1   Grundlagen

Die Allreal-Gruppe ist eine Immobiliengesellschaft mit ausschliesslicher Tätigkeit in der Schweiz und mit Konzentration im Wirtschaftsraum Zürich. Sie befasst sich mit der Entwicklung und Bewirtschaftung ihres Portfolios von Wohn- und Geschäftsliegenschaften und erbringt Verwaltungstätigkeiten sowohl für die eigenen Renditeliegenschaften als auch für Dritte (Geschäftsfeld Immobilien). Die Tätigkeit als Generalunternehmer umfasst die Projektentwicklung, die Realisation sowie den Kauf und Verkauf von Liegenschaften (Geschäftsfeld Generalunternehmung).

Die Allreal Holding AG (Muttergesellschaft) mit Sitz in Baar ZG ist an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert.

Der Verwaltungsrat der Allreal Holding AG hat am 11. Februar 2014 die Konzernrechnung zur Veröffentlichung genehmigt. Sie unterliegt zusätzlich der Genehmigung durch die Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 28. März 2014.

Die konsolidierte Jahresrechnung basiert auf den nach einheitlichen Richtlinien erstellten Einzelabschlüssen der Gruppengesellschaften per 31. Dezember. Die Konzernrechnung wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt und steht im Einklang mit dem Kotierungsreglement sowie Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung RLR) der SIX Swiss Exchange und dem schweizerischen Gesetz.

Mit Ausnahme der unter Anmerkung 1.3 beschriebenen Anpassungen gelten die gleichen Rechnungslegungsgrundsätze wie für die Konzernrechnung 2012. Im Zusammenhang mit den Bewertungsunsicherheiten vgl. 2.30.

Durch konzerninterne Fusionen veränderte sich der Konsolidierungskreis, vgl. 1.5.

In der Konzernrechnung 2013 hat Allreal die folgenden neuen IFRS-Standards und -Interpretationen erstmals angewendet:

Es bestehen neue oder geänderte IFRS-Standards und -Interpretationen, die durch das IASB verabschiedet wurden, aber erst in einer späteren Rechnungsperiode in Kraft treten. Die Neuerungen oder Änderungen sind unter Angabe, ab welchem Geschäftsjahr die Anpassung bei Allreal in Kraft tritt, in der nachfolgenden Tabelle aufgeführt.

Von den in Anmerkung 1.2 aufgeführten Neuerungen oder Änderungen von IFRS-Standards und -Interpretationen haben deren zwei Auswirkungen auf die Konzernrechnung der Allreal-Gruppe.

1.3.1  Fair Value Measurement (IFRS 13)

Der neue Standard ersetzt die bisher in IAS 40 integrierten Vorgaben zur Ermittlung von Fair Values für Anlageliegenschaften. Mit einer leicht veränderten Definition des Fair Value gelangt seit 2013 insbesondere das Konzept der bestmöglichen Nutzungsart, «Highest and Best Use», zur Anwendung. Beispiele, die zu einem höheren Fair Value führen können, sind unternutzte Grundstücke, zukünftige Umnutzungen oder Ersatzbauten sowie die Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum. Der externe Liegenschaftenschätzer hat mit dem Escher-Wyss-Areal Zürich und der Wohnliegenschaft Zollikerstrasse 185/187 Zürich zwei Renditeliegenschaften identifiziert, die die entsprechenden Voraussetzungen erfüllen. Die Erstanwendung des «Highest and Best Use»-Konzepts führte zu einer positiven Wertveränderung von CHF 19 Mio. (vor Steuern) und ist im Erfolg aus Höherbewertung Renditeliegenschaften in der Konzerngesamtergebnisrechnung enthalten. Das Nichtausnützen des «Highest and Best Use» hängt mit bestehenden und nicht sofort kündbaren Mietvertragsverhältnissen zusammen, die sich teils über mehrere Jahre Laufzeit erstrecken.

1.3.2  Employee Benefits (IAS 19)

Mit dem revidierten Standard tritt bei der Bilanzierung von Pensionsguthaben und Vorsorgeverpflichtungen eine Vielzahl von Änderungen in Kraft. Die wesentlichsten Anpassungen betreffen die Neuberechnung der Vorsorgeverpflichtungen und des Dienstzeitaufwands unter Berücksichtigung der Risikoteilung zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer. Im Weiteren wird die Korridormethode zur Erfassung von versicherungstechnischen Gewinnen und Verlusten abgeschafft, und anstelle von Zinskosten und erwarteter Rendite wird ein Nettozins eingeführt.

Durch den Wegfall der Korridormethode seit dem 1. Januar 2013 werden versicherungsmathematische Gewinne und Verluste sofort im sonstigen Ergebnis erfolgsneutral im Eigenkapital und als nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand sofort erfolgswirksam erfasst.

Die erstmalige Anwendung von IAS 19 (revised) erfolgt retrospektiv. Dadurch erhöhen sich per 31. Dezember 2012 die Vorsorgeverbindlichkeiten um CHF 4.4 Mio. und die latenten Steuerguthaben um CHF 1.0 Mio. Das Eigenkapital fällt damit CHF 3.4 Mio. tiefer aus. Die Anwendung der Nettozinsmethode erhöht den Personalaufwand für das gesamte Geschäftsjahr 2012 um CHF 0.6 Mio.

