Geschäftsfeld Generalunternehmung

Der vom Geschäftsfeld Generalunternehmung in der Berichtsperiode mit Projektentwicklung, Realisation und Verkauf von Wohneigentum erzielte Erfolg aus Geschäftstätigkeit belief sich auf CHF 110.7 Millionen. Das um 4.4 Prozent unter dem Vorjahreswert liegende Ergebnis belegt die gute Ertragskraft des Geschäftsfelds. Zum Resultat beigetragen haben insbesondere die mit dem Verkauf von Wohneigentum aus eigener Entwicklung und Produktion erzielten Gewinne. Diese vermochten die gegenüber Vorjahr deutlich tieferen und unter den Erwartungen liegenden Vergabegewinne und Honorare teilweise auszugleichen.

Vor allem die gegenüber dem Vorjahr aufgrund des hohen Auftragsbestands nochmals deutlich gestiegenen Personalkosten führten zu einer weiteren Zunahme des Betriebsaufwands um 5.7 Prozent auf CHF 68.8 Millionen (2012: CHF 65.1 Mio.). Daraus resultierte ein 16.5 Prozent unter Vorjahr liegendes Betriebsergebnis (EBIT) von CHF 45.2 Millionen (2012: CHF 54.1 Mio.). Damit erzielte die Generalunternehmung in der Berichtsperiode eine operative Marge (EBIT in Prozent des Erfolgs aus Geschäftstätigkeit) von 40.8 Prozent (2012: 46.7%). Das in der Berichtsperiode vom Geschäftsfeld ausgewiesene Unternehmensergebnis belief sich auf CHF 29 Millionen (2012: CHF 35.5 Mio.), was einer ansehnlichen Eigenkapitalrendite von 12.5 Prozent (2012: 13.0%) entspricht.

Projektentwicklung

In der Berichtsperiode bearbeitete die Sparte Projekte mit einem konstant hohen potenziellen Auftragsvolumen von rund CHF 1 Milliarde. Dabei handelte es sich sowohl um Aufträge für Dritte als auch um Eigenprojekte. Dank langjähriger Erfahrung und profunder Kenntnisse aller relevanten Prozesse vermag die Sparte Projektentwicklung das gesamte Spektrum abzudecken: von der Idee über die umfassende Analyse bis zum baureifen und langfristig rentablen Projekt. Damit leistet die Sparte einen substanziellen Beitrag zum Erfolg des ganzen Geschäftsfelds wie auch der gesamten Gruppe.

Auf einem rund 55 000 Quadratmeter grossen Grundstück beim Bahnhof Bülach ZH plant Allreal die Realisation eines gemischt genutzten Quartiers mit über 450 Miet- und Eigentumswohnungen sowie Büro- und Gewerbeflächen mit einem geschätzten Investitionsvolumen von rund CHF 260 Millionen. Das bereits 2010 gesicherte Areal Bülachguss ist Teil des ehemals industriell genutzten Entwicklungsgebiets Bülach-Nord. Nach Durchführung eines städtebaulichen Wettbewerbs auf Basis des kommunalen öffentlichen Gestaltungsplans beauftragte Allreal in der Berichtsperiode renommierte Architektenteams mit der Ausarbeitung von Projektstudien für die acht im städtebaulichen Leitbild definierten Baufelder. Die Weiterentwicklung der vorliegenden Projekte ist abhängig von der rechtskräftigen Verabschiedung des kommunalen Gestaltungsplans. Sollte dieser wie erwartet bis Mitte 2014 Rechtskraft erlangen, werden die vorliegenden Projekte umgehend bis zur Baueingabe weiter vorangetrieben, um den Baubeginn einer ersten Etappe ab 2015 zu ermöglichen.

Eine weitere bedeutende Projektentwicklung ist das Neuwisen-Areal in Dielsdorf ZH. Auf dem 46 000 Quadratmeter grossen Grundstück in Bahnhofsnähe hat Allreal im Geschäftsjahr 2013 eine Testplanung mit fünf Architektenteams durchgeführt. Bis Ende Februar 2014 werden zwei Projekte vertieft bearbeitet. Das Siegerprojekt wird dann nach Abschluss der Weiterbearbeitung als Grundlage für die Revision der geltenden Bau- und Zonenordnung dienen. Diese ist Voraussetzung dafür, dass auf dem in einer Industriezone liegenden Grundstück künftig auch gewohnt werden kann. Vorgesehen sind die Realisation von mehreren Gebäuden mit insgesamt rund 200 Miet- und Eigentumswohnungen und einem geringen Anteil an Dienstleistungsflächen. Das Investitionsvolumen dürfe sich auf über CHF 200 Millionen belaufen. Falls die vorgesehene Umzonung Ende 2016 stattfindet, könnte die bauliche Ausführung des Projekts ab 2018 oder 2019 in Angriff genommen werden.

