1   Grundlagen

Die Allreal-Gruppe ist eine Immobiliengesellschaft mit ausschliesslicher Tätigkeit in der Schweiz und mit Konzentration im Wirtschaftsraum Zürich. Sie befasst sich mit der Entwicklung und Bewirtschaftung ihres Portfolios von Wohn- und Geschäftsliegenschaften und erbringt Verwaltungstätigkeiten sowohl für die eigenen Renditeliegenschaften als auch für Dritte (Geschäftsfeld Immobilien). Die Tätigkeit als Generalunternehmer umfasst die Projektentwicklung, die Realisation sowie den Kauf und Verkauf von Liegenschaften (Geschäftsfeld Generalunternehmung).

Die Allreal Holding AG (Muttergesellschaft) mit Sitz in Baar ZG ist an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert.

Der Verwaltungsrat der Allreal Holding AG hat am 11. Februar 2013 die Konzernrechnung zur Veröffentlichung genehmigt. Sie unterliegt zusätzlich der Genehmigung durch die Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 5. April 2013.

Die konsolidierte Jahresrechnung basiert auf den nach einheitlichen Richtlinien erstellten Einzelabschlüssen der Gruppengesellschaften per 31. Dezember. Die Konzernrechnung wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt und steht im Einklang mit dem Kotierungsreglement sowie Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung RLR) der SIX Swiss Exchange und dem schweizerischen Gesetz.

Mit Ausnahme der unter Anmerkung 1.3 beschriebenen Anpassungen gelten die gleichen Rechnungslegungsgrundsätze wie für die Konzernrechnung 2011. Im Zusammenhang mit den Bewertungsunsicherheiten vgl. 2.30.

Mit der Akquisition der Hammer Retex Gruppe per 4. April 2012 erweiterte sich der Konsolidierungskreis ab dem Erwerbsdatum um die übernommenen Gesellschaften, vgl. 4.5.

In der Konzernrechnung 2012 hat Allreal die folgenden neuen IFRS-Standards und -Interpretationen erstmals angewendet:

• IAS 12: Deferred Tax: Recovery of Underlying Assets (Amendment)
• IFRS 7: Financial Instruments: Transfers of Financial Assets (Amendment)

Die überarbeiteten Standards haben keine wesentlichen Auswirkungen auf die Konzernrechnung.

Es bestehen neue oder geänderte IFRS-Standards und -Interpretationen, welche durch das IASB verabschiedet wurden, aber erst in einer späteren Rechnungsperiode in Kraft treten. Die Neuerungen oder Änderungen sind unter Angabe, ab welchem Geschäftsjahr die Anpassung bei Allreal in Kraft tritt, in der nachfolgenden Tabelle aufgeführt.

IAS 19
Mit dem revidierten Standard tritt bei der Bilanzierung von Pensionsguthaben und Vorsorgeverpflichtungen eine Vielzahl von Änderungen in Kraft. Die wesentlichsten Anpassungen betreffen die Neuberechnung der Vorsorgeverpflichtungen und des Dienstzeitaufwandes unter Berücksichtigung der Risikoteilung zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer. Im Weiteren wird die Korridormethode zur Erfassung von versicherungstechnischen Gewinnen und Verlusten abgeschafft und anstelle von Zinskosten und erwarteter Rendite ein Nettozins eingeführt. Ergänzend werden zusätzliche Offenlegungspflichten in Bezug auf die Zuständigkeiten in der Vorsorgeeinrichtung notwendig.

Allreal hat versicherungsmathematische Gewinne und Verluste aus den periodischen Neuberechnungen bislang linear über die durchschnittliche Restdienstzeit erfolgswirksam erfasst, soweit diese zehn Prozent des höheren Betrages von Vermögen und Vorsorgeverpflichtung überschritten haben (Korridormethode).

