Seite drucken

Jahresbericht

Geschäftsfeld Generalunternehmung

Im Geschäftsjahr 2010 vermochte das Geschäftsfeld Generalunternehmung das bereits sehr gute Resultat des Vorjahres nochmals deutlich zu übertreffen. Der Erfolg aus Geschäftstätigkeit erfuhr eine signifikante Steigerung um 31.6 Prozent auf CHF 108.2 Millionen. Damit belegt die Generalunternehmung auf ebenso eindrückliche wie überzeugende Weise sowohl ihre hohe Ertragskraft als auch die Wettbewerbsfähigkeit.

Das Betriebsergebnis von CHF 59.2 Millionen lag dank stabiler Kosten ebenfalls deutlich über dem Vorjahreswert von 33.3 Millionen.

Das mit Projektentwicklung, Realisation sowie dem Kauf und Verkauf von Liegenschaften erzielte Glanzresultat ist stark geprägt von zyklisch anfallenden Gewinnen aus abgeschlossenen Eigenprojekten. Diese werden erst nach erfolgtem Verkauf der letzten Wohneinheit eines Projekts realisiert.

Zu den im Geschäftsjahr 2010 mit Gewinn abgeschlossenen Eigenprojekten zählen die Wohnsiedlung Im Gschwader in Uster mit insgesamt 145 Miet- und Eigentumswohnungen, 65 Eigentumswohnungen am Eichenweg im Entwicklungsgebiet Dietlimoos in Adliswil, die Wohnüberbauung Im Weieracher in Aeugst am Albis mit acht Eigentumswohnungen und vier Doppeleinfamilienhäusern sowie die Wohnsiedlung Gries in Volketswil mit 88 Eigentumswohnungen, 18 Doppeleinfamilienhäusern und rund 620 Quadratmetern Büro- und Gewerbeflächen.

Zum Rekordergebnis des Geschäftsfeldes Generalunternehmung ebenfalls beigetragen haben sowohl die beachtlichen Einkaufserfolge als auch die kontinuierlichen Projektoptimierungen sowie der erfolgreiche Verkauf von Wohneigentum und Anlageliegenschaften aus eigener Entwicklung und Realisation.

Das im Geschäftsjahr 2010 auf dem Drittmarkt akquirierte Projektvolumen betrug rund CHF 400 Millionen.

Per 1. Januar 2011 übernahm Patrick Krähenmann die Leitung des Geschäftsfeldes Generalunternehmung und nimmt Einsitz in die Gruppenleitung.

Projektentwicklung

Die Sparte Projektentwicklung hat im Geschäftsjahr 2010 erneut einen substanziellen Beitrag zum hervorragenden Resultat des Geschäftsfeldes Generalunternehmung geleistet. Neben den Honoraren aus Aufträgen für Dritte war die Projektentwicklung insbesondere bei der Akquisition von Drittaufträgen für die Sparte Realisation und bei der Bearbeitung von Eigenprojekten erneut erfolgreich. Dank der Finanzkraft des Unternehmens und der im Geschäftsfeld Generalunternehmung für die Kalkulation von Projekten verfügbaren Ressourcen können für Investoren attraktive Lösungen für ganze Gebiete und Areale sowie für neu zu erstellende oder neu zu nutzende Objekte entwickelt und bis zur Baureife vorangetrieben werden. Die in der Projektentwicklung vorhandene Fachkompetenz, verbunden mit der langjährigen Erfahrung und den profunden Kenntnissen der Bedürfnisse von Investoren, hat wesentlichen Anteil an der guten Positionierung des Unternehmens im kompetitiven Markt. Bei den Gebiets- und Arealentwicklungen verfügt Allreal über einen eindrücklichen Leistungsausweis. Das damit in den vergangenen zehn Jahren generierte summierte Bauvolumen beläuft sich auf deutlich über CHF 1.2 Milliarden. Zu den bedeutendsten bereits realisierten oder in Ausführung befindlichen Bauvorhaben zählen folgende Projekte: Richti Wallisellen, Markthalle Basel, Dietlimoos Adliswil, Bauarena Volketswil, Aublickweg Au-Wädenswil, Ruggächern Zürich-Affoltern, 1. Etappe Glattpark Opfikon, Eichrain Zürich Seebach sowie mehrere Projekte in Neu-Oerlikon.

Beispiele, an denen sich die Arbeitsweise der Sparte Projektentwicklung und das Synergiepotenzial innerhalb des Unternehmens exemplarisch aufzeigen lassen, sind das Projekt einer grossen Geschäftsliegenschaft in Winterthur und die Arealentwicklung Richti in Wallisellen.

