Finanzkommentar
Konzerngesamtergebnisrechnung
Das Geschäftsjahr 2012 schliesst mit einem operativen Unternehmensergebnis von CHF 105 Millionen und liegt damit erwartungsgemäss unter dem Rekordresultat des Vorjahres (2011: CHF 115 Mio.). Der Rückgang um CHF 10 Millionen verteilt sich mit CHF drei Millionen auf das Geschäftsfeld Immobilien und mit CHF sieben Millionen auf das Geschäftsfeld Generalunternehmung.
Aufgrund eines Einigungsverfahrens zwischen der SIX Exchange Regulation und Allreal zu verschiedenen Rechnungslegungsthemen wurden die Vorjahreszahlen korrigiert (Restatement). Dies führte zur Anpassung des bisher publizierten operativen Unternehmensergebnisses 2011 von CHF 109 Millionen um CHF sechs Millionen auf CHF 115 Millionen.
Im Geschäftsfeld Immobilien verringerten sich die Mieterträge gegenüber dem Vorjahr trotz gestiegener Leerstände nur unwesentlich und erreichten CHF 142 Millionen. Die Veränderungsrate bei den Mieten (like-for-like rental growth) war mit –0.61 Prozent leicht negativ (Geschäftsliegenschaften –0.67%/Wohnliegenschaften –0.25%). Der Liegenschaftenaufwand lag mit 13.8 Prozent des Mietertrages leicht über dem Vorjahresniveau, jedoch in der langjährig normalisierten Bandbreite von 13 bis 15 Prozent. Infolge Aufwertungen der Renditeliegenschaften in den Vorjahren und einem höheren kumulierten Leerstand von 5 Prozent des Soll-Mietertrages (2011: 4.4%) sank die Nettorendite auf 4.9 Prozent. Die grössten Leerstände bestanden in den Geschäftsliegenschaften Luberzen Urdorf und Brandschenkestrasse Zürich.
Die Bewertung der Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaftenschätzer führte zu einer negativen Wertkorrektur um CHF acht Millionen. Die Tieferbewertung ergab sich aus den drei Anlageklassen Geschäftsliegenschaften (CHF –9 Mio.), Wohnliegenschaften (CHF 9 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF –8 Mio.). Im Jahresverlauf ergab sich insbesondere bei dem als Anlageliegenschaften im Bau bilanzierten Toni-Areal eine Verlangsamung der Aufwertung, da bauliche Beschleunigungsmassnahmen zu höheren Investitionskosten und späteren Bezugsterminen zu geringeren Erträgen im Jahr 2013 führten. Die durchschnittlichen Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze für die Renditeliegenschaften wurden per 31. Dezember 2012 um vier Basispunkte gesenkt.
Das Geschäftsfeld Generalunternehmung erzielte einen Erfolg aus Geschäftstätigkeit von CHF 116 Millionen. Durch den deutlichen Anstieg des abgewickelten Projektvolumens um 26 Prozent verzeichneten die Honorarerträge, die Gewinne aus Bautätigkeit und die aktivierten Eigenleistungen gegenüber der Vorjahresperiode eine Zunahme auf CHF 98 Millionen (2011: CHF 81 Mio.). Mit dem Verkauf aus Entwicklung wurde trotz Wertberichtigung des Projekts Holengass Meilen (CHF –1.7 Mio.) ein Gewinn von CHF 17 Millionen erzielt. Um den hohen Arbeitsvorrat bearbeiten zu können, wurden die Kapazitäten nochmals deutlich ausgebaut. Dadurch erhöhte sich der Betriebsaufwand um CHF 8 Millionen auf CHF 65 Millionen, wovon CHF vier Millionen auf die Hammer Retex Gruppe entfielen.
Der operative Steueraufwand blieb mit CHF 31 Millionen stabil und entsprach damit 22.9 Prozent des
Unternehmensergebnisses vor Steuern. Davon entfielen CHF 33 Millionen auf laufende Steuern und
CHF –2 Millionen auf latente Steuern. Der Steueraufwand war wie bereits im Vorjahr geprägt von hohen Grundstückgewinnsteuern. Die latenten Steuereffekte aus Neubewertung betrugen CHF –1 Million.
Konzernbilanz und Konzerneigenkapitalnachweis
Der Marktwert der Anlageliegenschaften belief sich am 31. Dezember 2012 auf CHF 3 159 Millionen (31.12.2011: CHF 2 951 Mio.). Er setzt sich zusammen aus Geschäftsliegenschaften (CHF 2 078 Mio.), Wohnliegenschaften (CHF 453 Mio.) sowie Anlageliegenschaften im Bau (CHF 628 Mio.). Zum in Summe höheren Liegenschaftenbestand trugen Investitionen und Verkäufe (CHF 204 Mio.), Umklassierungen von den Entwicklungsliegenschaften (CHF 12 Mio.) und eine negative Wertkorrektur durch Neubewertung (CHF 8 Mio.) bei. Mit dem Zugang der im Bau befindlichen Wohnliegenschaft Favrehof Wallisellen erhöhte sich der Bestand an Anlageliegenschaften im Bau auf sechs Projekte. Diese repräsentieren ein Investitionsvolumen von über CHF 900 Millionen, das bis spätestens 2014 voll ausgelöst wird.
Mit einem Buchwert von rund CHF 595 Millionen per Bilanzstichtag erreichte der Bestand an Entwicklungsliegenschaften einen neuen Höchstwert. Bei den Entwicklungsreserven (CHF 149 Mio.) macht das Guggach-Areal in Zürich-Unterstrass mit CHF 97 Millionen den grössten Anteil aus. Die zu Anschaffungskosten bilanzierten angefangenen Bauten (CHF 396 Mio.) enthalten eine Vielzahl von Projekten, die in den nächsten zwei Jahren fertiggestellt werden und sich dann auch mit Gewinnen in der Konzernrechnung niederschlagen werden. Die fertiggestellten Projekte Aublickweg Au-Wädenswil und Holengass Meilen sind mit CHF 49 Millionen bilanziert und repräsentieren 27 noch nicht eigentumsübertragene Wohneinheiten. Beim Projekt Holengass Meilen wurde infolge eines Impairment-Tests eine Wertberichtigung der Anschaffungskosten um CHF 1.7 Millionen notwendig.
Mit der Übernahme der Hammer Retex Gruppe wurden insbesondere auch Generalunternehmeraufträge für Dritte und Kundenbeziehungen aus Liegenschaftenverwaltung erworben, die bei der Akquisition mit CHF sieben Millionen bewertet und als immaterielle Vermögenswerte bilanziert wurden. Diese werden über die Laufzeit bis Ende 2015 abgeschrieben und haben die Konzernrechnung in der Berichtsperiode mit CHF 1.4 Millionen belastet.
Die Nettofinanzschulden reduzierten sich gegenüber Vorjahr um 57 Millionen auf CHF 1 538 Millionen, da die laufenden Investitionen über die im Jahr 2012 durchgeführte Kapitalerhöhung refinanziert wurden. Die latenten Steuerverbindlichkeiten betrugen am Bilanzstichtag netto CHF 99 Millionen (31.12.2011: CHF 98 Mio.). Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen stiegen vor allem wegen des höheren abgewickelten Projektvolumens der Generalunternehmung auf CHF 147 Millionen (31.12.2011: CHF 120 Mio.). Bedingt durch zahlreiche im Geschäftsjahr 2013 anstehende Eigentumsübertragungen von Stockwerkeigentum haben auch die Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften deutlich zugenommen, um CHF 14 Millionen auf CHF 32 Millionen.
Das Konzerneigenkapital erhöhte sich in der Berichtsperiode um CHF 296 Millionen und betrug am Bilanzstichtag CHF 1 911 Millionen. Zum Anstieg beigetragen haben die Kapitalerhöhung (CHF 265 Mio.), das Unternehmensergebnis (CHF 98 Mio.), die Verbesserung der Wiederbeschaffungswerte für Zinssatzswaps (CHF 7 Mio.) und der Verkauf eigener Aktien (CHF 1 Mio.). An die Aktionäre wurden CHF 75 Millionen ausbezahlt. Mit Änderung des IFRS-Standards zur Personalvorsorge wird das Konzerneigenkapital 2013 nur marginal mit 3.4 Millionen (Stand per 31.12.2012) belastet.
Das Eigenkapital je Aktie stieg in der Folge um CHF 1.65 auf CHF 119.90 (NAV nach latenten Steuern).
Konzerngeldflussrechnung
Die solide Geschäftsentwicklung führte zu einem auf hohem Niveau stabilen betrieblichen Geldfluss vor Veränderungen des Nettoumlaufvermögens von CHF 152 Millionen (2011: CHF 162 Mio.). Unter Berücksichtigung der Erhöhung des Nettoumlaufvermögens ergab sich ein Geldfluss von CHF 151 Millionen, der auch zur Bezahlung der Finanzkosten (CHF 38 Mio.) und der laufenden Steuern (CHF 41 Mio.) eingesetzt wurde. Daraus resultierte ein Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit von CHF 72 Millionen (2011: CHF –23 Mio.).
Die Investitionstätigkeit war in der Berichtsperiode unvermindert hoch, wobei die Investitionen in die Anlageliegenschaften im Bau mit CHF 196 Millionen erwartungsgemäss den grössten Anteil ausmachten. Der Erwerb der Hammer Retex Gruppe führte zu einem liquiditätswirksamen Mittelabfluss von CHF zwei Millionen. Bei den übrigen Sach- und Finanzanlagen wurden neue Mittel im Umfang von CHF fünf Millionen gebunden. Gesamthaft resultierte ein Geldfluss aus Investitionstätigkeit von CHF 203 Millionen (2011: CHF 176 Mio.).
