4   Erläuterungen zur Konzernbilanz

Zur Arrondierung der seit dem Jahr 2000 im Eigentum von Allreal befindlichen Geschäftsliegenschaft Oberdorfstrasse 9–13, Baar, wurde ein angrenzendes Stockwerkeigentum für CHF 1.2 Mio. erworben. Die Grundstücke wurden nach dem Kauf vereinigt.

Im Rahmen einer Gesamtsanierung der Wohnüberbauung Hohfuristrasse 7–11 / Unterweg 55–59 / Im Stumpen 2, Bülach, wurden von den CHF 5.5 Mio. getätigten Investitionen deren CHF 3.1 Mio. als wertvermehrend aktiviert.

Bei den Geschäftsliegenschaften wurden wertvermehrende Investitionen bei den Bürogebäuden Hohlstrasse 600, Zürich (CHF 0.4 Mio.), und Kalchbühlstrasse 22/24, Zürich (CHF 0.1 Mio.), sowie auf dem Escher-Wyss-Areal (CHF 3.8 Mio.) getätigt.

Mit der Veräusserung von sechs Renditeliegenschaften im Berichtsjahr wurde deren Marktwert per 31. Dezember 2012 von CHF 196.1 Mio. (CHF 208.8 Mio. Anschaffungskosten und CHF –12.7 Mio. Neubewertung) ausgebucht.

Da die Voraussetzungen gemäss Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen (vgl. 2.9) erfüllt waren, wurden die in Erstellung befindlichen Bürogebäude Richtiring Wallisellen, Herostrasse Zürich, Lilienthal-Boulevard Opfikon und Schiffbau-/Hardstrasse Zürich mit deren kumulierten Anschaffungskosten von CHF 140.7 Mio. erfolgsneutral von den Entwicklungsliegenschaften zu den Anlageliegenschaften umgegliedert.

Bezogen auf die einzelnen Regionen und Liegenschaftenarten verteilen sich Anschaffungskosten und Marktwerte per 31. Dezember wie folgt:

[1]Aus Neubewertung im Vergleich zum Vorjahr

Unter den Anschaffungskosten werden mit dem Erwerb entstandene Kosten (Kaufpreis, Notariats- und Handänderungskosten, Provisionen), die effektiven Gestehungskosten der Zugänge aus Bautätigkeit sowie wertvermehrende Investitionen und Gesamterneuerungen erfasst.

Die Neubewertung der Anlageliegenschaften beruht auf dem per 31. Dezember durchgeführten Bewertungsgutachten des externen Liegenschaftenschätzers nach der Discounted-Cashflow-Methode (vgl. Seite 143 bis 149 des Geschäftsberichts).

Dabei wird das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie den prognostizierten Netto-Cashflows. Die jährlichen Zahlungsströme werden auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der dazu verwendete Diskontierungszinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen und einem spezifischen Risikozuschlag. Dieser berücksichtigt Marktrisiken und die damit verbundene Illiquidität einer Immobilie. Die Diskontierungszinssätze variieren je nach Makro- und Mikrolage und nach Immobiliensegment.

Für diesen Bewertungsprozess besichtigt der Liegenschaftenschätzer mindestens alle drei Jahre sowie nach Zukauf oder nach Beendigung grösserer Umbauarbeiten jede Liegenschaft. Bei der Ermittlung der Zahlungsströme stützt sich der Liegenschaftenschätzer auf von Allreal zur Verfügung gestellte Mieterspiegel (Stichtag 1. Januar des Folgejahrs), alle grösseren Geschäftsmietverträge, Detailbudgets und Mittelfristplanungen pro Liegenschaft sowie geplante und ausgeführte Investitionsvorhaben. Davon ausgehend leitet der Liegenschaftenschätzer aus seiner Sicht die vertraglichen und nachhaltig erzielbaren Marktmieten sowie die zukünftigen Liegenschaftenaufwendungen ab. Die Bewertungsresultate werden mit der Gruppenleitung besprochen und durch diese plausibilisiert.

