Geschäftsbericht 2010: Jahresbericht
Vorwort

• Hervorragendes Unternehmensergebnis
• Kontinuierlich ausgebautes Portfolio mit stabilen Erträgen
• Generalunternehmung mit substanziellem Gewinnbeitrag
• Gut abgesicherte Finanzierung ermöglicht weiteres Wachstum
• Positive Einschätzung des weiteren Geschäftsverlaufes
• Antrag des Verwaltungsrates auf steuerbefreite Ausschüttung

Im Geschäftsjahr 2010 war Allreal ausgesprochen erfolgreich. Mit einem um 27.7 Prozent auf CHF 106.1 Millionen gesteigerten Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt erzielte das Unternehmen das höchste Ergebnis seit seiner Gründung. Zum ausgezeichneten Resultat beigetragen haben insbesondere die im Geschäftsfeld Generalunternehmung zyklisch anfallenden Gewinne aus abgeschlossenen Projekten. Darüber hinaus haben in der Berichtsperiode aber auch die Erträge aus Vermietung der Renditeliegenschaften weiter zugenommen.

Das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt betrug CHF 116.4 Millionen. Die markante Steigerung gegenüber dem Vorjahr ergibt sich aus der Kombination des sehr guten operativen Resultats und einer moderaten Höherbewertung des Portfolios der Anlageliegenschaften.

Der Gesamtumsatz verzeichnete ebenfalls eine signifikante Zunahme um 20.9 Prozent auf CHF 674.2 Millionen. Zum Umsatzwachstum beigetragen haben einerseits höhere Mieterträge im Geschäftsfeld Immobilien, andererseits das Wachstum des abgewickelten Projektvolumens im Geschäftsfeld Generalunternehmung.

Am 31. Dezember 2010 schloss die Allreal-Aktie mit CHF 136.20. Der Jahresendkurs lag damit respektable 10.7 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahres. Kurssteigerung plus Dividende plus Bezugsrecht aus Kapitalerhöhung ergaben in Summe eine Gesamtrendite von ansehnlichen 17.1 Prozent. Damit schloss die Allreal-Aktie deutlich über dem Gesamtmarkt.

Im ersten Halbjahr 2010 hat Allreal eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht im Umfang von rund CHF 225 Millionen erfolgreich durchführen können. Die zusätzlichen Mittel ermöglichen die vorteilhafte Finanzierung der laufenden Projekte sowie die Fortführung des eingeschlagenen Wachstumskurses.

Fortführung der anlegerfreundlichen Ausschüttungspolitik

Das ausgezeichnete Resultat und die sich abzeichnende Entwicklung in den beiden Geschäftsfeldern veranlassen den Verwaltungsrat, der Generalversammlung eine Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie vorzuschlagen. Bezogen auf den Jahresendkurs liegt die Rendite damit bei anlegerfreundlichen 4.0 Prozent. Als eines der ersten börsenkotierten Unternehmen nutzt Allreal im Interesse der Anleger die per 1. Januar 2011 in Kraft getretene Unternehmenssteuerreform. In der Folge wird der ausgeschüttete Betrag ohne Abzug der Verrechnungssteuer und für private Aktionäre erstmals steuerfrei ausbezahlt.

Stabile Ertragslage im Geschäftsfeld Immobilien

In der Berichtsperiode wurde der Bestand ertragbringender Liegenschaften weiter ausgebaut. Bei den Zugängen handelt es sich um drei Geschäftsliegenschaften und eine Gewerbe-/Wohnüberbauung. Demgegenüber stand der gewinnbringende Verkauf von sieben im Baurecht gehaltenen älteren Wohn- und Geschäftsliegenschaften. Am Stichtag zählte das optimierte Portfolio 65 Renditeliegenschaften. Es setzte sich zusammen aus 46 Geschäfts- und 19 Wohnliegenschaften.

Die Bewertung der Renditeliegenschaften sowie der Anlageliegenschaften im Bau resultierte in Summe in einer moderaten Höherbewertung um CHF 13.5 Millionen vor Steuern, entsprechend 0.5 Prozent des Marktwertes aller Anlageliegenschaften.

Zu- und Abgänge sowie die Höherbewertung des Portfolios ergaben in Summe eine Wertzunahme um CHF 100.2 Millionen auf CHF 2.62 Milliarden. Dabei lag der Anteil der Renditeliegenschaften bei CHF 2.37 Milliarden, jener der Anlageliegenschaften im Bau bei CHF 246 Millionen.

Der Ausbau des Liegenschaftenbestandes und geringe Ertragsausfälle führten zu einer den Erwartungen entsprechenden Zunahme der Mieterträge um 4.7 Prozent auf CHF 139.1 Millionen.

