrift in Höhe von CHF 5.4 Mio. als nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand aus der Anwendung von IAS 19 berücksichtigt, da unter anderem der Stiftungsrat der Pensionskasse Allreal ab 1. Januar 2015 die Rentenumwandlungssätze für alle Altersstufen um 0.5% gesenkt hat, vgl. 3.11.

Der übrige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für effektive und pauschalierte Spesen von Mitarbeitenden (CHF 2.0 Mio.), Aus- und Weiterbildung (CHF 0.2 Mio.), Kosten für Rekrutierung neuer Mitarbeitender (CHF 0.4 Mio.), Aufwendungen für Mitarbeiteranlässe (CHF 0.2 Mio.) sowie weitere direkt zurechenbare Mitarbeiteraufwendungen (CHF 0.4 Mio.).

Am Bilanzstichtag betrug der Personalbestand 376 Mitarbeitende, entsprechend 348 Vollzeitstellen (31.12.2013: 388 Mitarbeitende / 371 Vollzeitstellen).

Der Mietaufwand betrifft Geschäftsräumlichkeiten und Parkplätze in Zürich, Basel, Bern, Cham und St. Gallen. Für den Sitz in Zürich besteht ein indexierter Mietvertrag mit einer Laufzeit bis 31. Januar 2018 und einem jährlichen Mietzins von CHF 2.9 Mio. Die Mietverträge für die anderen Standorte mit jährlichen Mietzinsen von CHF 0.7 Mio. haben fixe Laufzeiten bis maximal Juli 2017.

Im Verwaltungsaufwand sind Kosten für Unternehmenskommunikation, Telekommunikation, Sachversicherungen und Büromaterial berücksichtigt.

Der übrige allgemeine Betriebsaufwand enthält im Wesentlichen Kosten für Betrieb, Unterhalt und Reparaturen von Betriebseinrichtungen sowie Porti und Kosten aus Vorsteuerkürzungen der Mehrwertsteuer.

Im Vorjahr resultierte aus dem Verkauf einer 1.14%-Minderheitsbeteiligung an der Olmero AG, Opfikon, ein Buchgewinn von CHF 0.8 Mio.

Der Finanzaufwand für die 2.00%-Obligationenanleihe 2013–2020 enthält bezahlte und abgegrenzte Zinsen bis Bilanzstichtag von CHF 3.0 Mio. (2013: CHF 0.8 Mio.) und die Amortisation zwischen Schuldkomponente und Rückzahlungsbetrag von CHF 0.1 Mio. (2013: CHF 0.1 Mio.).

Der Finanzaufwand für die 1.25%-Obligationenanleihe 2014–2019 enthält abgegrenzte Zinsen bis Bilanzstichtag von 1.2 Mio. und die Amortisation zwischen Schuldkomponente und Rückzahlungsbetrag von CHF 0.1 Mio.

Der Finanzaufwand für die 2.50%-Obligationenanleihe 2011–2016 enthält bezahlte und abgegrenzte Zinsen bis Bilanzstichtag von CHF 3.8 Mio. (2013: CHF 3.8 Mio.) und die Amortisation zwischen Schuldkomponente und Rückzahlungsbetrag von CHF 0.3 Mio. (2013: CHF 0.2 Mio.).

Der Finanzaufwand für die am 9. Oktober 2014 zurückbezahlte 2.125%-Wandelanleihe 2009–2014 setzt sich aus bezahlten Zinsen von CHF 3.3 Mio. (2013: CHF 4.2 Mio.) und der Amortisation zwischen Schuldkomponente und Rückzahlungsbetrag von CHF 4.1 Mio. zusammen (2013: CHF 3.1 Mio.).

Die aktivierten Bauzinsen von CHF 2.8 Mio. (2013: CHF 7.2 Mio.) teilen sich auf in im Bau befindliche Entwicklungsliegenschaften (CHF 1.3 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF 1.5 Mio.) unter Verwendung eines durchschnittlichen Zinssatzes von 1.91 bis 2.07% (2013: 1.95–2.13%).

Der durchschnittliche Zinssatz auf den ausstehenden Finanzverbindlichkeiten beträgt 1.93%, mit einer durchschnittlichen Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten von 4.2 Jahren (2013: 2.13% und 4.7 Jahre).

Basierend auf den per Bilanzstichtag ausstehenden Finanzverbindlichkeiten mit unterjähriger Zinsbindung, die nicht mittels Derivativen abgesichert sind, hätte eine Zinserhöhung um 1% eine Verteuerung der annualisierten Zinskosten von CHF 2.1 Mio. zur Folge (2013: CHF  1.0 Mio.).

Bedingt durch die aktienbasierten Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung, ergibt sich ein Verwässerungseffekt auf dem Unternehmensergebnis pro Aktie. Für die Berechnung der Verwässerung wurde das Unternehmensergebnis um die Einflüsse aus den aktienbasierten Vergütungen korrigiert. Dies führt zu einem verwässerten Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt von CHF 104.6 Mio. beziehungsweise exklusive Neubewertungseffekt von CHF 109.3 Mio. Für diese Berechnung erhöht sich die Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien von 15 929 684 auf 15 931 099 Aktien.

Der Börsenkurs lag am Jahresende bei CHF 137.10 (31.12.2013: CHF 123.50). Dies entspricht einem Aufschlag von 11.8% gegenüber dem Eigenkapital je Aktie nach latenten Steuern von CHF 122.55 (31.12.2013: Abschlag −0.2%).

Schweizer Vorsorgeeinrichtungen werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) geregelt. Das BVG schreibt vor, dass Vorsorgeeinrichtungen unabhängig und als rechtlich selbständige Institutionen verwaltet werden.

