3   Erläuterungen zur Konzerngesamtergebnisrechnung

Der Mietertrag ermittelt sich wie folgt:

Die kumulierte Leerstandsquote betrug im Geschäftsjahr 2012 gesamthaft 5.0% des Soll-Mietertrages (2011: 4.4%), aufgeteilt auf die Geschäftsliegenschaften mit 5.7% und die Wohnliegenschaften mit 1.6% (2011: 4.6% bzw. 3.7%).

Die Ertragsausfälle für mietfreie Zeiten betreffen Erst- und Wiedervermietungen von Geschäftsflächen, die durch die Mieter gemäss vertraglichen Vereinbarungen in der Berichtsperiode zeitlich gestaffelt bezogen wurden und die während dieser Dauer keine oder reduzierte Mietzinsen im Total von CHF 0.1 Mio. bezahlten (2011: CHF 0.6 Mio.). Mit der umfassenden Instandstellung der Geschäftsliegenschaft Hohlstrasse 600 in Zürich wurden während der mehrmonatigen Umbauphase von den neuen Mieter keine Mietzinsen vereinnahmt (CHF 1.8 Mio.). Die effektiven Inkassoverluste beliefen sich auf CHF 0.1 Mio. (2011: CHF 0.1 Mio.).

Bei zwei Renditeliegenschaften ist Allreal Baurechtsnehmerin, wobei nur für eine Geschäftsliegenschaft ein Baurechtszins geschuldet ist. Dieser wird gemäss vertraglicher Vereinbarung jährlich neu aufgrund der Kapitalmarktzinsen für eine Folgeperiode von 12 Monaten festgelegt.

Die zukünftigen Baurechtszinsen fallen wie folgt an:

Im Übrigen setzt sich der Mietertrag wie folgt zusammen:

Der Mietertrag auf durchgehend gehaltenen Geschäfts- und Wohnliegenschaften veränderte sich gegenüber dem Vorjahr um –0.67% bzw. –0.25% (like-for-like rental growth). Bei der Berechnung der Wachstumsrate auf dem Bestandesportfolio wurden Zu- und Abgänge in den Jahren 2011 und 2012 nicht berücksichtigt.

Der Liegenschaftenaufwand betrifft ausschliesslich die Renditeliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien.

Der Verwaltungs- und Betriebsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

Der Liegenschaftenaufwand für nicht vermietete Objekte belief sich im Jahr 2012 auf CHF 0.9 Mio. (2011: CHF 0.5 Mio.).

Mit der Akquisition der Hammer Retex Gruppe per 4. April 2012 (vgl. 4.5) wurde die Geschäftstätigkeit um jene der Liegenschaftenverwaltung ausgebaut. Die in der Berichtsperiode verbuchten Erträge beziehen sich auf den Zeitraum von April bis Dezember 2012 (9 Monate).

Per 30. März 2012 wurde die Geschäfsliegenschaft St. Jakobs-Strasse 110 in Muttenz zu einem Verkaufspreis von CHF 7.2 Mio. veräussert. Nach Abzug der Transaktionskosten resultierte ein Verkaufserfolg von CHF –0.4 Mio.

Der Erfolg aus Realisation Generalunternehmung setzt sich aus Architektur- und Generalunternehmungs­honoraren (CHF 43.3 Mio.) und Gewinnen aus Bautätigkeit (CHF 19.6 Mio.) zusammen. Demgegenüber stehen direkt verrechnete Erlösminderungen für Bauversicherungen und -garantien, Erfüllungsgarantien, Delkredere sowie Drittaufwand aus Offerten (CHF –1.9 Mio.). In der Berichtsperiode wurden bei den Projekten Markthalle Basel (Verkaufspreis CHF 89.2 Mio.), Aublickweg Au-Wädenswil (Verkaufspreise CHF 34.0 Mio.) und Schinebüel Birmenstorf (Verkaufspreise CHF 23.3 Mio.) Einheiten zu Eigentum an Dritte übertragen, woraus Verkaufsgewinne von CHF 19.0 Mio. resultierten. Beim Projekt Holengass Meilen (Verkaufspreise 15.4 Mio.) fielen trotz erster Eigentumsübertragungen keine Verkaufsgewinne an; die Bilanzposition musste infolge Impairment-Tests um CHF –1.7 Mio. wertberichtigt werden (vgl. 4.2).

