5   Ergänzende Erläuterungen

5.1.1  Zusammensetzung Steueraufwand

Der Steueraufwand für die Jahre 2014 und 2013 in der Erfolgsrechnung setzt sich wie folgt zusammen:

Bei der Berechnung der laufenden Ertragssteuern gelangen die effektiv gültigen Steuersätze zur Anwendung.

Diese Position setzt sich aus Ertragssteuern und Grundstückgewinnsteuern zusammen:

Die Aufwendungen für Grundstückgewinnsteuern sind im Geschäftsfeld Generalunternehmung vom Zeitpunkt der Veräusserung von Entwicklungsliegenschaften und im Geschäftsfeld Immobilien von Verkäufen aus dem Portfolio abhängig. Diese Objektsteuern fallen dementsprechend zyklisch an.

Es bestehen folgende Forderungen und Verbindlichkeiten am 31. Dezember gegenüber kommunalen und kantonalen Steuerbehörden:

Das Verwaltungsgericht Zug hat am 26. Juni 2014 in Ergänzung zu einem Urteil des Bundesgerichts vom 5. Oktober 2012 betreffend Schweizer Steuerpflicht der inzwischen liquidierten Betriebsstätte der Allreal Finanz AG auf den Cayman Islands entschieden, dass diese Steuerpflicht ab dem Datum des Bundesgerichtsurteils beginnt. Die Eidgenössische Steuerverwaltung als Gegenpartei vertritt eine andere Auffassung und hat deshalb das Verfahren an das Bundesgericht weitergezogen. Bis zum 10. Februar 2015 (Datum der Genehmigung der Jahresrechnung durch den Verwaltungsrat) ist noch kein Entscheid erfolgt. Nach Auffassung der Gesellschaft bestehen für diesen Sachverhalt ausreichende Steuerrückstellungen per Bilanzstichtag.

Die latenten Steuern aus Neubewertung setzen sich wie folgt zusammen:

Die Abwertung der Anlageliegenschaften von CHF −5.9 Mio. führte zu einer Gutschrift an latenten Steuern in der Erfolgsrechnung von CHF 1.2 Mio. per Saldo, wovon CHF 0.1 Mio. auf die Anlageliegenschaften im Bau und CHF 1.1 Mio. auf die Renditeliegenschaften entfallen.

In der Berichtsperiode erhöhten sich die zeitlichen Bewertungsdifferenzen zwischen den steuerlich massgebenden Einzelabschlüssen der Gruppengesellschaften und der Konzernrechnung, sodass der Erfolgsrechnung latente Steuern von CHF 5.3 Mio. belastet wurden (2013: CHF 4.1 Mio.).

Im Weiteren wurden zum Konzernsteuersatz von 22% bewertete Steuereffekte aus Verlustvorträgen in Höhe von CHF 1.0 Mio. der Erfolgsrechnung belastet. Mit dem Verkauf von drei Anlageliegenschaften wurden latente Steuerverbindlichkeiten von CHF 4.7 Mio. aufgelöst.

Latente Steuerverpflichtungen der im langfristigen Fremdkapital ausgewiesenen Rückstellung für latente Steuern setzen sich wie folgt zusammen:

Die latenten Steuerverpflichtungen in Zusammenhang mit der Höherbewertung von Anlageliegenschaften (Differenz Markt-/Anschaffungswert) basieren in der Regel auf einer durchschnittlichen Haltedauer von zehn Jahren ab Kaufdatum oder Erstellungsjahr bei neuen Liegenschaften und einem Steuersatz von bis zu 30% (2013: 30%). Für jede Anlageliegenschaft wird eine separate Berechnung der latenten Steuern durchgeführt.

Zeitliche Bewertungsdifferenzen auf Anlageliegenschaften (Differenz Anschaffungswert und steuerlicher Buchwert) und sonstigen Bilanzpositionen erfassen die Unterschiede zwischen den Einzelabschlüssen der Allreal-Gruppengesellschaften und der Konzernrechnung. Dabei handelt es sich vor allem um getätigte Abschreibungen auf Anlage- und Entwicklungsliegenschaften, zusätzliche Wertberichtigungen auf Forderungen sowie Erfassung von zusätzlichen Rückstellungen, die bei der laufenden steuerlichen Bemessung in Abzug gebracht werden.

