4   Erläuterungen zur Konzernbilanz

Die Zukäufe in den Anschaffungskosten betreffen den Erwerb der Geschäftsliegenschaft Route François-Peyrot 10–14 in Le Grand-Saconnex (CHF 74.3 Mio.) sowie die Grundstück- und Transaktionskosten der Anlageliegenschaft im Bau Eikenøtt in Gland (CHF 4.4 Mio.)

Bei den Geschäftsliegenschaften (CHF 0.4 Mio.) und den Anlageliegenschaften im Bau (CHF 102.6 Mio.) wurden in der Berichtsperiode wertvermehrende Investitionen von total CHF 103.0 Mio. getätigt.

Für Abgänge aus der Veräusserung von zwei Anlageliegenschaften wurde deren Marktwert per 31. Dezember 2010 von CHF 9.5 Mio. (CHF 10.2 Mio. Anschaffungskosten und CHF –0.7 Mio. Neubewertung) aus den Aktiven eliminiert.

Mit baulicher Fertigstellung der bisher in den Anlageliegenschaften im Bau bilanzierten Wohnüberbauung Moosstrasse 1–13/Grütstrasse 33–39 in Adliswil wurde die Liegenschaft mit Anschaffungskosten von CHF 59.5 Mio. und CHF 2.0 Mio. Neubewertung zu den Wohnliegenschaften umklassiert.

In den Anlageliegenschaften im Bau wurden – nebst dem Erwerb des Projekts Eikenøtt in Gland – im Jahr 2011 neu die drei Projekte Bürogebäude Allianz, Wallisellen, Escher-Terrassen, Zürich und Neunbrunnenstrasse, Zürich bilanziert, da die Voraussetzungen gemäss Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen (vgl. 2.9) erfüllt waren. Es erfolgte deshalb eine erfolgsneutrale Umgliederung von CHF 111.9 Mio. Anschaffungskosten von den Entwicklungsliegenschaften zu den Anlageliegenschaften im Bau.

Bezogen auf die einzelnen Regionen und Liegenschaftenarten verteilen sich Anschaffungskosten und Marktwerte per 31. Dezember wie folgt:

[1] Aus Neubewertung im Vergleich zum Vorjahr

Unter den Anschaffungskosten werden mit dem Erwerb entstandene Kosten (Kaufpreis, Notariats- und Handänderungskosten, Provisionen), die effektiven Gestehungskosten der Zugänge aus Bautätigkeit sowie wertvermehrende Investitionen und Gesamterneuerungen erfasst.

Die Neubewertung der Anlageliegenschaften beruht auf dem per 31. Dezember durchgeführten Bewertungsgutachten des externen Liegenschaftenschätzers nach der Discounted Cashflow-Methode (vgl. Seiten 134 bis 142 des Geschäftsberichts).

Als Liegenschaftenschätzer ist im Auftragsverhältnis Jones Lang LaSalle AG tätig. Es bestehen keine weiteren Geschäftsverbindungen oder Beteiligungen zwischen Allreal und dem Liegenschaftenschätzer.

Für Details zu den Anlageliegenschaften vgl. Seiten 122 bis 127 der Konzernrechnung.

Die Zukäufe beinhalten Kaufpreiszahlungen bei Eigentumsübertragung für die Grundstücke der Projekte Cholplatz Bülach, Lerchenbergstrasse Erlenbach, Stockenstrasse Kilchberg, Bruggächer Mönchaltorf und Guggach Zürich.

Die Umklassierungen von netto CHF 111.9 Mio. zu den Anlageliegenschaften im Bau (vgl 4.1) betreffen die drei bislang als Entwicklungsliegenschaften ausgewiesenen Projekte Bürogebäude Allianz Wallisellen (Anschaffungskosten CHF 96.0 Mio.), Escher-Terrassen Zürich (CHF 8.7 Mio.) und Neunbrunnenstrasse Zürich (CHF 7.2 Mio.).

