Geschäftsfeld Immobilien

Im Geschäftsjahr 2011 waren zwei Zugänge zum Portfolio der Renditeliegenschaften zu verzeichnen – beide mit attraktivem Ertragspotenzial. Per 1. Juni 2011 wurde die umgehend ertragswirksame Übernahme der Wohnliegenschaft Moos-/Grütstrasse in Adliswil vollzogen. Bei der Liegenschaft handelt es sich um eine im Minergie-Standard realisierte Wohnsiedlung mit zwölf Mehrfamilienhäusern im Entwicklungsgebiet Dietlimoos. Von den insgesamt 209 Wohneinheiten übernahm Allreal 137 Mietwohnungen und zwei Ateliers in den eigenen Liegenschaftenbestand. Der jährliche Soll-Mietertrag des bereits unmittelbar nach Fertigstellung voll vermieteten Neuzugangs beläuft sich auf CHF 3.8 Millionen.

Durch den Erwerb einer viergeschossigen Geschäftsliegenschaft beim Flughafen Genf-Cointrin wurde der in der Westschweiz angestrebte Ausbau des Portfolios erfolgreich fortgeführt. Das per 1. Juli 2011 ertragswirksame Bürogebäude Le Lumion an der Route François-Peyrot in der Genfer Gemeinde Le Grand-Saconnex ist nahezu vollständig vermietet. Die sieben Jahre alte Renditeliegenschaft verfügt über eine Nutzfläche von 5500 Quadratmetern. Der daraus resultierende jährliche Soll-Mietertrag beträgt rund CHF 3.6 Millionen.

Im Rahmen der kontinuierlichen Optimierung des Portfolios wurden in der Berichtsperiode eine ältere Wohnliegenschaft in Zürich sowie eine kleinere Geschäftsliegenschaft in Basel veräussert. Der mit dem Verkauf der beiden Immobilien erzielte Erlös von rund CHF 10 Millionen lag acht Prozent über dem geschätzten Marktwert.

Der Verkauf der Wohnliegenschaft Bächlerstrasse in Zürich-Affoltern erfolgte per 1. Mai 2011. Die 1954 erstellte und 2002 ins Portfolio übernommene Wohnsiedlung umfasst insgesamt 24 Mietwohnungen mit einem Soll-Mietertrag von CHF 0.4 Millionen pro Jahr.

Der zweite Abgang betrifft eine rund 30 Jahre alte Geschäftsliegenschaft an der Clarastrasse in Basel. Der Verkauf des 1999 erworbenen Gebäudes mit einer vermietbaren Fläche von 1289 Quadratmetern erfolgte per 15. Juli 2011. Der jährliche Soll-Ertrag aus der Vermietung der Büro-, Gewerbe- und Wohnflächen betrug CHF 0.3 Millionen.

Da sich Zu- und Abgänge in der Berichtsperiode die Waage hielten, blieb das Portfolio der Renditeliegenschaften zahlenmässig unverändert. Per Stichtag umfasste es 46 Geschäfts- und 19 Wohnliegenschaften. Der durchschnittliche Marktwert pro Renditeliegenschaft liegt mit CHF 39 Millionen deutlich über dem Vergleichswert des Vorjahres.

In der Berichtsperiode verzeichneten die Mieterträge gegenüber dem Vorjahr eine Zunahme um 2.7 Prozent auf CHF 142.9 Millionen. Hauptgründe für das Wachstum sind der planmässig fortgesetzte Ausbau des Portfolios und der damit einhergehende Zuwachs an vermietbaren Flächen sowie der Rückgang der leerstandsbedingten Ertragsausfälle. Der Anteil der Geschäftsliegenschaften am Total der Mieterträge belief sich im Geschäftsjahr 2011 auf 84 Prozent, jener der Wohnliegenschaften auf 16 Prozent.

Gemessen am Soll-Mietertrag waren im Geschäftsjahr 2011 rund fünf Prozent der befristeten Mietverträge für Geschäftsliegenschaften zu erneuern oder zu verlängern. In der Regel gelang dies zu unveränderten oder leicht besseren Konditionen. Die durchschnittliche Restlaufzeit der befristeten Mietverträge lag am Stichtag bei 5.6 Jahren. Dieser auch im Branchenvergleich ausgezeichnete Wert belegt sowohl die gute Berechenbarkeit der bestehenden Mietverträge als auch das geringe Risiko von Ertragsausfällen. 2012 stehen 4.4 Prozent der befristeten Mietverträge zur Erneuerung an.

Die mit 4.8 Prozent für das Portfolio der Renditeliegenschaften bereits im Vorjahr erfreulich tiefe Leerstandsquote verzeichnete in der Berichtsperiode einen weiteren Rückgang um 0.4 Prozentpunkte auf 4.4 Prozent. Gemessen am Ertrag betrug die Leerstandsquote bei den Geschäftsliegenschaften 4.6 Prozent und bei den Wohnliegenschaften 3.7 Prozent. Die erfreuliche Entwicklung begünstigt haben sowohl die Erfolge bei der Wiedervermietung als auch die Zugänge voll vermieteter Liegenschaften. Vom gesamten Leerstand entfielen am Stichtag 48.7 Prozent auf die beiden Liegenschaften In der Luberzen Urdorf und auf die Zentrumsüberbauung Wallisellen.

