Geschäftsbericht 2011: Jahresbericht
Vorwort

• Mit ausgezeichnetem Unternehmensergebnis weiter auf Erfolgskurs
• Kontinuierlich ausgebautes Portfolio mit sehr guter Nettorendite
• Generalunternehmung mit markant höherem Projektvolumen
• Gut abgesicherte Finanzierung ermöglicht weitere Investitionen
• Vorsichtig optimistische Einschätzung der Zukunftsaussichten
• Antrag auf unveränderte Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie

Im Geschäftsjahr 2011 überzeugte Allreal mit einem gegenüber dem Vorjahr nochmals verbesserten Resultat. Das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt betrug CHF 140.8 Millionen und lag damit 21 Prozent über dem Vorjahreswert. Zum sehr guten Resultat beigetragen haben sowohl die Gewinne aus Geschäftstätigkeit als auch die in Summe höhere Bewertung der Anlageliegenschaften.

Das Ergebnis bestätigt die ausgezeichnete Verfassung, in der sich das Unternehmen befindet.

Das Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt in Höhe von CHF 109.0 Millionen ist geprägt von der Zunahme der Mieterträge, dem stabilen und rentablen Geschäftsverlauf der Generalunternehmung sowie dem tiefen Finanzierungsaufwand. Das Resultat widerspiegelt die operative Stärke des Unternehmens und belegt die vorteilhafte Positionierung im zunehmend anspruchsvollen Immobilienmarkt.

Die Vielzahl laufender und neu in Angriff genommener Projekte sowie die deutliche Zunahme der Erträge aus Vermietung von Renditeliegenschaften führten zu einer gegenüber dem Vorjahr markanten Zunahme der Gesamtleistung um 22 Prozent auf CHF 886.1 Millionen.

In dem von Schuldenkrise, währungspolitischen Turbulenzen und starken Kursschwankungen geprägten Umfeld vermochte sich die Allreal-Aktie erfreulich gut und deutlich besser als der Gesamtmarkt zu behaupten. Die Entwicklung des Börsenkurses und der für das Geschäftsjahr 2010 ausgeschüttete Betrag von CHF 5.50 pro Aktie ergaben eine erfreuliche Gesamtrendite von 4.3 Prozent.

Festhalten an attraktiver Ausschüttungspolitik

An der auf 30. März 2012 angesetzten Generalversammlung wird der Verwaltungsrat den Aktionären die Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie vorschlagen, entsprechend einer auf den Jahresschlusskurs bezogenen Rendite von ansehnlichen 4.0 Prozent. Die Ausschüttung wird aus den Reserven aus Kapitalanlagen getätigt und ist für private Aktionäre steuerfrei. Die Auszahlung erfolgt also ohne Abzug der Verrechnungssteuer.

Überzeugendes Geschäftsfeld Immobilien in anspruchsvollem Umfeld

Im Geschäftsjahr 2011 wurde das Portfolio der Renditeliegenschaften weiter ausgebaut. Bei den zwei in der Berichtsperiode neu hinzugekommenen Liegenschaften im Gesamtwert von rund CHF 134 Millionen handelt es sich um eine grössere Wohnsiedlung aus eigener Projektentwicklung und Realisation in Adliswil sowie um ein auf dem Transaktionsmarkt erworbenes Bürogebäude in Genf-Cointrin. Beide Neuzugänge sind nahezu vollständig vermietet und waren bereits ab Mitte 2011 voll ertragswirksam.

Im Rahmen der kontinuierlichen Optimierung des Portfolios wurden eine ältere Wohnliegenschaft in Zürich und ein kleineres Geschäftshaus in Basel im Gesamtwert von CHF 10 Millionen gewinnbringend veräussert.

Die Umklassierung von drei bislang als Entwicklungsliegenschaften ausgewiesenen Liegenschaften und der Erwerb einer in Ausführung befindlichen Wohnüberbauung resultierten in einem markanten Ausbau des Portfolios der Anlageliegenschaften im Bau.

Die Bewertung der Renditeliegenschaften und der Anlageliegenschaften im Bau führte in Summe zu einer positiven Wertkorrektur von CHF 44.7 Millionen, entsprechend 1.5 Prozent des Marktwertes aller Anlageliegenschaften.