Die Leerstandsquote verzeichnete im Geschäftsjahr 2010 einen leichten Anstieg auf 4.8 Prozent des Soll-Mietertrages. Der Liegenschaftenaufwand lag in der Berichtsperiode bei 14.9 Prozent der Netto-Mieterträge und damit annähernd auf Höhe des Vorjahres.

Trotz leicht höherer Leerstände und einer Zunahme des Liegenschaftenaufwandes lag die mit der Vermietung der Renditeliegenschaften erzielte Netto-Rendite bei sehr guten 5.1 Prozent.

Geschäftsfeld Generalunternehmung mit intakter Wettbewerbsfähigkeit und hoher Ertragskraft

Das abgewickelte Projektvolumen verzeichnete gegenüber dem Vorjahr eine deutliche Zunahme um 19.5 Prozent auf CHF 587 Millionen. Erwartungsgemäss führte der Baubeginn zahlreicher Eigenprojekte bei praktisch gleichbleibenden personellen Kapazitäten zu einer Verringerung des Anteils an Drittaufträgen. Dieser lag am Stichtag bei 59.3 Prozent.

Der vom Geschäftsfeld Generalunternehmung erzielte Erfolg aus Geschäftstätigkeit lag bei CHF 108.2 Millionen und damit erstmals klar über CHF 100 Millionen. Zum hervorragenden Ergebnis beigetragen haben insbesondere die zyklisch anfallenden Gewinne aus Projektabschlüssen, die ansehnlichen Gewinne aus der Vergabe von Aufträgen an ausführende Unternehmen sowie der anhaltende erfolgreiche Verkauf von Wohneigentum aus eigener Entwicklung und Realisation.

Dank nahezu stabiler Kosten verzeichnete das Betriebsergebnis eine Zunahme um 77.8 Prozent auf ansehnliche CHF 59.2 Millionen.

Der Arbeitsvorrat hat gegenüber dem Vorjahr nochmals um rund CHF 300 Millionen auf CHF 2.0 Milliarden zugenommen. Damit ist die volle Auslastung der am Stichtag vorhandenen Kapazitäten während deutlich über zwei Jahren gesichert.

Solide Finanzierung ermöglicht Fortführung des Wachstumskurses

Am 31. Dezember 2010 betrug der Durchschnittszins auf dem zu verzinsenden Fremdkapital tiefe 2.59 Prozent. Die durchschnittliche Restlaufzeit lag bei komfortablen 46 Monaten. Die 2010 erfolgreich durchgeführte Kapitalerhöhung führte zu einem vorübergehenden Anstieg der Eigenkapitalquote auf 48.7 Prozent.

Dank der im Rahmen der Kapitalerhöhung beschafften Mittel und der soliden Refinanzierung der bestehenden Verbindlichkeiten verfügt Allreal über einen beträchtlichen Investitionsspielraum. Dieser erlaubt nicht zuletzt die Finanzierung der bereits in Angriff genommenen oder geplanten Eigenprojekte.

Optimistische Beurteilung des zukünftigen Geschäftsverlaufs

Unter der Voraussetzung eines stabilen Konjunkturverlaufs rechnen Verwaltungsrat und Gruppenleitung mit einer weiterhin erfreulichen Entwicklung des Unternehmens. Dank dem erneut ausgezeichneten Resultat und einem bestens funktionierenden Geschäftsmodell kann Allreal das neue Geschäftsjahr zuversichtlich in Angriff nehmen. Darüber hinaus ermöglichen die guten Voraussetzungen die Fortführung des eingeschlagenen Wachstumskurses.

Für die positive Einschätzung der Zukunftsaussichten von Bedeutung sind neben der soliden Finanzierung vor allem das sich abzeichnende Wachstum des Liegenschaftenbestandes und der Mieterträge, der hohe Arbeitsvorrat der Generalunternehmung und die positive Einschätzung der in den Eigenprojekten liegenden Potenziale.

Für das Geschäftsjahr 2011 rechnet Allreal mit einem operativen Ergebnis, das trotz einer geringeren Zahl von Projektabschlüssen nur unwesentlich unter dem Rekordresultat des Vorjahres liegen dürfte.

Der Verwaltungsrat und die Gruppenleitung danken allen Mitarbeitenden für ihren Beitrag zum ausgezeichneten Geschäftsergebnis und den Aktionären für das Vertrauen und die Unterstützung.

 

Dr. Thomas Lustenberger Präsident des Verwaltungsrates		Bruno Bettoni Vorsitzender der Gruppenleitung