Bei Ersterem handelt es sich um das von AXA Winterthur geplante Bürogebäude und Verwaltungszentrum Superblock auf einer Industriebrache in der Innenstadt von Winterthur. Die im Rahmen eines Submissionsverfahrens eingegangenen Offerten für die Realisation des Gebäudes lagen alle deutlich über dem zur Erreichung einer marktgerechten Rendite zulässigen Maximalbertrag. Den in der Folge abschlägigen Entscheid nahm Allreal zum Anlass, dem Investor die von der Projektentwicklung mit substanzieller Unterstützung der Kalkulationsabteilung auf eigenes Risiko evaluierten Optimierungs- und Sparpotenziale aufzuzeigen und für das überarbeitete Projekt eine neue Offerte mit Kostengarantie zu unterbreiten. Nach Überprüfung des Angebotes durch den Investor erteilte dieser Allreal als Totalunternehmer den Auftrag zur Realisation des Gebäudes mit einer Bausumme von rund CHF 190 Millionen. Bereits Ende November 2010 konnten die Planungsarbeiten in Angriff genommen werden. Der Baubeginn des vom Investor AXA Winterthur und der Stadtverwaltung zu nutzenden Gebäudes mit rund 2200 Arbeitsplätzen und 35 Wohnungen wird voraussichtlich im zweiten Halbjahr 2012 erfolgen.

Auf dem Richti-Areal in Wallisellen realisiert Allreal bis 2014 ein gemischt genutztes Quartier mit Wohnraum für rund 1200 Bewohnerinnen und Bewohner und über 3000 Arbeitsplätzen aus eigener Entwicklung. Das Investitionsvolumen für das Gesamtprojekt beläuft sich auf rund CHF 700 Millionen.

Dank eines gemeinsam mit Spezialisten und Fachplanern ausgearbeiteten integralen Energiekonzepts und weiteren Massnahmen kann der Verbrauch an zugeführter Energie gegenüber konventionell ausgeführten Überbauungen um 80 Prozent reduziert werden. Die Pionierrolle des Unternehmens bei der Entwicklung und Realisation von ökonomisch und ökologisch ausgewogenen Projekten wird zusätzlich dadurch unterstrichen, dass Allreal mit Richti Wallisellen die schweizweit erste Arealüberbauung realisiert, welche die Ziele aus der Vision der 2000-Watt-Gesellschaft erfüllt. Damit beweist das Unternehmen, dass dank sorgfältiger und überlegter Projektentwicklung die hochgesteckten Ziele des zukunftsweisenden 2000-Watt-Standards ohne Abstriche sowohl bei der Qualität des Städtebaus, der Architektur und der Nutzungen als auch bei der Rendite erreicht werden kann.

Am Stichtag belief sich das potenzielle Investitionsvolumen der laufenden Projektentwicklungen wie bereits im Vorjahr auf deutlich über CHF 1 Milliarde.

Zu den im Geschäftsjahr 2010 neu in Angriff genommenen oder massgeblich weiter vorangetriebenen Projekten gehören nebst anderen:

GE: Gebietsentwicklung
AE: Arealentwicklung
PE: Projektentwicklung

Realisation

Das von der Sparte Realisation abgewickelte Projektvolumen verzeichnete eine gegenüber dem Vorjahr deutliche Zunahme um 19.5 Prozent auf CHF 587 Millionen. Bei den laufenden Bauvorhaben und den in der Berichtsperiode neu in Angriff genommenen Neu- und Umbauten sowie Renovationen handelt es sich ausschliesslich um Projekte mit abschätzbaren Risiken und intakten Gewinnmöglichkeiten.

Zu den drei grössten Projekten, die sich im Geschäftjahr 2010 in Ausführung befanden, zählen das Toni-Areal in Zürich-West, die Wohnsiedlung Moos-/Grütstrasse im Entwicklungsgebiet Dietlimoos in Adliswil und das Richti-Areal in Wallisellen. Da es sich dabei um Eigenprojekte handelt, ging der Anteil an Drittprojekten mit 59.3 Prozent erwartungsgemäss leicht zurück.

Das mit Renovationen, Umbauten und Gebäudesanierungen abgewickelte Projektvolumen verzeichnete gegenüber dem Vorjahr eine Abnahme um neun Prozentpunkte auf 16.1 Prozent des gesamten Projektvolumens, entsprechend CHF 94.3 Millionen.

Der Um- und Ausbau des Toni-Areals in Zürich-West wurde durch ein langwieriges Mietrechtsverfahren während Monaten stark verzögert. Nach dem für Allreal positiven Entscheid des Bundesgerichtes und der Beendigung des Clubbetriebs verlaufen die umfangreichen und anspruchsvollen Bauarbeiten seit dem zweiten Halbjahr 2010 ohne Einschränkungen. Die Übergabe der vom Kanton Zürich gemieteten Flächen an die Hochschule der Künste (ZHdK) und die Hochschule für angewandte Wissenschaften (ZHAW) ist für Sommer 2013 vorgesehen.

