1   Grundlagen

Die Allreal-Gruppe ist eine Immobiliengesellschaft mit ausschliesslicher Tätigkeit in der Schweiz und mit Konzentration im Grossraum Zürich. Sie befasst sich einerseits mit der Entwicklung und Bewirtschaftung ihres Portfolios von Wohn- und Geschäftsliegenschaften (Immobilien) und andererseits mit der Entwicklung und Realisierung von Bauprojekten für den eigenen Bedarf und im Auftrag Dritter sowie dem Erbringen weiterer Immobiliendienstleistungen (Generalunternehmung).

Die Allreal Holding AG mit Sitz in Baar ZG ist an der SIX Swiss Exchange kotiert und übt als Muttergesellschaft die Führung über die Allreal-Gruppe aus.

Die konsolidierte Jahresrechnung basiert auf den nach einheitlichen Richtlinien erstellten Einzelabschlüssen der Gruppengesellschaften per 31. Dezember. Die Konzernrechnung wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt und steht im Einklang mit dem Kotierungsreglement sowie Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange und dem schweizerischen Gesetz.

Im Jahr 2011 kamen folgende neuen IFRS-Rechnungslegungsstandards und Interpretationen erstmals in der Konzernrechnung zur Anwendung:

• IAS 24: Related Party Disclosures (Revised)
• IAS 32: Financial Instruments: Presentation (Amendment)
• IFRIC 14: IAS 19: The Limit on a Defined Benefit Asset, Minimum Funding Requirements and their Interaction (Amendment)
• IFRIC 19: Extinguishing Financial Liabilities with Equity Instruments
• Improvements to IFRSs (Mai 2010)

Die überarbeiteten Standards und neuen Interpretationen haben keine wesentlichen Auswirkungen auf das Konzernergebnis und das Konzerneigenkapital der Allreal-Gruppe.

Für die nächsten Berichterstattungen treten folgende neuen oder überarbeiteten IFRS-Rechnungslegungsstandards und Interpretationen in Kraft, unter Angabe, ab welchem Geschäftsjahr Allreal die Berücksichtigung der Änderungen plant:

• IAS 1: Presentation of Financial Instruments (Amendment), 2013
• IAS 12: Deferred Tax: Recovery of Underlying Assets, 2012
• IAS 19: Employee Benefits (Amendment), 2013
• IAS 27: Consolidated and Separate Financial Statements (Amendment), 2013
• IAS 28: Investments in Associates (Amendment), 2013
• IAS 32: Financial Instruments: Presentation (Amendment), 2014
• IFRS 7: Financial Instruments: Disclosures (Amendment), 2012
• IFRS 9: Financial Instruments: Classification and Measurement of Financial Assets, 2015
• IFRS 10: Consolidated Financial Statements, 2013
• IFRS 11: Joint Arrangements, 2013
• IFRS 12: Disclosure of Interests in Other Entities, 2013
• IFRS 13: Fair Value Measurement, 2013

Diese Änderungen werden durch Allreal nicht vorzeitig angewendet. Eventuelle Auswirkungen auf die Konzernrechnung werden somit erst in den jeweiligen Geschäftsjahren ab Übernahme der neuen oder überarbeiteten IFRS-Rechnungslegungsstandards und -interpretationen berücksichtigt. Mit dem IFRS 13 (Fair Value Measurement), welcher ab 1. Januar 2013 den bisherigen IAS 40-Standard ergänzt, wird unter anderem die Fair Value-Ermittlung für Anlageliegenschaften neu definiert. Dabei gelangt insbesondere das Konzept des «Highest and Best Use» zur Anwendung, was bei einzelnen Anlageliegenschaften der Allreal-Gruppe zu höheren Fair Values führen könnte. Die Auswirkungen des neuen Standards auf die Konzernrechnung werden im Jahr 2012 analysiert. Von den übrigen IFRS-Änderungen sind nebst zusätzlichen Offenlegungspflichten keine wesentlichen Anpassungen zu erwarten.

Der Verwaltungsrat der Allreal Holding AG hat am 10. Februar 2012 die Konzernrechnung zur Veröffentlichung genehmigt. Sie unterliegt zusätzlich der Genehmigung der Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 30. März 2012.

In der Gesamtergebnisrechnung wurde das abgewickelte Projektvolumen aus Generalunternehmung (Umsatz der Generalunternehmung) bislang als Summe sämtlicher Erträge aus Drittprojekten und dem Umsatz aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften – hergeleitet nach dem Produktionsverfahren – ausgewiesen. Die Anlagekosten für noch nicht verkaufte Entwicklungsliegenschaften wurden gleichzeitig im direkten Aufwand aus Realisation Generalunternehmung berücksichtigt.