Als Liegenschaftenschätzer ist wie im Vorjahr im Auftragsverhältnis Jones Lang LaSalle AG tätig. Es bestehen keine weiteren Geschäftsverbindungen oder Beteiligungen zwischen Allreal und dem Liegenschaftenschätzer.

Aufgrund einer Sensitivitätsanalyse bei den Anlageliegenschaften mit einem Marktwert von CHF 3 445.8 Mio. am Bilanzstichtag (31.12.2012: CHF 3 159.0 Mio.) würde die isolierte Veränderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze um 50 Basispunkte zu einer Werterhöhung von CHF 360.6 Mio. beziehungsweise zu einer Wertreduktion von CHF 372.1 Mio. führen (31.12.2012: CHF 383.9 Mio./–312.8 Mio.).

Bei der Bewertung der Renditeliegenschaften per 31. Dezember 2013 kamen bezogen auf die Regionen und Liegenschaftenarten folgende Bandbreiten der Mieten zur Anwendung:

Der Zukauf bei den Entwicklungsreserven betrifft eine geleistete Anzahlung für das Grundstück Neuwisen Dielsdorf.

Die Umklassierungen von netto 140.7 Mio. zu den Anlageliegenschaften betreffen die bislang als Entwicklungsliegenschaften ausgewiesenen Projekte Richtiring Wallisellen (CHF 89.3 Mio.), Herostrasse Zürich (CHF 30.6 Mio.), Lilienthal-Boulevard Opfikon (CHF 19.9 Mio.) und Schiffbau-/Hardstrasse Zürich (CHF 0.9 Mio.).

In der Vorjahresperiode wurde aufgrund eines Impairment-Tests beim Projekt Holengass Meilen eine Wertberichtigung unter Belastung des direkten Aufwands aus Verkauf Entwicklung in Höhe von CHF 1.7 Mio. vorgenommen.

Bei den übrigen Sachanlagen handelt es sich um aktivierte Ausbaukosten und Einrichtungen für Geschäfts- und Verkaufsräumlichkeiten an den Standorten Bern, Cham, Volketswil, Wallisellen und Zürich (CHF 1.0 Mio.), Informatikausrüstung (CHF 0.1 Mio.) und Kunstgegenstände (CHF 0.8 Mio.).

Für Innenausbauten von Geschäftsflächen wurden Mietern im Geschäftsfeld Immobilien die angefallenen Kosten durch Allreal vorfinanziert, die über die Laufzeit der Mietverträge auf Annuitätsbasis durch die Mieter zurückbezahlt werden. Per Bilanzstichtag belaufen sich diese Vorfinanzierungen auf CHF 9.0 Mio. mit Endfälligkeiten bis ins Jahr 2033 (jährliche Amortisationen CHF 0.9 Mio., Zinssätze 3–5.5% p.a.).

Die immateriellen Vermögenswerte betreffen GU-Aufträge für Dritte und Kundenbeziehungen aus Liegenschaftenverwaltung, die im Rahmen der Akquisition der Hammer Retex Gruppe im Jahr 2012 erworben wurden.

Die Wertberichtigungen beziehen sich auf überfällige Forderungen aus laufenden oder abgeschlossenen Aufträgen im Geschäftsfeld Generalunternehmung. Diese werden aufgrund von Einzelbeurteilungen der Gruppenleitung in Bezug auf die Einbringbarkeit der Guthaben gebildet. Die Debitoren des Geschäftsfelds Immobilien beinhalten Guthaben gegenüber Liegenschaftenverwaltungsgesellschaften.

Die effektiven Debitorenausfälle im Geschäftsfeld Generalunternehmung beliefen sich auf CHF 0.1 Mio. (2012: CHF 0.4 Mio.). Für Ertragsausfälle im Geschäftsfeld Immobilien vgl. 3.1.

Per Bilanzstichtag sind die Forderungen von CHF 3.1 Mio. im Geschäftsfeld Immobilien noch nicht fällig. Für die nicht wertberichtigten Debitoren Generalunternehmung besteht folgende Fälligkeitsstruktur per 31. Dezember:

Die bilanzierten Werte verstehen sich in Übereinstimmung mit den unter 2.14 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen nach Abzug geleisteter Anzahlungen pro Projekt, die sich per 31. Dezember in Bau für Dritte befinden bzw. noch nicht abgerechnet und bezahlt sind.

