4   Erläuterungen zur Konzernbilanz

Bei den Geschäftsliegenschaften (CHF 9.9 Mio.) und den Anlageliegenschaften im Bau (CHF 196.3 Mio.) wurden in der Berichtsperiode wertvermehrende Investitionen von total CHF 206.2 Mio. getätigt.

Mit der Veräusserung einer Anlageliegenschaft wurde deren Marktwert per 31. Dezember 2011 von CHF 7.3 Mio. (CHF 7.4 Mio. Anschaffungskosten und CHF –0.1 Mio. Neubewertung) ausgebucht.

Bei der Geschäftsliegenschaft Neugutstrasse 2–6/Bahnhofplatz 2/Bahnhofstrasse 25 in Wallisellen konnten CHF 0.6 Mio. in den Anschaffungskosten erfasste Bau- und Projektkosten infolge Wegfalls dieser Aufwendungen erfolgswirksam ausgebucht und als Abgang verbucht werden.

Da die Voraussetzungen gemäss Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen (vgl. 2.9) erfüllt waren, wurde die in Erstellung befindliche Wohnüberbauung Favrehof in Wallisellen mit deren Anschaffungskosten von CHF 11.6 Mio. erfolgsneutral von den Entwicklungsliegenschaften zu den Anlageliegenschaften im Bau umgegliedert.

Bezogen auf die einzelnen Regionen und Liegenschaftenarten verteilen sich Anschaffungskosten und Marktwerte per 31. Dezember wie folgt:

[1]Aus Neubewertung im Vergleich zum Vorjahr

Unter den Anschaffungskosten werden mit dem Erwerb entstandene Kosten (Kaufpreis, Notariats- und Handänderungskosten, Provisionen), die effektiven Gestehungskosten der Zugänge aus Bautätigkeit sowie wertvermehrende Investitionen und Gesamterneuerungen erfasst.

Die Neubewertung der Anlageliegenschaften beruht auf dem per 31. Dezember durchgeführten Bewertungsgutachten des externen Liegenschaftenschätzers nach der Discounted Cashflow-Methode (vgl. Seiten 131 bis 137 des Geschäftsberichts).

Als Liegenschaftenschätzer ist wie im Vorjahr im Auftragsverhältnis Jones Lang LaSalle AG tätig. Es bestehen keine weiteren Geschäftsverbindungen oder Beteiligungen zwischen Allreal und dem Liegenschaftenschätzer.

Für Details zu den Anlageliegenschaften vgl. Seiten 118 bis 128 der Konzernrechnung.

Die Zukäufe beinhalten Kaufpreiszahlungen bei Eigentumsübertragung für die Grundstücke der Projekte Kirschblütenweg Basel, Pfruendmatt Mettmenstetten und Schwyzerstrasse Steinen.

Die Umklassierungen von netto CHF 11.6 Mio. zu den Anlageliegenschaften im Bau betreffen das bislang als Entwicklungsliegenschaft ausgewiesene Projekt Favrehof in Wallisellen, vgl. Seite 127 der Konzernrechnung.

Aufgrund der durchgeführten Impairment-Tests bei den einzelnen Entwicklungsliegenschaften per 31. Dezember 2012 ist davon auszugehen, dass bei einem Projekt der realisierbare Verkehrswert abzüglich Verkaufskosten unter dem Buchwert liegt. Die als fertiggestellte Liegenschaften bilanzierten Wohneinheiten des Projekts Holengass Meilen wurden unter Belastung des direkten Aufwands aus Verkauf Entwicklung um CHF 1.7 Mio. wertberichtigt.

Bei den übrigen Sachanlagen handelt es sich um aktivierte Ausbaukosten für Geschäfts- und Verkaufsräumlichkeiten an den Standorten Bern, Cham, Wallisellen und Zürich (CHF 1.0 Mio.), Informatikausrüstung (CHF 0.5 Mio.) und Kunstgegenstände (CHF 0.8 Mio.).

Für die Vorfinanzierung und Sicherung eines Bauvorhabens hat Allreal einer Drittperson ein in der Laufzeit unbestimmtes Darlehen über CHF 3.6 Mio. gewährt (keine Amortisationen, unverzinst).

