Geschäftsfeld Generalunternehmung

Im Geschäftsjahr 2012 erzielte das Geschäftsfeld Generalunternehmung einen Erfolg aus Geschäftstätigkeit von CHF 115.8 Millionen. Aufgrund der geringeren Zahl von abgeschlossenen Projekten und Eigentumsübertragungen von Stockwerkeigentum sowie wegen tieferen Vergabegewinnen lag das Resultat damit rund 1.4 Prozent unter dem Wert des Vorjahres.

Zur Abwicklung des gegenüber dem Vorjahr nochmals markant gesteigerten Projektvolumens wurde der Personalbestand im Geschäftsjahr 2012 weiter aufgestockt. Der Erwerb der Hammer Retex Gruppe mit 55 Mitarbeitenden akzentuierte die Entwicklung zusätzlich. Am Stichtag beschäftigte Allreal an den Standorten Basel, Bern, Cham, St. Gallen und Zürich insgesamt 409 Mitarbeitende. Die Zahl der Vollzeitstellen erhöhte sich damit innert Jahresfrist um 81. Aufgrund des damit verbundenen höheren Aufwands, der sich auf der Ertragsseite erst zu einem späteren Zeitpunkt auswirken wird, lag das Betriebsergebnis mit CHF 54.7 Millionen rund 16 Prozent unter dem Vorjahreswert.

Das mit den drei Sparten Projektentwicklung, Realisation und Kauf/Verkauf vom Geschäftsfeld Generalunternehmung in der Berichtsperiode erzielte Unternehmensergebnis von CHF 36.0 Millionen entspricht trotz deutlich höherem Aufwand einer respektablen Eigenkapitalrendite von 13.2 Prozent.

Projektentwicklung

Die von der Sparte Projektentwicklung in der Berichtsperiode bearbeiteten Drittaufträge und Eigenprojekte entsprechen einem konstant hohen potenziellen, im ausgewiesenen Arbeitsvorrat nicht berücksichtigten Auftragsvolumen für die im Prozess nachgelagerte Sparte Realisation von über CHF 1 Milliarde. Ein Projekt bei der aktuell hohen Regelungs- und Gesetzesdichte innert nützlicher Frist bis zur Baureife voranzutreiben, ist eine ausgesprochen komplexe und anspruchsvolle Aufgabe. Das in der Sparte vorhandene Sach- und Fachwissen ist deshalb ein wesentlicher Erfolgsfaktor des Unternehmens. Die Projektentwicklung generiert einerseits abzuwickelndes Projektvolumen, andererseits Projekte für den Verkauf an Dritte oder den Ausbau des eigenen Liegenschaftenbestandes. Von den ausgezeichneten Marktkenntnissen und der grossen Erfahrung bei der Entwicklung von langfristig rentablen Projekten profitieren auch externe Auftraggeber.

Ein bedeutender Drittauftrag, welcher in der Berichtsperiode weiter bearbeitet wurde, war die Entwicklung eines rund 90 000 Quadratmeter grossen Gebiets in der Zürcher Vorortgemeinde Adliswil. Für die drei Grundeigentümer des als Reservezone definierten Grundstücks entwickelte Allreal ein Vorgehens- sowie ein Nutzungskonzept. Daraus abgeleitet wurde im Wettbewerbsverfahren ein städtebauliches Konzept, auf dessen Basis Gemeinde und Kanton nun die für eine Überbauung des Gebiets notwendige Umzonung vornehmen können. Vorgesehen ist die Realisation eines gemischten Quartiers mit rund 430 Wohnungen, Büro- und Gewerbeflächen und ein Schulhaus.

Im Zusammenhang mit der Umsetzung der Entwicklungsstrategie für das seit 2002 zum Portfolio gehörende Escher-Wyss-Areal in Zürich-West bearbeitete die Sparte Projektwicklung mehrere Eigenprojekte. Dabei handelt es sich um zwei Neubauprojekte und die Aufstockung einer bestehenden Liegenschaft.

Für ein Wohn- und Geschäftshaus mit 23 Mietwohnungen und Dienstleistungsflächen im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss wurde das entsprechende Baugesuch im zweiten Quartal 2012 eingereicht.

Um eine 2014 frei werdende Teilfläche nutzen zu können, entwickelte Allreal ein Gewerbe- und Dienstleistungsgebäude mit einer Nutzfläche von rund 15 000 Quadratmetern. Die Rechtskraft des 2012 bei den Behörden eingereichten Gestaltungsplanes dürfte im Lauf des Folgejahres vorliegen.

