3   Erläuterungen zur Konzerngesamtergebnisrechnung

Der Mietertrag ermittelt sich wie folgt:

Die kumulierte Leerstandsquote betrug im Geschäftsjahr 2013 gesamthaft 4.7% des Soll-Mietertrags (2012: 5.0%), aufgeteilt auf die Geschäftsliegenschaften mit 5.0% und die Wohnliegenschaften mit 3.3% (2012: 5.7% bzw. 1.6%).

Die Ertragsausfälle für mietfreie Zeiten betreffen Erst- und Wiedervermietungen von Geschäftsflächen, die durch die Mieter gemäss vertraglichen Vereinbarungen in der Berichtsperiode zeitlich gestaffelt bezogen wurden und die während dieser Dauer keine oder reduzierte Mietzinsen im Total von CHF 0.7 Mio. bezahlten (2012: CHF 1.9 Mio.). Es handelt sich hierbei im Wesentlichen um die Geschäftsliegenschaft Brandschenkestrasse 38/40 in Zürich sowie die Verkaufsflächen des Richti-Shopping in Wallisellen. Die effektiven Inkassoverluste beliefen sich auf CHF 0.1 Mio. (2012: CHF 0.1 Mio.).

Bei zwei Renditeliegenschaften ist Allreal Baurechtsnehmerin, wobei nur für eine Geschäftsliegenschaft ein Baurechtszins geschuldet ist. Dieser wird gemäss vertraglicher Vereinbarung jährlich neu aufgrund der Kapitalmarktzinsen für eine Folgeperiode von zwölf Monaten festgelegt.

Die zukünftigen Baurechtszinsen fallen wie folgt an:

Im Übrigen setzt sich der Mietertrag wie folgt zusammen:

Der Mietertrag auf durchgehend gehaltenen Wohn- und Geschäftsliegenschaften veränderte sich gegenüber dem Vorjahr um –0.11 bzw. –1.16% (like-for-like rental growth). Bei der Berechnung der Wachstumsrate auf dem Bestandsportfolio wurden Zu- und Abgänge in den Jahren 2012 und 2013 nicht berücksichtigt.

Der Liegenschaftenaufwand betrifft ausschliesslich die Renditeliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien.

Der Verwaltungs- und Betriebsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

Der Liegenschaftenaufwand für nicht vermietete Objekte belief sich im Jahr 2013 auf CHF 0.5 Mio. (2012: CHF 0.9 Mio.).

Mit der Akquisition der Hammer Retex Gruppe per 4. April 2012 wurde die Geschäftstätigkeit um jene der Liegenschaftenverwaltung ausgebaut. Die in der Berichtsperiode verbuchten Erträge beziehen sich auf den Zeitraum von Januar bis Dezember 2013 (Vorjahr: April bis Dezember 2012).

In der Berichtsperiode wurden die Geschäftsliegenschaften Kronenstrasse 10 in Dielsdorf, Neugutstrasse 2–6 / Bahnhofplatz 2 / Bahnhofstrasse 25 (Zentrumsüberbauung) in Wallisellen, Farlifangstrasse 1 in Zumikon und Dreikönigstrasse 37 in Zürich veräussert. Im Weiteren erfolgte der Verkauf der beiden Wohnliegenschaften Zürcherstrasse 52 und 64 in Schlieren.

Nach Abzug der Transaktionskosten resultierte bei totalen Verkaufspreisen von CHF 217.1 Mio. ein Gesamterfolg von CHF 20.0 Mio.

In der Vorjahresperiode wurde eine Geschäftsliegenschaft in Muttenz mit einem Verkaufserfolg von CHF –0.4 Mio. veräussert.

Der Erfolg aus Realisation Generalunternehmung setzt sich aus Architektur- und Generalunternehmungs­honoraren (CHF 40.7 Mio.) und Gewinnen aus Bautätigkeit (CHF 15.3 Mio.) zusammen. Demgegenüber stehen direkt verrechnete Erlösminderungen für Bauversicherungen und -garantien, Erfüllungsgarantien, Delkredere sowie Drittaufwand aus Offerten (CHF –4.9 Mio.). Im Geschäftsjahr 2013 wurden bei den Projekten Konradhof Wallisellen (Verkaufspreis CHF 134.7 Mio.), Escherhof Wallisellen (CHF 67.1 Mio.), Schinebüel Birmenstorf (CHF 25.0 Mio.), Holengass Meilen (CHF 14.4 Mio.), Aublickweg Au-Wädenswil (CHF 14.5 Mio.), Lerchenbergstrasse Erlenbach (CHF 27.2 Mio.), Stockenstrasse Kilchberg (CHF 7.0 Mio.) und Nelkenstrasse Zürich (CHF 4.0 Mio.) Einheiten zu Eigentum an Dritte übertragen, woraus Verkaufsgewinne von CHF 33.7 Mio. resultierten.

In den diversen Erträgen sind Honorare für die Tätigkeit von Projektentwicklungen Dritter von CHF 1.1 Mio. sowie übrige Erfolge aus Kommissionen und Dienstleistungen für Dritte von CHF 0.2 Mio. enthalten.

Von den Löhnen und Gehältern entfallen auf die Generalunternehmung CHF 42.6 Mio. und auf die Hammer Retex Gruppe CHF 6.0 Mio. Darüber hinaus erfolgten Vergütungen an den Verwaltungsrat der Allreal Holding AG (CHF 0.5 Mio.). Anderen Unternehmensbereichen zur Verfügung gestellte Personaldienstleistungen werden mittels Management Fees abgegolten und für die Konzernrechnung wieder eliminiert.

In den Löhnen und Gehältern von CHF 49.1 Mio. sind variable Vergütungen in Form von Boni (CHF 4.4 Mio.) enthalten. Für aktienbasierte Vergütungen an Mitglieder der Gruppenleitung und ausgewählte Kadermitarbeiter vgl. 3.12.

Der übrige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für effektive und pauschalierte Spesen von Mitarbeitenden (CHF 2.3 Mio.), Aus- und Weiterbildung (CHF 0.3 Mio.), Kosten für Rekrutierung neuer Mitarbeitender (CHF 0.4 Mio.) sowie weitere direkt zurechenbare Mitarbeiteraufwendungen (CHF 0.6 Mio.).

Am Bilanzstichtag betrug der Personalbestand 388 Mitarbeitende, entsprechend 371 Vollzeitstellen (31.12.2012: 409 Mitarbeitende / 378 Vollzeitstellen).

Der Mietaufwand betrifft Geschäftsräumlichkeiten und Parkplätze in Zürich, Basel, Bern, Cham, St. Gallen und Wallisellen. Für den Sitz in Zürich besteht ein indexierter Mietvertrag mit einer Laufzeit bis 31. Januar 2018 und einem jährlichen Mietzins von CHF 2.9 Mio. Die Mietverträge für die anderen Standorte mit jährlichen Mietzinsen von CHF 0.8 Mio. haben fixe Laufzeiten bis maximal Juli 2017.

Im Verwaltungsaufwand sind Kosten für Unternehmenskommunikation, Telekommunikation, Sachversicherungen und Büromaterial berücksichtigt.

Der übrige allgemeine Betriebsaufwand enthält im Wesentlichen Kosten für Betrieb, Unterhalt und Reparaturen von Betriebseinrichtungen sowie Porti und Kosten aus Vorsteuerkürzungen der Mehrwertsteuer.

Aus dem Verkauf einer 1.14%-Minderheitsbeteiligung an der Olmero AG, Opfikon, für CHF 0.8 Mio. resultierte ein Buchgewinn von CHF 0.8 Mio.

Der Finanzaufwand für die 2.00%-Obligationenanleihe 2013–2020 enthält abgegrenzte Zinsen bis Bilanzstichtag von 0.8 Mio. und die Amortisation zwischen Schuldkomponente und Rückzahlungsbetrag von CHF 0.1 Mio.

Der Finanzaufwand für die 2.50%-Obligationenanleihe 2011–2016 enthält bezahlte und abgegrenzte Zinsen bis Bilanzstichtag von CHF 3.8 Mio. (2012: CHF 3.7 Mio.) und die Amortisation zwischen Schuldkomponente und Rückzahlungsbetrag von CHF 0.2 Mio. (2012: CHF 0.3 Mio.).