Die diversen anderen Forderungen beinhalten Depots/Kautionen für Projekte der Generalunternehmung in Höhe von CHF 0.4 Mio. sowie CHF 0.2 Mio. aus einem vertraglich vereinbarten Rückbehalt aus dem Verkauf einer Geschäftsliegenschaft, der nach Erledigung von Mängelarbeiten an Allreal vergütet wird.

Von den flüssigen Mitteln in Höhe von CHF 25.0 Mio. (31.12.2012: CHF 26.1 Mio.) sind CHF 18.3 Mio. als Kontokorrentguthaben frei verfügbar und CHF 6.7 Mio. nur für bestimmte Drittbauprojekte der Generalunternehmung verwendbar. Per Bilanzstichtag sind alle Gelder zu marktüblichen Konditionen bei Schweizer Banken angelegt, die, sofern sie ein Rating haben, mit mindestens «A» beurteilt werden.

Das Aktienkapital der Allreal Holding AG besteht per Bilanzstichtag aus 15 941 829 Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert (zu 100% liberiert). Jede Aktie verfügt über eine Stimme und berechtigt bei Eintragung ins Aktienregister zur Teilnahme an der Generalversammlung.

Der Aktienbestand hat sich wie folgt entwickelt:

Am 31. Dezember 2013 hielt Allreal 33 237 eigene Aktien (31.12.2012: 7 661 Aktien). Der durchschnittliche Einstandspreis pro Aktie beträgt CHF 130.72 (31.12.2012: CHF 138.04). Der Gesamterwerbspreis wird vom konsolidierten Eigenkapital in Abzug gebracht.

Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das Aktienkapital – gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts – bis 28. März 2014 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzierung von Aktien um maximal CHF 200.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 4 000 000 Namenaktien à nominal CHF 50 zu erhöhen (genehmigtes Kapital). Im Mai 2012 wurde durch die Kapitalerhöhung mit Bezugsrechtsangebot das genehmigte Kapital von CHF 200.0 Mio. um CHF 113.9 Mio. auf CHF 86.1 Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2013).

Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 – unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre – ein bedingtes Kapital von maximal CHF 125.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 2 500 000 Namenaktien à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt. Dieses bedingte Kapital hat sich infolge Konversion von Wandelobligationen in Aktien um CHF 0.2 Mio. auf CHF 124.8 Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2013).

Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 10.0 Mio. (200 000 Namenaktien à nominal CHF 50) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung. Dieses bedingte Kapital ist nicht beansprucht.

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 28. März 2014 eine Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie, was einem Gesamtbetrag von CHF 87.7 Mio. in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen entspricht. Im Jahr 2013 wurden CHF 87.6 Mio. Reserven aus Kapitaleinlagen an die Aktionäre ausgeschüttet, was CHF 5.50 pro Aktie entspricht.

Fristigkeit der Finanzierung (Kapitalbindung zu Nominalwerten)

Die Finanzschulden der Allreal-Gruppe bestehen aus grundpfandgesicherten Bankkrediten (feste Vorschüsse und Festhypotheken), einer Wandelanleihe und zwei Obligationenanleihen. Die Bankkredite in Form von festen Vorschüssen werden auf rollender Basis verlängert. Als langfristige Finanzverbindlichkeiten sind neben der 2.00%-Obligationenanleihe und der 2.50%-Obligationenanleihe nur Bankkredite erfasst, die eine vertraglich vereinbarte Restlaufzeit von mehr als als zwölf Monaten haben.

In den Verbindlichkeiten aus Finanzierung sind folgende Anleihen bilanziert:

2.00%-Obligationenanleihe 2013–2020

Am 31. Dezember 2013 ist die 2.00%-Obligationenanleihe mit CHF 148.9 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung erfasst. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.1 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 2.00% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 2.12% entspricht, abgegrenzt.