Bis zur Baueingabe vorangetrieben wurde die Aufstockung eines bestehenden Magazingebäudes um ein Voll- und ein Attikageschoss mit einer Nutzfläche von insgesamt 2 750 Quadratmetern. Der Baubeginn der von MAN Diesel & Turbo Schweiz AG bereits reservierten zusätzlichen Flächen ist im ersten Quartal 2013 vorgesehen.

Für das 2011 erworbene 20 000 Quadratmeter grosse Grundstück Guggach in Zürich-Unterstrass wurde Anfang 2012 ein Studienauftrag mit sechs eingeladenen Architekturbüros durchgeführt. Mit diesem Vorgehen unterstrich Allreal die Absicht, eine qualitativ hochwertige und städtebaulich überzeugende Überbauung zu realisieren. Das von der Jury ausgewählte Projekt umfasst vier um einen Innenhof angeordnete Baukörper mit insgesamt 197 Eigentumswohnungen im mittleren bis oberen Preissegment. Das Baugesuch für die im Minergie-Standard zu erstellende Überbauung wurde in der Berichtsperiode eingereicht. Der vom Verlauf des Bewilligungsverfahrens abhängige Baubeginn dürfte frühestens im zweiten Quartal 2013 erfolgen.

Für das im Bau befindliche Bürogebäude Richtiring in Wallisellen wurde im ersten Quartal 2012 ein langjähriger Mietvertrag mit der Kabelnetzbetreiberin UPC Cablecom abgeschlossen. Der von Allreal entwickelte und im Mai 2011 in Angriff genommene Neubau befindet sich auf dem zwischen Zentrum Glatt und Bahnhof Wallisellen gelegenen Richti-Areal. Das Bürogebäude verfügt in vier Obergeschossen mit einer Nutzfläche von gegen 20 000 Quadratmetern über Raum für rund 1400 Arbeitsplätze. Der Bezug des im Minergie-Standard erstellten Richtirings ist für Sommer 2014 geplant.

Zu den wichtigsten weiteren Projektentwicklungen, die im Geschäftsjahr 2012 neu in Angriff genommen, massgeblich weiterbearbeitet oder abgeschlossen wurden, gehören:

[GE]:Gebietsentwicklung

[AE]:Arealentwicklung

[PE]:Projektentwicklung

[*]:Auftrag für Dritte

Realisation

In der Berichtsperiode verzeichnete das mit Neubauten und Renovationen abgewickelte Projektvolumen einen deutlichen Anstieg auf CHF 939.6 Millionen, entsprechend einer Zunahme gegenüber dem Vorjahr um 26.4 Prozent. Das markant höhere Projektvolumen zwang die an der Kapazitätsgrenze agierende Sparte Realisation im Geschäftsjahr 2012 zur Aufstockung des Personalbestandes um 24 Stellen.

Akzentuiert durch die beiden Grossprojekte auf dem Toni-Areal in Zürich und dem Richti-Areal in Wallisellen erhöhte sich der Anteil der Eigenprojekte am Gesamtvolumen von 41.6 auf 44.4 Prozent.

Nach dem Beginn der Bauarbeiten für das Mehrfamilienhaus Favrehof im ersten Quartal 2012 befanden sich in der Berichtsperiode alle sechs Teilprojekte auf dem rund 72 000 Quadratmeter grossen Richti-Areal in Wallisellen in Ausführung. Bei dem für rund 1 200 Bewohner und über 3 000 Arbeitsplätze konzipierten Quartier handelt es sich um die schweizweit erste Arealüberbauung, welche die Ziele aus der Vision der 2000-Watt-Gesellschaft erfüllt. Das Investitionsvolumen für die 499 Eigentums- und Mietwohnungen und die Büro- und Gewerbeflächen belaufen sich auf gegen CHF 750 Millionen. Die ersten Gebäude werden bereits Mitte 2013 bezugsbereit sein. Der Abschluss des gesamten Projektes ist für das zweite Halbjahr 2014 geplant.

Im zweiten Halbjahr 2012 erfolgte der Baubeginn für zwei Bürogebäude im Grossraum Zürich. Bei den beiden Eigenprojekten handelt es sich einerseits um die zweite Etappe eines Bürokomplexes in Zürich-Altstetten mit einer Nutzfläche von rund 11 000 Quadratmetern, andererseits um einen Neubau im flughafennahen Entwicklungsgebiet Glattpark in Opfikon mit einer Nutzfläche von rund 12 000 Quadratmetern. Ein Teil der im Sommer 2014 bezugsbereiten Flächen war bereits bei Baubeginn vermietet.