Mit dem beabsichtigten Erwerb eines Grundstücks wurde auf Basis eines beurkundeten Vorvertrages eine Anzahlung von CHF 1.0 Mio. an die Verkäuferschaft geleistet (keine Amortisationen, unverzinst).

Für Innenausbauten von Geschäftsflächen wurden Mietern im Geschäftsfeld Immobilien die angefallenen Kosten durch Allreal vorfinanziert, die über die Laufzeit der Mietverträge auf Annuitätsbasis durch die Mieter zurückbezahlt werden. Per Bilanzstichtag belaufen sich diese Vorfinanzierungen auf CHF 7.0 Mio., mit Endfälligkeiten bis ins Jahr 2031 (jährliche Amortisationen CHF 0.8 Mio., Zinssätze 2%–7.5% p.a.).

Am 4. April 2012 erwarb die Allreal Holding AG 100% des Aktienkapitals der Hammertor AG, Cham, zu einem bar bezahlten Kaufpreis von CHF 8.1 Mio. Es fielen keine Transaktionskosten an. Die Hammertor AG bildet zusammen mit ihren Tochtergesellschaften Hammer Retex AG, Cham, und Wohnbau Zürich AG, Zürich, die Hammer Retex Gruppe.

Mit dem Erwerb der Hammer Retex Gruppe wurden alle Mitarbeitenden zu unveränderten Konditionen übernommen (55 Mitarbeitende/50 Vollzeitstellen per 31. Dezember 2012).

Die Hammer Retex Gruppe hat vom Akquisitionsdatum bis zum 31. Dezember 2012 Erträge von CHF 9.1 Mio. und einen Beitrag zum Unternehmensergebnis von CHF 0.5 Mio. generiert. Darin enthalten sind CHF 1.4 Mio. Amortisation erworbener immaterieller Vermögenswerte, welche sich aus GU-Aufträgen für Dritte und Kundenbeziehungen aus Liegenschaftenverwaltung zusammensetzen.

Wenn die Akquisition der Hammer Retex Gruppe bereits per 1. Januar 2012 stattgefunden hätte, wäre der konsolidierte betriebliche Ertrag auf CHF 834.9 Mio. und das Unternehmensergebnis auf CHF 98.2 Mio. angestiegen.

Durch die Akquisition wurde folgendes identifizierbares Nettovermögen übernommen:

Die immateriellen Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen:

Die Wertberichtigungen beziehen sich im Wesentlichen auf überfällige Forderungen aus laufenden oder abgeschlossenen Aufträgen im Geschäftsfeld Generalunternehmung. Diese werden aufgrund von Einzelbeurteilungen der Gruppenleitung in Bezug auf die Einbringbarkeit der Guthaben gebildet. Die Debitoren des Geschäftsfeldes Immobilien beinhalten Guthaben gegenüber Liegenschaftenverwaltungsgesellschaften.

Die effektiven Debitorenausfälle im Geschäftsfeld Generalunternehmung beliefen sich auf CHF 0.4 Mio. (2011: CHF 0.1 Mio.). Für Ertragsausfälle im Geschäftsfeld Immobilien vgl. 3.1.

Per Bilanzstichtag sind die Forderungen von CHF 5.0 Mio. im Geschäftsfeld Immobilien noch nicht fällig. Für die nicht wertberichtigten Debitoren Generalunternehmung besteht folgende Fälligkeitsstruktur per 31. Dezember:

Die bilanzierten Werte verstehen sich in Übereinstimmung mit den unter 2.14 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen nach Abzug geleisteter Anzahlungen pro Projekt, die sich per 31. Dezember in Bau für Dritte befinden bzw. noch nicht abgerechnet und bezahlt sind.

Die Forderungen aus Altlasten (CHF 0.8 Mio.) betreffen zwei Anlageliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien, bei welchen Allreal die Beseitigung von Altlasten bevorschusst hat.

Die diversen anderen Forderungen beinhalten im Wesentlichen Guthaben aus Abrechnung der Verrechnungssteuer, geleistete Depots/Kautionen für Projekte der Generalunternehmung in Höhe von CHF 0.4 Mio. sowie CHF 0.8 Mio. für kurzfristige Guthaben gegenüber Mietern im Geschäftsfeld Immobilien aus Abrechnung bevorschusster Mieterausbauten und Mehrwertsteuern.

