Vorwort

  • Gutes Unternehmensergebnis
  • Bedeutende Verkaufsgewinne im Geschäftsfeld Immobilien
  • Generalunternehmung mit rekordhohem Projektvolumen
  • Fortgesetzt solide und vorteilhafte Finanzierung
  • Antrag auf unveränderte Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie

Im Geschäftsjahr 2013 erzielte Allreal ein gutes Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt von CHF 116.1 Millionen. Zum erfreuliche 11 Prozent über Vorjahr liegenden Resultat haben insbesondere die höheren Mieterträge, die Gewinne aus dem Verkauf von Renditeliegenschaften und von Wohneigentum sowie der tiefe Finanzaufwand beigetragen.

Die Zunahme bei den Mieterträgen im Geschäftsfeld Immobilien und das gegenüber dem Vorjahr nochmals deutlich gestiegene Projektvolumen im Geschäftsfeld Generalunternehmung führten zu einer 14.4 Prozent über dem Wert von 2012 liegenden Gesamtleistung von CHF 1 242.3 Millionen.

Per 31. Dezember 2013 beschäftigte Allreal an den Standorten Zürich, Basel, Bern, Cham und St. Gallen insgesamt 388 Mitarbeitende. Die Zahl der Vollzeitstellen belief sich am Stichtag auf 371.

Das mit 24.9 Prozent deutlich über Vorjahr liegende Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt von CHF 121.8 Millionen widerspiegelt vor allem die bei den Wohnliegenschaften angefallenen Aufwertungsgewinne.

Allreal-Aktie mit 4.5 Prozent Ausschüttungsrendite

Der Titel schloss am 31. Dezember 2013 bei CHF 123.50 und lag damit 12.5 Prozent unter dem Jahresendkurs des Vorjahrs. Die negative Kursentwicklung, mit der alle grösseren an der SIX Swiss Exchange kotierten Immobiliengesellschaften konfrontiert sind, ergab zusammen mit der im April 2013 erfolgten Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2012 eine Gesamtperformance der Aktie von –8.6 Prozent.

Aufgrund des guten Ergebnisses im Geschäftsjahr 2013 wird der Verwaltungsrat den Aktionären an der am 28. März 2014 stattfindenden Generalversammlung der Allreal Holding AG eine Ausschüttung von CHF 5.50 für das Geschäftsjahr 2013 vorschlagen. Bezogen auf den Kurs per 31. Dezember 2013, entspricht dieser Betrag einer Barrendite von 4.5 Prozent. Die für die beantragte Ausschüttung benötigten Mittel stammen aus den Reserven aus Kapitalanlagen. Der an private Aktionäre ausbezahlte Betrag bleibt damit steuerfrei.

Ertragsstarkes Geschäftsfeld Immobilien

Verbunden mit einem Rückgang der leerstandsbedingten Ertragsausfälle, erhöhten sich die Mieterträge um 4.5 Prozent auf CHF 148.5 Millionen. Bei einem leicht höheren Liegenschaftenaufwand lag die Nettorendite des Portfolios bei im Marktvergleich respektablen 4.8 Prozent.

Bereits im ersten Halbjahr 2013 erfolgte ein Ausbau des Portfolios der Renditeliegenschaften durch die Umklassierung einer Wohnliegenschaft an der Neunbrunnenstrasse in Zürich Oerlikon und der an Allianz Suisse vermieteten Bürogebäude auf dem Richti-Areal in Wallisellen. Beide Zugänge waren im zweiten Halbjahr 2013 voll ertragswirksam.

Bei den Abgängen handelt es sich um zwei Wohn- und vier Geschäftsliegenschaften im Gesamtwert von rund CHF 217 Millionen. Insgesamt resultierten die Verkäufe in einem Gewinn von erfreulich hohen CHF 20 Millionen vor Steuern.

Am Stichtag umfasste das Portfolio der Renditeliegenschaften damit 42 Geschäfts- und 18 Wohnliegenschaften.

In der Berichtsperiode kam es bei den Anlageliegenschaften im Bau zum Zugang von drei Geschäftsliegenschaften sowie zur Umklassierung je einer Wohn- und Geschäftsliegenschaft zu den Renditeliegenschaften. Damit erhöhte sich der Bestand gegenüber dem Stichtag des Vorjahrs um eine Liegenschaft auf insgesamt sieben Anlageliegenschaften im Bau, die alle im Jahr 2014 fertiggestellt werden.

