Finanzkommentar
Konzerngesamtergebnisrechnung
Im Geschäftsjahr 2011 stieg das operative Unternehmensergebnis auf CHF 109 Millionen, entsprechend einer Erhöhung um 2.7 Prozent gegenüber dem Rekordergebnis des Vorjahres. Bei tieferem Finanzaufwand trugen in der Berichtsperiode ein deutlich höheres Liegenschaftenergebnis aus Vermietung und Verkauf sowie ein gegenüber dem Vorjahr unveränderter Erfolg aus Generalunternehmung zur Resultatverbesserung bei und kompensierten die höheren Personal- und Betriebsaufwendungen.
Im Geschäftsfeld Immobilien stiegen die Mieterträge gegenüber dem Vorjahr infolge des Portfoliowachstums um 2.7 Prozent auf CHF 142.9 Millionen. Beim Mietertrag auf durchgehend gehaltenen Geschäfts- und Wohnliegenschaften ergaben sich Veränderungsraten von –0.7 Prozent beziehungsweise 1.2 Prozent (like-for-like rental growth). Der Liegenschaftenaufwand lag mit 13.3 Prozent des Mietertrages unter dem Vorjahresniveau, jedoch in der langjährigen normalisierten Bandbreite von 13 bis 15 Prozent. Die Nettorendite des Portfolios blieb mit 5.1 Prozent auf hohem Niveau konstant. Die kumulierte Leerstandsquote betrug im Geschäftsjahr 2011 sehr tiefe 4.4 Prozent des Soll-Mietertrages. Die grössten Leerstände bestehen in den Geschäftsliegenschaften Zentrumsüberbauung Wallisellen und In der Luberzen Urdorf.
Die Bewertung der Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaftenschätzer führte zu einer positiven Wertkorrektur um CHF 44.7 Millionen, entsprechend 1.5 Prozent des Anlagewertes des gesamten Portfolios. Zur Höherbewertung trugen die Geschäftsliegenschaften (CHF 11.0 Mio.), die Wohnliegenschaften (CHF 18.3 Mio.) und die Anlageliegenschaften im Bau (CHF 15.4 Mio.) gleichermassen bei. Die hohe positive Wertkorrektur bei den Anlageliegenschaften im Bau ergab sich aufgrund der erstmaligen Bewertung von vier Projekten, die von den Entwicklungsliegenschaften zu den Anlageliegenschaften im Bau umklassiert wurden, sowie aus dem Effekt, dass sich die zukünftigen Erträge mit Projektfortschritt auf der Zeitachse nach vorne verschieben. Die durchschnittlichen Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze wurden per 31. Dezember 2011 über das gesamte Portfolio um 9 Basispunkte gesenkt.
Der Verkauf von zwei Anlageliegenschaften resultierte in einem Erfolg von CHF 0.8 Millionen vor Steuern. Die erzielten Preise lagen rund acht Prozent über den bilanzierten Marktwerten per 31. Dezember 2010.
Das Geschäftsfeld Generalunternehmung erzielte einen Erfolg aus Geschäftstätigkeit in Höhe von CHF 108.3 Millionen. Durch die deutliche Zunahme des abgewickelten Projektvolumens verzeichneten die Honorarerträge und Gewinne aus Bautätigkeit gegenüber der Vorjahresperiode eine Zunahme um CHF 2.2 Millionen. Zudem sind die zyklisch anfallenden Gewinne aus abgeschlossenen Projekten nur CHF 0.4 Millionen unter dem Vorjahr ausgefallen. Um den hohen Arbeitsvorrat bearbeiten zu können, wurden die Kapazitäten deutlich ausgebaut, wodurch sich Personal- und übriger Betriebsaufwand von CHF 52.9 Millionen auf CHF 56.3 Millionen erhöhte.
Obwohl sich die Nettofinanzschulden um rund CHF 276 Millionen erhöhten, fiel der Nettofinanzaufwand mit CHF 32.3 Millionen um CHF 1.7 Millionen tiefer aus als in der Vorjahresperiode. Neben einem deutlich tieferen Refinanzierungszinssatz haben auch die höhere Aktivierung von Zinsaufwendungen von CHF 7.6 Millionen und tiefere Aufzinsungseffekte aus Amortisation der beiden Anleihen von CHF 3.0 Millionen zum positiven Finanzergebnis beigetragen.
Der operative Steueraufwand erhöhte sich leicht auf CHF 31.5 Millionen und lag mit 22.4 Prozent des Unternehmensergebnisses vor Steuern über dem Konzernsteuersatz von 22 Prozent. Davon entfielen CHF 26.3 Millionen auf laufende Steuern und CHF 5.2 Millionen auf latente Steuern. Der Steueraufwand war wie bereits im Vorjahr geprägt von hohen Aufwendungen bei den Grundstückgewinnsteuern, die aus den Projektabschlüssen im Geschäftsfeld Generalunternehmung anfielen. Die latenten Steuereffekte aus Neubewertung der Anlageliegenschaften betrugen CHF 12.9 Millionen.