Durch den Wegfall der Korridormethode ab dem 1. Januar 2013 werden versicherungsmathematische Gewinne und Verluste zukünftig sofort im sonstigen Ergebnis erfolgsneutral im Eigenkapital und nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand sofort erfolgswirksam erfasst. Die nicht erfassten versicherungstechnischen Verluste und der nicht erfasste nachzuverrechnende Dienstzeitaufwand betrugen per 31. Dezember 2012 CHF 5.1 Mio. Bei vorzeitiger Anwendung des Standards wären die Vorsorgeverbindlichkeiten per 31.12.2012 um CHF 4.4 Mio höher gewesen (inkl. Effekt aus Berücksichtigung Arbeitnehmerbeiträge) und das Eigenkapital nach Berücksichtigung der latenten Steuern um CHF 3.4 Mio. tiefer. Die Anwendung der Nettozinsmethode hätte den Pensionsaufwand 2012 um CHF 0.5 Mio. erhöht.

IFRS 13
Der neue Standard ersetzt die bisher in IAS 40 integrierten Vorgaben zur Ermittlung von Fair Values für Anlageliegenschaften. Mit einer leicht veränderten Definition des Fair Value gelangt neu insbesondere das Konzept der bestmöglichen Nutzungsart «Highest and Best Use» zur Anwendung. Allreal geht davon aus, dass mit der Umsetzung des Standards nur bei einer geringen Anzahl von Allreal-Anlageliegenschaften höhere Fair Values resultieren. Bislang wurden vier Liegenschaften identifiziert, bei welchen infolge des neuen Standards Anpassungen möglich sind. Beispiele, die zu einem höheren Fair Value führen können, sind unternutzte Grundstücke, zukünftige Umnutzungen oder Ersatzbauten sowie die Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum. Die quantitativen Auswirkungen auf die Konzernrechnung werden zum heutigen Zeitpunkt als nicht wesentlich beurteilt.

Die detaillierten Auswirkungen der neuen IFRS-Standards und -Interpretationen auf die Konzernrechnung werden im Jahr 2013 analysiert. Von den übrigen IFRS-Änderungen sind, abgesehen von zusätzlichen Offenlegungspflichten, keine wesentlichen Anpassungen zu erwarten.

1.3     Änderung Gewinnrealisierung bei Entwicklungsliegenschaften, Neudarstellung der Gesamtergebnisrechnung und Bruttodarstellung der Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften

1.3.1  Einigungsverfahren mit SIX Exchange Regulation zum IFRS-Jahresabschluss 2011

Im ersten Halbjahr 2012 hat die SIX Exchange Regulation im Rahmen von Vorabklärungen und einer Untersuchung Sachverhalte zum IFRS-Jahresabschluss 2011 der Allreal-Gruppe festgestellt, die in Übereinstimmung mit IAS 8 rückwirkend zu einer Anpassung der Vorjahresrechnungen führen, vgl. Anmerkungen 1.3.2 bis 1.3.5.

Die SIX Exchange Regulation und die Allreal Holding AG haben eine schriftliche Einigung erzielt, wobei unter Einhaltung der geforderten Auflagen das Verfahren gegen die Gesellschaft als abgeschlossen gilt.

1.3.2  Gewinnrealisierung bei Entwicklungsliegenschaften

Bisher wurden in der Gesamtergebnisrechnung die Gewinne aus Verkauf Entwicklung erst zum Zeitpunkt des Übergangs der letzten Einheiten eines Eigenprojektes berücksichtigt. Dies entspricht nicht den Vorgaben von IAS 18, wonach mit den aus derselben Transaktion hervorgehenden Umsätzen und Aufwendungen auch gleichzeitig die daraus resultierenden Gewinne zu erfassen sind. Das bedeutet, dass mit Eigentumsübertragung einzelner Entwicklungsliegenschafteneinheiten und der damit verbundenen Umsatzerfassung in der Gesamtergebnisrechnung auch die anteiligen Projektkosten und -gewinne verbucht werden müssen.

