Geschäftsfeld Immobilien

Mit nur einer Handänderung blieb das Portfolio der Renditeliegenschaften praktisch unverändert. In der Berichtsperiode war der Verkauf einer kleineren Geschäftsliegenschaft in Muttenz BL die einzige Mutation. Die Eigentumsübertragung des mehrheitlich gewerblich genutzten Gebäudes mit einer Nutzfläche von 2 043 Quadratmetern erfolgte per 30. März 2012. Käufer des 1987 erstellten und von Allreal seit Gründung des Unternehmens im Jahr 1999 gehaltenen Gebäudes war ein privater Investor.

Zugänge zum Portfolio der Renditeliegenschaften waren im Geschäftsjahr 2012 keine zu verzeichnen. Aufgrund der Tatsache, dass auf dem Transaktionsmarkt kaum Liegenschaften zu finden sind, die den Anlagekriterien des Unternehmens genügen, präferiert Allreal den Ausbau des eigenen Liegenschaftenbestandes durch Eigenprojekte. Mit dem Toni-Areal in Zürich-West und dem Hauptsitz von Allianz in Wallisellen sind zwei grosse und renditestarke Zugänge absehbar.

Am Stichtag umfasste das Portfolio der Renditeliegenschaften 45 Geschäfts- und 19 Wohnliegenschaften. Mit CHF 39.5 Millionen lag der durchschnittliche Marktwert der insgesamt 64 Liegenschaften leicht über dem Vorjahreswert.

Die Mieterträge verzeichneten im Geschäftsjahr 2012 eine leichte Abnahme um 0.6 Prozent auf CHF 142.1 Millionen. Davon entfielen 83 Prozent auf Geschäfts- und 17 Prozent auf Wohnliegenschaften. Die 2011 ins Portfolio übernommenen Liegenschaften Moos-/Grütstrasse in Adliswil ZH und Le Lumion bei Genf waren in der Berichtsperiode erstmals über zwölf Monate ertragswirksam und vermochten damit in der Berichtsperiode neu angefallene Leerstände gut auszugleichen.

Von den im Geschäftsjahr 2012 auslaufenden Mietverträgen wurde ein Grossteil zu vergleichbaren Konditionen verlängert, erneuert oder neu abgeschlossen. Am Stichtag lag die durchschnittliche Restlaufzeit der befristeten Mietverträge bei 6.4 Jahren. 2013 sind deren neun Prozent zu erneuern beziehungsweise zu verlängern.

Die kumulierte Leerstandsquote lag im Geschäftsjahr 2012 bei 5.0 Prozent. Zu dem gegenüber dem Vorjahr 0.6 Prozent höheren Wert spürbar beigetragen hat der ab 1. März 2012 wirksame Ertragsausfall bei einer Geschäftsliegenschaft in der Zürcher City. Das 1992 erstellte Bürogebäude mit einer Nutzfläche von 4 856 Quadratmetern befindet sich an ausgezeichneter Lage an der Brandschenkestrasse. 19 Prozent der gesamten Nutzfläche werden als Wohnraum genutzt. Für rund 55 Prozent der gesamten Gewerbefläche (gemessen am Brutto Soll-Mietertrag) wurden in der Berichtsperiode neue Mietverträge abgeschlossen, die bereits ab Frühjahr 2013 voll ertragswirksam sind. Ein weiterer Erfolg bei der Wiedervermietung betraf ein Geschäftshaus an der Hohlstrasse in Zürich-Altstetten. Das in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs gelegene Bürogebäude verfügt über eine Nutzfläche von über 10 000 Quadratmetern. Die mit zwei neuen Mietern über die gesamte Nutzfläche neu abgeschlossenen Mietverträge waren bereits ab dem vierten Quartal 2012 ertragswirksam. Von dem in der Berichtsperiode kumulierten Leerstand entfielen – gemessen am Ertrag – 95 Prozent auf Geschäfts- und fünf Prozent auf Wohnliegenschaften. Aufgrund des markanten Ausbaus des Portfolios und der geringen Zahl auslaufender Mietverträge erwartet Allreal für 2013 eine tiefere Leerstandsquote.

Der Liegenschaftenaufwand belief sich im Geschäftsjahr 2012 auf CHF 19.6 Millionen, entsprechend 13.8 Prozent des gesamten Ertrags aus Vermietung der Renditeliegenschaften. Damit lagen die in Zusammenhang mit dem Betrieb und dem Unterhalt der Renditeliegenschaften sowie für werterhaltende Massnahmen anfallenden Kosten in der angestrebten Bandbreite von 13 bis 15 Prozent.

Die mit der Vermietung der Renditeliegenschaften erzielte Nettorendite betrug 4.9 Prozent. Der im Marktvergleich ausgezeichnete Wert liegt 0.2 Prozent unter dem Vorjahreswert und widerspiegelt den zunehmenden Renditedruck.

Von dem aus der Vermietung von Geschäftsliegenschaften resultierenden Ertrag generierten die zehn grössten Mieter 43.4 Prozent und die fünf grössten Mieter 29.0 Prozent. Zu letzteren zählten im Geschäftsjahr 2012 IBM Schweiz AG mit 8.9 Prozent, die MAN Diesel & Turbo Schweiz AG mit 6.6 Prozent, der Kanton Zürich mit 5.4 Prozent, die Partner Reinsurance Company Ltd. mit 4.4 Prozent und die Credit Suisse AG mit 3.7 Prozent. Bezogen auf den Mietertrag aller Renditeliegenschaften (Wohn- und Geschäftsliegenschaften) belief sich der Anteil der fünf grössten Mieter auf 25.9 Prozent.