Der Stiftungsrat als leitendes Organ der Vorsorgeeinrichtung setzt sich paritätisch aus Arbeitnehmer- und Arbeitgebervertretern zusammen. Ihm obliegen die Festlegung und die Umsetzung der Anlagestrategie.

Die Planteilnehmer sind gegen die wirtschaftlichen Folgen von Alter, Invalidität und Tod versichert; das BVG schreibt diesbezüglich Mindestleistungen vor. Die Beiträge an die Vorsorgeeinrichtung werden anteilig von Arbeitgeber und Arbeitnehmer geleistet; sie basieren auf dem versicherten Lohn und sind abhängig vom Alter der Planteilnehmer. Den individuellen Sparkonten werden Vorsorgebeiträge und jährliche Zinsen gutgeschrieben. Bei Pensionierung wird das Sparkonto eines Planteilnehmers entweder ausbezahlt oder basierend auf einem reglementarisch festgelegten Umwandlungssatz in eine Altersrente umgewandelt. Daneben werden auch Leistungen bei einer langfristigen Erwerbsunfähigkeit ausgerichtet.

Alle versicherungstechnischen Risiken, bestehend aus demografischen Risiken (Lebenserwartung) und finanziellen Risiken (Rendite des Planvermögens oder Entwicklung von Löhnen und Renten), werden durch die Vorsorgeeinrichtung getragen und durch den Stiftungsrat regelmässig beurteilt. Bei Eintreten einer Unterdeckung gemäss BVG können verschiedene Massnahmen ergriffen werden. Dabei stehen die Erhöhung der laufenden Beiträge, zusätzliche Sanierungsbeiträge durch den Arbeitgeber oder die Veränderung der Umwandlungssätze im Vordergrund.

Entwicklung Vorsorgeverpflichtungen und Vorsorgevermögen

Der Aufwand der leistungsorientierten Versicherungspläne setzt sich wie folgt zusammen:

Der nachzuverrechnende Dienstzeitaufwand von CHF 5.4 Mio. wurde in der Erfolgsrechnung dem Personalaufwand gutgeschrieben.

Veränderung der Vorsorgeverpflichtungen

Veränderungen des Vermögens der Vorsorgeeinrichtungen zu Marktwerten

Die Planaktiven teilen sich per Bilanzstichtag wie folgt auf die einzelnen Anlagekatorien auf:

Dabei erfolgte die Berechnung auf der Basis folgender Annahmen:

Als wesentliche versicherungsmathematische Annahmen wurden der Diskontierungszinssatz und die zukünftige Lohnentwicklung identifiziert.

Sofern der Diskontierungszinssatz 25 Basispunkte höher beziehungsweise tiefer als per Bilanzstichtag wäre und alle anderen Variablen konstant blieben, würde der Barwert der Vorsorgeverpflichtungen um CHF 5.7 Mio. sinken beziehungsweise um CHF 6.1 Mio. steigen (31.12.2013: CHF –4.6 Mio./CHF 4.5 Mio).

Sofern sich die Lohnentwicklung 25 Basispunkte höher beziehungsweise tiefer als die per Bilanzstichtag getroffenen Annahmen verändern würde und alle anderen Variablen konstant blieben, würde der Barwert der Vorsorgeverpflichtungen um CHF 0.9 Mio. steigen beziehungsweise CHF 0.9 Mio. sinken.

Die Neubewertung der im übrigen Gesamtergebnis erfassten Personalvorsorge setzt sich wie folgt zusammen:

Entwicklung Begrenzung des Vermögenswerts

Innerhalb der nächsten 12 Monate werden voraussichtlich CHF 4.1 Mio. und für die darauf folgenden 9 Jahre voraussichtlich CHF 42.0 Mio. im Rahmen der leistungsorientierten Verpflichtungen ausbezahlt.

Die durchschnittliche Laufzeit der leistungsorientierten Verpflichtungen beträgt zum Ende des Berichtszeitraums 16.9 Jahre (31.12.2013: 15.7 Jahre).

Für das Folgejahr werden Planbeiträge von CHF 3.6 Mio. (Arbeitgeber) und CHF 3.3 Mio. (Arbeitnehmer) (2013: CHF 3.8 Mio. beziehungsweise 3.5 Mio.) erwartet.

Neben der Pensionskasse besteht für einen Teil der Allreal-Mitarbeitenden eine mit einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossene Kaderversicherung. Hier besteht die Verpflichtung von Allreal ausschliesslich in der Erbringung der jährlichen Beitragsleistungen. Diese beliefen sich in der Berichtsperiode auf CHF 0.6 Mio. (2013: CHF 0.6 Mio.). Der Kaderplan qualifiziert sich nach IAS 19 als Beitragsprimat.

Gesamthaft betrugen die verbuchten Personalvorsorgeaufwendungen 2014 CHF −0.3 Mio. (2013: CHF 5.0 Mio.).

Die Mitglieder der Gruppenleitung erhalten eine zusätzliche Vergütung in Form von Aktien der Allreal Holding AG. Über die erste Hälfte der zugeteilten Aktien kann der Begünstigte sofort verfügen. Die zweite Hälfte der zugeteilten Aktien wird ihm in zwei Jahren zur Verfügung zugewiesen, sofern das Arbeitsverhältnis ungekündigt ist. Die Ansprüche werden durch die Gesellschaft mittels eigener Aktien abgegolten. Die Erfassung des im Zusammenhang mit der Aktienzuteilung stehenden Betrags wird über den Leistungszeitraum erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst.

Sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind, werden damit in den Jahren 2015 und 2016 total 1 561 Aktien der Allreal Holding AG an die Anspruchsberechtigten ausgeliefert.

Der Gesamtaufwand für aktienbasierte Vergütungen betrug in der Berichtsperiode CHF 0.20 Mio. (2013: 0.18 Mio.).