Die Bewertungsdifferenzen auf Abschreibungen auf Anlageliegenschaften im Kanton Zürich sowie auf sonstigen Bilanzpositionen werden mit dem Konzernsteuersatz von 22% (2013: 22%) berechnet. Bei Bewertungsdifferenzen auf Abschreibungen auf Anlageliegenschaften ausserhalb des Kantons Zürich wurde ein Steuersatz von 15% (2013: 15%) berücksichtigt.

Im Jahr 2014 wurden mit der Amortisation der Anleihen total CHF 0.8 Mio. an latenten Steuern erfolgswirksam der Erfolgsrechnung gutgeschrieben (2013: CHF 0.7 Mio.).

Latente Steuerguthaben bestehen auf folgenden Positionen:

IAS 12 setzt für die Aktivierung latenter Steuerguthaben aus Verlustvorträgen oder aus negativer Marktwertanpassung die sachliche und die zeitliche Verrechenbarkeit voraus. Bezüglich der Tieferbewertung von Anlageliegenschaften besteht die Möglichkeit, Verluste aus Liegenschaftenverkauf mit anderen laufenden Gewinnen zu verrechnen. Es wurde ein Steuersatz von 22% (2013: 22%) für Liegenschaften im Kanton Zürich und ein Steuersatz von 15% für Liegenschaften in den übrigen Kantonen (2013: 15%) angewendet.

Latente Steuerguthaben auf negative Wiederbeschaffungswerte von Zinssatzswaps haben sich gegenüber dem Vorjahr um CHF 6.8 Mio. auf CHF 15.1 Mio. erhöht und wurden mit CHF 6.7 Mio. direkt im Eigenkapital und mit CHF 0.1 Mio. in der Erfolgsrechnung berücksichtigt.

Per 31. Dezember 2014 bestehen aktive latente Steuern auf Steuerverlustvorträge von CHF 2.8 Mio. (31.12.2013: CHF 3.8 Mio.) und betreffen eine Gruppengesellschaft mit Sitz in Zürich, die in den Einzelabschlüssen 2008 bis 2013 Verluste ausweist, deren Verrechnung mit Gewinnen in den Folgejahren wahrscheinlich ist (Verfall von erstem Steuerverlustvortrag ab dem Jahr 2015). Es wurde ein Steuersatz von 22% angewendet (2013: 22%).

Aus der Erfassung von Vorsorgeverpflichtungen bestehen am Bilanzstichtag latente Steuerguthaben von CHF 3.1 Mio. (31.12.2013: CHF 0.5 Mio.), die sich gegenüber dem Vorjahr um CHF 2.6 Mio. erhöht haben und mit CHF 3.6 Mio. direkt im Eigenkapital und mit CHF −1.0 Mio. in der Erfolgsrechnung berücksichtigt sind.

Die folgende Aufstellung zeigt die Überleitung zwischen den für die Gruppe massgebenden theoretischen Steuersätzen und den effektiven Steuern.

Der angewendete Referenzsteuersatz ist die Gesamtsumme der nationalen, kantonalen und kommunalen Ertragssteuersätze, die im Durchschnitt zur Anwendung kommen.

Die Anpassung Steuereffekte auf Neubewertungen beinhaltet die Veränderung der Auf- und Abwertungen von Anlageliegenschaften sowie deren kumulierten Saldo, belastet mit bis zu 32% latenten Steuern und in Differenz zum Referenzsteuersatz von 22%.

Die Gutschrift von CHF 1.5 Mio. für laufende Steuern der Vorjahre resultiert aus der Neuberechnung des Steuerstatus pro Gruppengesellschaft aufgrund eingereichter Steuererklärungen oder definitiv erhaltener Steuereinschätzungen.

Erträge mit tieferem Steuersatz beinhalten den Effekt, dass ein Teil der Gruppengesellschaften ihren Sitz an einem Standort hat, dessen gesamte Steuerbelastung deutlich unter dem Konzernsteuersatz von 22% liegt.