Die Bewertung aller Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaftenschätzer führte zu einer Höherbewertung des gesamten Portfolios um CHF 8.1 Millionen. Zur positiven Wertveränderung beigetragen haben vor allem die Aufwertungen bei den Wohnliegenschaften und den Anlageliegenschaften im Bau sowie der per 1. Januar 2013 erstmals in Kraft getretene Rechnungslegungsstandard IFRS 13.

Unter Berücksichtigung der Handänderungen und Umklassierungen sowie der Höherbewertung belief sich der Gesamtwert aller Anlageliegenschaften am Stichtag auf CHF 3.44 Milliarden. Dies entspricht einer Zunahme gegenüber dem Vorjahreswert um 9.1 Prozent. Gemessen am Marktwert des gesamten Portfolios, lag der Anteil der Renditeliegenschaften bei CHF 2 610.2 Millionen beziehungsweise 75.8 Prozent und jener der Anlageliegenschaften im Bau bei CHF 835.6 Millionen beziehungsweise 24.2 Prozent.

Geschäftsfeld Generalunternehmung mit deutlich höherem Projektvolumen

Im Geschäftsjahr 2013 erzielte die Generalunternehmung einen Erfolg aus Geschäftstätigkeit von CHF 110.7 Millionen. Damit liegt das Ergebnis des Geschäftsfelds trotz anspruchsvoller Rahmenbedingungen nur leicht unter jenem des Vorjahrs. Zu verdanken ist das gute Resultat insbesondere dem erfolgreichen Verkauf von Stockwerkeigentum aus eigener Entwicklung und Realisation.

Das Betriebsergebnis belief sich in der Berichtsperiode auf CHF 45.2 Millionen. Hauptgrund für den 16.5 Prozent unter dem Vorjahr liegenden Wert sind die deutlich höheren Personalkosten sowie tiefere Vergabegewinne und Honorare.

Das abgewickelte Projektvolumen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 15.7 Prozent auf rekordhohe CHF 1 087 Millionen. Der bereits vollzogene oder unmittelbar bevorstehende Abschluss mehrerer Projekte, verbunden mit der Fokussierung auf Aufträge mit intakten Gewinnaussichten, wird kurz- bis mittelfristig zur angestrebten Abnahme des Projektvolumens führen.

Per Stichtag belief sich der gesicherte Arbeitsvorrat auf CHF 1.4 Milliarden. Dieser gegenüber dem Vorjahr tiefere Wert entspricht einer Auslastung der vorhandenen Kapazitäten während rund 18 Monaten.

Solide Finanzierung garantiert Handlungsfähigkeit

Am Stichtag lag der durchschnittliche Zinssatz für Fremdkapital bei tiefen 2.13 Prozent bei einer durchschnittlichen Dauer der Zinsbindung von 56 Monaten. Damit bleibt das Unternehmen weiterhin ausgesprochen vorteilhaft und solide finanziert.

Dank der im dritten Quartal 2013 erfolgreich am Markt platzierten 2.00%-Obligationenanleihe mit einer Laufzeit bis 2020 über CHF 150 Millionen verfügt Allreal über kurzfristig verfügbare Mittel und auf tiefem Niveau abgesicherte Zinsen.

Bei einem Eigenkapitalanteil von 49.3 Prozent und sofort verfügbaren Kreditlimiten von über CHF 650 Millionen belief sich die kurzfristig verfügbare Verschuldungskapazität am Stichtag auf rund CHF 1.4 Milliarden.

Verhaltener Ausblick auf das Geschäftsjahr 2014

Es ist davon auszugehen, dass sich das Überangebot bei den Büroflächen und die fortgesetzt unter Druck stehenden Margen bei der Generalunternehmung spürbar auf die Geschäftstätigkeit des Unternehmens auswirken. Der für 2014 geplante höhere Liegenschaftenaufwand sowie tiefere Gewinnbeiträge aus dem Verkauf von Liegenschaften werden das Resultat nachteilig beeinflussen. Deshalb erwartet das Unternehmen für das Geschäftsjahr 2014 ein operatives Ergebnis, das auf dem Niveau früherer Jahre, aber unter demjenigen der Berichtsperiode liegt.

Verwaltungsrat und Gruppenleitung danken allen Mitarbeitenden für ihren Beitrag zum guten Geschäftsergebnis 2013 und den Aktionären für das Vertrauen und die Unterstützung.

        

Dr. Thomas Lustenberger
Präsident des Verwaltungsrates

Bruno Bettoni
Vorsitzender der Gruppenleitung

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