Die nachfolgenden Tabellen zeigen zusammenfassend die Auswirkungen auf die Vorjahresperiode:

Konzerngesamtergebnisrechnung

Konzernbilanz

Konzerneigenkapitalnachweis

Bedingt durch diese Anpassungen, haben sich zudem sowohl die Konzerngeldflussrechnung als auch die Segmentinformationen für das Geschäftsjahr 2012 geändert.

Bei der Konzerngeldflussrechnung ergaben sich dadurch Korrekturen bei den Positionen «Unternehmensergebnis vor Steuern» und «Erfolgswirksame Veränderung Vorsorgeverpflichtungen», ohne dass deshalb eine Anpassung beim «Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit» notwendig wurde.

Tochtergesellschaften werden ab dem Erwerbszeitpunkt vollkonsolidiert, und zwar zu jenem Zeitpunkt, zu dem Allreal die Beherrschung erlangt. Die Beherrschung gilt als gegeben, wenn Allreal aufgrund aktuell bestehender Rechte die Möglichkeit hat, diejenigen Aktivitäten der Tochtergesellschaften zu steuern, die einen wesentlichen Einfluss auf deren Rendite haben. Im Weiteren bestehen aufgrund des Engagements Chancen und Risiken auf schwankende Renditen zugunsten Allreal, und die Verfügungsgewalt über die Tochtergesellschaft kann so genutzt werden, dass dadurch die Höhe der Rendite beeinflusst wird.

Ab dem Datum, an dem die Beherrschung endet, werden Tochtergesellschaften dekonsolidiert.

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt beim Kaufzeitpunkt nach der Erwerbsmethode. Der Kaufpreis für einen Unternehmenserwerb bestimmt sich aus der Summe des Marktwerts der abgegebenen Vermögenswerte, der eingegangenen oder übernommenen Verbindlichkeiten und der von Allreal ausgegebenen Eigenkapitalinstrumente. Transaktionskosten in Zusammenhang mit einem Unternehmenserwerb werden erfolgswirksam erfasst. Der aus einem Unternehmenserwerb entstehende Goodwill wird als Vermögenswert bilanziert und entspricht dem Summenüberschuss von Kaufpreis, Beitrag der Minderheitsanteile am übernommenen Unternehmen und dem Marktwert des zuvor gehaltenen Eigenkapitalanteils über den Saldo der zu Marktwerten bewerteten Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten. Im Falle eines passiven Unterschiedsbetrags wird der Überschuss nach nochmaliger Beurteilung des Marktwertes des übernommenen Nettovermögens sofort erfolgswirksam erfasst.

Alle konzerninternen Saldi, Erträge und Aufwendungen sowie unrealisierten Gewinne und Verluste aus konzerninternen Transaktionen werden vollständig eliminiert.

Der Konsolidierungskreis verringerte sich in der Berichtsperiode infolge der Fusion der beiden Projektgesellschaften Allreal Markthalle AG und PM Management AG in die Allreal Generalunternehmung AG. Im Weiteren wurde die Wohnbau Zürich AG in die Hammer Retex AG fusioniert. Alle beschriebenen Gesellschaften wurden zu 100% direkt oder indirekt durch die Allreal Holding AG gehalten, sodass sich keine finanziellen Effekte für die Konzernrechnung 2013 ergaben.

Die Allreal-Gruppe wird in die beiden Geschäftsfelder Immobilien und Generalunternehmung unterteilt, die eigene Segmente darstellen. Diese Darstellung entspricht dem Managementansatz, mit dem die Gruppenleitung als Entscheidungsträgerin die Ergebnisse der beiden Segmente auf Stufe Unternehmensergebnis vierteljährlich überwacht. Zur Überleitung der Segmentsberichterstattung auf die Gesamtergebnisrechnung vgl. 2.7.

Das Geschäftsfeld Immobilien umfasst die Gesellschaften Allreal Home AG (Wohnliegenschaften), Allreal Office AG (Geschäftsliegenschaften), Allreal Toni AG (Toni-Areal in Zürich-West), Allreal Vulkan AG (Geschäftsliegenschaften Vulkanstrasse und Bändliweg in Zürich Altstetten), Allreal West AG (Escher-Wyss-Areal in Zürich-West), Apalux AG (Geschäfts- und Wohnliegenschaften) und die Liegenschaftenverwaltungstätigkeiten der Hammer Retex Gruppe.

Die Allreal Generalunternehmung AG entspricht weitgehend zusammen mit den Generalunternehmertätigkeiten der Hammer Retex Gruppe dem Geschäftsfeld Generalunternehmung.

Die Tätigkeiten der Allreal Holding AG (Muttergesellschaft) und der Allreal Finanz AG (konzerninterne Finanzierung) sind nicht auf Segmente zugeordnet, da aus deren Geschäftstätigkeit keine betrieblichen Erträge generiert werden. Sie werden in den Segmentinformationen unter Holding/Eliminationen aufgeführt.