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Jahresbericht

Geschäftsfeld Immobilien

Der Bestand der Renditeliegenschaften wurde im Geschäftsjahr 2010 durch Zukauf einer Geschäftsliegenschaft und Umklassierung von drei Anlageliegenschaften im Bau wert- und zahlenmässig weiter ausgebaut. Dank der gleichzeitig nur leichten Zunahme der leerstandsbedingten Ertragsausfälle stiegen die Mieterträge in der Folge gegenüber dem Vorjahr um 4.7 Prozent auf CHF 139.1 Millionen.

In der Berichtsperiode verzeichnete der Liegenschaftenaufwand gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg auf CHF 20.7 Millionen, entsprechend 14.9 Prozent der Netto-Mieterträge. Hauptgrund für die Zunahme waren umfangreiche Renovations- und Unterhaltsarbeiten an einer grösseren Geschäftsliegenschaft in Zürich.

Am Stichtag lag die durchschnittliche Restlaufzeit der befristeten Mietverträge bei 5.9 Jahren und damit nur leicht unter dem Vorjahreswert. Die im Geschäftsjahr 2010 ausgelaufenen Mietverträge mit einem Ertragsvolumen von CHF 4.5 Millionen konnten grösstenteils zu vergleichbaren Konditionen verlängert oder neu abgeschlossen werden. Dank des vorteilhaften Fälligkeitsprofils bleibt das Risiko von Ertragsausfällen bis auf Weiteres ausgesprochen gering. 2011 stehen nur gerade fünf Prozent der Mietverträge für Geschäftsliegenschaften zur Erneuerung an.

Gemessen am Ertrag lag der Anteil der Geschäftsliegenschaften in der Berichtsperiode bei 83.6 Prozent, jener der Wohnliegenschaften bei 16.4 Prozent.

Die Leerstandsquote lag am Stichtag bei tiefen 4.8 Prozent. Grund für den gegenüber dem Vergleichswert des Vorjahres 1.1 Prozentpunkte höheren Wert sind Leerstände in zwei gemischt genutzten Büro- und Gewerbeliegenschaften. Dabei handelt es sich um die im ersten Halbjahr 2010 fertiggestellte Zentrumsüberbauung beim Bahnhof Wallisellen und um eine Gewerbeliegenschaft in Bassersdorf.

Obwohl sich Erst- und Wiedervermietung insbesondere von gewerblich genutzten Flächen als ausgesprochen anspruchsvoll erweisen, rechnet Allreal für das Geschäftsjahr 2011 mit einer rückläufigen Leerstandsquote. Diese dürfte mittelfristig jedoch wieder ansteigen, da 2012 drei freiwerdende Geschäftsliegenschaften umfassend renoviert und modernisiert werden, um eine erfolgreiche Neuvermietung zu ermöglichen.

Trotz des gestiegenen Aufwands und leicht höherer Leerstandsquote lag die durchschnittliche Nettorendite im Geschäftsjahr 2010 bei sehr guten 5.1 Prozent. Dieser auch im Marktvergleich respektable Wert belegt sowohl die Qualität des Portfolios als auch die kompetente Bewirtschaftung des Liegenschaftenbestandes. Aus der Vermietung der Renditeliegenschaften resultierte in der Berichtsperiode eine gegenüber dem Vorjahr nur leicht tiefere Bruttorendite von 5.9 Prozent.

2010 erwarb Allreal eine langfristig voll vermietete Geschäftsliegenschaft mit einer Nutzfläche von 13 400 Quadratmetern in Zürich Oerlikon. Die Eigentumsübertragung des 1993 erstellten Gebäudes erfolgte per 1. Januar 2010. Damit war die Liegenschaft über die gesamte Berichtsperiode ertragswirksam. Bei den weiteren Zugängen handelt es sich um drei Anlageliegenschaften im Bau, die nach Fertigstellung umklassiert wurden. Zu den neu in das Portfolio der Renditeliegenschaften übernommenen Liegenschaften gehören ein für MAN Diesel & Turbo AG Schweiz auf dem Escher-Wyss-Areal in Zürich-West erstellter Prüfstand, eine als Zentrumsüberbauung konzipierte Wohn- und Gewerbeliegenschaft mit 61 Mietwohnungen und 12 000 Quadratmetern Büro- und Gewerbefläche beim Bahnhof Wallisellen sowie eine bereits bei Fertigstellung voll vermietete Geschäftsliegenschaft mit einer Nutzfläche von 5500 Quadratmetern in Petit-Lancy bei Genf. Die drei umklassierten Liegenschaften mit kumulierten CHF 9.3 Millionen Soll-Mieterträgen im Jahr waren 2010 erst teilweise ertragswirksam.

