Finanzbericht

An die Gruppenleitung der
Allreal Holding AG, Baar

Zürich, 31. Januar 2011

Marktwert der Anlageliegenschaften der Allreal-Gruppe
per 31. Dezember 2010

1. Auftrag

Die Anlageliegenschaften der Allreal-Gruppe wurden im Auftrag der Eigentümerin zum Zweck ihrer Rechnungslegung von Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG per 31. Dezember 2010 zum Marktwert bewertet. Dabei handelte es sich um 19 Wohnliegenschaften, 46 Geschäftsliegenschaften und 2 Anlageliegenschaften im Bau.

2. Bewertungsstandard

Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG bestätigt, dass die Bewertungen entsprechend den Richtlinien und Ausführungsbestimmungen der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) durchgeführt wurden. Die Wertansätze geben die Einschätzungen der Marktwerte (Market Values) zum 31. Dezember 2010 wieder. In Übereinstimmung mit IVSC (International Valuation Standards Committee) und TEGoVA (The European Group of Valuers' Association) gilt als Marktwert

der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Gemäss den Anweisungen der Allreal-Gruppe wurden die Bewertungen nach dem Accounting Standard IFRS durchgeführt. Die erwähnten Bewertungsstandards decken sich mit der Definition des fairen Wertes (Fair Value Model), wie sie sich in IAS 40 unter den Paragraphen 33–55 findet. Damit werden auch die Vorgaben gemäss Kotierungsreglement der SIX Swiss Exchange eingehalten.

3. Bewertungsmethode

Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG bewertete die Renditeliegenschaften sowie die Anlageliegenschaften im Bau der Allreal-Gruppe mit der Discounted-Cashflow Methode (DCF-Methode). Dabei wird das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie prognostizierten Netto- Zahlungsströme nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten (vor Steuern und Fremdkapitalkosten). Die jährlichen Zahlungsströme werden auf den Bewertungsstichtag abdiskontiert. Der dazu verwendete Zinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10-jährigen Bundesobligation und einem spezifischen Risikozuschlag. Dieser berücksichtigt Marktrisiken und die damit verbundene höhere Illiquidität einer Immobilie gegenüber einer Bundesobligation. Die Diskontierungszinssätze werden nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegment variiert.

Die Marktwertermittlung von Objekten, die vollständig oder teilweise leer stehen, erfolgt unter der Annahme, dass deren Neuvermietung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Mietausfälle, mietfreie Zeiten und andere Anreize für neue Mieter, die den zum Bewertungsstichtag marktüblichen Formen entsprechen, sind in der Bewertung berücksichtigt.

Mehrwertsteuern, Grundstückgewinnsteuern, Transaktionskosten und Finanzierungskosten sowie latente Steuern wurden bei der Wertfindung ausgeklammert.

4. Bewertungsresultat

Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen schätzte Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG per 31. Dezember 2010 den Marktwert der 65 bewerteten Renditeliegenschaften und 2 Anlageliegenschaften im Bau, welche sich alle im Eigentum der Allreal-Gruppe befinden, wie folgt ein:

Das Bewertungsresultat in Worten:
zwei Milliarden sechshundertneunzehn Millionen dreihundert Tausend

5. Zweckbestimmung

Abschliessend, unserer üblichen Geschäftspolitik entsprechend, weisen wir darauf hin, dass die vorliegende Bewertung lediglich für den oben genannten Zweck bestimmt ist. Es wird keine Haftung gegenüber Dritten  übernommen.

Wir versichern, das Gutachten parteilos erstellt zu haben.

Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG