4   Erläuterungen zur Konzernbilanz

Der Zukauf bei den Geschäftsliegenschaften (CHF 6.0 Mio.) betrifft den Erwerb eines 1 750 Quadratmeter grossen Grundstücks an der Schiffbaustrasse in Zürich-West zur Arrondierung des Escher-Wyss-Areals (Projekt Geschäftshaus am Schiffbauplatz).

Bei den Geschäftsliegenschaften wurden wertvermehrende Investitionen getätigt bei den Gebäuden Eggbühlstrasse 21–25, Zürich (CHF 1.0 Mio.), Oberdorfstrasse 9–13, Baar (CHF 1.8 Mio.), Missionsstrasse 60–64a, Basel (CHF 0.7 Mio.), Kalchbühlstrasse 22/24, Zürich (CHF 0.5 Mio.), Grünhof-Areal, Zürich (CHF 0.1 Mio.), sowie auf dem Escher-Wyss-Areal, Zürich (CHF 17.0 Mio.).

Mit der Veräusserung von drei Renditeliegenschaften wurde deren Marktwert per 31. Dezember 2013 von CHF 51.0 Mio. (CHF 39.2 Mio. Anschaffungskosten und CHF 11.8 Mio. Neubewertung) ausgebucht. Aus dem Verkauf der als Anlageliegenschaft im Bau bilanzierten Probebühnen des Opernhauses Zürich in den Escher-Terrassen resultierte ein Preis von CHF 7.8 Mio.

Infolge Bauvollendung mehrerer Liegenschaften wurden diese mit CHF 928.5 Mio. (CHF 909.5 Mio. Anschaffungskosten und CHF 19.0 Mio. Neubewertung) von den Anlageliegenschaften im Bau zu den Renditeliegenschaften umklassiert. Die von Allreal vorfinanzierten Mieterausbauten (CHF 135.8 Mio.) wurden den Finanzanlagen zugeordnet, vgl. 4.4.

Da die Voraussetzungen gemäss Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen (vgl. 2.9) erfüllt waren, wurde das in Erstellung befindliche Wohn- und Geschäftshaus Schiffbaustrasse Zürich mit den kumulierten Anschaffungskosten von CHF 4.7 Mio. erfolgsneutral von den Entwicklungsliegenschaften zu den Anlageliegenschaften im Bau umgegliedert.

Bezogen auf die einzelnen Regionen und Liegenschaftenarten, verteilen sich Anschaffungskosten und Marktwerte per 31. Dezember wie folgt:

[1]Aus Neubewertung im Vergleich zum Vorjahr

Unter den Anschaffungskosten werden mit dem Erwerb entstandene Kosten (Kaufpreis, Notariats- und Handänderungskosten, Provisionen), die effektiven Gestehungskosten der Zugänge aus Bautätigkeit sowie wertvermehrende Investitionen und Gesamterneuerungen erfasst.

Die Neubewertung der Anlageliegenschaften beruht auf dem per 31. Dezember durchgeführten Bewertungsgutachten des externen Liegenschaftenschätzers nach der Discounted-Cashflow-Methode (vgl. Seite 143 bis 149 des Geschäftsberichts).

Dabei wird das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie den prognostizierten Netto-Cashflows. Die jährlichen Zahlungsströme werden auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der dazu verwendete Diskontierungszinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen und einem spezifischen Risikozuschlag. Dieser berücksichtigt Marktrisiken und die damit verbundene Illiquidität einer Immobilie. Die Diskontierungszinssätze variieren je nach Makro- und Mikrolage und nach Immobiliensegment.

Für diesen Bewertungsprozess besichtigt der Liegenschaftenschätzer mindestens alle drei Jahre sowie nach Zukauf oder nach Beendigung grösserer Umbauarbeiten jede Liegenschaft. Bei der Ermittlung der Zahlungsströme stützt sich der Liegenschaftenschätzer auf von Allreal zur Verfügung gestellte Mieterspiegel (Stichtag 1. Januar des Folgejahrs), alle Geschäftsmietverträge, Detailbudgets und Mittelfristplanungen pro Liegenschaft sowie geplante und ausgeführte Investitionsvorhaben. Davon ausgehend leitet der Liegenschaftenschätzer aus seiner Sicht die vertraglichen und nachhaltig erzielbaren Marktmieten sowie die zukünftigen Liegenschaftenaufwendungen ab. Die Bewertungsresultate werden mit der Gruppenleitung besprochen und durch diese plausibilisiert.