In der Folge belief sich der Wert des gesamten Portfolios per 31. Dezember 2011 auf CHF 2.95 Milliarden. Davon entfielen CHF 2.53 Milliarden auf das Portfolio der Renditeliegenschaften und CHF 0.42 Milliarden auf dasjenige der Anlageliegenschaften im Bau.

Der Ausbau des Portfolios durch zwei unmittelbar ertragswirksame Renditeliegenschaften und die Abnahme der leerstandsbedingten Ertragsausfälle führten zu einer Zunahme der Mieterträge im Geschäftsjahr 2011 auf CHF 142.9 Millionen.

Dank Vermietungserfolgen und den nahezu vollständig vermieteten Neuzugängen sank die Leerstandsquote im Geschäftsjahr 2011 auf erfreulich tiefe 4.4 Prozent des jährlichen Soll-Mietertrages.

Begünstigt durch die tiefe Leerstandsquote und den im langjährigen Mittel stabilen Liegenschaftenaufwand betrug die mit Vermietung der 65 Renditeliegenschaften erzielte Nettorendite hervorragende 5.1 Prozent.

Geschäftsfeld Generalunternehmung mit höherem Projektvolumen

Das vom Geschäftsfeld Generalunternehmung abgewickelte Projektvolumen verzeichnete im Geschäftsjahr 2011 eine massive Zunahme auf CHF 743.2 Millionen. Der Anteil der Drittaufträge lag bei 58.4 Prozent. Vom gesamten Projektvolumen entfielen 79.1 Prozent auf Neubauten und 20.9 Prozent auf Renovationen und Umbauten.

Trotz einer geringeren Zahl von Projektabschlüssen belief sich der Erfolg aus Geschäftstätigkeit in der Berichtsperiode auf respektable CHF 108.3 Millionen. Dazu beigetragen haben der auf hohem Niveau stabile Verkauf von Wohneigentum, die Vergabegewinne aus laufender Projektabwicklung sowie die Gewinne aus abgeschlossenen Projekten, die jeweils zyklisch anfallen.

Der aufgrund der guten Auftragslage in der Berichtsperiode vollzogene Ausbau der Kapazitäten führte zu einem Anstieg sowohl der Personalkosten als auch des übrigen Aufwands. Deshalb resultierte ein leicht unter dem Vergleichswert des Vorjahres liegendes Betriebsergebnis von CHF 56.1 Millionen.

Der gesicherte Arbeitsvorrat in Höhe von rund CHF 2.1 Milliarden per Stichtag garantiert die Auslastung der vorhandenen Kapazitäten während deutlich über zwei Jahren.

Vorteilhafte Finanzierung ermöglicht weitere Investitionen

Im Geschäftsjahr 2011 nutzte Allreal die vorteilhaften Marktbedingungen für die erneute Verbesserung der Refinanzierungsbasis. Mit einem gegenüber dem Vorjahr nochmals markant tieferen Durchschnittszinssatz für Fremdkapital von 2.3 Prozent bei einer auf 51 Monate erweiterten Restlaufzeit bleibt das Unternehmen sehr vorteilhaft finanziert.

Mit der im zweiten Quartal der Berichtsperiode erfolgreich ausgegebenen 2.50% Obligationenanleihe 2011–2016 von CHF 150 Millionen verfügt Allreal trotz tieferer Eigenkapitalquote über die zur Finanzierung von Eigenprojekten und den weiteren Ausbau des Portfolios notwendigen Mittel. Per Stichtag betrug die kurzfristig verfügbare Verschuldungskapazität rund CHF 800 Millionen.

Zuversichtlicher Ausblick trotz unsicherem Konjunkturverlauf

Es ist davon auszugehen, dass sich das Wirtschaftswachstum weiter verlangsamen und an Dynamik verlieren wird. Dennoch sind Verwaltungsrat und Gruppenleitung für die kommende Berichtsperiode vorsichtig optimistisch.

Insbesondere dank stabilen Mieterträgen und hohem Arbeitsvorrat der Generalunternehmung rechnet das Unternehmen für das Geschäftsjahr 2012 erneut mit einem guten, voraussichtlich nur leicht unter dem Vorjahr liegenden operativen Ergebnis.

Verwaltungsrat und Gruppenleitung danken allen Mitarbeitenden für ihren Beitrag zum ausgezeichneten Geschäftsergebnis und den Aktionären für das Vertrauen und die Unterstützung.

Dr. Thomas Lustenberger Präsident des Verwaltungsrates		Bruno Bettoni Vorsitzender der Gruppenleitung