In der Berichtsperiode wurde der hälftige Miteigentumsanteil an der Bauarena Volketswil mit einem Buchwert von CHF 36.7 Mio. an eine Drittpartei veräussert.

Bei den übrigen Sachanlagen handelt es sich um aktivierte Ausbaukosten für Geschäfts- und Verkaufsräumlichkeiten an den Standorten Baar, Bern, Wallisellen und Zürich (CHF 0.9 Mio.), Informatikausrüstung (CHF 0.8 Mio.) und Kunstgegenstände (CHF 0.7 Mio.).

Für die Vorfinanzierung und Sicherung eines möglichen Bauvorhabens hat Allreal einer Drittperson ein in der Laufzeit unbestimmtes Darlehen über CHF 3.6 Mio. gewährt (keine Amortisationen, unverzinst).

Mit dem beabsichtigten Erwerb eines Grundstücks wurde auf Basis eines beurkundeten Vorvertrages eine Anzahlung von CHF 1.0 Mio. an die Verkäuferschaft geleistet (keine Amortisationen, unverzinst).

Für Innenausbauten von Geschäftsflächen wurden Mietern im Geschäftsfeld Immobilien die angefallenen Kosten durch Allreal vorfinanziert, die über die Laufzeit der Mietverträge auf Annuitätsbasis durch die Mieter zurückbezahlt werden. Per Bilanzstichtag belaufen sich diese Vorfinanzierungen auf CHF 5.9 Mio., mit Endfälligkeiten bis ins Jahr 2031 (jährliche Amortisationen CHF 0.6 Mio., Zinssätze 2%–7.5% p.a.).

Die Wertberichtigungen beziehen sich im Wesentlichen auf überfällige Forderungen aus laufenden oder abgeschlossenen Aufträgen im Geschäftsfeld Generalunternehmung. Diese werden aufgrund von Einzelbeurteilungen der Gruppenleitung in Bezug auf die Einbringbarkeit der Guthaben gebildet. Die Debitoren des Geschäftsfeldes Immobilien beinhalten Guthaben gegenüber Liegenschaftenverwaltungsgesellschaften.

Die effektiven Debitorenausfälle im Geschäftsfeld Generalunternehmung beliefen sich auf CHF 0.1 Mio. (2010: CHF 0.1 Mio.). Für Ertragsausfälle im Geschäftsfeld Immobilien vgl. 3.1.

Per Bilanzstichtag sind die Forderungen von CHF 5.5 Mio. im Geschäftsfeld Immobilien noch nicht fällig. Für die nicht wertberichtigten Debitoren Generalunternehmung besteht folgende Fälligkeitsstruktur per 31. Dezember:

Die bilanzierten Werte verstehen sich in Übereinstimmung mit den unter 2.14 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen nach Abzug geleisteter Anzahlungen pro Projekt, die sich per 31. Dezember in Bau für Dritte befinden bzw. noch nicht abgerechnet und bezahlt sind.

Die Forderungen aus Altlasten (CHF 0.7 Mio.) betreffen zwei Anlageliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien, bei welchen Allreal die Beseitigung von Altlasten bevorschusst hat.

Die diversen anderen Forderungen beinhalten im Wesentlichen Guthaben aus Abrechnung der Verrechnungssteuer, geleistete Depots/Kautionen für Projekte der Generalunternehmung und aktive Rechnungsabgrenzungen in Höhe von CHF 1.3 Mio. sowie CHF 1.0 Mio. Restguthaben aus Abrechnung eines Auftrages der Generalunternehmung, der im Jahr 2011 abgeschlossen und im Folgejahr durch die Drittpartei bezahlt wird.

Die flüssigen Mittel in Höhe von CHF 71.9 Mio. sind als Kontokorrentguthaben frei verfügbar. Per Bilanzstichtag sind alle Gelder zu marktüblichen Konditionen bei Schweizer Banken angelegt, die, sofern sie ein Rating haben, mit mindestens «A» beurteilt werden.