Nachdem die 2009 von der Stadt Zürich in der Baubewilligung gemachten Auflagen die Realisation des Wohnhochhauses Escher-Terrassen in Zürich-West in der geplanten Form verunmöglicht hatten, reichte Allreal im Februar 2010 das Gesuch für ein neues Projekt auf dem an der Hardturmstrasse gelegenen Grundstück ein. Nach einem erneut komplizierten und langwierigen Bewilligungsverfahren erhielt Allreal die Baufreigabe Ende 2010. Das neue Hochhausprojekt verfügt über 51 Mietwohnungen und Räume für die Probebühnen des Zürcher Opernhauses. Nach Fertigstellung wird die Liegenschaft mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 50 Millionen in den Bestand der Renditeliegenschaften überführt. Der Baubeginn dürfte im ersten Quartal 2011 erfolgen.

Auf dem Richti-Areal in Wallisellen war am 1. Februar 2010 Spatenstich für das erste von insgesamt sechs Projekten. Dabei handelt es sich um ein 18-geschossiges Bürohochhaus und ein sechsgeschossiges Bürogebäude gegenüber dem Einkaufszentrum Glatt. In den beiden mit einem langfristigen Vertrag an Allianz vermieteten Liegenschaften wird die Versicherungsgesellschaft ab Sommer 2013 ihren Schweizer Hauptsitz haben. Im zweiten Halbjahr der Berichtsperiode erfolgte bereits auch der Baubeginn für zwei Wohnhäuser mit insgesamt 299 Eigentumswohnungen. Mit einem Investitionsvolumen von CHF 700 Millionen handelt es sich bei Richti Wallisellen um eines der grössten privat finanzierten Bauvorhaben der Schweiz.

Während des gesamten Geschäftsjahres 2010 wurden von der Sparte Realisation deutlich über 100 Projekte bearbeitet. Die am Stichtag laufenden Projekte und die gesicherten Aufträge entsprechen einem gegenüber dem Vorjahr nochmals höheren Auftragsvolumen von CHF 2.0 Milliarden.

Zu den wichtigsten im Geschäftsjahr 2010 neu in Angriff genommenen Projekten gehören:

In der Berichtsperiode fertig gestellte und der Bauherrschaft übergebene Projekte waren unter anderen:

Kauf/Verkauf von Liegenschaften

Mit einem Absatz von 126 Eigentumswohnungen und Doppeleinfamilienhäusern war Allreal beim Verkauf von Wohneigentum erneut sehr erfolgreich. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr ist eine direkte Folge der geringeren Zahl zum Verkauf stehender Eigenheime in den ersten drei Quartalen der Berichtsperiode. Mit dem im Dezember 2010 erfolgten Verkaufsstart für die 177 Eigentumswohnungen im Konradhof auf dem Richti-Areal in Wallisellen und den 63 Wohneinheiten in Birmenstorf standen am Stichtag insgesamt 284 Wohneinheiten aus eigener Entwicklung und Realisation zum Verkauf. Dabei handelte es sich um folgende Projekte:

 

 

Anzahl
Wohnungen/
Wohnungen
verkauft bis
Ende 2010

Verkaufs-
start

Adliswil ZH

84/84

Q2 2009

Au-Wädenswil ZH

118/65

Q2 2007

Birmenstorf AG

63/13

Q4 2010

Meilen ZH

22/1

Q2 2010

Unterägeri ZG

29/27

Q4 2009

Wallisellen ZH

177/21

Q4 2010

Die Projekte, die im Geschäftsjahr 2010 nach Verkauf aller Einheiten erfolgreich abgeschlossen werden konnten, waren:

 

 

Anzahl Wohnungen

Verkaufs-
start

Adliswil ZH

65

Q1 2008

Aesch ZH

20

Q2 2007

Aeugst a.A. ZH

16

Q3 2006

Uster ZH

112

Q4 2007

Volketswil ZH

106

Q1 2008

Wetzikon ZH

29

Q3 2008

Im ersten Halbjahr 2010 erfolgten Verkauf und Eigentumsübertragung von 50 Prozent der Bauarena in Volketswil ZH an einen institutionellen Investor. Die Veräusserung der zweiten Hälfte an denselben Käufer konnte im vierten Quartal 2010 vertraglich geregelt werden. Die Eigentumsübertragung erfolgt im ersten Halbjahr 2011. Bei der Liegenschaft handelt es sich um zwei von Allreal entwickelte und realisierte sechs- beziehungsweise zweigeschossige Gewerbegebäude mit Flächen für Ausstellung, Verkauf, Gastronomie, Büros und Veranstaltungen. Seit Fertigstellung hat sich die Bauarena zur grössten und umfassendsten permanenten Baufachausstellung der Schweiz entwickelt.

Im zweiten Halbjahr 2010 sicherte sich Allreal in Bülach ZH ein für die Entwicklung und Realisation von Wohnraum geeignetes Grundstück mit einem Invstitionsvolumen von rund CHF 40 Millionen.

2010 belief sich der Anteil des Geschäftsfeldes Generalunternehmung am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt auf hohe 36.2 Prozent.

Zum Seitenanfang