Von den flüssigen Mitteln in Höhe von CHF 26.1 Mio. (31.12.2011: CHF 71.9 Mio.) sind CHF 16.4 Mio. als Kontokorrentguthaben frei verfügbar und CHF 9.7 Mio. nur für bestimmte Drittbauprojekte der Generalunternehmung verwendbar. Per Bilanzstichtag sind alle Gelder zu marktüblichen Konditionen bei Schweizer Banken angelegt, die, sofern sie ein Rating haben, mit mindestens «A» beurteilt werden.

Das Aktienkapital der Allreal Holding AG besteht per Bilanzstichtag aus 15 941 649 Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert. Jede Aktie verfügt über eine Stimme und berechtigt bei Eintragung ins Aktienregister zur Teilnahme an der Generalversammlung.

Der Aktienbestand hat sich wie folgt entwickelt:

Am 31. Dezember 2012 hielt Allreal 7 661 eigene Aktien (31.12.2011: 13 463 Aktien). Der durchschnittliche Einstandspreis pro Aktie beträgt CHF 138.04 (31.12.2011: CHF 137.65). Der Gesamterwerbspreis wird vom konsolidierten Eigenkapital in Abzug gebracht. Für Veränderungen des Bestands an eigenen Aktien vgl. 3.10.

Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das Aktienkapital – gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts – bis 28. März 2014 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzierung von Aktien um maximal CHF 200.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 4 000 000 Namenaktien à nominal CHF 50 zu erhöhen (genehmigtes Kapital). Im Mai 2012 wurde durch die Kapitalerhöhung mit Bezugsrechtsangebot das genehmigte Kapital von CHF 200.0 Mio. um CHF 113.9 Mio. auf CHF 86.1 Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2012).

Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 – unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre – ein bedingtes Kapital von maximal CHF 125.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 2 500 000 Namenaktien à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt. Dieses bedingte Kapital hat sich infolge Konversion von Wandelobligationen in Aktien um CHF 0.2 Mio. auf CHF 124.8 Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2012).

Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 10.0 Mio. (200 000 Namenaktien à nominal CHF 50) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung. Dieses bedingte Kapital ist nicht beansprucht.

Die Allreal Holding AG hat im Mai 2012 eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrechtsangebot an die bisherigen Aktionäre durchgeführt. Es wurden aus dem genehmigten Kapital 2 277 378 neue Namenaktien à nominal CHF 50 mit einem Emissionspreis von CHF 120 pro Aktie geschaffen. Die Titel sind ab 1. Januar 2012 dividendenberechtigt. Dem Bruttoerlös von CHF 273.3 Mio. standen Emissions- und Transaktionskosten von CHF 8.3 Mio. gegenüber. Der Nettoerlös aus der Kapitalerhöhung betrug somit CHF 265 Mio.

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 5. April 2013 eine Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie, entsprechend einem Gesamtbetrag von CHF 87.7 Mio. in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen. Im Vorjahr wurden CHF 75.0 Mio. Reserven aus Kapitaleinlagen an die Aktionäre ausgeschüttet, was CHF 5.50 pro Aktie entspricht.

Fristigkeit der Finanzierung (Kapitalbindung zu Nominalwerten)

Die Finanzschulden der Allreal-Gruppe bestehen aus grundpfandgesicherten Bankkrediten (feste Vorschüsse und Festhypotheken), einer Wandelanleihe und einer Obligationenanleihe. Die Bankkredite in Form von festen Vorschüssen werden auf rollender Basis verlängert. Als langfristige Finanzverbindlichkeiten sind nebst der 2.50% Obligationenanleihe und der 2.125% Wandelanleihe nur Bankkredite erfasst, die eine vertraglich vereinbarte Restlaufzeit grösser als zwölf Monate haben.

In den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung sind eine im Jahr 2011 emittierte 2.50% Obligationenanleihe und eine im Jahr 2009 ausgegebene 2.125% Wandelanleihe enthalten:

2.50% Obligationenanleihe 2011–2016

Per Bilanzstichtag ist die 2.50% Obligationenanleihe mit CHF 149.0 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert und es wurden in der Berichtsperiode CHF 0.3 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird nebst dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 2.50% auch der Aufwand, welcher einem Effektivzinssatz von 2.71% entspricht, abgegrenzt.