Erträge mit einem höheren Steuersatz berücksichtigen den Effekt, dass Liegenschaftengewinne, die der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, mit totalen Steuersätzen von bis zu 32% belastet sind und deshalb über dem Konzernsteuersatz von 22% liegen. Dabei handelt es sich insbesondere um Gewinne, die bei der Abrechnung von abgeschlossenen Projekten im Geschäftsfeld Generalunternehmung zur Besteuerung gelangen oder aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien stammen.

Die Kaufverpflichtungen stehen im Zusammenhang mit vertraglichen Vereinbarungen zum Erwerb von Entwicklungsliegenschaften. Die Inanspruchnahme der Verpflichtung hängt von der Erfüllung der mit den Gegenparteien vereinbarten Bedingungen ab.

Es bestehen wie im Vorjahr keine Garantien und Bürgschaften zugunsten Dritter. Darüber hinaus hat die Allreal Holding AG im Einzelabschluss Garantien und Bürgschaften in der Höhe von zusätzlich CHF 659.6 Mio. im Zusammenhang mit Finanzierungen und derivativen Finanzgeschäften mit Dritten für einzelne Tochtergesellschaften abgegeben (2013: CHF 802.5 Mio.).

Per 31. Dezember 2014 bestehen keine pendenten Rechtsfälle, die geeignet sind, die Vermögens- und Ertragslage der Allreal-Gruppe massgeblich zu beeinflussen, ohne dass dafür entsprechende Rückstellungen bestehen.

5.4.1 Finanzierungs- und Kapitalmanagement

Im Rahmen der Finanzierungsstrategie hat der Verwaltungsrat mit den letztmals am 1. Oktober 2013 angepassten Anlage- und Finanzierungsrichtlinien Vorgaben erlassen, inwiefern eine Fremdverschuldung durch die Allreal-Gruppe möglich ist. Der konsolidierte Eigenkapitalanteil muss am Bilanzstichtag über 35% liegen, das Net Gearing darf 150% nicht übersteigen, der Zinsdeckungsfaktor den Faktor 2.0 nicht unterschreiten und die Bilanzpositionen Anlage- und Entwicklungsliegenschaften dürfen mit maximal 70% verzinslichem Fremdkapital refinanziert werden.

Der Verwaltungsrat überprüft vierteljährlich die Kapitalstruktur und überwacht insbesondere die Einhaltung der Grenzwerte gemäss Anlage- und Finanzierungsrichtlinien. Das Kapitalmanagement umfasst dabei sowohl das Eigenkapital als auch das verzinsliche Fremdkapital (Nettofinanzschulden).

Die mit Kreditgebern vereinbarten Vertragsklauseln betreffend Mindestkapitalisierung (Financial Covenants) sind deckungsgleich mit jenen der internen Anlage- und Finanzierungsrichtlinien. Sie wurden während der Berichtsperiode ausnahmslos eingehalten und sind per Bilanzstichtag wie folgt:

Eigenkapitalquote

(Konzerneigenkapital in Prozent der Bilanzsumme)

Net Gearing

(Nettofinanzschulden in Prozent des Konzerneigenkapitals)

Zinsdeckungsfaktor

(EBITDA exklusive Erfolg aus Neubewertung dividiert durch Nettofinanzaufwand)

Refinanzierung Liegenschaften

(Verbindlichkeiten aus Finanzierung in Prozent des Buchwerts Anlage- und Entwicklungsliegenschaften in Prozent)

Falls die Financial Covenants nicht eingehalten würden, steht den Kreditgebern vertraglich das Recht zu, die Margen für die Finanzierung zu erhöhen, Amortisationspflichten einzuführen oder vollständige Kreditrückzahlungen zu verlangen.

Die Allreal-Gruppe ist verschiedenen Finanzrisiken aus Markt, Zinssatzänderungen, Forderungen, Refinanzierung und Liquidität ausgesetzt. Das Risikomanagement wird in Übereinstimmung mit den vom Verwaltungsrat genehmigten Anlage- und Finanzierungsrichtlinien durchgeführt. Die operative Umsetzung der Richtlinien erfolgt direkt durch den Leiter Finanzen, der mindestens einmal pro Monat der Gruppenleitung über die wichtigsten Finanzrisiken Bericht erstattet. Der Verwaltungsrat wird schriftlich alle drei Monate durch die Gruppenleitung über die Entwicklung der Finanzrisiken informiert.