Per 1. Oktober 2010 erfolgte der Verkauf von sieben im Baurecht gehaltenen Liegenschaften mit einem Marktwert von CHF 57 Millionen. Aus der Transaktion resultierte ein Gewinn von CHF 2.2 Millionen vor Steuern. Die Handänderung erfolgte im Rahmen der kontinuierlichen Optimierung und Fokussierung des Portfolios; die veräusserten Wohn- und Geschäftsliegenschaften waren alle deutlich über 30 Jahre alt und hätten in naher Zukunft grössere, nicht ertragswirksame Investitionen ausgelöst. Bei den Abgängen handelt es sich um drei Geschäftsliegenschaften auf Zürcher Stadtgebiet und insgesamt vier Wohnliegenschaften in der Agglomeration Zürich.

Am Stichtag umfasste das Portfolio der Renditeliegenschaften 46 Geschäfts- und 19 Wohnliegenschaften mit einem durchschnittlichen Marktwert von CHF 36.5 Millionen. Bei den mit einem Total von CHF 246.0 Millionen bilanzierten Anlageliegenschaften im Bau handelt es sich um das Toni-Areal in Zürich-West und die im Jahr 2011 fertigzustellende Wohnliegenschaft Moos-/Grütstrasse in Adliswil.

In Summe führte die Bewertung der Anlageliegenschaften per 31. Dezember 2010 zu einer positiven Wertveränderung vor Steuern um CHF 13.5 Millionen. Gemessen am Marktwert aller Anlageliegenschaften handelt es sich dabei um eine Aufwertung von 0.5 Prozent.

Bei den Renditeliegenschaften betrug die Aufwertung CHF 6.4 Millionen, bei den Anlageliegenschaften im Bau CHF 7.1 Millionen. Zur markanten Höherbewertung der Anlageliegenschaften im Bau wesentlich beigetragen hat die nach Auszug des letzten Mieters vorhandene Planungssicherheit beim Um- und Ausbau des Toni-Areals in Zürich-West. Nach ihrer Fertigstellung Mitte 2013 wird die Liegenschaft in den Bestand der Renditeliegenschaften überführt. Für einen Grossteil der vermietbaren Flächen besteht ein langfristiger Mietvertrag mit dem Kanton Zürich.

Per 31. Dezember 2010 befanden sich – gemessen am Marktwert – 56 Prozent der Renditeliegenschaften in der Stadt Zürich, 31 Prozent im Kanton Zürich und 13 Prozent ausserhalb des Kantons Zürich. Die klare Fokussierung des Portfolios auf den Grossraum Zürich als wirtschaftlich dynamischste Region der Deutschschweiz beurteilt das Unternehmen unverändert als vorteilhaft. Dennoch prüft Allreal laufend die Möglichkeit einer stärkeren geografischen Diversifizierung. Im Vordergrund steht dabei der Wirtschaftsraum Genf–Lausanne.

Der Anteil der zehn grössten Mieter an den Erträgen aus der Vermietung von Geschäftsliegenschaften belief sich per Stichtag auf 44 Prozent, jener der fünf grössten Mieter auf 29 Prozent. Mit acht Prozent grösster Einzelmieter war wie bereits im Vorjahr IBM Schweiz AG, gefolgt von der auf dem Escher-Wyss-Areal eingemietete MAN Diesel & Turbo Schweiz AG mit einem Anteil von sechs Prozent, dem Kanton Zürich mit sechs Prozent, der Partner Reinsurance Company Ltd. mit fünf Prozent und der Credit Suisse AG mit vier Prozent.

2010 betrug der Anteil des Geschäftsfeldes Immobilien am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt 63.8 Prozent.

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