Geschäftsfeld Generalunternehmung

Mit einem Erfolg aus Geschäftstätigkeit in Höhe von CHF 108.3 Millionen gelang es dem Geschäftsfeld Generalunternehmung, an das ausgezeichnete Resultat des Geschäftsjahres 2010 anzuknüpfen. Das von den drei Sparten Projektentwicklung, Realisation und Kauf/Verkauf in der Berichtsperiode erzielte Ergebnis egalisierte den Rekordwert des Vorjahres.

Die gute Auftragslage und der hohe Auftragsbestand führten in der Berichtsperiode zu einer Ausweitung der Kapazitäten. Der Personalbestand verzeichnete eine Zunahme um 36 auf total 297 Vollzeitstellen. Die damit verbundenen Mehrkosten resultierten in einem 5.2 Prozent unter dem Vorjahreswert liegenden Betriebsergebnis (EBIT) von CHF 56.1 Millionen.

Das im Geschäftsjahr 2011 erzielte Unternehmensergebnis von CHF 37.1 Millionen belegt die ausgeprägte Ertragskraft und die hohe Profitabilität des Geschäftsfeldes Generalunternehmung, entsprechend einer Eigenkapitalrendite von 15.6 Prozent.

Projektentwicklung

Die mit Drittaufträgen und Eigenprojekten gut ausgelastete Sparte Projektentwicklung stellte in der Berichtsperiode im Zusammenhang mit mehreren Projekten ihre Fähigkeit unter Beweis, innert nützlicher Frist realisierbare und langfristig werthaltige Lösungen zu entwickeln. Mit bis zur Baureife entwickelten Projekten leistete die im Geschäftsjahr 2011 personell verstärkte Sparte wiederum einen wesentlichen Beitrag zum Erfolg des gesamten Geschäftsfeldes. Zum einen durch zusätzlich abzuwickelndes Projektvolumen, zum anderen mit Liegenschaften für das eigene Portfolio oder durch den gewinnbringenden Verkauf an Dritte.

Im Geschäftsjahr 2011 schloss die Projektentwicklung auch noch die letzten zwei Projekte auf dem Richti-Areal in Wallisellen ab und übergab diese der Realisation. Mit einem Investitionsvolumen von gegen CHF 700 Millionen und sechs von verschiedenen Architekten entworfenen Gebäuden war Richti Wallisellen eine sehr komplexe, anspruchsvolle Arealentwicklung. Dank der ausgezeichneten Zusammenarbeit und Koordination zwischen allen Bereichen und Personen, die innerhalb des Unternehmens an diesem für Allreal sehr bedeutenden Grossprojekt mitarbeiten, gelang der Stabwechsel von der Entwicklung zur Ausführung bei allen Projekten reibungslos.

Anfang 2011 wurde die Entwicklung eines mit Richti Wallisellen vergleichbar grossen Projektes in Angriff genommen. Dabei handelt es sich um ein bis 2014 gesichertes, rund 55 000 Quadratmeter grosses Areal in Bülach. Das ehemals industriell genutzte Grundstück eignet sich bestens für die Realisation von rund 360 Miet- und Eigentumswohnungen sowie von zirka 17 000 Quadratmetern Büro- und Dienstleistungsflächen. Das aus der Entwicklung resultierende Investitionsvolumen beläuft sich auf gegen CHF 270 Millionen. Aufgrund bestehender Mietverhältnisse und einer für die Erstellung von Wohnraum notwendigen Umzonung ist von einem Baubeginn 2014 oder 2015 auszugehen.

Im September 2011 erwarb Allreal ein 20 000 Quadratmeter grosses Grundstück in Zürich-Unterstrass. Das ausgezeichnet erschlossene Guggach-Areal an bevorzugter Lage eignet sich bestens für die Realisation von hochwertigem Wohnraum. Um die Entwicklung eines qualitativ und städtebaulich überzeugenden Projekts zu gewährleisten, wurde unmittelbar nach vollzogenem Kauf ein Studienauftrag mit sechs Architekturbüros durchgeführt. Der von der Jury gewählte und zur Weiterbearbeitung empfohlene Entwurf wird den hohen Ansprüchen vollumfänglich gerecht. Der Baubeginn für die 200 Eigentumswohnungen in vier um einen grossen, parkartigen Innenhof angeordneten Baukörpern ist für Herbst 2012 geplant, jedoch abhängig vom Verlauf des Bewilligungsverfahrens.

