Finanzkommentar

Konzerngesamtergebnisrechnung

Das Geschäftsjahr 2013 schliesst mit einem operativen Unternehmensergebnis von CHF 116 Millionen und damit mit einem neuen Höchstwert in der Firmengeschichte von Allreal. Der Gewinnanstieg gegenüber der Vorjahresperiode um 11 Prozent ist massgeblich durch das Geschäftsfeld Immobilien geprägt, das ein um rund CHF 18 Millionen höheres Unternehmensergebnis erzielte, während das Geschäftsfeld Generalunternehmung einen Rückgang um CHF 7 Millionen hinnehmen musste.

Im Geschäftsfeld Immobilien erhöhten sich die Mieterträge gegenüber Vorjahr infolge Portfoliozugängen und wegen geringerer Ertragsausfälle um CHF 6 Millionen auf CHF 149 Millionen. Die Veränderungsrate bei den Mieten (like-for-like rental growth) betrug –1.5 Prozent (Wohnliegenschaften –0.11% / Geschäftsliegenschaften –1.16%). Der Liegenschaftenaufwand lag mit 15 Prozent des Mietertrags zwar über Vorjahresniveau, jedoch innerhalb der langjährig normalisierten Bandbreite von 13 bis 15 Prozent. Infolge des gestiegenen Liegenschaftenaufwands sank die Nettorendite leicht auf 4.8 Prozent. Die kumulierte Leerstandsquote reduzierte sich auf 4.7 Prozent des Soll-Mietertrags (2012: 5.0%). Die beiden Geschäftsliegenschaften Luberzen Urdorf und Thurgauerstrasse Glattbrugg machten rund 27 Prozent aller Leerstände aus.

Mit der Veräusserung von sechs Renditeliegenschaften zu kumulierten Nettoverkaufspreisen von CHF 216 Millionen wurde ein erfreulich hoher Buchgewinn von CHF 20 Millionen erzielt, der 10 Prozent über den bilanzierten Marktwerten per 31. Dezember 2012 liegt.

Die Bewertung der Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaftenschätzer führte zu einer Aufwertung um CHF 8 Millionen. Die Höherbewertung ergab sich aus den drei Anlageklassen Wohnliegenschaften (CHF 44 Mio.), Geschäftsliegenschaften (CHF –55 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF 19 Mio.). Die Bewertungsresultate sind ein Abbild der derzeitigen Marktverhältnisse auf dem Transaktionsmarkt und widerspiegeln den unverminderten Renditedruck bei den Wohnliegenschaften und die eingetrübten Aussichten bei den Geschäftsliegenschaften respektive bei der Vermietung von Büroflächen.

Das Geschäftsfeld Generalunternehmung erzielte einen Erfolg aus Geschäftstätigkeit von CHF 111 Millionen. Trotz nochmaligem Anstieg des abgewickelten Projektvolumens um 16 Prozent gegenüber dem Vorjahr sanken die Honorarerträge, die Gewinne aus Bautätigkeit sowie aktivierte Eigenleistungen um CHF 22 Millionen auf CHF 76 Millionen (2012: CHF 98 Mio.). Dies ist primär auf das enttäuschende Drittgeschäft im zweiten Halbjahr 2013 zurückzuführen. Mit dem Verkauf von Wohneigentum wurde ein respektabler Gewinn von CHF 34 Millionen erzielt (2012: CHF 17 Mio.), wovon rund 77 Prozent alleine auf die Projekte Konrad- und Escherhof auf dem Richti-Areal in Wallisellen entfielen. Um den hohen Arbeitsvorrat bearbeiten zu können, wurden die Kapazitäten in der Vorjahresperiode deutlich ausgebaut, was sich in der Jahresrechnung 2013 in einem um CHF 6 Millionen auf CHF 76 Millionen erhöhten Betriebsaufwand niederschlug.

Der operative Steueraufwand von CHF 36 Millionen entsprach 23.8 Prozent des Unternehmensergebnisses vor Steuern. Davon entfielen CHF 31 Millionen auf laufende Steuern und CHF 5 Millionen auf latente Steuern. Der Steueraufwand war geprägt von hohen Grundstückgewinnsteuern, die bei den Liegenschaftenverkäufen mit Steuersätzen von bis zu 32 Prozent des Gewinns anfielen. Die latenten Steueraufwendungen aus Neubewertung betrugen etwas mehr als CHF 2 Millionen.