Bei den Finanzinstrumenten ist Allreal hauptsächlich dem Marktrisiko infolge Zinsänderungen ausgesetzt. Die in diesem Zusammenhang relevante Sensitivitätsanalyse ist unter 5.4.4 aufgeführt.

Aus der Schwankung des Marktzinssatzes entsteht für die Allreal-Gruppe ein Zinsänderungsrisiko, da die Gruppengesellschaften teilweise feste Vorschüsse mit hypothekarischer Deckung beziehungsweise Hypothekardarlehen auf kurzfristiger Basis bis maximal 12 Monate bei Banken ausschliesslich in Schweizer Franken aufnehmen. Diesem Risiko wird mit dem Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten in Form von Zinssatzswaps begegnet, um einerseits die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten zu verlängern und andererseits den durchschnittlichen Zinssatz dieser Schulden zu fixieren. Damit wird das Zinsänderungsrisiko reduziert. Dabei werden sogenannte Payer Swaps abgeschlossen, bei denen Allreal als fixe Zahlerin in den Kontrakt über eine bestimmte Laufzeit eintritt. Die Gegenpartei bezahlt im Gegenzug den variablen CHF-Libor auf 1-, 3- oder 6-Monats-Basis. Sofern der CHF-Libor negativ ist, erhöht sich jedoch der Zinsaufwand, da Allreal auch zur Bezahlung der variablen Zinszahlungen verpflichtet ist. Die Zinszahlungen werden monatlich, viertel- oder halbjährlich netto mit der Gegenpartei abgerechnet. Die variablen Zinszahlungen aus den Payer Swaps können noch zusätzlich verkürzt werden, indem der variable 3- oder 6-Monats-Zins mithilfe von Base Swaps auf 1-Monats-Basis reduziert wird. Diese Base Swaps tauschen kurzfristige Zinszahlungen aus und haben das gleiche Laufzeitende wie die darüberliegenden Payer Swaps. Sie führen für Allreal zu einer risikofreien Reduktion der Zinsenlast, ohne das Kontraktvolumen zu erhöhen.

Die Zinsfälligkeitsstruktur wird durch den Verwaltungsrat und die Gruppenleitung mindestens quartalsweise überprüft, und mittels eines vereinfachten Liability Management werden die Risiken analysiert. Es wird eine gleichmässige Verteilung der Zinserneuerungstermine mit einer Restlaufzeit von mehr als vier Jahren angestrebt.

Per 31. Dezember 2014 bestehen Zinssatzswaps (Payer Swaps) von total CHF 885.0 Mio. (31.12.2013: CHF 885.0 Mio.):

Im Geschäftsjahr 2014 wurden weder neue Zinssatzswaps abgeschlossen noch sind solche ausgelaufen oder abgelöst worden.

Zur Senkung des Finanzaufwands wurden in den Vorjahren Base Swaps mit einem Kontraktwert von CHF 100.0 Mio. abgeschlossen, die sich auf bereits abgesicherte Zahlungsströme durch Payer Swaps beziehen. Die Base Swaps haben Endlaufzeiten September 2015 und Februar 2017.

Die negativen Wiederbeschaffungswerte wurden für die im Geschäftsjahr 2015 auslaufenden Zinssatzswaps in den übrigen kurzfristigen Verbindlichkeiten bilanziert (CHF 1.9 Mio.), während die übrigen Wiederbeschaffungswerte in den übrigen langfristigen Verbindlichkeiten eingestellt sind (CHF 66.6 Mio.).

Bewertung Zinssatzswaps

Per Bilanzstichtag ergeben sich folgende Werte im Zusammenhang mit den ausstehenden Zinssatzswaps, die nach Laufzeitende der Kontrakte gegliedert sind:

Die Wertveränderungen der Zinssatzswaps, die das Hedge Accounting erfüllen, werden als Teil der Gewinnreserven im Eigenkapital ausgewiesen. Die Zinssatzswaps beeinflussen erfolgswirksam die Gesamtergebnisrechnung jeweils in der Berichtsperiode, in der Zinszahlungen mit der Gegenpartei ausgetauscht werden. Diese fallen zeitlich mit den Fälligkeiten der kurzfristigen Festen Vorschüsse auf hypothekarischer Basis zusammen.