2.125% Wandelanleihe 2009–2014

Jede Inhaberobligation von CHF 5 000 nominal kann bis 19. September 2014 in 36.79447 Namenaktien der Allreal Holding AG gewandelt werden. Es bestehen vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sowie für solche Kapitalmarktinstrumente übliche Anleihensklauseln. Darin eingeschlossen sind insbesondere die Möglichkeiten zur vorzeitigen Rückzahlung, und zwar entweder jederzeit zu 100% des Nennwerts inklusive aufgelaufener Marchzinsen, sofern mehr als 85% des ursprünglichen Anleihebetrags gewandelt und/oder zurückgekauft worden sind oder falls der Schlusskurs der Namenaktie der Allreal Holding AG innerhalb von 30 aufeinanderfolgenden Handelstagen während 20 Handelstagen mindestens den Preis von CHF 176.65 erreicht. Die Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung waren per 31. Dezember 2012 nicht erfüllt.

Aufgrund der Kapitalerhöhung im Mai 2012 wurde gemäss den Anleihensbedingungen das Bezugsrechtsverhältnis von 36.03604 auf 36.79447 Namenaktien pro CHF 5 000 nominal Inhaberobligationen bzw. der Wandelpreis von CHF 138.75 auf CHF 135.89 angepasst.

Gemäss IAS 32 ist bei der erstmaligen Erfassung der Wandelanleihe eine Aufteilung in Fremd- und Eigenkapital vorzunehmen, da in der Wandelanleihe «multiple embedded derivatives» enthalten sind. Die Zuweisung zum Eigenkapital entspricht der Differenz zwischen Emissionserlös vor Ausgabekosten und Fair Value der Finanzverbindlichkeiten, welche sich unter Berücksichtigung eines Referenzzinssatzes von 3.02% ergibt. Die Emissionskosten werden anteilmässig auf Fremd- und Eigenkapital aufgeteilt. Der Eigenkapitalanteil bleibt bis zu Wandlungen von Obligationen in Eigenkapital unverändert.

Per Bilanzstichtag ist die 2.125% Wandelanleihe wie folgt bilanziert:

In der Berichtsperiode wurden damit CHF 3.0 Mio. für die Amortisation Differenz Schuldkomponente/Rückzahlungsbetrag zulasten des Finanzaufwands verbucht.

Die Differenz von CHF 7.2 Mio. per 31. Dezember 2012 zwischen der Schuldkomponente (CHF 192.8 Mio.) und dem Rückzahlungsbetrag (CHF 199.95 Mio.) wird über die restliche Laufzeit der Wandelanleihe bis 2014 nach der Effektivzinsmethode amortisiert.

Auf der Differenz zwischen Steuerwert der Wandelanleihe und Buchwert der Schuldkomponente sowie anteiliger Emissionskosten werden latente Steuerverbindlichkeiten zum Konzernsteuersatz von 22% berücksichtigt und über die Laufzeit der Wandelanleihe erfolgswirksam aufgelöst. Im Jahr 2012 wurden latente Steuern von CHF 0.6 Mio. zugunsten des Steueraufwands aufgelöst.

In der Erfolgsrechnung wird nebst dem tatsächlichen zu bezahlenden Zins von 2.125% auch der Aufwand, welcher einem Effektivzinssatz von 3.79% entspricht, abgegrenzt.

Fristigkeit der Zinssätze (Zinsbindung zu Nominalwerten)

Die zeitliche Klassierung der Verbindlichkeiten aus Finanzierung erfolgt bei der Zinsbindung aufgrund des effektiven Fälligkeitsdatums der unterliegenden festen Vorschüsse und Hypotheken bzw. dem Laufzeitende der Obligationen und Wandelanleihe. Bei der Berechnung der Kapital- und Zinsbindung wurden die Anleihen mit ihren ausstehenden Nominalwerten und den Coupons 2.50% bzw. 2.125% berücksichtigt.