In den diversen Erträgen sind Honorare für die Tätigkeit von Projektentwicklungen Dritter von CHF 0.5 Mio. sowie übrige Erfolge aus Kommissionen und Dienstleistungen für Dritte von CHF 0.5 Mio. enthalten.

Vom Personalaufwand entfallen auf die Generalunternehmung CHF 40.5 Mio. und auf die Hammer Retex Gruppe CHF 4.6 Mio. Darüber hinaus erfolgten Vergütungen an den Verwaltungsrat (CHF 0.5 Mio.) und an Mitarbeitende der Allreal Finanz AG (CHF 0.1 Mio.). Anderen Unternehmensbereichen zur Verfügung gestellte Personaldienstleistungen werden mittels Management Fees abgegolten und für die Konzernrechnung wieder eliminiert.

In den Löhnen und Gehältern von CHF 45.7 Mio. sind variable Vergütungen in Form von Boni (CHF 4.1 Mio.) enthalten. Für aktienbasierte Vergütungen an Mitglieder der Gruppenleitung und ausgewählte Kadermitarbeiter vgl. 3.12.

Der übrige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für effektive und pauschalierte Spesen von Mitarbeitenden (CHF 3.1 Mio.), Aus- und Weiterbildung (CHF 0.6 Mio.) sowie Kosten für Rekrutierung neuer Mitarbeitender (CHF 0.4 Mio.).

Am Bilanzstichtag betrug der Personalbestand 409 Mitarbeitende, entsprechend 378 Vollzeitstellen (2011: 316 Mitarbeitende/297 Vollzeitstellen).

Der Mietaufwand betrifft Geschäftsräumlichkeiten und Parkplätze in Zürich, Basel, Bern, Cham und St. Gallen. Für den Sitz in Zürich besteht ein indexierter Mietvertrag mit einer Laufzeit bis 31. Januar 2018 und einem jährlichen Mietzins von CHF 2.9 Mio. Die Mietverträge für die anderen Standorte mit jährlichen Mietzinsen von CHF 1.0 Mio. haben fixe Laufzeiten bis maximal Juli 2017.

Im Verwaltungsaufwand sind Kosten für Unternehmenskommunikation, Telekommunikation, Sachversicherungen und Büromaterial berücksichtigt.

Der übrige allgemeine Betriebsaufwand enthält im Wesentlichen Kosten für Betrieb, Unterhalt und Reparaturen von Betriebseinrichtungen, Porti und Kosten aus Vorsteuerkürzungen der Mehrwertsteuer. In der Berichtsperiode wurden zugunsten des Betriebsaufwandes CHF 1.7 Mio. nicht mehr benötigter Rückstellungen aufgelöst.

Der Finanzaufwand für die 2.50% Obligationenanleihe 2011–2016 enthält bezahlte und abgegrenzte Zinsen bis Bilanzstichtag von CHF 3.7 Mio. (2011: CHF 2.3 Mio.) und die Amortisation zwischen Schuldkomponente und Rückzahlungsbetrag von CHF 0.3 Mio. (2011: CHF 0.2 Mio.).

Der Finanzaufwand für die 2.125% Wandelanleihe 2009–2014 setzt sich aus bezahlten und abgegrenzten Zinsen bis Bilanzstichtag von CHF 4.2 Mio. (2011: CHF 4.2 Mio.) und der Amortisation zwischen Schuldkomponente und Rückzahlungsbetrag von CHF 3.0 Mio. zusammen (2011: CHF 2.9 Mio.).

