Bericht des unabhängigen Liegenschaftenschätzers

An den Verwaltungsrat der
Allreal Holding AG, Baar

Zürich, 11. Februar 2013



Marktwert der Anlageliegenschaften der Allreal-Gruppe per 31. Dezember 2012

1     Auftrag

Die Anlageliegenschaften der Allreal-Gruppe wurden im Auftrag der Eigentümerin zum Zweck ihrer Rechnungslegung von Jones Lang LaSalle AG per 31. Dezember 2012 zum Marktwert bewertet. Dabei handelte es sich um 19 Wohnliegenschaften, 45 Geschäftsliegenschaften und 6 Anlageliegenschaften im Bau.

2     Bewertungsstandard

Die Jones Lang LaSalle AG bestätigt, dass die Bewertungen entsprechend den Richtlinien und Ausführungsbestimmungen der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) durchgeführt wurden. Die Wertansätze geben die Einschätzungen der Marktwerte zum 31. Dezember 2012 wieder. In Übereinstimmung mit den International Valuation Standards (IVS) und den European Valuation Standards (EVS) gilt als Marktwert

der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Gemäss den Anweisungen der Allreal-Gruppe wurden die Bewertungen nach dem Accounting Standard IFRS durchgeführt. Die erwähnten Bewertungsstandards decken sich mit der Definition des fairen Wertes (Fair Value Model), wie sie sich in IAS 40 unter den Paragraphen 33 - 55 findet. Damit werden auch die Vorgaben gemäss Kotierungsreglement der SIX Swiss Exchange eingehalten.

3     Bewertungsmethode

Die Jones Lang LaSalle AG bewertete die Renditeliegenschaften sowie die Anlageliegenschaften im Bau der Allreal-Gruppe mit der Discounted-Cashflow Methode (DCF-Methode). Dabei wird das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie prognostizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten (vor Steuern und Fremdkapitalkosten). Die jährlichen Zahlungsströme werden auf den Bewertungsstichtag abdiskontiert. Der dazu verwendete Zinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10-jährigen Bundesobligation und einem spezifischen Risikozuschlag. Dieser berücksichtigt Marktrisiken und die damit verbundene höhere Illiquidität einer Immobilie gegenüber einer Bundesobligation. Die Diskontierungszinssätze werden nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegment variiert.

Die Marktwertermittlung von Objekten, die vollständig oder teilweise leer stehen, erfolgt unter der Annahme, dass deren Neuvermietung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Mietausfälle, mietfreie Zeiten und andere Anreize für neue Mieter, die den zum Bewertungsstichtag marktüblichen Formen entsprechen, sind in der Bewertung berücksichtigt.

Mehrwertsteuern, Grundstückgewinnsteuern, Transaktionskosten und Finanzierungskosten sowie latente Steuern wurden bei der Wertfindung ausgeklammert.

4     Bewertungsresultat

Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen schätzte die Jones Lang LaSalle AG per 31. Dezember 2012 den Marktwert der 64 Renditeliegenschaften und 6 Anlageliegenschaften im Bau, welche sich alle im Eigentum der Allreal-Gruppe befinden, wie folgt ein:

Das Bewertungsresultat in Worten:
drei Milliarden einhundertneunundfünfzig Millionen

5     Zweckbestimmung

Unserer üblichen Geschäftspolitik entsprechend weisen wir abschliessend darauf hin, dass die vorliegende Bewertung lediglich für den oben genannten Zweck bestimmt ist. Es wird keine Haftung gegenüber Dritten übernommen.

Wir versichern, das Gutachten parteilos erstellt zu haben.

Jones Lang LaSalle AG