Konzernbilanz und Konzerneigenkapitalnachweis

Der Marktwert der Anlageliegenschaften belief sich am 31. Dezember 2013 auf CHF 3 446 Millionen (31.12.2012: CHF 3159 Mio.). Er setzt sich zusammen aus Wohnliegenschaften (CHF 511 Mio.), Geschäftsliegenschaften (CHF 2 099 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF 836 Mio.). Zum insgesamt deutlich höheren Liegenschaftenbestand trugen Investitionen und Verkäufe (CHF 138 Mio.), Umklassierungen von den Entwicklungsliegenschaften (CHF 141 Mio.) und die Neubewertung (CHF 8 Mio.) bei. Mit dem Entscheid, die im Bau befindlichen Geschäftsliegenschaften Lilienthal-Boulevard Opfikon, Richtiring Wallisellen und Herostrasse Zürich Altstetten bei Bauvollendung im Jahr 2014 definitiv in den Bestand der Renditeliegenschaften zu übernehmen, wurden attraktive Anlageobjekte für den Eigenbestand gesichert. Gesamthaft beläuft sich das Investitionsvolumen aller Anlageliegenschaften im Bau auf rund CHF 950 Millionen, wovon noch mehr als CHF 100 Millionen im Jahr 2014 investiert werden.

Der Buchwert der Entwicklungsliegenschaften per Bilanzstichtag betrug rund CHF 383 Millionen und erreichte damit den tiefsten Stand seit fünf Jahren. Im Jahr 2013 wurden Entwicklungsliegenschaften für CHF 294 Millionen an Dritte zu Eigentum übertragen. Neben den Entwicklungsreserven (CHF 51 Mio.) und den fertiggestellten Liegenschaften (CHF 44 Mio.) haben die angefangenen Bauten (CHF 288 Mio.) mit fünf Projekten grössten Anteil an der Bilanzposition. Mit Ausnahme der Wohnüberbauung auf dem Guggach-Areal werden alle angefangenen Bauten im Jahr 2014 fertiggestellt.

Die Nettofinanzschulden erhöhten sich trotz grosser Investitionstätigkeit gegenüber dem Vorjahr nur um CHF 52 Millionen auf CHF 1 590 Millionen, da viele Geldzuflüsse aus dem Verkauf von Anlage- und Entwicklungsliegenschaften anfielen.

Die latenten Steuern betrugen am Bilanzstichtag netto CHF 114 Millionen (2012: CHF 97 Mio.). Die übrigen Verbindlichkeiten reduzierten sich um CHF 57 Millionen auf CHF 254 Millionen, was hauptsächlich von tieferen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (CHF –28 Mio.) und übrigen langfristigen Verbindlichkeiten aus Bilanzierung derivativer Finanzinstrumente (CHF –31 Mio.) herrührt.

Das Konzerneigenkapital erhöhte sich in der Berichtsperiode um CHF 62 Millionen und betrug am Bilanzstichtag CHF 1 969 Millionen. Zum Anstieg beigetragen haben das Unternehmensergebnis (CHF 122 Mio.), die Verbesserung der Wiederbeschaffungswerte für Zinssatzswaps (CHF 29 Mio.) und die Veränderung der Personalvorsorge (CHF 2 Mio.). Demgegenüber standen die Auszahlung an die Aktionäre in Höhe von CH  88 Millionen sowie der Erwerb eigener Aktien für CHF 3 Millionen.

Das Eigenkapital je Aktie stieg in der Folge um CHF 4.10 auf CHF 123.80 (NAV nach latenten Steuern).

Konzerngeldflussrechnung

Die konstante Geschäftsentwicklung führte zu einem stabilen betrieblichen Geldfluss vor Veränderungen des Nettoumlaufvermögens von CHF 153 Millionen (2012: CHF 152 Mio.). Unter Berücksichtigung der markanten Reduktion des Nettoumlaufvermögens infolge Verkäufen von Entwicklungsliegenschaften ergab sich ein Geldfluss von CHF 223 Millionen, der unter anderem zur Bezahlung der fälligen Nettofinanzkosten (CHF 35 Mio.) und der laufenden Steuern (CHF 30 Mio.) verwendet wurde. Daraus resultierte ein gegenüber Vorjahr deutlich höherer Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit von CHF 158 Millionen (2012: CHF 72 Mio.).