Als Liegenschaftenschätzer ist wie im Vorjahr im Auftragsverhältnis Jones Lang LaSalle AG tätig. Es bestehen keine weiteren Geschäftsverbindungen oder Beteiligungen zwischen Allreal und dem Liegenschaftenschätzer.

Aufgrund einer Sensitivitätsanalyse bei den Anlageliegenschaften mit einem Marktwert von CHF 3 513.6 Mio. am Bilanzstichtag (31.12.2013: CHF 3 445.8 Mio.) würde die isolierte Veränderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze um 50 Basispunkte zu einer Werterhöhung um CHF 371.9 Mio. beziehungsweise zu einer Wertreduktion um CHF 368.3 Mio. führen (31.12.2013: CHF 360.6 Mio./ CHF –372.1 Mio.). Die Bandbreiten für die in der Sensitivitätsanalyse verwendeten Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze bewegen sich bei den tieferen Zinssätzen zwischen 3.5 und 4.0% (Wohnliegenschaften) und zwischen 3.9 und 5.3% (Geschäftsliegenschaften) sowie bei den höheren Zinssätzen zwischen 4.5 und 5.0% (Wohnliegenschaften) und zwischen 4.9 und 6.3% (Geschäftsliegenschaften).

Bei der Bewertung der Renditeliegenschaften per 31. Dezember 2014 kamen bezogen auf die Regionen und Liegenschaftenarten folgende Bandbreiten der Mieten zur Anwendung:

Im Zusammenhang mit der Wertbestimmung nach dem Konzept des «Highest and Best Use» hat der externe Liegenschaftenschätzer mit dem Escher-Wyss-Areal Zürich und der Wohnliegenschaft Zollikerstrasse 185–187, Zürich, zwei Renditeliegenschaften identifiziert, welche die Vorgaben gemäss IFRS 13 erfüllen. Das Nichtausnützen dieser Wertpotenziale hängt mit bestehenden und nicht sofort kündbaren Mietvertragsverhältnissen zusammen, die sich teils über mehrere Jahre erstrecken.

Aufgrund eines tieferen Nettoveräusserungswerts beim Projekt Holengass Meilen wurde unter Belastung des direkten Aufwands aus Verkauf Entwicklung eine Wertberichtigung von CHF 0.8 Mio. vorgenommen. Die Wertkorrektur ergab sich aufgrund der Einschätzung, dass die lokalen Marktpreise für Wohneigentum in der Berichtsperiode gesunken sind.

Die Umklassierung von CHF 4.7 Mio. zu den Anlageliegenschaften betrifft das bislang als Entwicklungsliegenschaft ausgewiesene Projekt Schiffbaustrasse Zürich.

Bei den übrigen Sachanlagen handelt es sich um aktivierte Ausbaukosten und Einrichtungen für Geschäfts- und Verkaufsräumlichkeiten an den Standorten Basel, Bern, St. Gallen, Volketswil und Zürich (CHF 0.7 Mio.), Informatikausrüstung (CHF 0.1 Mio.) und Kunstgegenstände (CHF 0.8 Mio.).

Für Innenausbauten von Geschäfts- und Gewerbeflächen wurden Mietern im Geschäftsfeld Immobilien die angefallenen Kosten durch Allreal vorfinanziert, die über die Laufzeit der Mietverträge auf Annuitätsbasis durch die Mieter vollständig zurückbezahlt werden. Die vorfinanzierten Mieterausbauten haben Laufzeiten mit Endfälligkeiten bis ins Jahr 2034 und werden abhängig von den vertraglichen Einzelbestimmungen mit 1 bis 5.5% p.a. verzinst. Die grösste Einzelposition entfällt mit CHF 127.2 Mio. auf den Kanton Zürich als Gegenpartei (Mieterausbauten Toni-Areal). Die in der Berichtsperiode vereinnahmten Zinserträge beliefen sich auf CHF 0.8 Mio. und wurden dem Finanzertrag gutgeschrieben.