Das Aktienkapital der Allreal Holding AG besteht per Bilanzstichtag aus 13 664 271 Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert. Jede Aktie verfügt über eine Stimme und berechtigt bei Eintragung ins Aktienregister zur Teilnahme an der Generalversammlung. Für Veränderungen des Eigenkapitals vgl. Konzerneigenkapitalnachweis auf Seite 66.

Am 31. Dezember 2011 hielt Allreal 13 463 eigene Aktien (31.12.2010: 10 365 Aktien). Der durchschnittliche Einstandspreis pro Aktie beträgt CHF 137.65 (31.12.2010: CHF 125.10). Der Gesamterwerbspreis wird vom konsolidierten Eigenkapital in Abzug gebracht. Für Veränderungen des Bestands an eigenen Aktien vgl. 3.9.

Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das Aktienkapital – gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts – bis 26. März 2012 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzierung von Aktien um maximal CHF 200.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 4 000 000 Namenaktien à nominal CHF 50 zu erhöhen. Im Mai 2010 wurde durch die Kapitalerhöhung mit Bezugsrechtsangebot das genehmigte Kapital von CHF 200.0 Mio. um CHF 113.9 Mio. auf CHF 86.1 Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2011).

Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 – unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre – ein bedingtes Kapital von maximal CHF 125.0 Mio. durch Ausgabe von maximal 2 500 000 Namenaktien à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt. Dieses bedingte Kapital hat sich infolge Konversion von Wandelobligationen in Aktien um CHF 0.2 Mio. auf CHF 124.8 Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2011).

Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 10.0 Mio. (200 000 Namenaktien à nominal CHF 50) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung. Dieses bedingte Kapital ist nicht beansprucht.

Im Vorjahr wurden durch die Kapitalerhöhung mit Bezugsrechtsangebot 2 277 318 Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert geschaffen. Aus der Konversion Wandelobligationen erhöhte sich das Aktienkapital im Jahr 2011 um 360 Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert.

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 30. März 2012 eine Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie, entsprechend einem Gesamtbetrag von CHF 75.2 Mio. in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen. Im Vorjahr wurden CHF 74.9 Mio. Reserven aus Kapitaleinlagen an die Aktionäre ausgeschüttet, was CHF 5.50 pro Aktie entspricht.

Fristigkeit der Finanzierung (Kapitalbindung)

Die Finanzschulden der Allreal-Gruppe bestehen aus grundpfandgesicherten Bankkrediten, einer Wandelanleihe und einer Obligationenanleihe. Die Bankkredite in Form von festen Vorschüssen und Hypotheken werden auf rollender Basis verlängert. Als langfristige Finanzverbindlichkeiten sind nebst der 2.50% Obligationenanleihe und der 2.125% Wandelanleihe nur Bankkredite erfasst, die eine vertraglich vereinbarte Restlaufzeit grösser als zwölf Monate haben.

In den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung sind eine im Jahr 2011 emittierte 2.50% Obligationenanleihe und eine im Jahr 2009 ausgegebene 2.125% Wandelanleihe enthalten:

2.50% Obligationenanleihe 2011–2016

Per Bilanzstichtag ist die 2.50% Obligationenanleihe mit CHF 148.8 Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert und es wurden in der Berichtsperiode CHF 0.2 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird nebst dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 2.50% auch der Aufwand, welcher einem Effektivzinssatz von 2.71% entspricht, abgegrenzt.

2.125% Wandelanleihe 2009–2014

Jede Inhaberobligation von CHF 5 000 nominal kann bis 19. September 2014 in 36.03604 Namenaktien der Allreal Holding AG gewandelt werden. Es bestehen vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sowie für solche Kapitalmarktinstrumente übliche Anleihensklauseln. Darin eingeschlossen sind insbesondere die Möglichkeiten zur vorzeitigen Rückzahlung, und zwar entweder jederzeit zu 100% des Nennwerts inklusive aufgelaufener Marchzinsen, sofern mehr als 85% des ursprünglichen Anleihebetrags gewandelt und/oder zurückgekauft worden sind oder falls der Schlusskurs der Namenaktie der Allreal Holding AG innerhalb von 30 aufeinanderfolgenden Handelstagen während 20 Handelstagen mindestens den Preis von CHF 180.40 erreicht. Die Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung waren per 31. Dezember 2011 nicht erfüllt.