Für das gesamte Geschäftsjahr 2011 ergeben sich dadurch zusätzlich zu berücksichtigende Gewinne aus Verkauf Entwicklung von CHF 9.2 Mio. und Steueraufwendungen von CHF –3.2 Mio. (2010: CHF –10.0 Mio./CHF 3.5 Mio.). Das Unternehmensergebnis 2011 erhöht sich damit gegenüber den bisher publizierten Werten um netto CHF 6.0 Mio. (2010: CHF –6.5 Mio.). In der Konzernbilanz erhöhen sich aufgrund dieser Anpassungen die Werte der Entwicklungsliegenschaften per 31. Dezember 2011 um CHF 10.7 Mio. (31.12.2010: CHF 1.4 Mio.) und der Rückstellungen für latente Steuern um CHF 3.8 Mio. (31.12.2010: CHF 0.5 Mio.). Die Vorjahreszahlen wurden entsprechend angepasst bzw. in der Konzernrechnung 2012 berücksichtigt.

1.3.3  Bruttodarstellung der Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften

In der Konzernbilanz wurden die von zukünftigen Eigentümern von Entwicklungsliegenschaftseinheiten geleisteten Anzahlungen bislang mit dem Buchwert der Entwicklungsliegenschaften verrechnet. Dies entspricht nicht den Vorschriften von IAS 1, da Vermögenswerte und Schulden nur verrechnet werden dürfen, wenn ein IFRS-Standard dies explizit vorschreibt, was im vorliegenden Fall nicht gegeben ist. Aus diesem Grund werden die Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften neu in der Konzernbilanz als separate Position des Fremdkapitals ausgewiesen. Per 31. Dezember 2011 betrugen die Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften CHF 18.2 Mio. (31.12.2010: CHF 63.2 Mio.). Die Vorjahreszahlen wurden entsprechend angepasst.

1.3.4  Neudarstellung der Gesamtergebnisrechnung

IAS 1 verlangt als Mindestanforderung an die Gesamtergebnisrechnung den Ausweis der gesamten während einer Berichtsperiode erfassten Umsatzerlöse nach IAS 18 («Betrieblicher Ertrag»). Im Weiteren schreibt IAS 33 vor, dass ein angepasstes Ergebnis je Aktie, welches nicht auf den von IAS 33 vorgeschriebenen Berechnungen basiert, lediglich im Anhang offengelegt werden darf.

Bisher hat Allreal die nach IAS 18 erfassten Umsatzerlöse über die Gesamtergebnisrechnung verteilt nach Geschäftsbereichen ausgewiesen und das Unternehmensergebnis je Aktie exklusive Neubewertungseffekt als nachstehende Information zur Gesamtergebnisrechnung offengelegt. Dies entspricht nicht den Vorschriften von IFRS.

Aus diesem Grund wurde die Darstellung der Gesamtergebnisrechnung an die Anforderungen von IFRS angepasst, wobei diese Änderungen keinen Einfluss auf das Unternehmensergebnis oder das Konzerneigenkapital haben.

Im Übrigen wurde mit der Veröffentlichung der Konzernrechnung für das Geschäftsjahr 2011 auch bereits eine überarbeitete Gesamtergebnisrechnung dargestellt, da in der Vergangenheit das abgewickelte Projektvolumen aus Generalunternehmung (Umsatz der Generalunternehmung) als Summe sämtlicher Erträge aus Drittprojekten und dem Umsatz aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften – hergeleitet nach dem Produktionsverfahren – ausgewiesen wurde. Die Anlagekosten für noch nicht verkaufte Entwicklungsliegenschaften wurden gleichzeitig im direkten Aufwand für abgewickeltes Projektvolumen aus Generalunternehmung berücksichtigt. Da gemäss IAS 2 und IAS 18 der Umsatz aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften und die dazugehörigen Kosten in der Gesamtergebnisrechnung erst bei Übergang von Nutzen und Gefahren erfasst werden darf, wurde demzufolge der Erfolg aus Generalunternehmung in Ertrag aus Realisation Generalunternehmung (Drittprojekte) und Ertrag aus Verkauf Entwicklung (Eigenprojekte) unterteilt.