Per 31. Dezember 2012 bestehen feste Vorschüsse in der Höhe von CHF 1154.0 Mio. und Festhypotheken von CHF 67.7 Mio. (zu Nominalwerten), die zu 100% bei Schweizer Banken oder Versicherungen aufgenommen wurden.

Am Bilanzstichtag verteilen sich die Verbindlichkeiten aus Finanzierung (ohne Obligationen- und Wandelanleihe) zu Nominalwerten auf folgende Bankengruppen und Versicherungen:

In den nächsten zwölf Monaten enden zwei Zinssatzswaps über CHF 100.0 Mio. zu 2.65% im Februar 2013 und CHF 50 Mio. zu 2.80% im August 2013.

Hätte Allreal keine Zinssatzswaps abgeschlossen, wären 73.4% der Finanzverbindlichkeiten variabel verzinslich und einem Zinsänderungsrisiko am Markt ausgesetzt (31. Dezember 2011: 78.1%).

Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2012 beträgt 2.13% (31. Dezember 2011: 2.30%).

Die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2012 beträgt 54 Monate (31. Dezember 2011: 51 Monate).

Weitere Ausführungen zu den Finanzinstrumenten vgl. 5.4.

Die Rückstellungen für Baugarantien decken bestehende Risiken aus abgeschlossenen Projekten des Geschäftsfeldes Generalunternehmung ab. Die übrigen Rückstellungen beinhalten mögliche Mittelabflüsse aus pendenten Rechtsfällen. Rückstellungen für bestehende Risiken aus laufenden Aufträgen (Baurisiken) werden direkt mit den Projektsaldi in den Forderungen bzw. Verbindlichkeiten verrechnet.

Kurzfristige Rückstellungen

Langfristige Rückstellungen

Die Rückstellungen wurden auf den Bilanzstichtag hin neu beurteilt und angepasst. Nach Beurteilung der Gesellschaft sind die gebildeten Rückstellungen notwendig, um rechtliche oder faktische Verpflichtungen aus bisherigen Ereignissen abzubilden, bei welchen ein Mittelabfluss wahrscheinlich ist. Beträge und zeitliche Klassierung basieren auf Schätzungen, die dementsprechend mit Unsicherheiten behaftet sind.

Die Unterteilung in kurz- und in langfristige Rückstellungen erfolgt je nach Einschätzung, ob eine Inanspruchnahme innerhalb eines Jahres oder später erfolgt.

Die übrigen langfristigen Verbindlichkeiten in Höhe von CHF 72.4 Mio. (31.12.2011: CHF 77.4 Mio.) betreffen die negativen Wiederbeschaffungswerte der Zinssatzswaps (Hedge Accounting), deren Restlaufzeit grösser als zwölf Monate ist. Die steuerlichen Effekte sind in den latenten Steuerguthaben berücksichtigt.

Die bilanzierten Werte verstehen sich als Verbindlichkeiten nach Abzug entsprechender Gegenforderungen je Projekt, in Übereinstimmung mit den unter 2.20 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen; vgl. auch 4.6.

Die diversen Verbindlichkeiten beinhalten neben Sachkreditoren (CHF 0.7 Mio.) auch Verbindlichkeiten aus der Abrechnung Mehrwertsteuer (CHF 1.7 Mio.).

Auf den Bilanzstichtag werden sämtliche durch die Mitarbeitenden noch nicht bezogenen Ferienguthaben mit den individuellen Lohnansätzen bewertet und als Abgrenzung in der Konzernrechnung berücksichtigt, die sich per 31.12.2012 auf CHF 2.5 Mio. belaufen (31.12.2011: CHF 2.0 Mio.).

In den übrigen kurzfristigen Verbindlichkeiten bestehen negative Wiederbeschaffungswerte von Zinssatzswaps (Hedge Accounting) über CHF 1.2 Mio. (31.12.2011: CHF 3.7 Mio.), deren Restlaufzeit kleiner als zwölf Monate ist.

In den passiven Rechnungsabgrenzungen sind im Wesentlichen abgegrenzte Zinsaufwendungen aus Finanzverbindlichkeiten, zeitliche Abgrenzung von Mieterträgen und Liegenschaftenaufwendungen und noch nicht ausbezahlte Vergütungen an Verwaltungsrat und Gruppenleitung erfasst.