Im Geschäftsjahr 2011 gewann Allreal mit Projekten aus eigener Entwicklung sowohl in Romanshorn TG als auch in Luzern einen Investorenwettbewerb. Das Projektvolumen der beiden Projekte beläuft sich auf total rund CHF 77 Millionen.

Zu den wichtigsten Projektentwicklungen, die im Geschäftsjahr 2011 neu in Angriff genommen, massgeblich weiterbearbeitet oder abgeschlossen wurden, gehören:

[GE:] Gebietsentwicklung

[AE:] Arealentwicklung

[PE:] Projektentwicklung

[*]Auftrag für Dritte

Per 31. Dezember 2011 entsprachen die von der Sparte zu bearbeitenden Dritt- und Eigenprojekte einem konstant hohen potenziellen, im ausgewiesenen Arbeitsvorrat nicht berücksichtigen Investitionsvolumen von rund CHF 1 Milliarde.

Realisation

Das abgewickelte Projektvolumen verzeichnete in der Berichtsperiode eine gegenüber dem Vorjahreswert markante Zunahme um 26.6 Prozent auf CHF 743.2 Millionen. Zum erfreulichen Wachstum beigetragen haben neben den Eigenprojekten auch die erfolgreiche Akquisition von Neu- und Umbauprojekten für Dritte.

Von dem im Geschäftsjahr 2011 abgewickelten Volumen entfielen 41.6 Prozent auf Eigenprojekte und 58.4 Prozent auf Drittaufträge. Der Anteil der Neubauprojekte am gesamten Volumen lag bei 79.1 Prozent, jener für Um- und Neubauten sowie Renovationen bei 20.9 Prozent.

Der Um- und Neubau des Toni-Areals in Zürich-West und das Neubauprojekt Richti Wallisellen waren in der Berichtsperiode die grössten Bauvorhaben, die sich in Ausführung befanden.

Auf dem Richti-Areal in Wallisellen, auf dem dereinst über 4000 Menschen wohnen und arbeiten werden, wurde Ende 2011 parallel auf sechs von sieben Baufeldern gearbeitet. Der Baubeginn für das letzte noch in Angriff zu nehmende Projekt wird im ersten Quartal 2012 erfolgen. Das Investitionsvolumen der gesamten Arealüberbauung mit 299 Eigentums- und 200 Mietwohnungen sowie rund 3000 Arbeitsplätzen beläuft sich auf gegen CHF 700 Millionen. Richti Wallisellen gilt als erste Arealüberbauung in der Schweiz, welche bei Fertigstellung die Ziele aus der Vision der 2000-Watt-Gesellschaft erfüllen wird.

Mit dem Baubeginn für das Verwaltungsgebäude Superblock in Winterthur wurde Ende 2011 ein bedeutender Drittauftrag in Angriff genommen. Der Neubau mit einer Bausumme von rund CHF 200 Millionen verfügt über zirka 2200 Arbeitsplätze, 27 Mietwohnungen und eine Kinderkrippe. Die Fertigstellung des von AXA Winterthur und der städtischen Verwaltung genutzten Gebäudes ist für Herbst 2014 geplant.

Ein weiteres Grossprojekt ist der für die UBS AG zu realisierende Umbau von 92 Geschäftsstellen im Grossraum Zürich und in der Ostschweiz. Der Auftrag mit einem Gesamtvolumen von über CHF 90 Millionen erstreckt sich über drei Jahre. Das erste Los wurde im April 2011 in Angriff genommen. Die Arbeiten sind ausgesprochen komplex und anspruchsvoll, da der Betrieb der Geschäftsstellen auch während des Umbaus jederzeit zu gewährleisten ist. Darüber hinaus sind strenge Sicherheitsvorschriften zu beachten. Planung und Ausführung verlangen ein hohes Mass an Flexibilität, da für jede Geschäftsstelle eine individuelle Vorgehensweise erarbeitet werden muss, die Planungs- und Vorlaufzeiten aber sehr kurz bemessen sind. In der Berichtsperiode befanden sich durchschnittlich jeweils zehn Geschäftsstellen gleichzeitig in Ausführung.

