Vorwort

• Von Umsatzsprung und Tieferbewertung des Portfolios geprägtes Resultat
• Konstant ertragsstabile Renditeliegenschaften
• Voll ausgelastete Generalunternehmung
• Hohe Finanzkraft ermöglicht weitere Investitionen
• Antrag auf unveränderte Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie

Das von Allreal im Geschäftsjahr 2012 erzielte Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt betrug CHF 98.0 Millionen. Hauptgrund für das unter Vorjahr liegende Resultat ist die vorübergehend markant tiefere Bewertung des Toni-Areals in Zürich-West infolge des um ein Jahr verzögerten Bezugs. Es ist jedoch davon auszugehen, dass der vom externen Liegenschaftenschätzer bei Fertigstellung der Liegenschaft festzulegende Marktwert die Anlagekosten übersteigen wird. Deshalb kann für die Folgeperioden mit erneuten Aufwertungsgewinnen gerechnet werden. Der Mietvertrag mit dem Kanton Zürich wird per 1. Juli 2014 in Kraft treten und die Vertragsdauer bleibt unverändert bei 20 Jahren.

Die von den beiden Geschäftsfeldern Immobilien und Generalunternehmung in der Berichtsperiode erbrachte Gesamtleistung verzeichnete ein deutliches Wachstum um 22.6 Prozent auf CHF 1 086 Millionen. Dazu beigetragen hat insbesondere das gegenüber dem Vorjahr nochmals deutlich höhere abgewickelte Projektvolumen von gegen CHF 940 Millionen.

Mit CHF 105.1 Millionen lag das Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt 8.6 Prozent unter dem Wert des Vorjahres. Das operative Resultat ist insbesondere geprägt von den auftragsbedingt höheren Personalkosten in der Generalunternehmung. Die Mieterträge blieben praktisch unverändert. Der Erfolg aus Auftragsvergaben sowie die Zahl der Eigentumsübertragungen blieben dagegen wie erwartet unter dem Vorjahreswert.

Durch den Erwerb der in Cham ZG domizilierten Hammer Retex Gruppe schuf Allreal die Voraussetzungen für die geografische Ausweitung der Generalunternehmertätigkeit in den Grossraum Zug. Darüber hinaus ergibt sich die Möglichkeit, ausgewählte Renditeliegenschaften des eigenen Portfolios selber zu verwalten.

Solide und attraktive Aktie

Am Stichtag schloss die Allreal-Aktie mit CHF 141.10. Damit lag der Jahresendkurs 3.4 Prozent über jenem des Vorjahres. Die positive Kursentwicklung, die für das Geschäftsjahr 2011 erfolgte Ausschüttung und die Bezugsrechte aus Kapitalerhöhung resultierten in einer Gesamtperformance von ansehnlichen 9.2 Prozent.

Die im Mai 2012 erfolgreich durchgeführte Kapitalerhöhung mit Bezugsrechtsangebot resultierte in einem Nettoerlös von CHF 265 Millionen. Die zusätzlichen Mittel werden für die Finanzierung von laufenden und geplanten Eigenprojekten verwendet.

An der am 5. April 2013 stattfindenden Generalversammlung der Allreal Holding AG wird der Verwaltungsrat den Aktionären die Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie vorschlagen. Da die dafür benötigten Mittel aus den Reserven aus Kapitalanlagen stammen, ist der ausbezahlte Betrag für private Aktionäre steuerfrei. Bezogen auf den Jahresschlusskurs entspricht die Ausschüttung einer Barrendite von 3.9 Prozent.

Stabile Entwicklung des Geschäftsfeldes Immobilien

Bei den Renditeliegenschaften kam es in der Berichtsperiode nur zu einer Mutation. Dabei handelte es sich um die Veräusserung einer kleineren Geschäftsliegenschaft in Muttenz BL.

Unter Berücksichtigung des einen Abgangs setzte sich das Portfolio der Renditeliegenschaften per 31. Dezember 2012 aus 45 Geschäfts- und 19 Wohnliegenschaften mit einem durchschnittlichen Marktwert von CHF 39.5 Millionen zusammen.

Einziger Zugang zum Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau war in der Berichtsperiode das Mehrfamilienhaus Favrehof auf dem Richti-Areal in Wallisellen. Am Stichtag belief sich der Bestand damit auf sechs Liegenschaften.

Das planerisch, baulich und logistisch ausgesprochen komplexe Um- und Neubauprojekt auf dem Toni-Areal in Zürich-West wird nicht termingerecht fertiggestellt. Dadurch verzögert sich der Bezug durch die Fachhochschulen ZHdK und ZHAW um ein Jahr. Aus den höheren Gestehungskosten und dem späteren Bezugstermin resultiert eine unerfreuliche Abwertung der Liegenschaft. In Folge belief sich die Bewertung aller Anlageliegenschaften auf CHF –8.2 Millionen, entsprechend –0.3 Prozent des Marktwertes des Portfolios.