Aufgrund der Kapitalerhöhung im Mai 2010 wurde gemäss den Anleihensbedingungen das Bezugsrechtsverhältnis von 35.08772 auf 36.03604 Namenaktien pro CHF 5 000 nominal Inhaberobligationen bzw. der Wandelpreis von CHF 142.50 auf CHF 138.75 angepasst.

Gemäss IAS 32 ist bei der erstmaligen Erfassung der Wandelanleihe eine Aufteilung in Fremd- und Eigenkapital vorzunehmen, da in der Wandelanleihe «multiple embedded derivatives» enthalten sind. Die Zuweisung zum Eigenkapital entspricht der Differenz zwischen Emissionserlös vor Ausgabekosten und Fair Value der Finanzverbindlichkeiten, welche sich unter Berücksichtigung eines Referenzzinssatzes von 3.02% ergibt. Die Emissionskosten werden anteilmässig auf Fremd- und Eigenkapital aufgeteilt. Der Eigenkapitalanteil bleibt bis zu Wandlungen von Obligationen in Eigenkapital unverändert.

Per Bilanzstichtag ist die 2.125% Wandelanleihe wie folgt bilanziert:

In der Berichtsperiode wurden damit CHF 2.9 Mio. für die Amortisation Differenz Schuldkomponente/Rückzahlungsbetrag zulasten des Finanzaufwands verbucht.

Die Differenz von CHF 10.2 Mio. per 31. Dezember 2011 zwischen der Schuldkomponente (CHF 189.8 Mio.) und dem Rückzahlungsbetrag (CHF 199.95 Mio.) wird über die restliche Laufzeit der Wandelanleihe bis 2014 nach der Effektivzinsmethode amortisiert.

Auf der Differenz zwischen Steuerwert der Wandelanleihe und Buchwert der Schuldkomponente sowie anteiliger Emissionskosten werden latente Steuerverbindlichkeiten zum Konzernsteuersatz von 22% berücksichtigt und über die Laufzeit der Wandelanleihe erfolgswirksam aufgelöst. Im Jahr 2011 wurden latente Steuern von CHF 0.7 Mio. zugunsten des Steueraufwands aufgelöst.

In der Erfolgsrechnung wird nebst dem tatsächlichen zu bezahlenden Zins von 2.125% auch der Aufwand, welcher einem Effektivzinssatz von 3.79% entspricht, abgegrenzt.

Fristigkeit der Zinssätze (Zinsbindung)

Die zeitliche Klassierung der Verbindlichkeiten aus Finanzierung erfolgt bei der Zinsbindung aufgrund des effektiven Fälligkeitsdatums der unterliegenden festen Vorschüsse und Hypotheken bzw. dem Laufzeitende der Obligationen und Wandelanleihe. Bei der Berechnung der Kapital- und Zinsbindung wurden die Anleihen mit ihren ausstehenden Nominalwerten und den Coupons 2.50% bzw. 2.125% berücksichtigt.

Per 31. Dezember 2011 bestehen feste Vorschüsse in der Höhe von CHF 1310.0 Mio. und Festhypotheken von CHF 17.4 Mio. (zu Nominalwerten), die zu 100% bei Schweizer Banken oder Versicherungen aufgenommen wurden.

Am Bilanzstichtag verteilen sich die Verbindlichkeiten aus Finanzierung (ohne Obligationen und Wandelanleihe zu Nominalwerten) auf folgende Bankengruppen und Versicherungen:

In den nächsten zwölf Monaten enden zwei Zinssatzswaps über CHF 100.0 Mio. zu 2.37% im Dezember 2012 und CHF 50 Mio. zu 3.20% im Dezember 2012.