Per Bilanzstichtag setzten sich die vorfinanzierten Mieterausbauten wie folgt zusammen:

Die immateriellen Vermögenswerte betreffen GU-Aufträge für Dritte und Kundenbeziehungen aus Liegenschaftenverwaltung, die im Rahmen der Akquisition von Hammer Retex im Jahr 2012 erworben wurden und über die verbleibende Restlaufzeit bis Ende 2015 amortisiert werden.

Die Wertberichtigungen beziehen sich auf überfällige Forderungen aus laufenden oder abgeschlossenen Aufträgen im Geschäftsfeld Generalunternehmung. Diese werden aufgrund von Einzelbeurteilungen der Gruppenleitung in Bezug auf die Einbringbarkeit der Guthaben gebildet. Die Debitoren des Geschäftsfelds Immobilien beinhalten Guthaben gegenüber Liegenschaftenverwaltungsgesellschaften.

Die effektiven Debitorenausfälle im Geschäftsfeld Generalunternehmung beliefen sich auf CHF 0.3 Mio. (2013: CHF 0.1 Mio.). Für Ertragsausfälle im Geschäftsfeld Immobilien vgl. 3.1.

Per Bilanzstichtag sind die Forderungen von CHF 5.2 Mio. im Geschäftsfeld Immobilien noch nicht fällig. Für die nicht wertberichtigten Debitoren Generalunternehmung besteht folgende Fälligkeitsstruktur per 31. Dezember:

Die bilanzierten Werte verstehen sich in Übereinstimmung mit den unter 2.14 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen nach Abzug geleisteter Anzahlungen pro Projekt, die sich per 31. Dezember in Bau für Dritte befinden beziehungsweise noch nicht abgerechnet und bezahlt sind.

Von den flüssigen Mitteln in Höhe von CHF 31.9 Mio. (31.12.2013: CHF 25.0 Mio.) sind CHF 21.9 Mio. als Kontokorrentguthaben frei verfügbar und CHF 10.0 Mio. nur für bestimmte Drittbauprojekte der Generalunternehmung verwendbar. Per Bilanzstichtag sind alle Gelder zu marktüblichen Konditionen bei Schweizer Banken angelegt, die, sofern sie ein Rating haben, mit mindestens «BBB+» beurteilt werden.

Das Aktienkapital der Allreal Holding AG besteht per Bilanzstichtag aus 15 942 821 Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert (zu 100% liberiert). Jede Aktie verfügt über eine Stimme und berechtigt bei Eintragung ins Aktienregister zur Teilnahme an der Generalversammlung.

Der Aktienbestand hat sich wie folgt entwickelt:

Am 31. Dezember 2014 hielt Allreal 1 568 eigene Aktien (31.12.2013: 33 237 Aktien). Der durchschnittliche Einstandspreis pro Aktie beträgt CHF 126.18 (31.12.2013: CHF 130.72). Der Gesamterwerbspreis wird vom konsolidierten Eigenkapital in Abzug gebracht.

Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das Aktienkapital – gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts – bis 28. März 2016 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzierung von Aktien um maximal CHF 100.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 2 000 000 Namenaktien à nominal CHF 50 zu erhöhen (genehmigtes Kapital).

Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 – unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre – ein bedingtes Kapital von maximal CHF 125.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 2 500 000 Namenaktien à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt. Dieses bedingte Kapital hat sich infolge Konversion von Wandelobligationen in Aktien um CHF 0.2 Mio. auf CHF 124.8 Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2014).

Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 10.0 Mio. (200 000 Namenaktien à nominal CHF 50) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung. Dieses bedingte Kapital ist nicht beansprucht.

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 17. April 2015 eine Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie, was einem Gesamtbetrag von CHF 87.7 Mio. in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen entspricht. Im Jahr 2014 wurden CHF 87.6 Mio. Reserven aus Kapitaleinlagen an die Aktionäre ausgeschüttet (CHF 5.50 pro Aktie). Eigene Aktien sind nicht dividendenberechtigt.