Konzernbilanz und Konzerneigenkapitalnachweis
Der Marktwert der Anlageliegenschaften belief sich am 31. Dezember 2011 auf CHF 2 951 Millionen. Er setzt sich zusammen aus Geschäftsliegenschaften (CHF 2 085 Mio.), Wohnliegenschaften (CHF 444 Mio.) sowie Anlageliegenschaften im Bau (CHF 422 Mio.). Zur Erhöhung des Liegenschaftenbestandes trugen Zu- und Verkäufe (CHF 69.1 Mio.), Investitionen (CHF 106.5 Mio.), Umklassierungen von anderen Bilanzpositionen (CHF 111.9 Mio.) sowie eine positive Wertkorrektur durch Neubewertung (CHF 44.7 Mio.) bei. Vier Projekte mit einem Investitionsvolumen von insgesamt CHF 323 Millionen wurden im Jahr 2011 neu dem Bestand der Anlageliegenschaften im Bau zugeordnet. Alle Anlageliegenschaften im Bau werden voraussichtlich in den Jahren 2013 und 2014 in den Bestand der Renditeliegenschaften überführt.
Mit einem Buchwert von CHF 504.1 Millionen stieg der Bestand an Entwicklungsliegenschaften im Vergleich zum 31. Dezember 2010 deutlich um CHF 48.1 Millionen. Bei den Entwicklungsreserven (CHF 226 Mio.) schlägt das Guggach-Areal in Zürich-Unterstrass mit rund CHF 93 Millionen am höchsten zu Buche. Die zu Anschaffungskosten bilanzierten angefangenen Bauten (CHF 278 Mio.) weisen attraktive Gewinnpotenziale auf, die sich nach Fertigstellung in der Konzerngesamtergebnisrechnung niederschlagen werden.
Aufgrund des Portfolioausbaus, der Investitionen für Anlageliegenschaften im Bau und für Entwicklungsliegenschaften erhöhten sich die Nettofinanzschulden um CHF 276 Millionen auf CHF 1594 Millionen. Die latenten Steuerverbindlichkeiten betrugen am Bilanzstichtag netto CHF 94.6 Millionen (31.12.2010: CHF 83.5 Mio.). Sie nahmen infolge der Aufwertung der Anlageliegenschaften sowie wegen zeitlicher Differenzen zwischen Konzernrechnung und Einzelabschlüssen der Gruppengesellschaften zu und wurden durch neue latente Steuerguthaben aus der Bewertung von Zinssatzswaps nicht kompensiert. Die kurzfristigen Verbindlichkeiten erhöhten sich durch das höhere abgewickelte Projektvolumen in der Generalunternehmung auf CHF 159.1 Millionen (31.12.2010: CHF 110.5 Mio.).
Das Konzerneigenkapital erhöhte sich in der Berichtsperiode um CHF 41.1 Millionen und betrug am Bilanzstichtag CHF 1607.4 Millionen. Dem Unternehmensergebnis von CHF 140.8 Millionen und der Konversion von Wandelanleihen in Aktien (CHF 0.1 Mio.) standen die Ausschüttung von Reserven aus Kapitaleinlagen (CHF –74.9 Mio.) und der starke Anstieg der negativen Wiederbeschaffungswerte für derivative Finanzinstrumente (CHF –25.0 Mio.) gegenüber. Letzterer ist Folge des anhaltend tiefen Zinsniveaus, das sich in der Bewertung von Zinssatzswaps niederschlägt.
Das Eigenkapital je Aktie stieg in der Folge um CHF 3.05 auf CHF 117.75 (NAV nach latenten Steuern).
Konzerngeldflussrechnung
Im Vergleich zum Vorjahr hat die anhaltend positive Geschäftsentwicklung zu einem konstanten betrieblichen Geldfluss vor Veränderungen des Nettoumlaufvermögens von CHF 152.9 Millionen geführt (2010: CHF 151.7 Mio.). Unter Berücksichtigung der Erhöhung des Nettoumlaufvermögens um CHF 114.9 Millionen ergab sich ein Geldfluss von CHF 38.0 Millionen, der unter anderem zur Bezahlung der Finanzkosten (CHF 35.1 Mio.) und der laufenden Steuern (CHF 25.8 Mio.) eingesetzt wurde. Es resultierte ein Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit von CHF –22.9 Millionen (2010: CHF 36.5 Mio.).
