3   Erläuterungen zur Konzerngesamtergebnisrechnung

3.1     Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften

 

2011

 

2010

 

 

 

 

 

 

120.2

 

116.3

 

22.7

 

22.8

 

142.9

 

139.1

Der Mietertrag ermittelt sich wie folgt:

 

150.3

 

147.4

 

–0.1

 

–0.3

 

–6.6

 

–7.0

 

–0.7

 

–1.0

 

142.9

 

139.1

Die kumulierte Leerstandsquote betrug im Geschäftsjahr 2011 gesamthaft 4.4% des Soll-Mietertrages (2010: 4.8%), aufgeteilt auf die Geschäftsliegenschaften mit 4.6% und die Wohnliegenschaften mit 3.7% (2010: 5.2% bzw. 2.5%).

Die Ertragsausfälle für mietfreie Zeiten betreffen Erst- und Wiedervermietungen von Geschäftsflächen, die durch die Mieter gemäss vertraglichen Vereinbarungen in der Berichtsperiode zeitlich gestaffelt bezogen wurden und die während dieser Dauer keine oder reduzierte Mietzinsen im Total von CHF 0.6 Mio. bezahlten (2010: CHF 0.8 Mio.). Die effektiven Inkassoverluste beliefen sich auf CHF 0.1 Mio. (2010: CHF 0.2 Mio.).

Bei zwei Renditeliegenschaften ist Allreal Baurechtsnehmerin, wobei nur für eine Geschäftsliegenschaft ein Baurechtszins geschuldet ist. Dieser wird gemäss vertraglicher Vereinbarung jährlich neu aufgrund der Kapitalmarktzinsen für eine Folgeperiode von 12 Monaten festgelegt. Die zukünftigen Baurechtszinsen fallen wie folgt an:

 

2011

 

2010

 

 

 

 

 

 

–0.1

 

–0.1

 

–0.2

 

–0.3

 

–4.4

 

–4.9

 

–4.7

 

–5.3

Im Übrigen setzt sich der Mietertrag wie folgt zusammen:

 

2011

 

2010

 

 

 

 

 

 

118.3

 

109.6

 

21.0

 

20.8

 

3.3

 

5.3

 

0.3

 

3.4

 

142.9

 

139.1

Der Mietertrag auf durchgehend gehaltenen Geschäfts- und Wohnliegenschaften veränderte sich gegenüber dem Vorjahr um –0.7% bzw. +1.2% (like-for-like rental growth). Bei der Berechnung der Wachstumsrate auf dem Bestandesportfolio wurden Zu- und Abgänge in den Jahren 2011 und 2010 nicht berücksichtigt.

3.2     Direkter Aufwand für vermietete Anlageliegenschaften

 

2011

 

2010

 

 

 

 

 

 

–5.4

 

–5.4

 

–1.3

 

–1.3

 

–11.0

 

–11.6

 

–1.3

 

–2.4

 

–19.0

 

–20.7

Der Liegenschaftenaufwand betrifft ausschliesslich die Renditeliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien.

Der Verwaltungs- und Betriebsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

 

2011

 

2010

 

 

 

 

 

 

–3.7

 

–3.5

 

–1.2

 

–1.2

 

–0.4

 

–0.5

 

–1.4

 

–1.5

 

–6.7

 

–6.7

Der Liegenschaftenaufwand für nicht vermietete Objekte belief sich im Jahr 2011 auf CHF 0.5 Mio. (2010: CHF 0.8 Mio.).

3.3     Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften

 

2011

 

2010

 

 

 

 

 

 

10.3

 

59.2

 

0.0

 

–0.1

 

–9.5

 

–56.9

 

0.8

 

2.2

In der Berichtsperiode wurden eine Wohnliegenschaft in Zürich-Affoltern und eine Geschäftsliegenschaft in Basel mit Verkaufspreisen von CHF 6.7 Mio. und CHF 3.6 Mio. veräussert. Nach Abzug der Transaktionskosten resultierte ein Verkaufserfolg vor Steuern von CHF 0.8 Mio.

3.4     Erfolg aus Generalunternehmung

 

2011

 

2010

 

 

 

 

 

 

53.5

 

58.8

 

26.3

 

26.7

 

27.4

 

19.9

 

1.1

 

2.8

 

108.3

 

108.2

Die Dritthonorare und Gewinne aus Bautätigkeiten setzen sich aus Architektur- und Generalunternehmungshonoraren (CHF 32.2 Mio.) und Gewinnen aus Bautätigkeit (CHF 23.5 Mio.) zusammen. Demgegenüber stehen direkt verrechnete Erlösminderungen für Bauversicherungen und -garantien, Erfüllungsgarantien, Delkredere sowie Drittaufwand aus Offertkosten (CHF –2.2 Mio.).

Beim Erfolg aus Projektentwicklung und Verkauf Entwicklungsliegenschaften in Höhe von CHF 26.3 Mio. (2010: CHF 26.7 Mio.) entfallen CHF 23.7 Mio. auf Verkaufsgewinne aus den drei abgeschlossenen Projekten Ahornweg Adliswil, Lidostrasse Unterägeri und Bauarena Volketswil. Mit weiteren Projektentwicklungs- und Verkaufsaktivitäten wurden CHF 2.6 Mio. erzielt.

In den diversen Erträgen von CHF 1.1 Mio. sind Mieterträge aus Entwicklungsliegenschaften von CHF 0.8 Mio. sowie übrige Erfolge aus Kommissionen und Dienstleistungen für Dritte von CHF 0.3 Mio. enthalten.

3.5     Personalaufwand

 

2011

 

2010

 

 

 

 

 

 

–39.1

 

–36.4

 

–3.3

 

–3.5

 

–3.4

 

–3.2

 

–0.1

 

0.0

 

–1.0

 

–1.7

 

–46.9

 

–44.8

Der Personalaufwand betrifft, mit Ausnahme der Verwaltungsratshonorare (Holding, CHF 0.5 Mio.), die Generalunternehmung. Anderen Unternehmensbereichen zur Verfügung gestellte Personaldienstleistungen werden mittels Management Fees abgegolten (vgl. 5.6).

In den Löhnen und Gehältern von CHF 39.1 Mio. sind variable Vergütungen in Form von Boni (CHF 4.6 Mio.) enthalten. Für aktienbasierte Vergütungen an die Geschäftsleitung vgl. 3.11.

Der übrige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für Aus- und Weiterbildung (CHF 0.7 Mio.), freiwillige Dienstaltersgutschriften an Mitarbeitende (CHF 0.1 Mio.), Kosten für Rekrutierung neuer Mitarbeitender (CHF 0.1 Mio.) sowie weitere mitarbeiterbezogene Aufwendungen (CHF 0.1 Mio.).

Am Bilanzstichtag betrug der Personalbestand 316 Mitarbeitende, entsprechend 297 Vollzeitstellen (2010: 275 Mitarbeitende/261 Vollzeitstellen).

3.6     Übriger Betriebsaufwand

 

2011

 

2010

 

 

 

 

 

 

–1.2

 

–1.1

 

–2.9

 

–2.8

 

–0.7

 

–1.2

 

–3.2

 

–2.9

 

–1.9

 

–1.8

 

–2.5

 

–1.9

 

–12.4

 

–11.7

Der Mietaufwand betrifft von Allreal genutzte Geschäftsräumlichkeiten und Parkplätze in Zürich, Basel, Bern und St. Gallen. Für den Sitz in Zürich besteht ein indexierter Mietvertrag mit einer Laufzeit bis 31. Januar 2018 und einem jährlichen Mietzins von CHF 2.8 Mio. (total CHF 17.0 Mio. bis 2018), wovon bis 30. September 2011 CHF 0.3 Mio. durch einen Untermieter getragen wurden. Die Mietverträge für die anderen drei Standorte mit jährlichen Mietzinsen von CHF 0.4 Mio. (total CHF 1.7 Mio. bis Vertragsende) haben fixe Laufzeiten bis maximal Januar 2017.

Im Verwaltungsaufwand sind Kosten für Unternehmenskommunikation, Telekommunikation, Sachversicherungen und Büromaterial berücksichtigt.

Der übrige allgemeine Betriebsaufwand enthält im Wesentlichen Kosten für Betrieb, Unterhalt und Reparaturen von Betriebseinrichtungen, Porti und Frankieraufwendungen, Kosten aus Vorsteuerkürzungen der Mehrwertsteuer sowie Spesen von Mitarbeitenden.

3.7     Finanzertrag

 

2011

 

2010

 

 

 

 

 

 

0.2

 

0.0

 

0.1

 

0.0

 

0.1

 

0.1

 

0.1

 

0.1

 

0.5

 

0.2

3.8     Finanzaufwand

 

2011

 

2010

 

 

 

 

 

 

–30.6

 

–31.6

 

–2.5

 

0.0

 

–7.1

 

–9.3

 

–0.2

 

0.0

 

7.6

 

6.7

 

–32.8

 

–34.2

Der Finanzaufwand für die 2.50% Obligationenanleihe 2011–2016 enthält abgegrenzte Zinsen bis Bilanzstichtag von CHF 2.3 Mio. und die Amortisation zwischen Schuldkomponente und Rückzahlungsbetrag von CHF 0.2 Mio.

Der Finanzaufwand für die 2.125% Wandelanleihe 2009–2014 setzt sich aus bezahlten und abgegrenzten Zinsen bis Bilanzstichtag von CHF 4.2 Mio. (2010: CHF 5.5 Mio.) und der Amortisation zwischen Schuldkomponente und Rückzahlungsbetrag von CHF 2.9 Mio. zusammen (2010: CHF 3.8 Mio.). Im Vorjahr war der Finanzaufwand bis Juni 2010 noch mit der 1.875% Wandelanleihe 2006–2010 belastet.

Die aktivierten Bauzinsen von CHF 7.6 Mio. betreffen entweder direkt zurechenbare Zinskosten Dritter oder die Zuordnung von durchschnittlich 55–60% des anfallenden Fremdkapitalaufwands bei in Bau befindlichen Entwicklungsliegenschaften (CHF 4.1 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF 3.5 Mio.) unter Annahme eines durchschnittlichen Zinssatzes von 2.4% (2010: 2.6%).

Der durchschnittliche Zinssatz auf den ausstehenden Finanzverbindlichkeiten beträgt 2.30%, mit einer Zinsbindung von 4.3 Jahren (2010: 2.59%, Zinsbindung 3.8 Jahre).

Basierend auf den per Bilanzstichtag ausstehenden Finanzverbindlichkeiten mit unterjähriger Zinsbindung hätte eine Zinserhöhung um 1% eine Verteuerung der annualisierten Zinskosten von CHF 1.4 Mio. zur Folge (2010: CHF 0.3 Mio.).

3.9      Unternehmensergebnis je Aktie

 

 

2011

 

2010

 

 

 

 

 

 

13 654

 

11 340

 

–3

 

37

 

0

 

2 277

 

0

 

0

 

13 651

 

13 654

 

13 616

 

13 218

 

 

109.0

 

106.1

 

44.7

 

13.5

 

–12.9

 

–3.2

 

140.8

 

116.4

 

 

10.34

 

8.80

 

8.00

 

8.02

 

 

 

 

 

 

9.72

 

8.22

 

7.61

 

7.53

In Übereinstimmung mit IAS 33 ergibt sich, bedingt durch die Ausgabe von Wandelanleihen, ein Verwässerungseffekt auf dem Unternehmensergebnis pro Aktie. Für die Berechnung der Verwässerung wurde das Unternehmensergebnis um die Effekte aus den Wandelanleihen korrigiert (Finanzaufwand, latente und laufende Steuern). Dies führt zu einem verwässerten Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt von CHF 146.3 Mio. bzw. exklusive Neubewertungseffekt von CHF 114.5 Mio. Die durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien erhöht sich um die maximal bei Wandlung auszugebenden Beteiligungsrechte (zeitgewichtet) von 13 616 086 auf 15 057 167 Aktien.

Bei einer vollständigen Ausübung der Wandelrechte der 2.125% Wandelanleihe 2009–2014 zu einem Wandelpreis von CHF 138.75 pro Namenaktie würden 1 441 081 neue Aktien aus bedingtem Kapital geschaffen.