Zu den wichtigsten im Geschäftsjahr 2011 neu in Angriff genommenen Projekten gehören:

In der Berichtsperiode fertig gestellte und der Bauherrschaft übergebene Projekte waren unter anderen:

Per 31. Dezember befanden sich über 120 Projekte in Ausführung. Aufgrund des erfreulichen Auftragseingangs konnte der Arbeitsvorrat trotz zusätzlichen Kapazitäten nicht abgebaut werden. Die per 31. Dezember 2011 gesicherten Aufträge garantieren eine volle Auslastung des Geschäftsfeldes Generalunternehmung während deutlich mehr als zwei Jahren.

Kompetente Projekt- und Bauleiter sind auf dem Arbeitsmarkt nur sehr schwer zu finden. Diesem Umstand begegnete das Geschäftsfeld Generalunternehmung unter anderem mit der Einführung einer internen Bauleiterschule und der Lancierung eines Trainee-Programmes. Die modular aufgebaute, berufsbegleitend durchgeführte Bauleiterschule ermöglicht eine praxisorientierte Ausbildung und befähigt die Absolventen des einjährigen Programms, die wichtige Rolle des Bauleiters im Sinne des Unternehmens wahrzunehmen. Das auf die spezifischen Bedürfnisse und Anforderungen von Hochschulabsolventen entwickelte Trainee-Programm bietet zukünftigen Führungskräften einen praxisbezogenen und mehrere Stationen umfassenden Einstieg ins Berufsleben.

Kauf/Verkauf von Liegenschaften

Der Verkauf von Wohneigentum aus eigener Entwicklung und Realisation erwies sich im Geschäftsjahr 2011 erneut als verlässliche Ertragsstütze. Mit 200 abgesetzten Einheiten leistete die Sparte wie schon in den Vorjahren einen substanziellen Beitrag zum überzeugenden Ergebnis des Geschäftsfeldes. Die trotz eines zumindest im Grossraum Zürich immer grösseren Angebots anhaltend guten Verkaufszahlen sind zweifellos auch darauf zurückzuführen, dass sich Allreal seit vielen Jahren auf Projekte im mittleren und oberen Preissegment beschränkt. Per 31. Dezember 2011 standen 245 Wohneinheiten zum Verkauf.

Dabei handelte es sich um folgende Projekte:

Folgende Projekte wurden nach Verkauf aller Einheiten im Geschäftsjahr 2011 abgeschlossen:

Bei der 2009 fertig gestellten Anlageliegenschaft Bauarena Volketswil erfolgte in der Berichtsperiode die Eigentumsübertragung und die mit dem Projektabschluss verbundene Verbuchung des entsprechenden Gewinns.

Mit der Markthalle Basel wurde eine weitere Liegenschaft aus eigener Entwicklung und Realisation erfolgreich am Markt platziert und an einen institutionellen Anleger veräussert. Die Handänderung wird nach Abschluss der Bau- und Sanierungsarbeiten im Frühjahr 2012 erfolgen.

Im Geschäftsjahr 2011 erwarb Allreal drei für die Entwicklung und Realisation von Wohneigentum geeignete Grundstücke im Grossraum Zürich. Zusätzlich zu dem ehemals industriell genutzten Areal in Bülach gelang Allreal die Sicherung weiterer attraktiver Grundstücke in Basel, Kilchberg ZH, Mönchaltorf ZH und Zürich-Unterstrass. Die in der Berichtsperiode erworbenen beziehungsweise gesicherten Ländereien repräsentieren ein geschätztes Investitionsvolumen von rund CHF 530 Millionen.

2011 belief sich der Anteil des Geschäftsfeldes Generalunternehmung am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt auf 32.9 Prozent.