Am Stichtag betrug der Wert des gesamten Portfolios CHF 3.16 Milliarden. Dabei lag der Anteil der Renditeliegenschaften bei CHF 2.53 Milliarden, jener der Anlageliegenschaften im Bau bei CHF 628 Millionen.

Insbesondere aufgrund einer ab März 2012 nicht mehr vermieteten Geschäftsliegenschaft in Zürich erhöhte sich die Leerstandsquote für das Geschäftsjahr 2012 wie erwartet auf 5.0 Prozent. Dieser Wert liegt nach wie vor deutlich unter dem Durchschnittswert des Gesamtmarktes. Dies nicht zuletzt dank den Erfolgen bei der Verlängerung bestehender Verträge und bei der Wiedervermietung frei gewordener Flächen.

Trotz eines leicht höheren Liegenschaftenaufwandes lag die Nettorendite der Renditeliegenschaften bei im Marktvergleich guten 4.9 Prozent.

Markant höheres Projektvolumen im Geschäftsfeld Generalunternehmung

Mit einem Erfolg aus Geschäftstätigkeit in Höhe von CHF 115.8 Millionen blieb das Geschäftsfeld Generalunternehmung in der Berichtsperiode 1.4 Prozent unter dem Vergleichswert des Vorjahres. Dazu beigetragen haben sowohl die gegenüber 2011 geringere Zahl von abgeschlossenen Projekten und Eigentumsübertragungen von Stockwerkeigentum als auch die weniger hohen Gewinne aus der Vergabe von Aufträgen an die Subunternehmer.

Da der Betriebsaufwand in der Berichtsperiode eine markante Steigerung erfuhr, lag das Betriebsergebnis mit CHF 54.7 Millionen in der Folge unter dem Vorjahreswert.

Die sehr gute Auftragslage sowie die zahlreichen Grossprojekte für Dritte und das eigene Portfolio führten im Geschäftsjahr 2012 zu einem markanten Anstieg des abgewickelten Projektvolumens um 26.4 Prozent auf CHF 939.6 Millionen sowie zu einem massiven Ausbau des Mitarbeiterbestandes.

Der Arbeitsvorrat lag am Stichtag bei rund CHF 1.7 Milliarden. Dieser Wert entspricht einer vollen Auslastung während rund zwei Jahren. Beim ausgewiesenen Arbeitsvorrat handelt es sich ausschliesslich um gesicherte Projekte mit intakten Margen und Gewinnaussichten.

Handlungsspielraum dank gut abgesicherter Finanzierung

Mit einem gegenüber dem Vorjahr nochmals leicht tieferen Durchschnittszinssatz auf Fremdkapital von 2.13 Prozent und einer Laufzeit von 54 Monaten blieb Allreal erneut ausgesprochen vorteilhaft finanziert.

Die in der Berichtsperiode erfolgreich durchgeführte Kapitalerhöhung resultierte in einer Zunahme der Börsenkapitalisierung um 20.7 Prozent auf CHF 2.2 Milliarden und einem Anstieg der Eigenkapitalquote auf 48.7 Prozent. Dank der zusätzlichen Eigenmittel in Höhe von CHF 265 Millionen verfügte das Unternehmen am Stichtag über eine Verschuldungskapazität von gegen CHF 1.3 Milliarden und damit über ausgezeichnete Voraussetzungen für weiteres Wachstum.

Vorsichtig optimistische Einschätzung der Zukunftsaussichten

Trotz der zu erwartenden Abflachung des Konjunkturverlaufs und der sich abzeichnenden Verschärfung des Wettbewerbs in einem weiterhin anspruchsvollen Marktumfeld sind Verwaltungsrat und Gruppenleitung für das Geschäftsjahr 2013 vorsichtig optimistisch.

Aufgrund des bewährten Geschäftsmodells, dem absehbaren Ausbau des ertragsstabilen Liegenschaftenportfolios, der guten Auslastung des Geschäftsfeldes Generalunternehmung mit Eigenprojekten und Drittaufträgen sowie dank der soliden und gut abgesicherten Finanzierung rechnet das Unternehmen für 2013 mit einem gegenüber der Berichtsperiode höheren operativen Ergebnis.

Verwaltungsrat und Gruppenleitung danken allen Mitarbeitenden für ihren Beitrag zum soliden Geschäftsergebnis und den Aktionären für das Vertrauen und die Unterstützung.