Unter Einbezug des Kontraktvolumens der derivativen Finanzinstrumente und der Verbindlichkeiten aus Finanzierung, der liquiden Mittel und der Finanzanlagen per Bilanzstichtag wurde eine Sensitivitätsanalyse berechnet. Dabei wurde die Annahme getroffen, dass die Bilanzpositionen während eines ganzen Jahres in diesem Umfang bestehen und sich das allgemeine Zinsniveau um einen Prozentpunkt verändert. Dieses Vorgehen entspricht den Berechnungen gemäss interner Finanzberichterstattung an Verwaltungsrat und Gruppenleitung.

Sofern das allgemeine Zinsniveau um 100 Basispunkte höher beziehungsweise tiefer als per Bilanzstichtag wäre und alle anderen Variablen konstant blieben, würde das Unternehmensergebnis CHF 2.1 Mio. beziehungsweise CHF 8.3 Mio. tiefer ausfallen (2013: CHF 1.0 Mio. / CHF 0.003 Mio.) und das Konzerneigenkapital um CHF 58.2 Mio. steigen beziehungsweise um CHF 56.5 Mio. sinken (31.12.2013: CHF 65.3 Mio. / CHF 61.2 Mio.). Diese Berechnungen basieren bei einem tieferen Zinsniveau insbesondere auf der Annahme, dass negative CHF-Libor-Zinsen für Allreal bei den Zinssatzswaps zu einer Mehrbelastung führen.

Das Kreditrisiko besteht für Allreal darin, dass eine Gegenpartei infolge Ausfalls ihre finanziellen Verpflichtungen nicht einhalten kann und es zu Verlusten für die Gruppe kommt. Zahlungsausstände und Bonität der Kunden sowohl im Geschäftsfeld Generalunternehmung als auch im Geschäftsfeld Immobilien werden laufend überwacht. Es bestehen monatliche Berichterstattungen mit Kommentierung der grössten Positionen an die Gruppenleitung.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und die übrigen Forderungen setzen sich aus einer Vielzahl von Guthaben gegenüber Gegenparteien im Geschäftsfeld Generalunternehmung sowie gegenüber Mietern und Liegenschaftenverwaltungen im Geschäftsfeld Immobilien zusammen. Forderungen aus Mietverhältnissen sind in der Regel über separate Bankgarantien oder Mieterkautionen abgesichert. Es bestehen keine Forderungsverhältnisse, bei denen ein einzelner Schuldner mehr als 20% der gesamten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausmacht. Für laufende Bauvorhaben werden periodisch Akontozahlungen einverlangt. Allreal verfolgt eine enge Debitorenüberwachung, weshalb die historische Ausfallrate in der Folge gering ist.

Das Kreditrisiko bei den liquiden Mitteln und den derivativen Finanzinstrumenten wird als klein erachtet, da als Gegenparteien nur Banken und Versicherungen mit guter Bonität auftreten (Rating mindestens «BBB+»). Es wird darauf geachtet, mit vielen Banken zusammenzuarbeiten, die vorwiegend in der Schweiz tätig sind. Das maximale Ausfallrisiko bei den liquiden Mitteln ist mit CHF 5.3 Mio. geringer als der Buchwert von CHF 31.9 Mio., da mit einigen kreditgebenden Banken der Verrechnungsverzicht zwischen Guthaben und Verbindlichkeiten vertraglich wegbedungen wurde.

Das maximale Ausfallrisiko bei den Debitoren und übrigen Forderungen entspricht dem Buchwert. Aus abgegebenen Garantien und Bürgschaften zugunsten von Banken im Zusammenhang mit Finanzierungen und derivativen Finanzinstrumenten sind keine zusätzlichen Belastungen zu erwarten, die höher sind als die bilanzierten Verbindlichkeiten aus Finanzierung gegenüber Banken und Versicherungen von CHF 1 327.0 Mio.

Das Kreditrisiko bei den Finanzanlagen beträgt per Bilanzstichtag CHF 142.5 Mio. und entspricht der Bilanzposition.