3.10     Personalvorsorge


Gemäss IAS 19 qualifiziert sich die Pensionskasse Allreal als Leistungsprimat. Unter Zugrundelegung der hierbei gültigen «Projected Unit Credit Method» ergibt sich für den Konzernabschluss der Allreal-Gruppe folgendes Bild:

Veränderung der Vorsorgeverpflichtungen

 

2011

 

2010

 

 

 

 

 

 

86.0

 

76.3

 

0.4

 

0.0

 

2.8

 

2.6

 

2.2

 

2.5

 

2.8

 

2.6

 

2.2

 

–4.2

 

–0.1

 

–0.1

 

–3.2

 

6.3

 

93.1

 

86.0

Veränderungen des Vermögens der Pensionskasse zu Marktwerten

 

2011

 

2010

 

 

 

 

 

 

85.3

 

78.9

 

3.1

 

3.2

 

2.8

 

2.6

 

2.8

 

2.6

 

2.2

 

–4.2

 

–0.1

 

–0.1

 

–2.8

 

2.3

 

93.3

 

85.3

 

31.12.2011

 

01.01.2011

 

 

 

 

 

 

93.1

 

86.0

 

–93.3

 

–85.3

 

–0.2

 

0.7

 

0.2

 

–1.2

 

0.0

 

0.5

 

0.0

 

0.0

Die effektive Rendite des Vermögens der Pensionskasse betrug im Jahr 2011 0.7% (2010: 4.2%).

Die Planaktiven teilen sich per 31. Dezember 2011 wie folgt auf die einzelnen Anlagekategorien auf: Immobilien 44.4% (2010: 47.0%), Obligationen 28.6% (2010: 29.8%), Aktien 19.6% (2010: 17.8%) sowie flüssige Mittel und Forderungen 7.4% (2010: 5.4%).

Die erwartete Rendite des Vorsorgevermögens beträgt 3.7% (2010: 3.5%) und entspricht dem gewichteten Durchschnitt der Vermögensverteilung und den erwarteten Renditen je Anlagekategorie. Sie setzt sich zusammen aus Immobilien 4.8% (2010: 4.8%), Obligationen 2.0%–3.0% (2010: 1.5%–1.8%), Aktien 6.0%–6.2% (2010: 6.3%–6.6%) und flüssigen Mitteln 0.5% (2010: 0.75%).

Dabei erfolgte die Berechnung der Vorsorgeverpflichtungen auf der Basis folgender Annahmen:

 

31.12.2011

 

31.12.2010

 

 

 

 

 

 

2.5%

 

2.6%

 

1.0%

 

1.5%

 

0.25%

 

0.5%

 

2.5%

 

2.6%

 

3.7%

 

3.5%

 

9.8

 

6.1

Auf den 1. Januar 2012 hat die Pensionskasse eine Planänderung in Kraft gesetzt, wonach die Altersgutschriften um 0.5% erhöht und die Risikoprämien gleichzeitig um 0.5% gesenkt werden. Ferner wurden die Umwandlungssätze reduziert sowie die Risikoleistungen Tod und Invalidität erhöht. Die Sparkapitalien wurden für die aktiv Versicherten mittels einer Einmaleinlage zulasten der Pensionskasse erhöht, um die Reduktion des Umwandlungssatzes teilweise zu kompensieren. Die Differenz zwischen den Vorsorgeverpflichtungen nach neuem und bisherigem Plan von CHF 0.4 Mio. wird als nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand berücksichtigt und über die durchschnittlich verbleibende Dienstzeit von 9.8 Jahren amortisiert.