Gemessen am Soll-Mietertrag aller Renditeliegenschaften entfielen per 31. Dezember 2012 51.9 Prozent der gesamten Nutzfläche auf Büro- und Dienstleistungsflächen. Der Anteil der übrigen Nutzungen gliederte sich wie folgt: Wohnen 19.0 Prozent, Gewerbe und Lager 9.6 Prozent, Verkauf 7.7 Prozent und Parking 7.4 Prozent. Übrige Nutzungen schlugen mit 4.4 Prozent zu Buche.

Wie beim Nutzungsmix ergaben sich in der Berichtperiode auch bei der geografischen Verteilung der 64 Renditeliegenschaften gegenüber dem Vorjahr nur geringfügige Veränderungen. Gemessen am Marktwert entfielen auf die Stadt Zürich 53.4 Prozent, auf den Kanton Zürich 31.5 Prozent und auf die übrige Schweiz 15.1 Prozent. Von Letzteren entfielen 8.1 Prozent auf Basel, 4.6 Prozent auf Genf und 2.4 Prozent auf Zug.

Mit der Verwaltung von Liegenschaften für private Hauseigentümer, Stockwerkeigentümergemeinschaften, Pensionskassen und Versicherungen erwirtschaftete die im April 2012 erworbene Hammer Retex Gruppe einen neu in die Erfolgsrechnung von Allreal einfliessenden Ertrag in Höhe von CHF 4.4 Millionen. Die als Liegenschafterverwaltung in der Region Zentralschweiz sowie im Grossraum Zürich bestens etablierte und gut verankerte Hammer Retex übernimmt ab 2013 die Bewirtschaftung von vorläufig zwei Renditeliegenschaften des eigenen Portfolios. Die Zahl der von Hammer Retex verwalteten Liegenschaften des eigenen Portfolios dürfte künftig zunehmen.

Die Übernahme von Hammer Retex ermöglicht die geografische Ausweitung der Tätigkeit als Generalunternehmer in den wirtschaftlich prosperierenden Grossraum Zug. Ausserdem verfügt Allreal nun über eine erfahrene, in der Zentralschweiz und im Grossraum Zürich bestens verankerte Immobilienverwaltung.

Bei den Anlageliegenschaften im Bau gab es in der Berichtsperiode nur einen Zugang zu verzeichnen. Dabei handelt es sich um das bislang als Entwicklungsliegenschaft ausgewiesene Mehrfamilienhaus Favrehof auf dem Richti-Areal in Wallisellen. Das von Diener & Diener Architekten entworfene Gebäude mit fünf Vollgeschossen und einem Attikageschoss umfasst 118 Mietwohnungen, Gewerbeflächen im Erdgeschoss sowie 116 unterirdische Garagenplätze. Der Baubeginn für das Wohnhaus mit einer Nutzfläche von knapp unter 14 000 Quadratmetern erfolgte im März 2012. Die Fertigstellung und damit einhergehende Umklassierung von den Anlageliegenschaften im Bau zu den Renditeliegenschaften ist für Mitte 2014 geplant.

Durch den Zugang des Mehrfamilienhauses Favrehof erhöhte sich der Bestand des Portfolios auf insgesamt sechs Anlageliegenschaften im Bau. Dabei handelt es sich um vier Wohnhäuser, ein Bürogebäude und um eine Liegenschaft mit gemischter Nutzung. Zwei der sechs Liegenschaften werden bereits im Geschäftsjahr 2013 fertiggestellt und ertragswirksam. Der jährlich zu erwartende Soll-Mietertrag aller am Stichtag aufgeführten Anlageliegenschaften im Bau beläuft sich auf über CHF 43 Millionen.

Die durch den externen Liegenschaftenschätzer per 31. Dezember 2012 vorgenommene Bewertung aller Anlageliegenschaften resultierte in einer negativen Wertveränderung vor Steuern um CHF 8.2 Millionen. Das Portfolio der Renditeliegenschaften wurde gegenüber dem Vorjahr nur geringfügig um CHF 0.3 Millionen tiefer bewertet. Demgegenüber erfuhr das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau – bedingt durch die verspätete Fertigstellung des Toni-Areals – eine Abwertung um CHF 7.9 Millionen. Die in Summe dadurch negative Wertveränderung entspricht 0.3 Prozent des Marktwertes des Gesamtportfolios.

Die in der Berichtsperiode erfolgten Mutationen und die tiefere Bewertung des Gesamtportfolios führten zu einem gegenüber dem Stichtag des Vorjahres höheren Marktwert. Dieser belief sich per 31. Dezember 2012 auf CHF 3.16 Milliarden. Davon belief sich der Anteil der Renditeliegenschaften auf CHF 2 531 Millionen beziehungsweise auf 80.1 Prozent, jener der Anlageliegenschaften im Bau auf CHF 628 Millionen beziehungsweise auf 19.9 Prozent.

2012 betrug der Anteil des Geschäftsfeldes Immobilien am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt 66.7 Prozent.