Geschäftsbericht 2010: Finanzbericht
Finanzkommentar

Im Geschäftsjahr 2010 steigerte Allreal mit einem operativen Unternehmensergebnis von CHF 106.1 Millionen das bereits sehr gute Vorjahresresultat nochmals deutlich um 27.7 Prozent. In der Berichtsperiode kompensierten höhere Mieterträge die geringer ausgefallenen Gewinne aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien. Das ausgezeichnete Segmentsergebnis der Generalunternehmung ist mit Abschluss mehrerer Grossprojekte geprägt von hohen Gewinnen aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften bei einer anhaltend guten Profitabilität aus der laufenden Bautätigkeit.

Im Geschäftsfeld Immobilien stiegen die Mieterträge gegenüber dem Vorjahr wegen des Portfolioausbaus um 4.7 Prozent auf CHF 139.1 Millionen. Beim Mietertrag auf durchgehend gehaltenen Geschäfts- und Wohnliegenschaften ergaben sich Veränderungsraten von 0.6 Prozent beziehungsweise 3.4 Prozent (like-for-like). Der Liegenschaftenaufwand lag mit 14.9 Prozent des Mietertrages auf Vorjahresniveau. Die kumulierte Leerstandsquote betrug im Geschäftsjahr 2010 tiefe 4.8 Prozent und wird im Jahr 2011 voraussichtlich nicht ansteigen. Gemessen an den Soll-Mieterträgen bestehen die grössten Leerstände in den Geschäftsliegenschaften Zentrumsüberbauung Wallisellen, In der Luberzen Urdorf und Grindelstrasse Bassersdorf, die zusammen 48 Prozent der kumulierten Leerstandsquote ausmachen.

Die Bewertung der Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaftenschätzer führte zu einer positiven Wertkorrektur um CHF 13.5 Millionen, entsprechend 0.5 Prozent des Anlagewerts des gesamten Portfolios. Zur Höherbewertung trugen die Geschäftsliegenschaften (CHF 2.4 Mio.), die Wohnliegenschaften (CHF 4.0 Mio.) und die Anlageliegenschaften im Bau (CHF 7.1 Mio.) bei. Die Höherbewertung der Wohnliegenschaften ergab sich aus dem anhaltenden Renditedruck auf dem Transaktionsmarkt. Bei den Anlageliegenschaften im Bau resultierte eine positive Wertkorrektur der nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) berechneten Marktwerte, da sich die zukünftigen Erträge mit Projektfortschritt auf der Zeitachse nach vorne verschieben. Dieser Effekt dürfte sich auch in den Folgejahren fortsetzen. Die durchschnittlichen Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze wurden per 31. Dezember 2010 über das gesamte Portfolio leicht um zwei Basispunkte gesenkt.

Die Veräusserung von sieben Anlageliegenschaften im Grossraum Zürich führte zu einem Verkaufsgewinn von CHF 2.2 Millionen vor Steuern. Die erzielten Preise lagen rund 4 Prozent über den bilanzierten Marktwerten per 31. Dezember 2009.

Das Ergebnis des Geschäftsfeldes Generalunternehmung war bei steigendem Projektvolumen stark beeinflusst von Abschlüssen mehrerer Projekte, die zyklisch anfallend in der Konzerngesamtergebnisrechnung verbucht wurden. Mit einem Erfolg aus Geschäftstätigkeit in Höhe von CHF 108.2 Millionen erzielte die Generalunternehmung einen neuen Höchstwert (2009: CHF 82.2 Mio.). Im Vergleich zum Vorjahr stiegen der Erfolg aus Projektentwicklung und Verkauf von Entwicklungsliegenschaften um CHF 21.0 Millionen und die Honorarerträge und Gewinne aus Bautätigkeit um CHF 4.0 Millionen. Die Personal- und übrigen Aufwendungen blieben mit CHF 52.9 Millionen konstant (2009: CHF 52.7 Mio.).