Der Finanzaufwand für die 2.125%-Wandelanleihe 2009–2014 setzt sich aus bezahlten und abgegrenzten Zinsen bis Bilanzstichtag von CHF 4.2 Mio. (2012: CHF 4.2 Mio.) und der Amortisation zwischen Schuldkomponente und Rückzahlungsbetrag von CHF 3.1 Mio. zusammen (2012: CHF 3.0 Mio.).

Die aktivierten Bauzinsen von CHF 7.2 Mio. (2012: CHF 9.6 Mio.) teilen sich auf in im Bau befindliche Entwicklungsliegenschaften (CHF 3.0 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF 4.2 Mio.) unter Verwendung eines durchschnittlichen Zinssatzes von 1.95 bis 2.13% (2012: 2.40%).

Der durchschnittliche Zinssatz auf den ausstehenden Finanzverbindlichkeiten beträgt 2.13%, mit einer durchschnittlichen Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten von 4.7 Jahren (2012: 2.13% und 4.5 Jahre).

Basierend auf den per Bilanzstichtag ausstehenden Finanzverbindlichkeiten mit unterjähriger Zinsbindung, die nicht mittels Derivativen abgesichert sind, hätte eine Zinserhöhung um 1% eine Verteuerung der annualisierten Zinskosten von CHF 1.0 Mio. zur Folge (2012: CHF 1.3 Mio.).

Das Unternehmensergebnis pro Aktie für das Geschäftsjahr 2012 wurde infolge IAS 19 (revised) neu berechnet (vgl. 1.3).

Bedingt durch die Ausgabe der 2.125%-Wandelanleihe 2009–2014 und die aktienbasierten Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung, ergibt sich ein Verwässerungseffekt auf dem Unternehmensergebnis pro Aktie. Für die Berechnung der Verwässerung wurde das Unternehmensergebnis um die Einflüsse aus der Wandelanleihe und aus den aktienbasierten Vergütungen korrigiert. Dies führt zu einem verwässerten Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt von CHF 127.7 Mio. bzw. exklusive Neubewertungseffekt von CHF 122 Mio. Für diese Berechnung erhöht sich die Anzahl durchschnittlich ausstehende Aktien von 15 912 684 auf 17 385 137 Aktien.

Bei einer vollständigen Ausübung der Wandelrechte der 2.125%-Wandelanleihe 2009–2014 zu einem Wandelpreis von CHF 135.89 pro Namenaktie würden 1 471 226 neue Aktien aus bedingtem Kapital geschaffen.

Der Börsenkurs lag am Jahresende bei CHF 123.50 (31.12.2012: CHF 141.10). Dies entspricht einem Abschlag von –0.2% gegenüber dem Eigenkapital je Aktie nach latenten Steuern von CHF 123.80 (31.12.2012: Aufschlag 17.9%).

Schweizer Vorsorgeeinrichtungen werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) geregelt. Das BVG schreibt vor, dass Vorsorgeeinrichtungen unabhängig und als rechtlich selbständige Institutionen verwaltet werden.

Der Stiftungsrat als leitendes Organ der Vorsorgeeinrichtung setzt sich paritätisch aus Arbeitnehmer- und Arbeitgebervertretern zusammen. Ihm obliegt die Festlegung und Umsetzung der Anlagestrategie.

Die Planteilnehmer sind gegen die wirtschaftlichen Folgen von Alter, Invalidität und Tod versichert; das BVG schreibt diesbezüglich Mindestleistungen vor. Die Beiträge an die Vorsorgeeinrichtung werden anteilig von Arbeitgeber und Arbeitnehmer geleistet; sie basieren auf dem versicherten Lohn und sind abhängig vom Alter des Planteilnehmers. Den individuellen Sparkonti werden Vorsorgebeiträge und jährliche Zinsen gutgeschrieben. Bei Pensionierung wird das Sparkonto eines Planteilnehmers entweder ausbezahlt oder basierend auf einem reglementarisch festgelegten Umwandlungssatz in eine Altersrente umgewandelt. Daneben werden auch Leistungen bei einer langfristigen Erwerbsunfähigkeit ausgerichtet.