Hätte Allreal keine Zinssatzswaps abgeschlossen, wären 78.1% der Finanzverbindlichkeiten variabel verzinslich und einem Zinsänderungsrisiko am Markt ausgesetzt (31. Dezember 2010: 83.4%).

Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2011 beträgt 2.30% (31. Dezember 2010: 2.59%).

Die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2011 beträgt 51 Monate (31. Dezember 2010: 46 Monate).

Weitere Ausführungen zu den Finanzinstrumenten vgl. 5.4.

Die Rückstellungen für Baugarantien decken bestehende Risiken aus abgeschlossenen Projekten des Geschäftsfeldes Generalunternehmung ab. Die übrigen Rückstellungen beinhalten Mietzinsgarantien sowie mögliche Mittelabflüsse aus pendenten Rechtsfällen im Geschäftsfeld Immobilien. In Übereinstimmung mit IAS 11, Ziffer 40, werden Rückstellungen für bestehende Risiken aus laufenden Aufträgen (Baurisiken) direkt mit den Projektsaldi in den Forderungen bzw. Verbindlichkeiten verrechnet.

Kurzfristige Rückstellungen

Langfristige Rückstellungen

Die Rückstellungen wurden auf den Bilanzstichtag hin neu beurteilt und angepasst. Nach Beurteilung der Gesellschaft sind die gebildeten Rückstellungen notwendig, um rechtliche oder faktische Verpflichtungen aus bisherigen Ereignissen abzubilden, bei welchen ein Mittelabfluss wahrscheinlich ist. Beträge und zeitliche Klassierung basieren auf Schätzungen, die dementsprechend mit Unsicherheiten behaftet sind.

Die Unterteilung in kurz- und in langfristige Rückstellungen erfolgt je nach Einschätzung, ob eine Inanspruchnahme innerhalb eines Jahres oder später erfolgt.

Die übrigen langfristigen Verbindlichkeiten in Höhe von CHF 77.4 Mio. (31.12.2010: CHF 48.9 Mio.) betreffen die negativen Wiederbeschaffungswerte der Zinssatzswaps (Hedge Accounting), deren Restlaufzeit grösser als zwölf Monate ist. Die steuerlichen Effekte sind in den latenten Steuerguthaben berücksichtigt.

Die bilanzierten Werte verstehen sich als Verbindlichkeiten nach Abzug entsprechender Gegenforderungen je Projekt, in Übereinstimmung mit den unter 2.20 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen; vgl. auch 4.5.

Die diversen Verbindlichkeiten beinhalten neben Sachkreditoren (CHF 2.3 Mio.) auch Verbindlichkeiten aus der Abrechnung Mehrwertsteuer (CHF 1.5 Mio.).

Auf den Bilanzstichtag werden sämtliche durch die Mitarbeitenden noch nicht bezogenen Ferienguthaben mit den individuellen Lohnansätzen bewertet und als Abgrenzung in der Konzernrechnung berücksichtigt, die sich per 31.12.2011 auf CHF 2.0 Mio. belaufen (31.12.2010: CHF 2.8 Mio.).

In den übrigen kurzfristigen Verbindlichkeiten bestehen negative Wiederbeschaffungswerte von Zinssatzswaps (Hedge Accounting) über CHF 3.7 Mio. (31.12.2010: CHF 2.0 Mio.), deren Restlaufzeit kleiner als zwölf Monate ist.

In den passiven Rechnungsabgrenzungen sind abgegrenzte Zinsaufwendungen aus Finanzverbindlichkeiten, zeitliche Abgrenzung von Mieterträgen und Liegenschaftenaufwendungen und pendente Abrechnungen aus abgeschlossenen Projekten der Generalunternehmung erfasst.

Der Börsenkurs lag am Jahresende bei CHF 136.50. Dies entspricht einem Aufschlag von 15.9% gegenüber dem Eigenkapital je Aktie nach latenten Steuern von CHF 117.75 (31.12.2010: Aufschlag 18.7%).