Die aktivierten Bauzinsen von CHF 9.6 Mio. teilen sich auf in im Bau befindliche Entwicklungsliegenschaften (CHF 3.3 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF 6.3 Mio.), unter Verwendung eines durchschnittlichen Zinssatzes von 2.15% bis 2.40% (2011: 2.40%).

Der durchschnittliche Zinssatz auf den ausstehenden Finanzverbindlichkeiten beträgt 2.13%, mit einer durchschnittlichen Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten von 4.5 Jahren (2011: 2.30% und 4.3 Jahre).

Basierend auf den per Bilanzstichtag ausstehenden Finanzverbindlichkeiten mit unterjähriger Zinsbindung, die nicht mittels Hedge Accounting abgesichert sind, hätte eine Zinserhöhung um ein Prozent eine Verteuerung der annualisierten Zinskosten von CHF 1.3 Mio. zur Folge (2011: CHF 1.4 Mio.).

Das Unternehmensergebnis pro Aktie für das Geschäftsjahr 2011 wurde infolge der Kapitalerhöhung mit Bezugsrechtsangebot im Mai 2012 sowie den angepassten Werten aufgrund der Gewinnrealisierung bei Entwicklungsliegenschaften (vgl. 1.3) neu berechnet, um die Vergleichbarkeit mit der Berichtsperiode zu ermöglichen.

In Übereinstimmung mit IAS 33 ergibt sich, bedingt durch die Ausgabe von Wandelanleihen, ein Verwässerungseffekt auf dem Unternehmensergebnis pro Aktie. Für die Berechnung der Verwässerung wurde das Unternehmensergebnis um die Effekte aus der Wandelanleihe korrigiert (Finanzaufwand, latente und laufende Steuern). Dies führt zu einem verwässerten Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt von CHF 103.6 Mio. bzw. exklusive Neubewertungseffekt von CHF 110.7 Mio. Die durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien erhöht sich für die Berechnung des verwässerten Unternehmensergebnisses zeitgewichtet von 15 481 040 auf 16 973 855 Aktien und berücksichtigt die maximale Anzahl Aktien aus Wandlung und aus aktienbasierten Vergütungen.

Bei einer vollständigen Ausübung der Wandelrechte der 2.125% Wandelanleihe 2009–2014 zu einem Wandelpreis von CHF 135.89 pro Namenaktie würden 1 471 410 neue Aktien aus bedingtem Kapital geschaffen.

Der Börsenkurs lag am Jahresende bei CHF 141.10. Dies entspricht einem Aufschlag von 17.7% gegenüber dem Eigenkapital je Aktie nach latenten Steuern von CHF 119.90 (31.12.2011: Aufschlag 15.4%).

Veränderung der Vorsorgeverpflichtungen

Veränderungen des Vermögens der Vorsorgeeinrichtungen zu Marktwerten

Die effektive Rendite des Vermögens der Pensionskasse betrug im Jahr 2012 6.8% (2011: 0.7%).

Die Planaktiven teilen sich im Jahr 2012 wie folgt auf die einzelnen Anlagekategorien auf: Immobilien 38.3% (2011: 44.4%), Obligationen 32.6% (2011: 28.6%), Aktien 22.3% (2011: 19.6%) sowie übrige Anlagen 6.8% (2011: 7.4%).

Die erwartete Rendite des Vorsorgevermögens beträgt je nach Vorsorgeplan zwischen 2.2% und 3.9% (2011: 3.7%) und entspricht dem gewichteten Durchschnitt der Vermögensverteilung und den erwarteten Renditen je Anlagekategorie. Sie setzt sich zusammen aus Immobilien 4.0% (2011: 4.8%), Obligationen 1.5%–2.6% (2011: 2.0%–3.0%), Aktien 5.6%–5.8% (2011: 6.0%–6.2%), Aktivhypotheken 2.0% (2011: –), alternative Anlagen 4.0% (2011: –) und flüssigen Mitteln 0.25% (2011: 0.5%).