2.50%-Obligationenanleihe 2011–2016

Per Bilanzstichtag ist die 2.50%-Obligationenanleihe mit CHF 149.3 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert, und es wurden in der Berichtsperiode CHF 0.2 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 2.50% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 2.71% entspricht, abgegrenzt.

2.125%-Wandelanleihe 2009–2014

Jede Inhaberobligation von CHF 5 000 nominal kann bis 19. September 2014 in 36.79447 Namenaktien der Allreal Holding AG gewandelt werden. Es bestehen vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sowie für solche Kapitalmarktinstrumente übliche Anleihensklauseln. Darin eingeschlossen sind insbesondere die Möglichkeiten zur vorzeitigen Rückzahlung, und zwar entweder jederzeit zu 100% des Nennwerts inklusive aufgelaufener Marchzinsen, sofern mehr als 85% des ursprünglichen Anleihebetrags gewandelt und/oder zurückgekauft worden sind oder falls der Schlusskurs der Namenaktie der Allreal Holding AG innerhalb von 30 aufeinanderfolgenden Handelstagen während 20 Handelstagen mindestens den Preis von CHF 176.65 erreicht. Die Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung waren per 31. Dezember 2013 nicht erfüllt.

Aufgrund der Kapitalerhöhung im Mai 2012 wurde gemäss den Anleihensbedingungen das Bezugsrechtsverhältnis von 36.03604 auf 36.79447 Namenaktien pro CHF 5 000 nominal Inhaberobligationen bzw. der Wandelpreis von CHF 138.75 auf CHF 135.89 angepasst.

Bei der erstmaligen Erfassung der Wandelanleihe ist eine Aufteilung in Fremd- und Eigenkapital vorzunehmen, da in der Wandelanleihe «multiple embedded derivatives» enthalten sind. Die Zuweisung zum Eigenkapital entspricht der Differenz zwischen Emissionserlös vor Ausgabekosten und Fair Value der Finanzverbindlichkeiten, die sich unter Berücksichtigung eines Referenzzinssatzes von 3.02% ergibt. Die Emissionskosten werden anteilmässig auf Fremd- und Eigenkapital aufgeteilt. Der Eigenkapitalanteil bleibt bis zu Wandlungen von Obligationen in Eigenkapital unverändert.

Per Bilanzstichtag ist die 2.125%-Wandelanleihe wie folgt bilanziert:

In der Berichtsperiode wurden damit CHF 3.1 Mio. für die Amortisation Differenz Schuldkomponente/Rückzahlungsbetrag zulasten des Finanzaufwands verbucht (2012: CHF 3.0 Mio.).

Die Differenz von CHF 4.0 Mio. per 31. Dezember 2013 zwischen der Schuldkomponente (CHF 195.9 Mio.) und dem Rückzahlungsbetrag (CHF 199.925 Mio.) wird über die restliche Laufzeit der Wandelanleihe bis Oktober 2014 nach der Effektivzinsmethode amortisiert.

Auf der Differenz zwischen Steuerwert der Wandelanleihe und Buchwert der Schuldkomponente sowie anteiliger Emissionskosten werden latente Steuerverbindlichkeiten zum Konzernsteuersatz von 22% berücksichtigt und über die Laufzeit der Wandelanleihe erfolgswirksam aufgelöst. Im Jahr 2013 wurden latente Steuern von CHF 0.7 Mio. zugunsten des Steueraufwands aufgelöst.

In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlichen zu bezahlenden Zins von 2.125% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 3.79% entspricht, abgegrenzt.

Fristigkeit der Zinssätze (Zinsbindung zu Nominalwerten)

Die zeitliche Klassierung der Verbindlichkeiten aus Finanzierung erfolgt bei der Zinsbindung aufgrund des effektiven Fälligkeitsdatums der unterliegenden festen Vorschüsse und Hypotheken bzw. des Laufzeitendes der Obligationen- und der Wandelanleihe. Bei der Berechnung der Kapital- und Zinsbindung wurden die Anleihen mit ihren ausstehenden Nominalwerten und den Zinscoupons berücksichtigt.