Per Bilanzstichtag bestehen von Banken zugesagte und sofort abrufbare Kreditlimiten in Höhe von CHF 543.4 Mio., die nicht benützt sind. Die in den Kreditverträgen mit Banken vereinbarten und einzuhaltenden Finanzkennzahlen entsprechen denjenigen der Anlage- und Finanzierungsrichtlinien und wurden in der Berichtsperiode jederzeit eingehalten. Es besteht eine dreijährige Mittelfristplanung für die Allreal-Gruppe, die sicherstellt, dass die Grenzwerte durch frühzeitige Verlängerung auslaufender Kredite auf rollender Basis eingehalten werden. Aufgrund der Financial Covenants besteht für Allreal die Möglichkeit, rund CHF 1.3 Mia. an neuen Verbindlichkeiten aus Finanzierung aufzunehmen, bevor neue Eigenmittel zugeführt werden müssen.

Die nachstehende Aufstellung zeigt die nicht diskontierten Zahlungsabflüsse von bestehenden Verbindlichkeiten inklusive derivativer Finanzinstrumente (Payer Swaps) am Bilanzstichtag. Es werden jeweils die frühestmöglichen Rückzahlungen gemäss vertraglichen Vereinbarungen als Enddatum eingesetzt. Da bei den Zinssatzswaps das Fixing der variablen Zahlungsströme jeweils monatlich, viertel- oder halbjährlich erfolgt und in der Zukunft liegt, wurden die CHF-Libor-Zinssätze auf 1- bis 6-Monats-Basis am 31. Dezember als Referenzzinssatz verwendet.

Zins- und Nominalbetragszahlungen aus Verbindlichkeiten

Finanzanlagen und Verbindlichkeiten aus Finanzierung werden unter Anwendung der Amortised Cost Method zu fortgeführten Anschaffungswerten bilanziert.

Derivative Finanzinstrumente (Zinssatzswaps) werden auf den Bilanzstichtag hin zu Marktwerten bewertet, indem zukünftige Zahlungsströme zu aktuellen Zinssätzen am 31. Dezember geschätzt und abdiskontiert werden. Da es sich um standardisierte Kontrakte handelt, ist eine Bewertung auf Basis aktueller Zinssätze möglich. Die Berechnung der Zinssatzswaps lässt Allreal durch Banken durchführen.

Die zu Fair Value bilanzierten Finanzinstrumente werden in drei verschiedene Kategorien unterteilt.

Die Zuordnung auf die einzelnen Kategorien ist von der Datenbasis zur Ermittlung der Fair Values abhängig.

Kategorie 1: Fair Value mithilfe von Kursnotierungen auf einem aktiven Markt (Börse)

Kategorie 2: Fair Value mithilfe einer Bewertungsmethode, deren Eingabefaktoren von einem aktiven Markt abgeleitet werden

Kategorie 3: Fair Value mithilfe einer Bewertungsmethode, deren Eingabefaktoren nicht auf einem aktiven Markt beobachtbar sind

In den Jahren 2014 und 2013 fanden keine Umklassierungen innerhalb der Kategorien statt.

Mit Ausnahme der nachstehend dargestellten Verbindlichkeiten aus Finanzierung ist davon auszugehen, dass die Buchwerte der Finanzaktiven und der übrigen Finanzpassiven den Fair Values entsprechen.

Die Fair Values der Anleihen entsprechen dem Börsenkurs per Bilanzstichtag. Bei den Festhypotheken werden die Fair Values mithilfe der per 31. Dezember aktuellen CHF-Zinssätze für die jeweiligen Restlaufzeiten unter Einbezug einer Kreditmarge von 0.8% (2013: 0.6%) ermittelt.

Aus der nachfolgenden Tabelle sind die Buch- und Marktwerte (Fair Values) aller bilanzierten Finanzinstrumente ersichtlich.

Als nahestehende Personen gelten die Aktionäre, die sich im Aktionärsbindungsvertrag zur Einhaltung der Vorschriften der «Lex Koller» zusammengeschlossen haben und per Bilanzstichtag 39.75% des Aktienkapitals der Allreal Holding AG halten, der Verwaltungsrat, die Gruppenleitung und die Pensionskasse Allreal.