Im Frühjahr 2014 wird das Opernhaus Zürich die von Allreal neu erstellten Probebühnen im Projekt Escher-Terrassen an der Hardturmstrasse in Zürich-West beziehen. Das nach dem Umzug nicht mehr genutzte Grundstück an der Hardstrasse ermöglicht die Neuplanung eines grösseren Perimeters. Vorgesehen ist die Realisation eines Bürogebäudes mit publikumsorientierten Nutzungen im Erdgeschoss. Der Studienauftrag für den Neubau mit einer Nutzfläche von rund 15 000 Quadratmetern und die damit verbundene städtebauliche Neugestaltung des Schiffbauplatzes wurde Ende 2013 gestartet.

Weitere wichtige Projektentwicklungen, die im Geschäftsjahr 2013 neu in Angriff genommen, massgeblich weiterbearbeitet oder abgeschlossen wurden, waren:

[GE]:Gebietsentwicklung

[AE]:Arealentwicklung

[PE]:Projektentwicklung

[*]:Auftrag für Dritte

Realisation

Das in der Berichtsperiode mit Dritt- und Eigenprojekten abgewickelte Projektvolumen belief sich auf rekordhohe CHF 1.09 Milliarden. Dies entspricht einer Zunahme gegenüber dem Vorjahreswert um 15.7 Prozent. Aufgrund zahlreicher Projekte, die im Geschäftsjahr 2013 abgeschlossen wurden oder deren Fertigstellung unmittelbar bevorsteht, wird das Projektvolumen kurz- bis mittelfristig abnehmen. Darüber hinaus wird sich die seit August 2013 von Raymond Cron geleitete Sparte zukünftig noch konsequenter auf Aufträge mit intakten Gewinnaussichten beschränken und sowohl die Kunden-orientierung als auch die Projektabwicklung laufend optimieren.

Vom gesamten Projektvolumen entfielen im Geschäftsjahr 2013 57.1 Prozent auf Drittprojekte, 19.6 Prozent auf Eigenprojekte und 23.3 Prozent auf Projekte für den Verkauf von Wohneigentum aus eigener Entwicklung. Auf Neubauten entfielen 85.8 und auf Renovationen und Umbauten 14.2 Prozent.

Im Geschäftsjahr 2013 bearbeitete die Sparte Realisation über 140 Neu- und Umbauprojekte. Ein Grossteil der laufenden Bauvorhaben verlief planmässig und unter Einhaltung der vorgegebenen Termine und Kosten. Jedoch liessen sich – aus unterschiedlichen Gründen – nicht bei allen Projekten die kalkulierten Gewinne in gewünschtem Umfang realisieren.

Der per 31. Dezember 2013 planmässig unter Vorjahr liegende Arbeitsvorrat von CHF 1.4 Milliarden entspricht einer Auslastung der am Stichtag verfügbaren Kapazitäten während rund 18 Monaten.

Mit einem Investitionsvolumen von gegen CHF 550 Millionen blieb das Toni-Areal in Zürich-West in der Berichtsperiode das grösste und anspruchsvollste Einzelprojekt. Nach Abschluss der Um- und Neubauten verfügt die Liegenschaft über eine vermietbare Fläche von 92 000 Quadratmetern. Den Grossteil belegen mit rund 75 000 Quadratmetern die Zürcher Hochschule der Künste ZHdK und die Zürcher Hochschule für angewandte Wissenschaften ZHAW. 13 500 Quadratmeter entfallen auf die 100 Mietwohnungen im neu erstellten Hochhaus. Nachdem es in der Vergangenheit zu Verzögerungen bei der Realisation gekommen war, wurden in der Berichtsperiode alle verfügbaren Kapazitäten auf dieses Projekt konzentriert. Um die mit dem Kanton Zürich vereinbarten Termine einhalten zu können, arbeiteten zeitweilig gleichzeitig über tausend Handwerker auf dem 24 435 Quadratmeter grossen Areal. Der Bezug der Wohnungen, von denen per 31. Dezember 2013 mehr als die Hälfte vermietet war, erfolgt ab April 2014. Im Sommer 2014 werden die beiden Fachhochschulen mit rund 5 000 Studierenden, Dozierenden und Mitarbeitenden die über 1400 spezifisch für ihre Zwecke ausgebauten Räumlichkeiten beziehen und nach den Sommerferien 2014 den Studienbetrieb aufnehmen. Der mit dem Kanton Zürich abgeschlossene Mietvertrag mit einer Vertragsdauer von 20 Jahren tritt per 1. Juli 2014 in Kraft. Gleichzeitig erfolgt auf dieses Datum die Umklassierung von den Anlageliegenschaften im Bau in das Portfolio der Renditeliegenschaften.