Fristigkeit der Finanzierung (Kapitalbindung zu Nominalwerten)

Die Finanzschulden der Allreal-Gruppe bestehen aus grundpfandgesicherten Bankkrediten (feste Vorschüsse und Festhypotheken) und drei Obligationenanleihen. Die Bankkredite in Form von festen Vorschüssen werden auf rollender Basis verlängert. Als langfristige Finanzverbindlichkeiten sind neben den Obligationenanleihen nur Bankkredite erfasst, die eine vertraglich vereinbarte Restlaufzeit von mehr als zwölf Monaten haben.

In den Verbindlichkeiten aus Finanzierung sind folgende Anleihen bilanziert:

2.00%-Obligationenanleihe 2013–2020

Am 31. Dezember 2014 ist die 2.00%-Obligationenanleihe mit CHF 149.1 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.1 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 2.00% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 2.12% entspricht, abgegrenzt.

1.25%-Obligationenanleihe 2014–2019

Am 31. Dezember 2014 ist die 1.25%-Obligationenanleihe mit CHF 124.7 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.1 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 1.25% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 1.32% entspricht, abgegrenzt.

2.50%-Obligationenanleihe 2011–2016

Am 31. Dezember 2014 ist die 2.50%-Obligationenanleihe mit CHF 149.6 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert, und es wurden in der Berichtsperiode CHF 0.3 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 2.50% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 2.71% entspricht, abgegrenzt.

2.125%-Wandelanleihe 2009–2014

Jede Inhaberobligation von CHF 5 000 nominal konnte bis 19. September 2014 in 36.79447 Namenaktien der Allreal Holding AG gewandelt werden.

Aufgrund der Kapitalerhöhung im Mai 2012 wurde gemäss den Anleihensbedingungen das Bezugsrechtsverhältnis von 36.03604 auf 36.79447 Namenaktien pro CHF 5 000 nominal Inhaberobligationen beziehungsweise der Wandelpreis von CHF 138.75 auf CHF 135.89 angepasst.

Auf der Differenz zwischen Steuerwert der Wandelanleihe und Buchwert der Schuldkomponente sowie anteiliger Emissionskosten wurden latente Steuerverbindlichkeiten zum Konzernsteuersatz von 22% berücksichtigt und über die Laufzeit der Wandelanleihe erfolgswirksam aufgelöst. Im Jahr 2014 wurden latente Steuern von CHF 0.9 Mio. zugunsten des Steueraufwands aufgelöst.

Im zweiten Halbjahr 2014 wurden CHF 0.135 Mio. Wandelobligationen in 992 Namenaktien der Allreal Holding AG gewandelt. Die 2.125%-Wandelanleihe wurde am 9. Oktober 2014 mit einem verbleibenden Nominalbetrag von CHF 199.79 Mio. zurückbezahlt.

Per 31. Dezember 2013 war die Schuldkomponente der Wandelanleihe mit CHF 195.9 Mio. in den kurzfristigen Verbindlichkeiten aus Finanzierung bilanziert. Demzufolge wurden CHF 4.1 Mio. für die Amortisation Differenz Schuldkomponente/Rückzahlungsbetrag zulasten des Finanzaufwands verbucht (2013: CHF 3.1 Mio.).

Fristigkeit der Zinssätze (Zinsbindung zu Nominalwerten)

Die zeitliche Klassierung der Verbindlichkeiten aus Finanzierung erfolgt bei der Zinsbindung aufgrund des effektiven Fälligkeitsdatums der unterliegenden festen Vorschüsse und Hypotheken beziehungsweise des Laufzeitendes der Obligationenanleihen. Bei der Berechnung der Kapital- und Zinsbindung wurden die Anleihen mit ihren ausstehenden Nominalwerten und den Zinscoupons berücksichtigt.