Auf der Finanzierungsseite kam es aufgrund der Kapitalerhöhung zu einer Reduktion der Verbindlichkeiten aus Finanzierung um CHF 105.7 Millionen. Unter Anrechnung der Auszahlung an die Aktionäre und der Veränderung eigener Aktien ergab sich ein Nettomittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit von CHF 85.2 Millionen (2011: CHF 236.4 Mio.).
Finanzielle Situation
Die Anlagerichtlinien von Allreal und die in den Kreditverträgen mit Banken festgesetzte maximale Verschuldungshöhe definieren die relevanten Finanzkennzahlen. Diese wurden während des gesamten Geschäftsjahres und per 31. Dezember 2012 wie folgt eingehalten: Die konsolidierte Eigenkapitalquote betrug 48.7 Prozent (mindestens 35%), das Net Gearing 80.5 Prozent (maximal 150%), der Zinsdeckungsgrad 5.1 (mindestens 2.0) und die Belehnungshöhe der Anlage- und Entwicklungsliegenschaften 41.7 Prozent (maximal 70%).
Die durchschnittliche Verzinsung der Finanzverbindlichkeiten betrug am Stichtag gegenüber dem Vorjahr nochmals tiefere 2.13 Prozent, bei einer verlängerten Dauer der Zinsbindung von 54 Monaten (31.12.2011: 2.30%/51 Monate). Das verzinsliche Fremdkapital war am Bilanzstichtag mit Zinssatzswaps, Festhypotheken und Anleihen gegenüber Zinsveränderungen abgesichert. In der Berichtsperiode wurde ein neuer Zinssatzswap mit einem Kontraktwert von CHF 100 Millionen auf zehn Jahre abgeschlossen, der mit einem Fixzinssatz von 0.78 Prozent ein auslaufendes Derivat über 2.65 Prozent im Februar 2013 ersetzt.
Für das Jahr 2013 ist, bedingt durch die Neuverschuldung und das anhaltend tiefe Zinsniveau, trotz tendenziell steigenden Kreditmargen bei den Banken mit fortgesetzt tiefen Refinanzierungskosten zu rechnen.
Die sofort verfügbaren Bankkreditlimiten beliefen sich am 31. Dezember 2012 auf CHF 668 Millionen. Mit diesen Mitteln, der langen durchschnittlichen Dauer der Zinsbindung und der hohen Eigenkapitalquote von 48.7 Prozent verfügt Allreal über eine stabile finanzielle Basis.
Bedingt durch die höhere Anzahl ausstehender Aktien infolge Kapitalerhöhung liegt die Ausschüttungsquote mit 83.4 Prozent des operativen Unternehmensergebnisses über dem von der Gesellschaft definierten Maximalwert von 75 Prozent. Aufgrund des absehbaren Portfolioausbaus und den damit verbundenen Ertragssteigerungen ist die beantragte Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie nicht zuletzt auch im Hinblick auf eine konstante Dividendenpolitik durchaus vertretbar und sinnvoll.
Jahresabschluss der Allreal Holding AG
Mit rund CHF 43 Millionen lag der Jahresgewinn unter Vorjahr (2011: CHF 72 Mio.). Die Tochtergesellschaften haben der Allreal Holding AG im Jahr 2012 Dividenden in Höhe von CHF 31 Millionen ausgerichtet, was nur der Hälfte des Vorjahreswertes entspricht. Das Netto-Finanzergebnis blieb trotz tieferem Zinsniveau, aber gestiegenen Ausleihungen an die Gruppengesellschaften mit CHF 14 Millionen konstant (2011: CHF 13 Millionen).
Gegenüber der Vorjahresperiode fielen übrige Aufwendungen und Steuern mit CHF zwei Millionen leicht tiefer aus.
Die Bilanzsumme erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr wegen der im Mai 2012 durchgeführten Kapitalerhöhung auf CHF 1 864 Millionen. Die zugeflossenen Mittel wurden zur Refinanzierung der Gruppengesellschaften verwendet.
Per 31. Dezember 2012 betrug das Eigenkapital CHF 1 510 Millionen (31.12.2011: CHF 1 277 Mio.). Davon entfielen CHF 495 Millionen auf Reserven aus Kapitaleinlagen, die auch zukünftig für Privataktionäre steuerfrei zur Ausschüttung gelangen dürften.
Die Zunahme des Eigenkapitals um CHF 233 Millionen ergibt sich aus dem Nettoerlös der Kapitalerhöhung von CHF 265 Millionen und dem Jahresgewinn 2012 von CHF 43 Millionen, welchen die im April 2012 ausbezahlte Reservenausschüttung von CHF 75 Millionen gegenübersteht.