Im Geschäftsjahr 2011 wurden insgesamt CHF 19.0 Millionen in den Betrieb und Unterhalt der Renditeliegenschaften sowie für werterhaltende Massnahmen investiert, entsprechend 13.3 Prozent der Mieterträge. Der Liegenschaftenaufwand entsprach damit dem angestrebten langjährigen durchschnittlichen Mittelwert von 13 bis 15 Prozent.

Mit einer konstant hohen Nettorendite von 5.1 Prozent vermochte das 65 Renditeliegenschaften umfassende Portfolio im Geschäftsjahr 2011 erneut zu überzeugen.

Grösste Mieter von Geschäftsliegenschaften – gemessen am effektiven Bruttomietertrag – waren 2011, wie bereits im Vorjahr, die IBM Schweiz AG (8.5%), die MAN Diesel & Turbo Schweiz AG (6.4%), der Kanton Zürich (5.2%), die Partner Reinsurance Company Ltd. (4.3%) und die Credit Suisse AG (3.7%). Gemessen am Ertrag aller Geschäftsliegenschaften lag der Anteil der fünf grössten Mieter bei 28.1 Prozent, jener der zehn grössten Mieter bei 43.3 Prozent.

Der am Soll-Mietertrag gemessene Nutzungsmix der Renditeliegenschaften blieb auch im Geschäftsjahr 2011 stabil und erfuhr gegenüber dem Vorjahr nur marginale Veränderungen. Am Stichtag lag der Anteil von Büro- und Dienstleistung bei 53 Prozent, Wohnen generierte 19 Prozent der Erträge, Gewerbe und Lager 10 Prozent, Verkauf 8 Prozent und Parking 7 Prozent. Auf übrige Nutzungen entfielen 3 Prozent.

Gemessen am Marktwert befanden sich per 31. Dezember 2011 von den insgesamt 65 Renditeliegenschaften 53.1 Prozent in der Stadt Zürich, 31.6 Prozent im Kanton Zürich und 15.3 Prozent ausserhalb des Kantons Zürich. Letztere verteilten sich mit 8.3 Prozent auf Basel, mit 4.6 Prozent auf Genf und mit 2.4 Prozent auf Zug.

Bei den Anlageliegenschaften im Bau waren in der Berichtsperiode vier Zugänge und ein Abgang zu verzeichnen. Gemessen am Marktwert führte dies zu einem gegenüber dem Vorjahr markanten Ausbau des Portfolios von CHF 246.0 Millionen auf CHF 421.8 Millionen. Bei den Neuzugängen, die nach Fertigstellung 2013 beziehungsweise im ersten Halbjahr 2014 in das Portfolio der Renditeliegenschaften übernommen werden, handelt es sich um eine Wohnüberbauung mit 53 Mietwohnungen in Gland VD, den an Allianz Suisse vermieteten Bürokomplex auf dem Richti-Areal in Wallisellen, das Wohnhochhaus Escher-Terrassen mit 61 Mietwohnungen in Zürich-West sowie eine Liegenschaft mit 40 Mietwohnungen in Neu-Oerlikon. Einziger Abgang war die Mitte 2011 ins Portfolio der Renditeliegenschaften übernommene Wohnsiedlung Moos-/Grütstrasse in Adliswil. Zusammen mit dem bereits in den Vorjahren ausgewiesenen Toni-Areal umfasste das Portfolio per Stichtag fünf im Bau befindliche Liegenschaften mit einem bei Fertigstellung erwarteten Soll-Mietertrag von total CHF 45.8 Millionen. Mit Ausnahme der Wohnüberbauung in Gland handelt es sich bei allen Anlageliegenschaften im Bau um selber entwickelte Projekte, die von der eigenen Generalunternehmung ausgeführt werden.

Die Bewertung sämtlicher Anlageliegenschaften per 31. Dezember 2011 führte zu einer in Summe deutlichen Aufwertung vor Steuern um 44.7 Millionen beziehungsweise 1.5 Prozent des Marktwertes des gesamten Portfolios. Von der positiven Wertveränderung entfielen CHF 29.3 Millionen auf das Portfolio der Renditeliegenschaften und CHF 15.4 Millionen auf jenes der Anlageliegenschaften im Bau. Die vom externen Schätzungsexperten vorgenommene Höherbewertung der Anlageliegenschaften widerspiegelt einerseits den hohen Renditedruck, bestätigt aber andererseits sowohl die hohe Qualität des Portfolios als auch dessen Ertragskraft.

Bestandesveränderungen und Höherbewertung resultierten in einem gegenüber dem Stichtag des Vorjahres 12.7 Prozent höheren Wert des Gesamtportfolios von CHF 2951 Millionen.

2011 betrug der Anteil des Geschäftsfeldes Immobilien am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt 67.1 Prozent.