1.3.5  Auswirkungen der Anpassungen

Die nachfolgenden Tabellen zeigen zusammenfassend die Auswirkungen der in Anmerkung 1.3.2 bis 1.3.4 erläuterten Anpassungen:

Konzerngesamtergebnisrechnung

Konzernbilanz

Bedingt durch diese Anpassungen haben sich sowohl die Konzerngeldflussrechnung als auch die Segmentinformationen für das Geschäftsjahr 2011 geändert. Bei der Konzerngeldflussrechnung ergaben sich dadurch Korrekturen bei den Positionen «Unternehmensergebnis vor Steuern», «Zunahme Entwicklungsliegenschaften» und «Abnahme Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften», ohne dass deshalb Anpassungen bei den Positionen «Geldflüsse aus betrieblicher Tätigkeit», «Investitionstätigkeit» oder «Finanzierungstätigkeit» notwendig wurden.

Gruppengesellschaften, an denen die Allreal-Gruppe die Leitung und Kontrolle zu mehr als 50% hält, werden durch Vollkonsolidierung in der Konzernrechnung berücksichtigt. Neue Gesellschaften werden ab Erwerbsstichtag voll einbezogen.

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt beim Kaufzeitpunkt nach der Erwerbsmethode. Der Kaufpreis für einen Unternehmenserwerb bestimmt sich aus der Summe des Marktwertes der abgegebenen Vermögenswerte, der eingegangenen oder übernommenen Verbindlichkeiten und der von Allreal ausgegebenen Eigenkapitalinstrumente. Transaktionskosten in Zusammenhang mit einem Unternehmenserwerb werden erfolgswirksam erfasst. Der aus einem Unternehmenserwerb entstehende Goodwill wird als Vermögenswert bilanziert und entspricht dem Summenüberschuss von Kaufpreis, Beitrag der Minderheitsanteile am übernommenen Unternehmen und dem Marktwert des zuvor gehaltenen Eigenkapitalanteils über den Saldo der zu Marktwerten bewerteten Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten. Im Falle eines passiven Unterschiedsbetrags wird der Überschuss nach nochmaliger Beurteilung des Marktwertes des übernommenen Nettovermögens sofort erfolgswirksam erfasst.

Forderungen und Verbindlichkeiten, Aufwendungen und Erträge zwischen den konsolidierten Gesellschaften sowie konzerninterne Zwischengewinne werden eliminiert.

Der Konsolidierungskreis erweiterte sich in der Berichtsperiode ab 4. April 2012 um die drei akquirierten Gesellschaften Hammertor AG, Hammer Retex AG und Wohnbau Zürich AG, vgl. 4.5.

Die Allreal-Gruppe wird in die beiden Geschäftsfelder Immobilien und Generalunternehmung unterteilt, die eigene Segmente darstellen. Diese Darstellung entspricht dem Management Approach, in dem die Gruppenleitung als Entscheidungsträgerin die Ergebnisse der beiden Segmente auf Stufe Unternehmensergebnis vierteljährlich überwacht. Zur Überleitung der Segmentsberichterstattung auf die Gesamtergebnisrechnung vgl. 2.7.

Das Geschäftsfeld Immobilien umfasst die Gesellschaften Allreal Home AG (Wohnliegenschaften), Allreal Office AG (Geschäftsliegenschaften), Allreal Toni AG (Toni-Areal in Zürich-West), Allreal Vulkan AG (Geschäftsliegenschaften Vulkanstrasse und Bändliweg in Zürich-Altstetten), Allreal West AG (Escher-Wyss-Areal in Zürich-West), Apalux AG (Geschäfts- und Wohnliegenschaften) und die Liegenschaftenverwaltungstätigkeiten der Hammer Retex Gruppe.

Die Allreal Generalunternehmung AG, die Allreal Markthalle AG und die PM Management AG entsprechen zusammen mit den Generalunternehmertätigkeiten der Hammer Retex Gruppe dem Geschäftsfeld Generalunternehmung.

Die Tätigkeiten der Allreal Holding AG (Muttergesellschaft) und der Allreal Finanz AG (konzerninterne Finanzierung) sind nicht auf Segmente zugeordnet, da aus deren Geschäftstätigkeit keine betrieblichen Erträge generiert werden. Sie werden in den Segmentinformationen unter Holding/Eliminationen aufgeführt.