Die Investitionstätigkeit hielt auch in der Berichtsperiode an, wobei der Zukauf einer Geschäftsliegenschaft in Le Grand-Saconnex mit CHF 74.3 Millionen und wertvermehrende Investitionen in bestehende Renditeliegenschaften von CHF 0.4 Millionen die Verkäufe von zwei Renditeliegenschaften von netto CHF 10.3 Millionen überstiegen. Die fortgesetzte Projekttätigkeit bei den Anlageliegenschaften im Bau führte zu geldwirksamen Investitionen von CHF 106.5 Millionen. Bei den übrigen Sach- und Finanzanlagen wurden neue Mittel im Umfang von CHF 4.6 Millionen gebunden. Gesamthaft resultierte ein Geldfluss aus Investitionstätigkeit von CHF 175.5 Millionen (2010: CHF 52.2 Mio.).
Auf der Finanzierungsseite kam es aufgrund der getätigten Investitionen zu einem Anstieg der Verbindlichkeiten aus Finanzierung um CHF 311.1 Millionen. Unter Anrechnung der Auszahlung an die Aktionäre und der Veränderung eigener Aktien ergab sich ein Nettomittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit von 236.4 Millionen (2010: CHF 21.2 Mio.).
Finanzielle Situation
Die Anlagerichtlinien von Allreal und die in den Kreditverträgen mit Banken festgesetzte maximale Verschuldungshöhe definieren die relevanten Finanzkennzahlen. Diese wurden während des gesamten Geschäftsjahres und per 31. Dezember 2011 wie folgt eingehalten: Die konsolidierte Eigenkapitalquote betrug 43.8 Prozent (mindestens 35%), das Net Gearing 99.2 Prozent (maximal 150%), der Zinsdeckungsgrad 5.4 (mindestens 2.0) und die Belehnungshöhe der Anlage- und Entwicklungsliegenschaften 48.2 Prozent (maximal 70 Prozent).
Die durchschnittliche Verzinsung der Finanzverbindlichkeiten betrug Ende des Geschäftsjahres sehr tiefe 2.30 Prozent (31.12.2010: 2.59%), bei einer verlängerten Restlaufzeit von 51 Monaten (31.12.2010: 46 Monate). Das verzinsliche Fremdkapital war am Bilanzstichtag zu 92 Prozent mit Zinssatzswaps, Festhypotheken, Obligationen- und Wandelanleihe gegenüber Zinsveränderungen abgesichert. In der Berichtsperiode wurden neue Zinssatzswaps mit Kontraktwerten von CHF 150 Millionen abgeschlossen. Die gewichtete Restlaufzeit dieser Zinssatzswaps betrug 8.8 Jahre, bei einem durchschnittlichen Zinssatz von 1.81 Prozent.
Durch die Emission der 2.50% Obligationenanleihe 2011–2016 über CHF 150 Millionen im Mai 2011 wurde die Belehnung der Anlage- und Entwicklungsliegenschaften (Loan-to-Value) per Bilanzstichtag auf konstant tiefen 38.4 Prozent (2010: 37.9%) gehalten.
Die sofort verfügbaren Bankkreditlimiten beliefen sich am 31. Dezember 2011 auf komfortable CHF 565 Millionen. Mit diesen Mitteln, der langen Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten, den sehr tiefen Refinanzierungskosten sowie der respektablen Eigenkapitalquote von 43.8 Prozent ist Allreal vorteilhaft finanziert.
Mit 69 Prozent des operativen Unternehmensergebnisses liegt die Ausschüttungsquote unterhalb des von der Gesellschaft definierten Maximalwertes von 75 Prozent.
Jahresabschluss der Allreal Holding AG
Im Geschäftsjahr 2011 wurde ein deutlich höherer Gewinn von CHF 72.3 Millionen erzielt (2010: CHF 61.4 Mio.). Die Tochtergesellschaften haben der Allreal Holding AG im Jahr 2011 Dividenden in Höhe von CHF 62.0 Millionen ausgerichtet. Das Netto-Finanzergebnis erhöhte sich trotz Einmalaufwendungen von insgesamt CHF 1.4 Millionen im Zusammenhang mit der Emission der Obligationenanleihe auf CHF 12.9 Millionen (2010: CHF 5.4 Mio.).
Gegenüber der Vorjahresperiode fielen übrige Aufwendungen und Steuern mit CHF 2.6 Millionen leicht höher aus.
Bedingt durch die Ausgabe der 2.50% Obligationenanleihe 2011–2016 über CHF 150 Millionen erhöhte sich die Bilanzsumme im Vergleich zum Vorjahr auf CHF 1632.5 Millionen. Die zugeflossenen Mittel wurden zur Refinanzierung der Gruppengesellschaften verwendet.
Per 31. Dezember 2011 betrug das Eigenkapital CHF 1277.3 Millionen (31.12.2010: CHF 1 279.9 Millionen).