In Horgen ZH realisiert Allreal für eine private Bauherrschaft eine Wohnüberbauung mit 80 Miet- und 51 Eigentumswohnungen. Das Projekt auf einem ehemaligen Industrieareal mit einer Fläche von rund 32 000 Quadratmetern umfasst drei Wohn- und Geschäftshäuser sowie zwei Mehrfamilienhäuser. Die Erdgeschosse bieten Raum für einen Quartierladen, einen Kindergarten, Praxen, Gastronomie und weiteres Gewerbe. Die Bausumme dieses bedeutenden Drittauftrages beläuft sich auf rund CHF 75 Millionen.

In Neuenhof bei Baden AG nahm Allreal Mitte 2012 die umfassende Sanierung der Wohnsiedlung Webermühle in Angriff. Die in den 70er-Jahren erstellte Göhner-Siedlung umfasst vier Gebäudekörper mit insgesamt 380 Mietwohnungen. Die Bausumme der in zwei Etappen bis Ende 2013 auszuführenden Arbeiten beläuft sich auf rund CHF 48 Millionen. Eine minutiöse Planung erlaubt die Ausführung der Gesamtsanierung der Siedlung in bewohntem Zustand.

In Steinen SZ nahm Hammer Retex das erste Eigenprojekt seit der Übernahme durch Allreal in Angriff. Es handelt sich um zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 18 Eigentumswohnungen. Das Investitionsvolumen beträgt rund CHF 15 Millionen.

Zu den wichtigsten Projekten, die zusätzlich zu den bereits beschriebenen im Geschäftsjahr 2012 neu in Angriff genommen wurden, gehörten nebst anderen:

In der Berichtsperiode fertig gestellte und der Bauherrschaft übergebene Projekte waren nebst anderen:

Per 31. Dezember befanden sich über 110 Projekte in Ausführung. Vom gesamten Projektvolumen entfielen 55.6 Prozent auf Drittaufträge und 44.4 Prozent auf Eigenprojekte. Der Anteil von Neubauten lag bei 86.9 Prozent, jener für Renovationen und Umbauten bei 13.1 Prozent. Der per Stichtag gesicherte Arbeitsvorrat von CHF 1.7 Milliarden sichert die volle Auslastung der im Geschäftsfeld Realisation verfügbaren Kapazitäten während rund zwei Jahren. Aufgrund der sehr guten Auslastung beschränkt sich Allreal weiterhin auf die Akquisition von Projekten mit intakten Margen und realistischen Gewinnaussichten.

Kauf/Verkauf von Liegenschaften

Mit einem Absatz von 167 Wohneinheiten aus eigener Entwicklung und Realisation erzielte die dafür verantwortliche Sparte erneut ein sehr gutes Resultat und leistete damit wiederum einen ansehnlichen Ergebnisbeitrag. Insbesondere der Verkauf der mittelpreisigen Eigentumswohnungen auf dem Richti-Areal in Wallisellen, in Bülach und Mönchaltorf entwickelte sich sehr erfreulich. Demgegenüber gestaltete sich der Absatz der hochpreisigen Objekte mehrheitlich anspruchsvoll, da in diesem Segment im Grossraum Zürich eine gewisse Sättigung festzustellen ist. Damit verbunden sind längere Verkaufszeiten und grössere Aufwendungen für die Vermarktung der entsprechenden Objekte. Per 31. Dezember 2012 standen 218 Wohneinheiten zum Verkauf.

Dabei handelte es sich um folgende Projekte:

Nach termingerechtem Abschluss der Bauarbeiten erfolgte im Frühjahr 2012 wie geplant die Eigentumsübertragung der Markthalle Basel an einen institutionellen Investor.

Der Erwerb von zwei für die Entwicklung und Realisation von Wohneigentum geeigneten Grundstücken in Mettmenstetten ZH und Steinen SZ waren in der Berichtsperiode die einzigen von der Sparte getätigten Landkäufe. Per Stichtag verfügte Allreal damit zusätzlich zu gesicherten Grundstücken über Entwicklungsreserven mit einem geschätzten Investitionsvolumen von rund CHF 739 Millionen.

2012 belief sich der Anteil des Geschäftsfeldes Generalunternehmung am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt auf 33.3 Prozent.