Die sechs Mitglieder des Verwaltungsrats erhalten Fixhonorare von total CHF 0.47 Mio. (2013: CHF 0.55 Mio.), die nach Genehmigung der Jahresrechnung durch die Generalversammlung ausbezahlt werden. Weitere Vergütungen an diese Personen bestehen nicht.

Die Vergütungen an den Verwaltungsrat werden durch die Allreal Holding AG direkt ausgerichtet. Die Mitglieder der Gruppenleitung sind bei der zu 100% der Allreal Holding AG gehörenden Tochtergesellschaft Allreal Generalunternehmung AG angestellt, die die Vergütungen an diese Personen ausbezahlt. Alle Beträge sind brutto ausgewiesen vor Sozialversicherungsbeiträgen zulasten der Vergütungsempfänger. Der Arbeitgeberanteil an Sozialversicherungsbeiträgen ist nicht berücksichtigt.

In der Berichtsperiode wurde für die sechs Mitglieder der Gruppenleitung eine Gesamtvergütung von CHF 4.38 Mio. (2013: CHF 3.35 Mio.) in der Konzernrechnung berücksichtigt, wovon CHF 1.29 Mio. (2013: CHF 1.16 Mio.) als höchste Gesamtvergütung für Bruno Bettoni, Vorsitzender der Gruppenleitung.

Die variablen Boni in Form einer Barzahlung werden nach Genehmigung der Jahresrechnung und des Vergütungsberichts durch die Generalversammlung ausbezahlt.

[1]Berechnet zum Marktwert per Zuteilungsdatum

Zusammenfassend wurden an den Verwaltungsrat und an die Gruppenleitung folgende Vergütungen in Summe in der Konzernrechnung berücksichtigt:

Weder in der Berichtsperiode noch im Vorjahr wurden Darlehen, Kredite oder Sicherheiten an die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung oder an ihnen nahestehende Personen sowie ehemalige Organmitglieder gewährt.

Ein Mitglied der Gruppenleitung hat am 12. März 2014 direkt der Gesellschaft 250 Namenaktien der Allreal Holding AG zum aktuellen Börsenkurs von CHF 125 verkauft (Transaktionswert: CHF 0.031 Mio.).

Folgende Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Gruppenleitung halten per Bilanzstichtag direkt oder indirekt eine Beteiligung an der Allreal Holding AG:

Die Beteiligung der Helvetia Gruppe, St. Gallen, bei der Dr. Ralph-Thomas Honegger die Funktion des Bereichsleiters Anlagen (CIO) ausübt und Mitglied der Geschäftsleitung ist, ist in der Tabelle nicht enthalten.

Die auf Verwaltungsrat und Gruppenleitung entfallenden Aktien entsprechen einer Beteiligungsquote von 1.83% am Aktienkapital der Gesellschaft (31.12.2013: 1.82%).

Die Generalunternehmung hat im Berichtsjahr für mehrere Parteien des Aktionärsbindungsvertrags Bauprojekte für total CHF 28.5 Mio. (2013: CHF 36.2 Mio.) zu marktüblichen Konditionen ausgeführt, was 5.2% des Ertrags aus Realisation Generalunternehmung entspricht (2013: 5.8%).

Die Helvetia Gruppe, die 10.0% des Aktienkapitals der Allreal Holding AG hält, ist mit Dr. Ralph-Thomas Honegger im Verwaltungsrat der Allreal Holding AG vertreten. Es bestehen Versicherungsverträge (Gebäude-, Bau- und Personenversicherungen) zwischen der Helvetia Gruppe und einzelnen Allreal-Gesellschaften mit einem jährlichen Prämienvolumen von CHF 1.1 Mio. (2013: CHF 1.2 Mio.).

Mit der Mobiliar Gruppe, die mit einer Tochtergesellschaft Mitglied des Aktionärsbindungsvertrags ist, besteht ein Gebäudeversicherungsvertrag mit einem jährlichen Prämienvolumen von CHF 0.12 Mio. (2013: CHF 0.05 Mio.). An Allreal wurden grundpfandgesicherte Festhypotheken mit Laufzeiten bis 2022 in Höhe von CHF 52.5 Mio. gewährt (CHF 37.5 Mio. zu 1.55% und CHF 15.0 Mio. zu 1.90%). Am Bilanzstichtag bestand aus der Abwicklung eines GU-Projekts eine noch nicht fällige Forderung gegenüber der Mobiliar von CHF 1.0 Mio.