Obwohl die Nettofinanzschulden bei gleichbleibendem Refinanzierungzinssatz im Jahresverlauf geringer als im Vorjahr ausfielen, ist der Finanzaufwand nur leicht um CHF 0.3 Millionen zurückgegangen. Hauptgrund hiefür sind höhere Aufzinsungseffekte aus der Amortisation von Wandelanleihen von CHF 3.9 Millionen (2009: CHF 3.2 Mio.).

Der operative Steueraufwand fiel mit CHF 31.4 Millionen deutlich höher aus als im Vorjahr und lag mit 22.8 Prozent des Unternehmensergebnisses vor Steuern über dem Konzernsteuersatz von 22 Prozent. Davon entfielen CHF 30.5 Millionen auf laufende Steuern und CHF 0.9 Millionen auf latente Steuern. Der Anstieg der Steuerlast ist hauptsächlich auf die Aufwendungen bei den Grundstückgewinnsteuern zurückzuführen, die mit den Projektabschlüssen im Geschäftsfeld Generalunternehmung angefallen sind. Die Belastung von latenten Steuern aus Neubewertung der Anlageliegenschaften betrug CHF 3.2 Millionen.

Konzernbilanz und Konzerneigenkapitalnachweis

Der Marktwert der Anlageliegenschaften belief sich am 31. Dezember 2010 auf CHF 2 619.3 Millionen und setzt sich zusammen aus Geschäftsliegenschaften (CHF 2 003.1 Mio.), Wohnliegenschaften (CHF 370.2 Mio.) sowie Anlageliegenschaften im Bau (CHF 246.0 Mio.). Gesamthaft trugen Zukäufe (CHF 46.7 Mio.), Investitionen (CHF 68.1 Mio.), Umklassierungen von anderen Bilanzpositionen (CHF 28.8 Mio.) sowie eine positive Wertkorrektur durch Neubewertung (CHF 13.5 Mio.) zur Erhöhung des Liegenschaftenbestandes bei. Per 1. Oktober 2010 wurden sieben Geschäfts- und Wohnliegenschaften im Baurecht zu einem Preis von CHF 59.2 Millionen verkauft. Bei den Anlageliegenschaften im Bau wird per 1. Juni 2011 die Wohnüberbauung Moos-/Grütstrasse in Adliswil mit 139 Mietwohnungen und einem Investitionsvolumen von CHF 64 Millionen in den Bestand der Renditeliegenschaften überführt.

Mit einem Buchwert von CHF 456.0 Millionen stieg der Bestand an Entwicklungsliegenschaften im Vergleich zum 31. Dezember 2009 um CHF 61.6 Millionen an, wobei sich der Anteil der im Bau befindlichen Entwicklungsliegenschaften an der gesamten Bilanzposition auf 67 Prozent gegenüber 57 Prozent im Vorjahr erhöhte. Der Anstieg hängt mit dem Baustart mehrerer Teilprojekte auf dem Richti-Areal zusammen, die etappenweise ab dem Jahr 2013 zur Übergabe an die Nutzer gelangen. Alle zu Anschaffungskosten bilanzierten angefangenen Bauten weisen attraktive Gewinnpotenziale auf, die sich noch nicht auf die Konzerngesamtergebnisrechnung niedergeschlagen haben. Bei den fertiggestellten Liegenschaften (CHF 36.7 Mio.) handelt es sich um ein hälftiges Miteigentum an der Bauarena in Volketswil, das im ersten Halbjahr 2011 veräussert wird.

Aufgrund hoher Mittelzuflüsse aus der Geschäftstätigkeit und der Kapitalerhöhung sanken die Nettofinanzschulden um CHF 153.1 Millionen auf CHF 1 318.1 Millionen. Die latenten Steuerverbindlichkeiten betrugen am Bilanzstichtag netto CHF 83.5 Millionen (31.12.2009: CHF 79.7 Mio.). Die latenten Steuerverbindlichkeiten nahmen vor allem wegen der Aufwertung der Anlageliegenschaften sowie zeitlicher Differenzen zwischen Konzernrechnung und Einzelabschlüssen der Gruppengesellschaften zu. Die kurzfristigen Verbindlichkeiten sanken trotz höheren Bauvolumens in der Generalunternehmung auf CHF 110.5 Millionen (31.12.2009: CHF 122.2 Mio.).