In der folgenden Tabelle sind die Deckung des leistungsorientierten Vorsorgeplans und der Einfluss von Abweichungen aufgrund erwarteter und tatsächlicher Werte der Vorsorgeverpflichtungen und des Vermögens der Pensionskasse für die letzten Berichtsperioden dargestellt:

 

31.12.2011

 

31.12.2010

 

31.12.2009

 

31.12.2008

 

31.12.2007

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

93.1

 

86.0

 

76.3

 

69.6

 

69.3

 

–93.3

 

–85.3

 

–78.9

 

–71.3

 

–72.3

 

–0.2

 

0.7

 

–2.6

 

–1.7

 

–3.0

 

–0.2

 

–1.2

 

1.9

 

0.8

 

3.0

 

0.4

 

0.5

 

0.7

 

0.9

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

0.0

 

–1.2

 

–1.3

 

–0.1

 

–0.1

 

–1.1

 

2.8

 

–2.4

 

–1.8

 

0.5

 

–0.5

Nachweis der Entwicklung der Nettovorsorgeverbindlichkeiten/technischer Fehlbetrag

 

2011

 

2010

 

 

 

 

 

 

0.0

 

0.0

 

2.8

 

2.6

 

–2.8

 

–2.6

 

0.0

 

0.0

Die erfahrungsbedingten Anpassungen bei den Planaktiven betrugen CHF 2.8 Mio. (2010: CHF –2.4 Mio.) und bei den Vorsorgeverbindlichkeiten CHF –1.2 Mio. (2010: CHF –1.3 Mio.).

Gemäss IAS 19.58 (IFRIC 14) kann ein in der Bilanz zu aktivierender ökonomischer Nutzen entstehen, wenn der laufende Vorsorgeaufwand grösser ist als die reglementarischen Beiträge. Per Bilanzstichtag sind diese Voraussetzungen wie im Vorjahr nicht gegeben.

Für das Folgejahr werden Planbeiträge von je CHF 2.8 Mio. (2010: CHF 2.8 Mio.) von Arbeitgeber und Arbeitnehmern erwartet.

Berechnung des Vorsorgeaufwands

 

2011

 

2010

 

 

 

 

 

 

5.6

 

5.2

 

2.2

 

2.5

 

7.8

 

7.7

 

 

–2.8

 

–2.6

 

–3.1

 

–3.2

 

0.0

 

–0.2

 

1.9

 

1.7

 

 

–2.8

 

–2.6

 

–0.9

 

–0.9

Neben der Pensionskasse besteht für einen Teil der Allreal-Mitarbeitenden eine mit einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossene Kaderversicherung. Hier besteht die Verpflichtung von Allreal ausschliesslich in der Erbringung der jährlichen Beitragsleistungen. Diese beliefen sich in der Berichtsperiode auf CHF 0.6 Mio. (2010: CHF 0.6 Mio.). Der Kaderplan qualifiziert sich nach IAS 19 als Beitragsprimat.

Gesamthaft betrugen die verbuchten Personalvorsorgeaufwendungen 2011 CHF 3.2 Mio. (2010: CHF 3.2 Mio.).

Die Pensionskasse gilt gemäss IAS 24 als nahestehende Person; vgl. 5.5.

3.11     Aktienbasierte Vergütungen


Der Verwaltungsrat kann den Mitgliedern der Gruppenleitung und ausgewählten Kadermitarbeitern nach freiem Ermessen und ohne wiederkehrenden Anspruch eine Vergütung in Form von Aktien der Allreal Holding AG ausrichten. Über die erste Hälfte der zugeteilten Aktien kann der Begünstigte sofort verfügen. Die zweite Hälfte der zugeteilten Aktien wird ihm in zwei Jahren zur Verfügung zugewiesen, sofern das Arbeitsverhältnis zu diesem Zeitpunkt ungekündigt ist. Die Ansprüche werden durch die Gesellschaft mittels eigener Aktien abgegolten. Die Erfassung des im Zusammenhang mit der Aktienzuteilung stehenden Betrags wird über den Leistungszeitraum (Vesting period) erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst.

Anzahl
Allreal-Aktien

Börsenkurs
in CHF

Aufwand
in CHF Mio.

Verfüg-
barkeit

 

 

 

 

 

250

144.20

0.036

sofort

250

136.50 [1]

0.013

28.02.2013

460

137.00

0.063

sofort

460

136.50 [1]

0.001

30.11.2013

[1] Börsenkurs am 31.12.2011

Der Gesamtaufwand für aktienbasierte Vergütungen betrug in der Berichtsperiode CHF 0.11 Mio. (2010: CHF 0.07 Mio.).

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