Im Mai 2013 nahm Allreal die Bauarbeiten auf dem 70 500 Quadratmeter grossen Freilagerareal in Zürich Albisrieden in Angriff. Beim Projekt handelt es sich um den grössten je erhaltenen Drittauftrag. Bauherrschaft ist die Zürcher Freilager AG, die rund CHF 500 Millionen in die Wohnüberbauung investiert. Geplant sind rund 800 Mietwohnungen, 200 Zimmer für studentisches Wohnen sowie Flächen für Gewerbe und Verkauf. Die Überbauung erfüllt die Anforderungen an die Vision der 2000-Watt-Gesellschaft. Die Übergabe an die Bauherrschaft wird 2016 erfolgen.

Im Zentrum von Zug sanierte Allreal in der Berichtsperiode ein von Coop betriebenes dreigeschossiges Warenhaus mit einer Nutzfläche von gegen 6 000 Quadratmetern. Die Bausumme belief sich auf über CHF 20 Millionen. Die Arbeiten an der 1970 erstellten Liegenschaft wurden am 3. Januar 2013 bei laufendem Betrieb in Angriff genommen. Von April bis Ende Oktober blieb das Warenhaus wegen der Bauarbeiten geschlossen, aber bereits im November – pünktlich auf den Weihnachtsverkauf – fand die Neueröffnung statt. Nach Abschluss der letzten Arbeiten erfolgte Mitte Dezember 2013 die Übergabe an die Bauherrschaft.

Zu den wichtigsten Projekten, die zusätzlich zu den bereits beschriebenen im Geschäftsjahr 2013 neu in Angriff genommen wurden, gehörten:

[*]Auftrag für Dritte

In der Berichtsperiode fertiggestellte und der Bauherrschaft übergebene Projekte waren neben zahlreichen weiteren:

[*]Auftrag für Dritte

Verkauf von Wohneigentum

Im Geschäftsjahr verkaufte Allreal 256 Eigentumswohnungen aus eigener Entwicklung und Produktion und war damit erneut ausgesprochen erfolgreich. Die mit dem Verkauf von Wohneigentum erzielten Gewinne haben in der Berichtsperiode wesentlich zum guten Ergebnis des Geschäftsfelds Generalunternehmung beigetragen.

Im Geschäftsjahr 2013 wurden drei Projekte mit dem Verkauf der letzten Wohnung abgeschlossen. Dabei handelte es sich um die Wohnüberbauung Aublickweg in Au-Wädenswil, die Wohnüberbauung Schinebüel in Birmenstorf AG und das Mehrfamilienhaus Konradhof auf dem Richti-Areal in Wallisellen.

Bei einer allgemein guten Nachfrage – insbesondere nach Objekten im mittleren Preissegment – gestaltete sich der Verkauf bei je einem Projekt in Wallisellen und in Zürich besonders erfolgreich.

Anfang Juni 2013 nahm Allreal die Realisation der Wohnüberbauung Guggach in Zürich Unterstrass in Angriff. Das Projekt umfasst vier sieben- bis achtgeschossige Mehrfamilienhäuser im Minergie-Standard mit insgesamt 197 Eigentumswohnungen. Der herausragende Erfolg des Anfang 2013 gestarteten Verkaufs unterstreicht die unverändert intakte Nachfrage nach bezahlbarem Wohneigentum im städtischen Raum. Von den Ende 2015 / Anfang 2016 bezugsbereiten Eigentumswohnungen waren Ende der Berichtsperiode bereits 102 Einheiten verkauft.

Anspruchsvoller gestaltete sich der Verkauf der hochpreisigen und aufwändig ausgebauten Wohneinheiten in Erlenbach ZH, Kilchberg ZH und Meilen ZH, da im oberen und obersten Preissegment das Angebot die Nachfrage in der Region mittlerweile übertrifft. Beim Projekt Holengass in Meilen ZH reagierte Allreal mit einem deutlichen Preisnachlass auf die noch unverkauften Einheiten. In der Folge kam es zu mehreren Vertragsabschlüssen, die im Jahr 2014 effektiv werden.

Per 31. Dezember 2013 standen 198 Wohneinheiten zum Verkauf (31.12.2012: 218). Dabei handelte es sich um folgende Projekte:

Wegen der geringeren Zahl neuer Projekte wird der Absatz von Wohneigentum im Jahr 2014 unter jenem der Berichtsperiode liegen.

2013 belief sich der Anteil des Geschäftsfelds Generalunternehmung am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt auf 24.4 Prozent.