Per 31. Dezember 2014 bestehen feste Vorschüsse in der Höhe von CHF 1 097.2 Mio. und Festhypotheken von CHF 229.8 Mio. (zu Nominalwerten), die zu 100% bei Schweizer Banken oder Versicherungen aufgenommen wurden.

Am Bilanzstichtag verteilen sich die Verbindlichkeiten aus Finanzierung (ohne Obligationenanleihen) zu Nominalwerten auf folgende Bankengruppen und Versicherungen:

In den nächsten zwölf Monaten enden drei Zinssatzswaps über je CHF 50 Mio. zu 1.42% im Januar 2015, zu 2.14% im September 2015 und zu 2.10% im Dezember 2015.

Hätte Allreal keine Zinssatzswaps abgeschlossen, wären 62.6% der Finanzverbindlichkeiten variabel verzinslich und einem Zinsänderungsrisiko am Markt ausgesetzt (31. Dezember 2013: 61.0%).

Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2014 beträgt 1.93% (31. Dezember 2013: 2.13%).

Die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2014 beträgt 50 Monate (31. Dezember 2013: 56 Monate).

Weitere Ausführungen zu den Finanzinstrumenten vgl. 5.4.

Die Rückstellungen für Baugarantien decken bestehende Risiken aus abgeschlossenen Projekten des Geschäftsfelds Generalunternehmung ab. Die übrigen Rückstellungen beinhalten mögliche Mittelabflüsse aus pendenten Rechtsfällen. Rückstellungen für bestehende Risiken aus laufenden Aufträgen (Baurisiken) werden direkt mit den Projektsaldi in den Forderungen beziehungsweise Verbindlichkeiten verrechnet.

Kurzfristige Rückstellungen

Langfristige Rückstellungen

Die Rückstellungen wurden auf den Bilanzstichtag hin neu beurteilt und angepasst. Nach Beurteilung der Gesellschaft sind die gebildeten Rückstellungen notwendig, um rechtliche oder faktische Verpflichtungen aus bisherigen Ereignissen abzubilden, bei denen ein Mittelabfluss wahrscheinlich ist. Beträge und zeitliche Klassierung basieren auf Schätzungen, die dementsprechend mit Unsicherheiten behaftet sind.

Die Unterteilung in kurz- und in langfristige Rückstellungen erfolgt je nach Einschätzung, ob eine Inanspruchnahme innerhalb eines Jahres oder später erfolgt.

Die übrigen langfristigen Verbindlichkeiten in Höhe von CHF 80.8 Mio. (31.12.2013: CHF 45.7 Mio.) betreffen einerseits die negativen Wiederbeschaffungswerte der Zinssatzswaps (Hedge Accounting), deren Restlaufzeit grösser als zwölf Monate ist (CHF 66.6 Mio.), und andererseits die Vorsorgeverpflichtungen aus der Bilanzierung gemäss IAS 19 (CHF 14.2 Mio.). Die steuerlichen Effekte sind in den latenten Steuerguthaben berücksichtigt.

Die bilanzierten Werte verstehen sich als Verbindlichkeiten nach Abzug entsprechender Gegenforderungen je Projekt, in Übereinstimmung mit den unter 2.20 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen; vgl. auch 4.6.

Die diversen Verbindlichkeiten beinhalten neben Sachkreditoren (CHF 0.5 Mio.) auch Verbindlichkeiten aus der Abrechnung von Sozialversicherungen und Quellensteuern (CHF 0.5 Mio.).

Auf den Bilanzstichtag werden sämtliche durch die Mitarbeitenden noch nicht bezogenen Ferienguthaben mit den individuellen Lohnansätzen bewertet und als Abgrenzung in der Konzernrechnung berücksichtigt, die sich per 31.12.2014 auf CHF 2.2 Mio. belaufen (31.12.2013: CHF 2.5 Mio.).

In den passiven Rechnungsabgrenzungen sind im Wesentlichen abgegrenzte Zinsaufwendungen aus Finanzverbindlichkeiten, vorausbezahlte Mieten, noch nicht abgerechnete Liegenschaften- oder Betriebsaufwendungen sowie noch nicht ausbezahlte Vergütungen an Verwaltungsrat und Gruppenleitung erfasst.