Das konsolidierte Eigenkapital erhöhte sich in der Berichtsperiode um CHF 288.8 Millionen und betrug am Bilanzstichtag CHF 1566.3 Millionen. Aus der Kapitalerhöhung resultierte ein Nettoerlös von CHF 225.1 Millionen nach Abzug der Emissionskosten (inklusive Steuern), die mit CHF 7.1 Millionen beziehungsweise 3.1 Prozent des Bruttoerlöses zu Buche schlugen. Dem Unternehmensergebnis (CHF 116.4 Mio.) und dem Verkauf eigener Aktien (CHF 4.9 Mio.) standen die Dividendenauszahlung (CHF –56.9 Mio.) und der leichte Anstieg der negativen Wiederbeschaffungswerte für derivative Finanzinstrumente (CHF –0.7 Mio.) gegenüber.

Das Eigenkapital je Aktie stieg in der Folge um CHF 2.05 auf CHF 114.70 (NAV nach latenten Steuern).

Konzerngeldflussrechnung

Der erfreuliche Geschäftsgang hat im Vergleich zur Vorjahresperiode zu einem markant höheren betrieblichen Geldfluss vor Veränderungen des Nettoumlaufvermögens von CHF 151.7 Millionen geführt (2009: CHF 114.0 Mio.). Unter Berücksichtigung der Erhöhung des Nettoumlaufvermögens um CHF 46.6 Millionen ergab sich ein Geldfluss von 105.1 Millionen, der unter anderem zur Bezahlung der Finanzkosten (CHF 38.8 Mio.) und der laufenden Steuern (CHF 29.8 Mio.) eingesetzt wurde. Es resultierte ein Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit von CHF 36.5 Millionen (2009: CHF 79.0 Mio.).

Wie in den Vorjahren hielt auch im Geschäftsjahr 2010 die Investitionstätigkeit an. Zwar überstiegen die Verkäufe von sieben Renditeliegenschaften mit total CHF 59.2 Millionen den Zukauf der Geschäftsliegenschaft an der Eggbühlstrasse 21 und 23 in Zürich-Oerlikon (CHF 46.7 Mio.) und wertvermehrende Investitionen (CHF 1.3 Mio.), aber mit den laufenden Projektfortschritten bei den Anlageliegenschaften im Bau wurden total CHF 60.1 Millionen geldwirksame Investitionen ausgelöst. Bei den übrigen Sach- und Finanzanlagen wurden neue Mittel von CHF 3.5 Millionen gebunden. Gesamthaft resultierte ein Geldfluss aus Investitionstätigkeit von CHF 52.4 Millionen (2009: CHF 216.1 Mio.).

Auf der Finanzierungsseite wurde der Nettoerlös aus der Kapitalerhöhung von CHF 225.1 Millionen dazu verwendet, die 1.875% Wandelanleihe 2006–2010 (CHF 152.9 Mio.) zurückzubezahlen. Mit Einbezug der Dividendenauszahlung und dem Verkauf von eigenen Aktien ergab sich ein Nettomittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit von 21.2 Millionen (2009: CHF 146.6 Mio.).

Finanzielle Situation

Die Anlagerichtlinien von Allreal und die in den Kreditverträgen mit Banken festgesetzte maximale Verschuldungshöhe definieren vier wesentliche Finanzkennzahlen. Diese wurden während des gesamten Geschäftsjahres und per 31. Dezember 2010 wie folgt eingehalten: Die konsolidierte Eigenkapitalquote betrug 48.7 Prozent (mindestens 35%), das Net Gearing 84.2 Prozent (maximal 150%), der Zinsdeckungsgrad 5.1 (mindestens 2.0) und die Belehnungshöhe der Anlage- und Entwicklungsliegenschaften 44.0 Prozent (maximal 70 Prozent).