Die hohe Investitionstätigkeit setzte sich im Vergleich zu den Vorjahren trotz umfangreicher Devestitionen von Renditeliegenschaften (CHF 216 Mio.) unvermindert fort. Erwartungsgemäss entfiel von den Investitionen in Höhe von CHF 333 Millionen mit CHF 321 Millionen ein Grossteil auf die Anlageliegenschaften im Bau. Gesamthaft resultierte ein Geldfluss aus Investitionstätigkeit von CHF 116 Millionen (2012: CHF 203 Mio.).

Auf der Finanzierungsseite kam es unter Einbezug der Emission einer neuen Obligationenanleihe zur Erhöhung der Verbindlichkeiten aus Finanzierung um rund CHF 49 Millionen. Mit der Auszahlung an die Aktionäre (CHF 88 Mio.) und der Veränderung eigener Aktien (CHF 3 Mio.) ergab sich ein Nettomittelabfluss aus Finanzierungstätigkeit von CHF 42 Millionen (2012: Geldzufluss CHF 85 Mio.).

Finanzielle Situation

Die Anlage- und Finanzierungsrichtlinien von Allreal und die in den Kreditverträgen mit Banken festgesetzte maximale Verschuldungshöhe wurden während des gesamten Geschäftsjahrs eingehalten. Per 31. Dezember 2013 betrug die konsolidierte Eigenkapitalquote 49.3 Prozent (mindestens 35%), das Net Gearing 80.8 Prozent (maximal 150%), der Zinsdeckungsfaktor 5.8 (mindestens 2.0) und der Refinanzierungsgrad der Anlage- und Entwicklungsliegenschaften 42.2 Prozent (maximal 70%).

Die durchschnittliche Verzinsung der Finanzverbindlichkeiten betrug am Stichtag 2.13 Prozent, bei einer leicht verlängerten Zinsbindung von 56 Monaten (31.12.2012: 2.13% / 54 Monate). Während die Neuverschuldung im ersten Halbjahr 2013 auf kurzfristiger Basis zu tiefen Geldmarktsätzen abgewickelt wurde, kamen im zweiten Halbjahr 2013 Zinsabsicherungsmassnahmen zur Umsetzung. In der Berichtsperiode wurde erfolgreich eine 2.00%-Obligationenanleihe mit einem Emissionsvolumen von CHF 150 Millionen und einer Laufzeit bis 2020 erfolgreich am Kapitalmarkt platziert. Im Weiteren wurde ein neuer Zinssatzswap mit einem Kontraktwert von CHF 35 Millionen und einem Fixzinssatz von 1.45 Prozent auf zehn Jahre abgeschlossen.

Für das Jahr 2014 sind Massnahmen geplant, um die Dauer der Zinsbindung mindestens auf dem aktuellen Niveau beizubehalten.

Die sofort verfügbaren Bankkreditlimiten beliefen sich am Bilanzstichtag auf CHF 658 Millionen. Mit diesen Mitteln, dem hohen Zinsabsicherungsgrad der bestehenden Finanzschulden und der komfortablen Eigenkapitalquote ist Allreal solide finanziert.

Jahresabschluss der Allreal Holding AG

Mit rund CHF 44 Millionen lag der Jahresgewinn auf Vorjahreshöhe (2012: CHF 43 Mio.). Die Tochtergesellschaften haben der Allreal Holding AG Dividenden in Höhe von CHF 33 Millionen abgeliefert. Mit CHF 14 Millionen blieb das Nettofinanzergebnis gegenüber der Vorjahresperiode ebenso konstant wie die übrigen Aufwendungen und Steuern mit CHF 3 Millionen.

Wegen der Emission der 2.00%-Obligationenanleihe 2013–2020 stieg die Bilanzsumme im Vergleich zum Vorjahr auf CHF 1973 Millionen. Die zugeflossenen Mittel wurden zur Refinanzierung der Gruppengesellschaften verwendet.

Im Folgejahr steht die Refinanzierung der im Oktober fälligen 2.125%-Wandelanleihe 2009–2014 über CHF 199.925 Mio. an.

Per 31. Dezember 2013 betrug das Eigenkapital CHF 1467 Millionen (31.12.2012: CHF 1510 Mio.). Davon entfielen CHF 408 Millionen auf Reserven aus Kapitaleinlagen, deren Ausschüttung für Privataktionäre steuerfrei ist.

Die Abnahme des Eigenkapitals um CHF 44 Millionen ergibt sich aus dem Jahresgewinn 2013 von CHF 44 Millionen, dem die im April 2013 ausbezahlte Reservenausschüttung von CHF 88 Millionen gegenübersteht.

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