Alle versicherungstechnischen Risiken bestehend aus demografischen Risiken (Lebenserwartung) und finanziellen Risiken (Rendite des Planvermögens oder Entwicklung von Löhnen und Renten) werden durch die Vorsorgeeinrichtung getragen und durch den Stiftungsrat regelmässig beurteilt. Bei Eintreten einer Unterdeckung gemäss BVG können verschiedene Massnahmen ergriffen werden. Dabei stehen die Erhöhung der laufenden Beiträge, zusätzliche Sanierungsbeiträge durch den Arbeitgeber oder die Veränderung der Umwandlungssätze im Vordergrund.

Entwicklung Vorsorgeverpflichtungen und Vorsorgevermögen

Der Aufwand der leistungsorientierten Versicherungspläne setzt sich wie folgt zusammen:

Veränderung der Vorsorgeverpflichtungen

Veränderungen des Vermögens der Vorsorgeeinrichtungen zu Marktwerten

Die Planaktiven teilen sich per Bilanzstichtag wie folgt auf die einzelnen Anlagekatorien auf:

Dabei erfolgte die Berechnung auf der Basis folgender Annahmen:

Als wesentliche versicherungsmathematische Annahmen wurden der Diskontierungszinssatz und die zukünftige Lohnentwicklung identifiziert.

Sofern der Diskontierungszinssatz 25 Basispunkte höher bzw. tiefer als per Bilanzstichtag wäre und alle anderen Variablen konstant blieben, würde der Barwert der Vorsorgeverpflichtungen um CHF 4.6 Mio. sinken bzw. CHF 4.5 Mio. steigen (31.12.2012: CHF –4.0 Mio./CHF 4.2 Mio).

Die Neubewertung der im übrigen Gesamtergebnis erfassten Personalvorsorge setzt sich wie folgt zusammen:

Entwicklung Begrenzung des Vermögenswerts

Innerhalb der nächsten 12 Monate werden voraussichtlich CHF 3.6 Mio. und für die darauf folgenden 9 Jahre voraussichtlich CHF 40.3 Mio. im Rahmen der leistungsorientierten Verpflichtungen ausbezahlt.

Die durchschnittliche Laufzeit der leistungsorientierten Verpflichtungen beträgt zum Ende des Berichtszeitraums 13.2 Jahre (31.12.2012: 13.5 Jahre).

Für das Folgejahr werden Planbeiträge von CHF 3.8 Mio. (Arbeitgeber) und CHF 3.5 Mio. (Arbeitnehmer) (2012: CHF 3.8 Mio. bzw. 3.4 Mio.) erwartet.

Neben der Pensionskasse besteht für einen Teil der Allreal-Mitarbeitenden eine mit einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossene Kaderversicherung. Hier besteht die Verpflichtung von Allreal ausschliesslich in der Erbringung der jährlichen Beitragsleistungen. Diese beliefen sich in der Berichtsperiode auf CHF 0.6 Mio. (2012: CHF 0.9 Mio.). Der Kaderplan qualifiziert sich nach IAS 19 als Beitragsprimat.

Gesamthaft betrugen die verbuchten Personalvorsorgeaufwendungen 2013 CHF 5.0 Mio. (2012: CHF 4.2 Mio.).

[R]Restated/angepasste Werte aufgrund Änderung IAS 19 (revised)

Der Verwaltungsrat kann den Mitgliedern der Gruppenleitung und ausgewählten Kadermitarbeitern nach freiem Ermessen und ohne wiederkehrenden Anspruch eine Vergütung in Form von Aktien der Allreal Holding AG ausrichten. Über die erste Hälfte der zugeteilten Aktien kann der Begünstigte sofort verfügen. Die zweite Hälfte der zugeteilten Aktien wird ihm in zwei Jahren zur Verfügung zugewiesen, sofern das Arbeitsverhältnis zu diesem Zeitpunkt ungekündigt ist. Die Ansprüche werden durch die Gesellschaft mittels eigener Aktien abgegolten. Die Erfassung des im Zusammenhang mit der Aktienzuteilung stehenden Betrags wird über den Leistungszeitraum (Vesting Period) erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst.

Sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind, werden damit in den Jahren 2014 und 2015 total 1 367 Aktien der Allreal Holding AG an die Anspruchsberechtigten ausgeliefert.

Der Gesamtaufwand für aktienbasierte Vergütungen betrug in der Berichtsperiode CHF 0.18 Mio. (2012: 0.19 Mio.).