Die durchschnittliche Verzinsung der Finanzverbindlichkeiten betrug am Ende des Geschäftsjahres unverändert tiefe 2.59 Prozent (31.12.2009: 2.56%), bei einer deutlich längeren Restlaufzeit von 46 Monaten (31.12.2009: 36 Monate). Das verzinsliche Fremdkapital ist am Bilanzstichtag zu 99 Prozent effektiv mit Zinssatzswaps, Festhypotheken und Wandelanleihe gegenüber Zinsveränderungen abgesichert. In der Berichtsperiode wurden neue Zinssatzswaps mit Kontraktwerten von CHF 250 Millionen abgeschlossen. Die gewichtete Restlaufzeit dieser Zinssatzswaps betrug 7.4 Jahre bei einem sehr tiefen durchschnittlichen Zinssatz von 1.55 Prozent.

Im Jahr 2011 werden bei den bestehenden Finanzschulden rund CHF 109 Millionen durch auslaufende Zinssatzswaps und Festhypotheken variabel verzinslich. Dies eröffnet, zusammen mit der geplanten Neuverschuldung für laufende Investitionen, attraktive Möglichkeiten, um vom anhaltend tiefen Zinsniveau zu profitieren.

Die sofort verfügbaren Bankkreditlimiten beliefen sich am 31. Dezember 2010 auf hohe CHF 381 Millionen, die abhängig vom Baufortschritt einzelner Projekte weiter erhöht werden können.

Mit der langen Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten und den tiefen Refinanzierungskosten sowie der hohen Eigenkapitalquote von 48.7 Prozent ist Allreal komfortabel finanziert.

Mit 70.9 Prozent des operativen Unternehmensergebnisses liegt die Ausschüttungsquote trotz höherer Anzahl ausstehender Aktien gegenüber dem Vorjahr unterhalb des von der Gesellschaft definierten Maximalwerts von 75 Prozent.

Jahresabschluss der Allreal Holding AG

Mit einem Jahresgewinn von CHF 61.4 Millionen erzielte die Gesellschaft ein Resultat auf Vorjahresniveau (2009: CHF 59.7 Mio.). Die Tochtergesellschaften haben der Allreal Holding AG im Jahr 2010 Dividenden von total CHF 58.0 Millionen ausgerichtet. Das Netto-Finanzergebnis sank infolge von Einmalaufwendungen in Höhe von CHF 7.1 Millionen im Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung auf CHF 5.4 Millionen (2009: CHF 11.2 Mio.).

Gegenüber der Vorjahresperiode fielen die übrigen Aufwendungen und Steuern mit CHF 2.0 Millionen leicht tiefer aus.

Die Bilanzsumme erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr wegen der im Mai 2010 durchgeführten Kapitalerhöhung auf CHF 1 481.6 Millionen. Die zugeflossenen Mittel wurden zur Rückzahlung der 1.875% Wandelanleihe 2006–2010 beziehungsweise zur Refinanzierung der Gruppengesellschaften verwendet.

Die Reserven aus Kapitaleinlagen, die im Rahmen der Unternehmenssteuerreform neu für Privataktionäre steuerfrei ausgeschüttet werden können, beliefen sich per 31. Dezember 2010 auf CHF 501.2 Millionen, wovon am Bilanzstichtag CHF 1.3 Millionen als Reserven für eigene Aktien reserviert waren. Seit Gründung der Allreal Holding AG wurden mehrere Kapitalerhöhungen mit Bezugsrechtsangebot durchgeführt, bei denen der Emissionspreis der neuen Aktien jeweils über dem Nennwert der Namenaktie lag. Diese Differenzbeträge (Agio) wurden den Reserven aus Kapitaleinlagen zugewiesen.

Per 31. Dezember 2010 betrug das Eigenkapital CHF 1 279.9 Millionen (31.12.2009: CHF 1 043.1 Mio.). Die Zunahme um rund CHF 237 Millionen ergibt sich aus dem Bruttoemissionserlös der Kapitalerhöhung von CHF 232.3 Millionen und dem Jahresgewinn 2010 von CHF 61.4 Millionen, welcher die im April 2010 ausbezahlte Dividende von CHF 56.9 Millionen gegenübersteht.