Die zur Unternehmensgruppe des Kernaktionärs IHAG Holding AG gehörende Privatbank IHAG Zürich AG hat Allreal hypothekarisch gesicherte Kredite von total CHF 31.2 Mio. gewährt (Zinssatz 0.51% mit Laufzeit bis April 2015). Im Weiteren ist die Bank mit dem Market Making für die Gesellschaft beauftragt (Honorare von CHF 0.08 Mio.).

Die Allreal-Gruppe bezieht Beratungsdienstleistungen in rechtlichen Angelegenheiten von mehreren Rechtsanwaltskanzleien, unter anderem auch von Meyerlustenberger Lachenal Rechtsanwälte, in der Dr. Thomas Lustenberger, Präsident des Verwaltungsrats der Allreal Holding AG, einer von 32 Partnern ist. Über die Mandatserteilung an externe Anwälte entscheidet die Gruppenleitung ohne Konsultation des Verwaltungsrats.

Meyerlustenberger Lachenal hat der Allreal-Gruppe im Geschäftsjahr 2014 Honorare im Betrag von CHF 0.057 Mio. in Rechnung gestellt (2013: CHF 0.07 Mio.).

Seit mehreren Jahren steht Allreal in Geschäftsbeziehung mit der Banque Cantonale Vaudoise, bei der Olivier Steimer, Mitglied des Verwaltungsrats der Allreal Holding AG, die Funktion des Präsidenten des Verwaltungsrats ausübt. Per Bilanzstichtag bestehen hypothekarisch gesicherte Kredite in Höhe von CHF 50 Mio. (Zinssatz 0.6% mit Laufzeiten bis Februar 2015) sowie derivative Finanzinstrumente (Payer Swaps) mit einem Nominalwert von CHF 150 Mio.

Die Pensionskasse Allreal hält Allreal-Namenaktien im Wert von CHF 1.6 Mio. (2013: CHF 1.4 Mio.). Es bestehen keine Forderungen oder Verbindlichkeiten zwischen der Pensionskasse Allreal und den Allreal-Gesellschaften zum Bilanzstichtag. Die Arbeitgeberbeiträge von Allreal betrugen in der Berichtsperiode CHF 3.0 Mio. (2013: CHF 3.8 Mio.).

Per Bilanzstichtag bestehen unter Berücksichtigung der vorerwähnten Sachverhalte gegenüber allen nahestehenden Personen keine wesentlichen offenen Forderungen oder Verbindlichkeiten, und im Jahr 2014 haben keine weiteren Transaktionen mit nahestehenden Personen stattgefunden.

Die Transaktionen zwischen den einzelnen Gruppengesellschaften erfolgen zu «at arm’s length»-Bedingungen. Dies gilt insbesondere auch für bauliche Leistungen der Generalunternehmung an das Geschäftsfeld Immobilien.

Ferner erbringt die Generalunternehmung Managementleistungen zugunsten der übrigen Unternehmensbereiche. Hierfür erhielt sie 2014 vom Geschäftsfeld Immobilien CHF 4.5 Mio. (2013: CHF 4.7 Mio.) sowie von der Allreal Holding AG CHF 0.6 Mio. (2013: CHF 0.6 Mio.), die in der Konzernrechnung wieder eliminiert wurden.

Mit Aufhebung des Euro-Mindestkurses und der Einführung von Negativzinsen durch die Schweizerische Nationalbank am 15. Januar 2015 ist damit zu rechnen, dass sich sowohl die negativen Wiederbeschaffungswerte der bestehenden Zinssatzswaps (Payer Swaps) weiter erhöhen, als auch der zukünftige Finanzaufwand durch die Bezahlung negativer CHF-Libor-Zinsen eine Mehrbelastung erfährt.

Zwischen dem 31. Dezember 2014 und dem 10. Februar 2015 (Datum der Genehmigung der Konzernrechnung durch den Verwaltungsrat) sind keine weiteren Ereignisse eingetreten, die eine Anpassung der Buchwerte von Aktiven und Passiven zur Folge haben oder an dieser Stelle offengelegt werden müssten.