Per 31. Dezember 2013 bestehen feste Vorschüsse in der Höhe von CHF 988.5 Mio. und Festhypotheken von CHF 132.8 Mio. (zu Nominalwerten), die zu 100% bei Schweizer Banken oder Versicherungen aufgenommen wurden.

Am Bilanzstichtag verteilen sich die Verbindlichkeiten aus Finanzierung (ohne Obligationen- und Wandelanleihen) zu Nominalwerten auf folgende Bankengruppen und Versicherungen:

In den nächsten zwölf Monaten enden keine Zinssatzswaps.

Hätte Allreal keine Zinssatzswaps abgeschlossen, wären 61.0% der Finanzverbindlichkeiten variabel verzinslich und einem Zinsänderungsrisiko am Markt ausgesetzt (31. Dezember 2012: 73.4%).

Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2013 beträgt 2.13% (31. Dezember 2012: 2.13%).

Die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2013 beträgt 56 Monate (31. Dezember 2012: 54 Monate).

Weitere Ausführungen zu den Finanzinstrumenten vgl. 5.4.

Die Rückstellungen für Baugarantien decken bestehende Risiken aus abgeschlossenen Projekten des Geschäftsfelds Generalunternehmung ab. Die übrigen Rückstellungen beinhalten mögliche Mittelabflüsse aus pendenten Rechtsfällen. Rückstellungen für bestehende Risiken aus laufenden Aufträgen (Baurisiken) werden direkt mit den Projektsaldi in den Forderungen bzw. Verbindlichkeiten verrechnet.

Kurzfristige Rückstellungen

Langfristige Rückstellungen

Die Rückstellungen wurden auf den Bilanzstichtag hin neu beurteilt und angepasst. Nach Beurteilung der Gesellschaft sind die gebildeten Rückstellungen notwendig, um rechtliche oder faktische Verpflichtungen aus bisherigen Ereignissen abzubilden, bei denen ein Mittelabfluss wahrscheinlich ist. Beträge und zeitliche Klassierung basieren auf Schätzungen, die dementsprechend mit Unsicherheiten behaftet sind.

Die Unterteilung in kurz- und in langfristige Rückstellungen erfolgt je nach Einschätzung, ob eine Inanspruchnahme innerhalb eines Jahres oder später erfolgt.

Die übrigen langfristigen Verbindlichkeiten in Höhe von CHF 45.7 Mio. (31.12.2012: CHF 76.8 Mio.) betreffen einerseits die negativen Wiederbeschaffungswerte der Zinssatzswaps (Hedge Accounting), deren Restlaufzeit grösser als zwölf Monate ist (CHF 43.3 Mio.), und andererseits die Vorsorgeverpflichtungen aus der Bilanzierung gemäss IAS 19 (CHF 2.4 Mio.). Die steuerlichen Effekte sind in den latenten Steuerguthaben berücksichtigt.

Die bilanzierten Werte verstehen sich als Verbindlichkeiten nach Abzug entsprechender Gegenforderungen je Projekt, in Übereinstimmung mit den unter 2.20 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen; vgl. auch 4.6.

Die diversen Verbindlichkeiten beinhalten neben Sachkreditoren (CHF 0.8 Mio.) auch Verbindlichkeiten aus der Abrechnung von Sozialversicherungen und Quellensteuern (CHF 1.3 Mio.).

Auf den Bilanzstichtag werden sämtliche durch die Mitarbeitenden noch nicht bezogenen Ferienguthaben mit den individuellen Lohnansätzen bewertet und als Abgrenzung in der Konzernrechnung berücksichtigt, die sich per 31.12.2013 auf CHF 2.5 Mio. belaufen (31.12.2012: CHF 2.5 Mio.).

In den passiven Rechnungsabgrenzungen sind im Wesentlichen abgegrenzte Zinsaufwendungen aus Finanzverbindlichkeiten, vorausbezahlte Mieten, noch nicht abgerechnete Liegenschaften- oder Betriebsaufwendungen sowie noch nicht ausbezahlte Vergütungen an Verwaltungsrat und Gruppenleitung erfasst.