Diese Darstellungsweise entspricht nicht den Vorschriften von IAS 2 und IAS 18, da der Umsatz aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften erst bei Übergang von Nutzen und Gefahren erfasst werden darf, und demzufolge auch die dazugehörigen Kosten erst zu diesem Zeitpunkt als direkter Aufwand in der Gesamtergebnisrechnung zu berücksichtigen sind. Aus diesem Grund wird der Erfolg aus Generalunternehmung neu unterteilt in Ertrag aus Realisation Generalunternehmung (Drittprojekte) und Ertrag aus Verkauf Entwicklung (Eigenprojekte), vgl. auch 2.6.

Diese Anpassung hat eine Änderung in der Darstellung der Gesamtergebnisrechnung zur Folge, wobei der Umsatz aus Verkauf Entwicklung und der dazugehörige direkte Aufwand um je CHF 41.1 Mio. im Jahr 2010 reduziert wurden. Diese Anpassung hat keinen Einfluss auf den Erfolg aus Generalunternehmung, das Unternehmensergebnis oder das Konzerneigenkapital.

Angepasste Konzerngesamtergebnisrechnung 2010 für den Erfolg aus Generalunternehmung:

Gruppengesellschaften, an denen die Allreal-Gruppe die Leitung und Kontrolle zu mehr als 50% hält, werden durch Vollkonsolidierung in der Konzernrechnung berücksichtigt. Neue Gesellschaften werden ab Erwerbsstichtag voll einbezogen.

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt beim Kaufzeitpunkt nach der Erwerbsmethode. Der Kaufpreis für einen Unternehmenserwerb bestimmt sich aus der Summe des Marktwertes der abgegebenen Vermögenswerte, der eingegangenen oder übernommenen Verbindlichkeiten und der von Allreal ausgegebenen Eigenkapitalinstrumente. Transaktionskosten in Zusammenhang mit einem Unternehmenserwerb werden erfolgswirksam erfasst. Der aus einem Unternehmenserwerb entstehende Goodwill wird als Vermögenswert bilanziert und entspricht dem Summenüberschuss von Kaufpreis, Beitrag der Minderheitsanteile am übernommenen Unternehmen und dem Marktwert des zuvor gehaltenen Eigenkapitalanteils über den Saldo der zu Marktwerten bewerteten Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten. Im Falle eines passiven Unterschiedsbetrags wird der Überschuss nach nochmaliger Beurteilung des Marktwertes des übernommenen Nettovermögens sofort erfolgswirksam erfasst.

Forderungen und Verbindlichkeiten, Aufwendungen und Erträge zwischen den konsolidierten Gesellschaften sowie konzerninterne Zwischengewinne werden eliminiert.

Der Konsolidierungskreis blieb in der Berichtsperiode unverändert.

Die Allreal-Gruppe wird in die beiden Geschäftsfelder Immobilien und Generalunternehmung unterteilt, die eigene Segmente darstellen. Diese Darstellung entspricht dem Management Approach, in dem die Gruppenleitung als Entscheidungsträgerin die Ergebnisse der beiden Segmente auf Stufe Unternehmensergebnis vierteljährlich überwacht. Zur Überleitung der Segmentsberichterstattung auf die Gesamtergebnisrechnung vgl. 2.7.

Das Geschäftsfeld Immobilien umfasst die Gesellschaften Allreal Home AG (Wohnliegenschaften), Allreal Office AG (Geschäftsliegenschaften), Allreal Toni AG (Toni-Areal in Zürich-West), Allreal Vulkan AG (Geschäftsliegenschaften Vulkanstrasse und Bändliweg in Zürich-Altstetten), Allreal West AG (Escher-Wyss-Areal in Zürich-West) und Apalux AG (Geschäfts- und Wohnliegenschaften).

Die Allreal Generalunternehmung AG, die Allreal Markthalle AG und die PM Management AG entsprechen dem Geschäftsfeld Generalunternehmung.

Die Tätigkeiten der Allreal Holding AG (Muttergesellschaft) und der Allreal Finanz AG (konzerninterne Finanzierung) sind nicht auf Segmente zugeordnet, da aus deren Geschäftstätigkeit keine betrieblichen Erträge generiert werden. Sie werden in den Segmentinformationen unter Holding/Eliminationen aufgeführt.

In der Berichtsperiode hat die Generalunternehmung 14.01% des Ertrags aus Realisation Generalunternehmung mit einem Kunden abgewickelt.