Dabei erfolgte die Berechnung der Vorsorgeverpflichtungen auf der Basis folgender Annahmen:

Auf den 1. Januar 2012 hat eine Vorsorgeeinrichtung eine Planänderung in Kraft gesetzt, wonach die Altersgutschriften um 0.5% erhöht und die Risikoprämien gleichzeitig um 0.5% gesenkt werden. Ferner wurden die Umwandlungssätze reduziert sowie die Risikoleistungen Tod und Invalidität erhöht. Die Sparkapitalien wurden für die aktiv Versicherten mittels einer Einmaleinlage zulasten der Vorsorgeeinrichtung erhöht, um die Reduktion des Umwandlungssatzes teilweise zu kompensieren. Die Differenz zwischen den Vorsorgeverpflichtungen nach neuem und bisherigem Plan von CHF 0.4 Mio. wird als nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand berücksichtigt und über die durchschnittlich verbleibende Dienstzeit seit 2011 bis ins Jahr 2021 amortisiert.

In der folgenden Tabelle sind die Deckung der leistungsorientierten Vorsorgepläne und der Einfluss von Abweichungen aufgrund erwarteter und tatsächlicher Werte der Vorsorgeverpflichtungen und des Vermögens der Vorsorgeeinrichtungen für die letzten Berichtsperioden dargestellt:

Nachweis der Entwicklung der Nettovorsorgeverbindlichkeiten/technischer Fehlbetrag

Die erfahrungsbedingten Anpassungen bei den Planaktiven betrugen CHF –3.3 Mio. (2011: CHF 2.8 Mio.) und bei den Vorsorgeverbindlichkeiten CHF –0.5 Mio. (2011: CHF –1.2 Mio.).

Gemäss IAS 19.58 (IFRIC 14) kann ein in der Bilanz zu aktivierender ökonomischer Nutzen entstehen, wenn der laufende Vorsorgeaufwand grösser ist als die reglementarischen Beiträge. Per Bilanzstichtag sind diese Voraussetzungen wie im Vorjahr nicht gegeben.

Für das Folgejahr werden Planbeiträge von CHF 3.8 Mio. (Arbeitgeber) und CHF 3.4 Mio. (Arbeitnehmer) (2011: CHF je 2.8 Mio.) erwartet.

Berechnung des Vorsorgeaufwands

Neben der Pensionskasse besteht für einen Teil der Allreal-Mitarbeitenden eine mit einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossene Kaderversicherung. Hier besteht die Verpflichtung von Allreal ausschliesslich in der Erbringung der jährlichen Beitragsleistungen. Diese beliefen sich in der Berichtsperiode auf CHF 0.9 Mio. (2011: CHF 0.6 Mio.). Der Kaderplan qualifiziert sich nach IAS 19 als Beitragsprimat.

Gesamthaft betrugen die verbuchten Personalvorsorgeaufwendungen 2012 CHF 3.6 Mio. (2011: CHF 3.4 Mio.).

Der Verwaltungsrat kann den Mitgliedern der Gruppenleitung und ausgewählten Kadermitarbeitern nach freiem Ermessen und ohne wiederkehrenden Anspruch eine Vergütung in Form von Aktien der Allreal Holding AG ausrichten. Über die erste Hälfte der zugeteilten Aktien kann der Begünstigte sofort verfügen. Die zweite Hälfte der zugeteilten Aktien wird ihm in zwei Jahren zur Verfügung zugewiesen, sofern das Arbeitsverhältnis zu diesem Zeitpunkt ungekündigt ist. Die Ansprüche werden durch die Gesellschaft mittels eigener Aktien abgegolten. Die Erfassung des im Zusammenhang mit der Aktienzuteilung stehenden Betrags wird über den Leistungszeitraum (Vesting period) erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst.

Der Gesamtaufwand für aktienbasierte Vergütungen betrug in der Berichtsperiode CHF 0.19 Mio. (2011: CHF 0.11 Mio.).